Решение по делу № 33-31/2023 (33-3863/2022;) от 05.10.2022

председательствующий по делу №2-982/2022                                            дело № 33-31/2023

УИД 75RS0002-01-2022-001467-21

судья Рахимова Т.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Щаповой И.А.,

судей Бирюковой Е.А., Михеева С.Н.

при секретаре Бутиной Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 9 февраля 2023 года гражданское дело по иску Середина В. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о признании права собственности, возложении обязанности зарегистрировать право собственности и поставить на кадастровый учет

по апелляционной жалобе представителя ответчика Зиновьева В.В. на решение Ингодинского районного суда г. Читы от 16 августа 2022 г., которым постановлено:

«Исковые требования Середина В. А. удовлетворить частично.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509) зарегистрировать право собственности Середина В. А. (паспорт №, выдан ОВД <адрес> <Дата>, код подразделения №) на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, а именно: помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю осуществить постановку на кадастровый учет нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, а именно: помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью 27,2 кв.м. при предоставлении Серединым В. А. соответствующих технических планов и/или технических паспортов на них.

Требования о признании права собственности на эти объекты оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад судьи Бирюковой Е.А., судебная коллегия

установила:

Середин В.А. обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что <Дата> между ним и Акционерным обществом открытого типа «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» (далее – АООТ «РЭУ «Агропромстрой») заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м., помещение № площадью № кв.м. Указывает, что помещениям № по <адрес> в <адрес> присвоен новый адрес: <адрес>, помещение №; помещениям № по этому же адресу присвоен №; помещению № - №. Согласно договору истец передал за данные помещения 40 млн. рублей, которые получены продавцом в полном объеме, о чем в п. 3 договора сделана запись, а продавец передал данное имущество. Договор купли-продажи истцом не зарегистрировал в БТИ по своему не знанию, однако он открыто владел данным имуществом с момента заключения договора по настоящее время. Общество ликвидировано <Дата>, а для совершения регистрационных действий необходимо совместное заявление сторон. С учетом уточнений исковых требований просит признать право собственности на указанные выше объекты недвижимости; обязать Управление Росреестра по Забайкальскому краю зарегистрировать переход права собственности в отношении данных объектов и осуществить их постановку на кадастровый учет (т. 1 л.д. 7-10, 11-15, т. 2 л.д. 55-57).

Определением суда от 8 апреля 2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация городского округа «Город Чита» (т. 1 л.д. 1-2).

Судом постановлено приведенное выше решение (т. 2 л.д. 100-102).

Не согласившись с таким решением, представитель Управления Росреестра по Забайкальскому краю Зиновьев В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. Указывает на то, что суд неверно применил пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данный пункт постановления применим в ситуации, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, однако, в данном случае имеется другое препятствие. Ссылаясь на положения статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указывает, что регистрация прав без постановки на государственный кадастровый учет невозможна. К такому же выводу пришел и суд на странице 4 решения. Таким образом, в данном споре отсутствуют основания для обязания государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, исполнение обжалованного решения суда поставлено в зависимость от обращения истца в Управление с соответствующими техническими планами и паспортами. Ссылаясь на пункт 3 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ, считает, что исполнение решения суда первой инстанции со стороны Управления невозможно, что не соответствует положениям статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 108-109).

В возражениях и дополнительных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Стрельников М.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения ( т. 2 л.д. 136-138, 165-173).

В отзыве на апелляционную жалобу представитель администрации городского округа «Город Чита» Пименова О.В. просила решение суда отменить (т. 2 л.д. 140).

Определением суда от 17 ноября 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с привлечением к участию в деле в качестве соответчика администрации городского округа «Город Чита» и в качестве третьего лица – ПАО «ТГК-14» (т. 4 л.д. 141-147).

