Решение по делу № 33-6318/2024 от 18.06.2024

Судья Комаров И.Е.                         Дело № 33-6318/2024

№ 2-1129/2024

64RS0004-01-2024-000632-11

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 августа 2024 года                                 город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе

председательствующего Кудаковой В.В.,

судей Шайгузовой Р.И., Зотовой Ю.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косыревой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Золотой Век» к Поповой М.В., Орешкиной О.И., Гончаровой Е.С., Заикиной А.В., Мухаметжановой Л.В., Морозовой Т.И., Паславской О.А., Кубаеву В.С., Буравлевой Л.В., Раевскому А.Я., Заикиной Н.И., Малыгину С.И., Малыгиной Н.А., Кубаевой Н.В., Буравлеву Н.Н., Раевской А.И., Мухамеджанову А.К., территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Тюлиной Л.Ю., индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Ульянкину В.Е. о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Ульянкина В.Е. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 24 апреля 2024 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Шайгузовой Р.И., объяснения представителей истцов Обезьяновой Ю.Н., Гинжалюк Е.В., Апенина Д.С., Супрунец Т.В., возражавших по доводам жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступивших относительно нее возражений, судебная коллегия

установила:

закрытое акционерное общество (далее – ЗАО) «Золотой Век» обратилось в суд с иском к Поповой М.В., Орешкиной О.И., Гончаровой Е.С., Заикиной А.В., Мухаметжановой Л.В., Морозовой Т.И., Паславской О.А., Кубаеву В.С.,
Буравлевой Л.В., Раевскому А.Я., Заикиной Н.И., Малыгину С.И., Малыгиной Н.А., Кубаевой Н.В., Буравлеву Н.Н., Раевской А.И., Мухамеджанову А.К., территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Тюлиной Л.Ю. о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что ЗАО «Золотой Век» принадлежит 7/54 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>), площадью 3645000 кв.м.

14 сентября 2023 года по инициативе Кубаева В.С. было проведено общее собрание участников общей долевой собственности вышеуказанного земельного участка, в ходе которого принято решение о заключении с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – ИП глава КФХ) Ульянкиным В.Е. договора аренды вышеуказанного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей на срок 25 лет. Договор аренды был заключен 14 сентября 2023 года и зарегистрирован в установленном законом порядке 20 сентября 2023 года.

О заключенном договоре аренды и состоявшемся собрании истцу стало известно лишь 07 ноября 2023 года.

Вместе с тем 28 декабря 2018 года на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок было принято решение о передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 364,5 га, расположенного по адресу: <адрес>), во владение и пользование одному из участников долевой собственности — ЗАО «Золотой Век» в целях сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет. Остальным участникам долевой собственности в качестве арендной платы истец обязался передавать продукцию сельскохозяйственного производства, а также производить оплату за арендодателей земельного налога.

Кроме того на указанном собрании было избрано уполномоченное лицо, действующее от имени участников долевой собственности без доверенности,
Подгурская С.В. с наделением ее в том числе полномочиями подписывать, заключать от имени участников долевой собственности договор аренды (субаренды) земельного участка, дополнительные соглашения к ним без предварительного согласования с арендодателями. Решение общего собрания было оформлено протоколом от
28 декабря 2018 года. В тот же день между ЗАО «Золотой Век» и участниками долевой собственности был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на условиях, утвержденных решением общего собрания. Указанный договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако исполнялся сторонами, в том числе и арендатором, производившим выплату арендной платы участникам долевой собственности.

Ссылаясь на то, что оспариваемое решение общего собрания от 14 сентября 2023 года не содержит указания на отмену ранее принятого решения о передаче спорного земельного участка в аренду ЗАО «Золотой век», на недопустимость одностороннего отказа участников долевой собственности от исполнения ранее принятых на себя обязательств по договору аренды, истец просил признать недействительными решение общего собрания участников общей долевой собственности от 14 сентября 2023 года по второму вопросу повестки дня собрания, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от
14 сентября 2023 года, применить последствия недействительности сделки: прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о договоре аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, о наличии ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде аренды в отношении права общей долевой собственности каждого правообладателя земельного участка с кадастровым номером: №

В ходе рассмотрения дела к участию в нем по ходатайству истца в качестве соответчика привлечен ИП глава КФХ Ульянкин В.Е.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 24 апреля 2024 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с постановленным судебным актом, ответчик ИП глава КФХ Ульянкин В.Е. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В доводах жалобы ссылается на то, что ответчиками были соблюдены все требования действующего законодательства при проведении общего собрания участников долевой собственности и заключении оспариваемого договора аренды. Ссылаясь на то, что договор аренды от 28 декабря 2018 года между собственниками земельного участка и ЗАО «Золотой век» не был зарегистрирован в установленном законом порядке, при проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок были нарушены положения закона, автор жалобы полагает, что оснований для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции не имелось.

Возражая по доводам апелляционной жалобы, истец просит решение суда оставить без изменения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представили, в связи с чем, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и поступивших относительно нее возражениях (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В силу ст. 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 настоящего Федерального закона

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что
ЗАО «Золотой Век» принадлежит 7/54 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>), площадью 3645000 кв.м.

Иными участниками долевой собственности являются ответчики
Попова М.В., Орешкина О.И., Гончарова Е.С., Заикина А.В., Мухаметжанов Л.В., Морозова Т.И., Паславская О.А., Кубаев В.С., Буравлева Л.В., Раевский А.Я.,
Заикина Н.И., Малыгин С.И., Малыгина Н.А., Кубаева Н.В., Буравлев Н.Н.,
Раевская А.И., Мухамеджанов А.К., Тюлева Л.Ю., Ульянкин В.Е.