В ходе рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции администрацией городского округа «<адрес>» подано встречное исковое заявление к Середину В.А. о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 3 <Дата> г., заключенного между АООТ «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» и Серединым В.А., недействительным, мотивируя тем, что, поскольку спорная сделка совершена сторонами <Дата>, применению подлежат положения Гражданского кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г., в редакции от 24 декабря 1992 г., статьей 237 которого предусмотрено, что по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Представленная в качестве правоустанавливающего документа сделка купли - продажи от <Дата>, совершенная в простой письменной форме, не содержит положений о приеме - передачи продаваемого имущества от продавца к покупателю. Договор не является одновременно актом приема - передачи имущества, также отдельный акт приема - передачи к договору сторонами не подписывался. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что продавец не выполнил обязательств по передаче имущества, а покупатель не выполнил обязательств по приему этого имущества. Поэтому считает, что сделка не соответствует положениям статьи 237 Гражданского кодекса РСФСР. Предметом сделки являлись помещения жилого дома по <адрес>, в <адрес>. Считает возможным в отношении договора купли-продажи от <Дата> применение статей 239, 47 Гражданского кодекса РСФСР, так как проданные помещения в жилом доме по <адрес>, в том числе являются частью этого жилого дома, находящегося в городе. Считает, что указанный договор купли-продажи не может быть признан действительным, поскольку в силу прямого указания абзаца 3 статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР несоблюдение обязательных требований к форме договора влечет за собой его недействительность. Пояснения ответчика (истца по первоначальному иску) о незнании необходимости регистрации договора в нотариальном порядке и (или) регистрации в органах технической инвентаризации (БТИ г.Читы), являются неправдоподобными, поскольку договор купли - продажи от <Дата>, заключенный между теми же сторонами, о приобретении Серединым В.А. помещений № №, общей площадью № м2, по <адрес>, прошел процедуру государственной регистрации права собственности. Кроме того, помещение №, площадью №, указанное в договоре купли-продажи от <Дата>, продано еще по одному договору купли-продажи от <Дата>, заключенному между этими же лицами. Данный договор купли-продажи по продаже помещения № представлялся в oрганы государственной регистрации <Дата>, он имеется в распоряжении Управления Росреестра по <адрес>. Исходя из двух договоров купли-продажи от <Дата> Серединым В.А. произведена оплата по ним, предметом которых является одно помещение №, площадью № м2, что свидетельствует о купле-продаже одного и того же помещения дважды. Полагает данный факт незаконным и сомнительным. В этой связи спорный договор купли-продажи не отвечает признакам законности и с учетом вышеуказанных объективных обстоятельств является ничтожным.

Вместе с тем, указывает, что помещение, которое Серединым А.В. обозначено под №, было поставлено на учет в качестве бесхозяйного недвижимого имущества городским округом «Город Чита» <Дата> с кадастровым номером №. <Дата> Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» обратился в Ингодинский районный суд г. Читы с заявлением о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь - на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 3а. Определением суда от 11 марта 2022 г. по делу № 2- 168/2022 данное заявление оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве в отношении заявленного объекта недвижимости. Ссылаясь на статью 21 Устава городского округа «Город Чита», на пункт 3 статьи 225, статьи 11,12, 218 Гражданского кодекса РФ, учитывая то, что право собственности на спорный объект Серединым А.В. не подтверждено, в настоящее время в данном помещении располагается ПАО «ТГК-14» для размещения расчетно-кассового центра по приему платежей за коммунальные услуги отопления, в отсутствие законных правопритязаний иных лиц на спорное помещение, администрация городского округа «Город Чита» просит признать право муниципальной собственности городского округа «Город Чита» на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (т. 5 л.д. 1-2).

В суд апелляционной инстанции истец Середин В.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки не известил, направил своего представителя.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Игнатович Т.Ю., представителя Управления Росреестра по Забайкальскому краю Зиновьева В.В., представителя администрации городского округа «Город Чита» Пименову О.В., представителя третьего лица ПАО «ТГК-14» Кирьянову Ю.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения (часть 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач подготовки к судебному разбирательству является разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 20 февраля 2006 года №1-П, при проверке конституционности отдельных положений Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции, рассматривающий дело по существу на основе непосредственного исследования всех известных доказательств, обязан верно определить состав лиц, участвующих в деле, то есть имеющих интерес в его исходе, с учетом конкретных обстоятельств данного дела, с тем чтобы, исходя из конституционных положений о равенстве граждан перед законом и судом, гарантиях судебной защиты прав и свобод и об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон - этим лицам были предоставлены в равном объеме процессуальные права, такие как право быть своевременно извещенным о времени и месте рассмотрения дела, право участвовать в судебном разбирательстве, заявлять отводы суду, выступать с заявлениями и ходатайствами, связанными с разбирательством дела, давать объяснения (статьи 113, 148, 150 и 153 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в процессе подготовки дела к разбирательству либо в ходе рассмотрения дела по существу, исходя из заявленных истцом требований и установленных судом обстоятельств, суд первой инстанции должен был привлечь администрацию городского округа «Город Чита» к участию в деле в качестве соответчика.

Вместе с тем, суд рассмотрел дело с участием администрации городского округа «Город Чита», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в то время как решением суда затрагиваются права и обязанности администрации, претендующего на одно из нежилых помещений, право собственности на которое просит признать истец.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии безусловного основания к отмене судебного акта по мотиву нарушения судом норм процессуального закона.

Принимая во внимание, что при отмене судом апелляционной инстанции решения суда по вышеуказанному основанию в соответствии с положениями статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается, судебная коллегия разрешает спор по существу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <Дата> между Комитетом по управлению имуществом Читинской области и АООТ РЭУ «Читаагропромстрой» заключен договор мены, по условиям которого произведен обмен нежилых помещений, в результате чего в собственность РЭУ переходят, в том числе, помещения цокольной части здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью № <адрес>. Данный договор зарегистрирован в БТИ <Дата> (т. 2 л.д. 53-54, т. 4 л.д. 165).

<Дата> между Акционерным обществом открытого типа «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» в лице директора Степанченко В.П. и Серединым В.А. заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью № кв. м., а именно: помещения № площадью № м2, № площадью №, № площадью №, № площадью № №, № площадью № №, № площадью №, № площадью №, состоящие из восьми помещений на первом этаже жилого дома (т. 1 л.д. 51).

Согласно пункту 2 данного договора указанное нежилое помещение принадлежит Акционерному обществу открытого типа «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» на праве собственности на основании договора мены от <Дата>, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации <адрес> <Дата>, что подтверждается справкой БТИ от <Дата>

В пункте 3 договора указано, что нежилое помещение продано истцу за 40 млн. рублей, которые оплачены Серединым В. А. и получены полностью Акционерным обществом открытого типа «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» в лице директора Степанченко В.П. по приходному ордеру от <Дата>

Документы, направленные истцом на государственную регистрацию в Управление Росреестра по <адрес>, возвращены ему, поскольку представленный договор купли-продажи нежилого помещения от <Дата> не содержит соответствующей отметки о регистрации, истец не является правообладателем указанного нежилого помещения. Таким образом, на государственную регистрацию не представлен документ основания (т. 1 л.д. 82).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от <Дата> АООТ «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» ликвидировано <Дата> (т. 1 л.д. 87).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № от <Дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Аналогичное положение содержала статья 92 Гражданского кодекса РСФСР, действующего на момент совершения сторонами указанной сделки по купли-продажи.

По смыслу приведенных положений закона продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться только лицо, обладающее правом собственности на отчуждаемый объект.

Согласно статье 158 Гражданского кодекса РСФСР, (действующего на момент возникновения спорных отношений), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество; выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора или иных оснований, указанных в статье 4 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 161 Гражданского кодекса РСФСР, если стороны условились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы, хотя бы по закону для данного рода договоров эта форма и не требовалась.

Если согласно закону или соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами, телефонограммами и т.п., подписанными стороной, которая их посылает.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (статья 237 Гражданского кодекса РСФСР).

Исходя из содержания приведенных норм права, обязательства сторон возникают из договоров, заключение которых происходит сторонами, путем согласования его существенных условий и подписания договора сторонами.

Приобретение права собственности на имущество по сделке, является производным способом приобретения права. Отчуждатель должен обладать правом собственности, возникшим на законных основаниях, на передаваемое другому лицу имущество.

Иск о признании права собственности, основанный на сделке, как производном способе приобретения права собственности, может быть удовлетворен при наличии совокупности условий: объект права собственности существует в натуре; спорная вещь должна быть индивидуально-определенной; право собственности истца оспаривается или игнорируется (то есть имеет спор о гражданском праве); истец обладает доказательствами, подтверждающими наличие юридических фактов, достаточных для наделения его правом собственности; отчуждатель по сделке, совершенной с истцом, должен обладать правом собственности, возникшем на законных основаниях на переданное истцу имущество.

Между тем, из материалов дела усматривается, что предметом договора купли-продажи нежилых помещений от <Дата>, по которому продавцом указан АООТ «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой», являются нежилые помещения, общей площадью №: помещения № площадью №, № площадью № № площадью № № площадью № № площадью №, № площадью №, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, тогда как АООТ «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» по договору мены от <Дата> принадлежали на праве собственности помещения цокольной части здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью №

Как поясняли стороны в суде первой и апелляционной инстанции по поэтажному плану, нежилые помещения, на которые истец просил признать право собственности, находятся на первом этаже, помещения цокольного этажа принадлежат иным собственникам (т. 2 л.д.34-35).

Краевым государственным бюджетным учреждением по архивно-информационному и геопространственному обеспечению «Забайкальский архивно-геоинформационный центр» по запросу суда представлены поэтажные планы первого этажа, листы экспликации цокольного и первого этажей, которыми подтверждается факт нахождения приобретенных истцом помещений по договору купли-продажи от <Дата> на первом этаже (т. 4 л.д. 166-171).