28 декабря 2018 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по результатам которого принято решение передать указанный земельный участок в целях сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет ЗАО «Золотой век», которое, в свою очередь, передает остальным участникам долевой собственности продукцию сельскохозяйственного производства, а также производит оплату за арендодателей земельного налога. За каждую 1/27 долю земельного участка за каждый год аренды передаче подлежит сельскохозяйственная продукция: при урожае 15 центнеров с 1 га — 1000 кг, при урожае менее 15 центнеров с 1 га - не менее 700 кг зерновых культур (культура, передаваемая арендодателям в счет арендной платы и ее фактическое количество определяется арендатором самостоятельно исходя из результатов сельскохозяйственной деятельности после завершения уборочных работ), 5 литров подсолнечного масла, 50 кг муки. Доставка продукции для арендодателей выполняется арендатором в село Никольское-Казаково не позднее 25 ноября текущего года. Один раз в год гарантируется вспашка огорода, экскаватор на ритуальные услуги.

В случае отказа от получения арендной платы в виде сельскохозяйственной продукции, арендная плата выплачивается денежными средствами из расчета
5000 руб., 50 кг муки и 5 литров масла за 1/27 долю земельного участка ежегодно, не позднее 15 декабря текущего года, вспашка огорода, экскаватор на ритуальные услуги один раз в год.

Также на указанном собрании было принято решение об избрании уполномоченного лица с правом действовать от имени участников долевой собственности без доверенности Подгурскую С.В. с наделением ее полномочий, в том числе подписывать, заключать от имени участников долевой собственности договор аренды (субаренды) земельного участка, дополнительные соглашения к договору аренды (субаренды) без предварительного согласования с арендодателями. Определен срок полномочий Подгурской С.В. - на весь срок владения, распоряжения и пользования земельным участком ЗАО «Золотой Век».

Решения общего собрания были оформлены протоколом от 28 декабря
2018 года, на основании которого в тот же день между ЗАО «Золотой век» и участниками долевой собственности в лице Подгурской С.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. Данный договор государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.

14 сентября 2023 года было проведено общее собрание участников общей долевой собственности указанного земельного участка, по результатам которого было принято решение о заключении с ИП главой КФХ Ульянкиным В.Е. договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 25 лет.

По условиям договора арендная плата составила 2 тонны зерновых, 1 тонну сена, 10 литров подсолнечного масла за одну долю в праве общей долевой собственности либо в денежном эквиваленте в соответствии с рыночной стоимостью данной продукции, выплата которой должна осуществляться ежегодно. Договор аренды от 14 сентября 2023 года зарегистрирован в ЕГРН 20 сентября 2023 года.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь ст. ст. 181.3, 181.4, 209, 247, 309, 310, 433, 610 ГК РФ, положениями Федерального закона от 24 июля 2002 года
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции, установив, что в период действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, который исполнялся обеими сторонами, собственники указанного объекта недвижимости в нарушение прав арендатора (ЗАО «Золотой век») приняли решение о заключении договора аренды с иным лицом, пришел к выводу о недействительности указанного решения общего собрания и, как следствие, недействительности оспариваемого договора аренды, применив последствия недействительности сделки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон
(ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела и принятых судебной коллегией в качестве новых доказательств расходных кассовых ордеров, списков пайщиков, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № был передан в пользование истцу, который обрабатывал его и выплачивал арендодателям (долевым сособственникам земельного участка) арендную плату по договору аренды от 28 декабря 2018 года, в том числе в 2021, 2022, 2023 годах.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представители ответчиков оспаривали подписи ответчиков в указанных документах, в связи с чем судебной коллегией им были разъяснены положения ст. 79 ГПК РФ и право заявить ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы. Вместе с тем соответствующего ходатайства ответчиками не заявлено.

То обстоятельство, что договор аренды от 28 декабря 2018 года не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке при установленных обстоятельствах с учетом вышеприведенных разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, вопреки доводам жалобы, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ссылки в жалобе на незаключенность договора аренды земельного участка от 28 декабря 2018 года, недействительность решений общего собрания участников долевой собственности ввиду того, что собрание не проводилось, у органа местного самоуправления отсутствует протокол общего собрания, подлежат отклонению как несостоятельные.

Копии соответствующих документов (протокола общего собрания и договора аренды от 28 декабря 2018 года), заверенные надлежащим образом, содержатся в материалах дела.

Истцом также представлена выкопировка из газеты «Балаковские вести»
№ 48д за 29 ноября 2018 года, содержащая сведения о том, что 28 декабря 2018 года в <адрес> состоится общее собрание, в повестку которого входит также согласование условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

Решения общего собрания, состоявшегося 28 декабря 2018 года и договор аренды земельного участка от указанной даты недействительными не признаны.

Судебная коллегия также отмечает, что после принятия обжалуемого решения суда 24 мая 2024 года между долевыми собственниками земельного участка и его арендатором ИП главой КФХ Ульянкиным В.Е. было заключено соглашение о расторжении ранее заключенного между ними договора аренды.

В соответствии с принятой судебной коллегией в качестве нового доказательства для проверки доводов жалобы выписки из ЕГРН в настоящее время имеется запись об ограничении прав на объект недвижимости в виде аренды в пользу ЗАО «Золотой век» на срок с 28 декабря 2018 года по 28 декабря 2028 года.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции и не могут служить основанием к отмене судебного постановления, поскольку основаны на ошибочном толковании подлежащего применению к спорному правоотношению законодательства и фактических обстоятельств дела.

Нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 24 апреля
2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено
20 августа 2024 года.

Председательствующий

Судьи