Следовательно, предметом названного договора купли-продажи являются объекты недвижимости площадью №, на которые право собственности продавца договором мены от <Дата> не подтверждается. В деле отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность АООТ «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» на праве собственности спорных помещений, находящихся на первом этаже.

Суд обращает внимание на противоречивость сведений о проданном объекте недвижимости (его площади и расположении) в различных документах, имеющихся в материалах дела, помещения, на которые претендует истец, не выделены из состава других помещений дома, не представляли собой на момент заключения сделки самостоятельных объектов недвижимости.

Кроме того, стороной истца не представлено доказательств фактической передачи спорных помещений от продавца истцу, владения как собственником данными помещениями после заключения <Дата> договора купли-продажи.

Документы, представленные истцом, не подтверждают бесспорное владение и содержание именно спорных помещений (т. 4 л.д. 111- 136).

Так, в квитанциях, датированных № гг., адрес помещений не указан (т.4 л.д. 111-112).

Договоры от <Дата> на выполнение ремонтных работ мест общего пользования по <адрес> (т.4 л.д. 113-118), не может быть принят в качестве относимого доказательства к спорным помещениям, поскольку по данному адресу имеются иные нежилые помещения, принадлежащие Середину В.А.

Товарные чеки, кассовые чеки не подтверждают приобретение материалов непосредственно для ремонтных работ спорных помещений (т.4 л.д. 119-127).

Договор подряда от <Дата> и акт выполненных работ от <Дата> также не подтверждают выполнение ремонтных работ спорных помещений, поскольку в договоре отсутствует адрес нахождения указанных в нем помещений, в которых подрядчик обязался выполнить ремонтные работы (т.4 л.д. 128-133).

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от <Дата>, заключенный между Серединым В.А. и Стрельниковым М.Н., а также расписка Середина В.А. от <Дата>, выданная Стрельникову М.Н., о получении истцом денежных средств в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи (т. 4 л.д.134-136), надлежащим доказательством, подтверждающим владение истцом спорными помещениями, не являются.

Истом Серединым В.А., как собственником спорных нежилых помещений, с ООО «Лидер» - управляющей компанией, обслуживающей многоквартирый жилой <адрес> в <адрес>, договор на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества не заключался, доказательств обратного материалы дела не содержат.

В опровержение доводов стороны истца о фактическом владении спорными нежилыми помещениями администрацией городского округа «Город Чита» и ПАО «ТГК-14» представлены доказательства, подтверждающие фактическое владение спорными объектами с 2002 года администрацией городского округа «Город Чита» и ПАО «ТГК-14», который занимает помещения № площадью № № площадью №, № площадью №, № площадью №, № площадью №, № площадью № расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, на основании доверительного управления, несет бремя содержания данных помещений (т.2 л.д. 180-266, т. 3 л.д. 1-218, т. 4 л.д.1-100).

На основе исследованных доказательств судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами договора купли-продажи не согласованы существенные условия договора (предмет договора, включая данные, определяющие расположение продаваемых помещений в составе другого недвижимого имущества), поскольку определить предмет сделки купли-продажи от <Дата> и расположение купленных истцом помещений в составе жилого дома не представляется возможным.

При таких обстоятельствах у Середина В.А. не могло возникнуть право собственности по указанной сделке на спорные нежилые помещения.

Вопреки доводам представителя истца Игнатович Т.А. произведенная уполномоченным органом государственной регистрация права собственности на другие нежилые помещения как Середина В.А., так и иных лиц, на основании аналогичных договоров купли-продажи не является основанием для признания права собственности за истцом спорных помещений.

Таким образом, учитывая, что истцом не представлено доказательств, достаточных для признания за ним права собственности на спорные объекты недвижимости, отсутствие доказательств в деле принадлежности на праве собственности спорных нежилых помещений продавцу по сделке, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения требований Середина В.А. о признании за ним права собственности на спорные объекты, и, как следствие, его требования о возложении на Управление Росреестра по Забайкальскому краю обязанности зарегистрировать переход права собственности в отношении данных объектов и осуществить их постановку на кадастровый учет удовлетворению не подлежат, поскольку оснований для этого не имеется.

Вместе с тем, не подлежат удовлетворению и встречные требования администрации городского округа «Город Чита» о признании договора купли-продажи нежилого помещения от <Дата>, заключенного между АООТ «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» и Серединым В.А., недействительным.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, установившая требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним, вступила в силу с <Дата> и распространяется на правоотношения, возникшие после указанного времени.

В соответствии с частью 1 статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

Однако, данной нормой предусмотрена обязательная нотариальная форма для договоров купли-продажи жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

До введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодательством была предусмотрена необходимость регистрации в органе БТИ договоров купли-продажи жилых помещений (постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 года № 136 «О порядке государственного учета жилищного фонда», Инструкция о порядке регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утв. Приказом Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985 № 380); на договоры купли-продажи нежилых помещений требование об обязательной регистрации в органах БТИ не распространялось.

Следовательно, договор купли-продажи, на котором основываются исковые требования Середина В.А., являлся договором купли-продажи нежилых помещений и не требовал соблюдения нотариальной формы и регистрации его в органах БТИ, поэтому указанный договор не может являться недействительным в силу прямого указания закона.

С учетом изложенного данные доводы отклоняются как ошибочные, основанные на неправильном толковании норм права.

Вместе с тем, отказ в удовлетворении встречных требований администрации городского округа «Город Чита» о признании договора купли-продажи от <Дата> недействительным не влечет удовлетворение исковых требований Середина В.А., поскольку спорный договор купли - продажи не подтверждает возникновение у истца права собственности на помещения № площадью №, № площадью № № площадью № № площадью №, № площадью № № площадью №, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>.

Рассматривая требование администрации городского округа «Город Чита» о признании права муниципальной собственности городского округа «Город Чита» на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно материалам дела распоряжением председателя комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» № от <Дата> постановлено осуществить мероприятия по постановке на учет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в качестве бесхозяйного имущества объекта недвижимого имущества: нежилое помещение №а, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 213).

27 марта 2020 г. администрация городского округа «Город Чита» обратилась в Межрайонный отдел Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Забайкальскому краю с заявлением о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей бесхозяйного недвижимого имущества:нежилое помещение № расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 212).

В Единый государственный реестр недвижимости <Дата> внесена запись о принятии на учет как бесхозяйный объект недвижимости - нежилое помещение № расположенное по адресу: <адрес>, площадью №, кадастровый № (т.1 л.д.193-194, т. 5 л.д.7-8).

Согласно техническому плану, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадь данного объекта недвижимости составляет №. В заключении кадастрового инженера указано, что технический план подготовлен в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием реестровой (кадастровой) ошибки. Изменения вносятся ввиду допущенной ошибки в подсчете площади при постановке на кадастровый учет нежилого помещения. (т. 5 л.д.3-6).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

В соответствии с пунктами 3, 5 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 10 декабря 2015 г. № 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей», на учет принимаются здания, сооружения, помещения, которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности, на которые собственники отказались. В случае если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, принятие на учет такого объекта недвижимости в качестве бесхозяйного осуществляется одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет в порядке, установленном Законом.

Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей органа местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а на межселенных территориях - органа местного самоуправления муниципальных районов в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальных образований. В заявлении указываются: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес (при наличии), сведения о заявителе, а также сведения о собственнике в случае, если принятие объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного осуществляется в связи с отказом лица (лиц) от права собственности на объект недвижимости.

Таким образом, на администрацию соответствующего муниципального образования возложена государственная функция исполнения обязанности по осуществлению выявления бесхозяйного недвижимого имущества.

Орган местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйное недвижимое имущество, является органом, обладающим правом подачи заявления о постановке на учет имущества в качестве бесхозяйного.

На основании части 2 статьи 293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение о признании права муниципальной собственности на недвижимую вещь, если признает, что эта вещь не имеет собственника или ее собственник неизвестен и она принята на учет в установленном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая то, что право собственности на спорный объект Серединым А.В. не подтверждено, право собственности на данный объект недвижимости никому не передано, в государственной, региональной и муниципальной собственности он не зарегистрирован, в ЕГРН регистрация прав на данный объект отсутствует, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности удовлетворения встречного требования администрации городского округа «Город Чита» о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости: нежилое помещение №а, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, без указания площади объекта, поскольку изменение площади возможно во внесудебном порядке.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ингодинского районного суда города Читы от 16 августа 2022 года отменить.

Исковые требования Середина В. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о признании права собственности, возложении обязанности зарегистрировать право собственности и поставить на кадастровый учет оставить без удовлетворения.

Встречные требования администрации городского округа «Город Чита» о признании договора купли-продажи нежилых помещений от <Дата>, заключенного между акционерным обществом открытого типа «Ремонтно-эксплуатационное управление «Агропромстрой» и Серединым В. А., оставить без удовлетворения.

Признать право муниципальной собственности городского округа «Город Чита» на недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>», <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

                              Судьи

апелляционное определение

в окончательной форме

изготовлено 21 февраля 2023 г.