Решение по делу № 2-2332/2024 от 29.03.2024

Гражданское дело № 2-2332/2024

74RS0031-01-2024-002590-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2024 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Зенцовой С.Е.

при секретаре Сидоренко Е.С.

с участием прокурора Скляр Г.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шабановой Т.Ю. к Кирову С.Н., Кировой Е.Д. о выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

В окончательных исковых требованиях Шабанова Т.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к Кирову С.Н., Кировой Е.Д. о выселении последних из квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указала, что 26 декабря 1995 года АО «Магнитострой» (ранее - АООТ «Магнитострой») Кирову С.Н. по договору аренды жилого помещения <номер обезличен> была передана квартира, расположенная по адресу: <адрес обезличен>, находящаяся в собственности АО «Магнитострой».

На основании договора аренды жилого помещения в спорное жилое помещение были вселены и поставлены на регистрационный учет арендатор Киров С.Н. и его супруга, Кирова Е.Д.

04 июня 2021 года между ней и АО «Магнитострой» заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке.

04 августа 2021 года ответчикам направлено предупреждение о расторжении договора аренды и выселении из жилого помещения с уведомлением о смене собственника квартиры, а также сообщением об отсутствии намерений продлевать срок действия договора аренды, арендатору и его супруге предложено освободить вышеуказанную квартиру до 04 ноября 2021 года и передать ключи представителю. Вместе с уведомлением направлено соглашение о расторжении договора аренды.

Уведомление получено представителем ответчиков. После получения уведомления и соглашения о расторжении договора аренды, ответчики из квартиры не выселились, ключи не передали.

06 апреля 2023 года на имя Кирова С.Н. направлено уведомление о смене собственника квартиры, а также об установлении с 01 апреля 2023 года арендной платы в размере 10 000 руб. ежемесячно, направлены реквизиты счета для оплаты ежемесячных арендных платежей. Вновь указано об отсутствии намерения нового собственника продлевать срок действия договора аренды, предложено проживающим лицам освободить вышеуказанную квартиру не позднее 22 января 2024 года, передав ключи.

10 ноября 2023 года ответчику Кирову С.Н. повторно направлено вышеуказанное уведомление.

До настоящего времени ответчики из квартиры не выехали, ключи не передали, арендная плата не вносится.

Считает, что правовых оснований для проживания ответчиков в спорном жилом помещении не имеется. Проживание и регистрация ответчиков в квартире препятствуют осуществлению истцом права собственника жилого помещения.

В связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды и прекращением указанного договора просит выселить Кирова С.Н., Кирова Е.Д. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В судебном заседании при надлежащем извещении истец участия не принимала, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием своего представителя.

Представитель истца, Иванова А.В., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 70-72), уточненные исковые требования и доводы Шабановой Т.Ю. поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, указанным выше.

Ответчики Киров С.Н., Кирова Е.Д. в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимали.

Представители ответчиков, Сызько О.Д. и Татаренко Л.В., действующие на основании и нотариально удостоверенной доверенности от 22 июня 2024 года (л.д. 82) исковые требования не признали.

Суду пояснили, что ранее между ответчиками Кировыми и АО «Магнитострой» был заключен договор аренды спорного помещения, который на самом деле является договором найма жилого помещения. Истец также просит признать договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке в связи с неуплатой арендной платы. Вместе с тем, к сложившимся правоотношениям, по мнению апелляционной и кассационной инстанций, следует применять основы законодательства СССР, Глава 11 - найм жилого помещения. По договору найма жилого помещения, наймодатель обязуется предоставить в пользование нанимателю жилое помещение, а наниматель обязуется использовать помещение, обеспечить сохранность и своевременно вносить плату, а именно квартплату. Расторжение договора найма жилого помещения допускается в случае не уплаты квартплаты за 6 месяцев подряд. На момент заключения договора отношения между АООТ «Магнитострой» и нанимателями устанавливались на основе ЗПП, а собственник (истец по иску) является индивидуальным предпринимателем. Полагают, что истец должен доказать, что тот размер платы, который он устанавливает, это размер платы, который соответствует законодательным актам. Считают, что размер платы не соответствует законодательным актам, значительно превышает его. Поскольку ответчики вносят квартплату в полном объеме, считают, что оснований для расторжения договора в связи с неисполнением обязанностей по оплате аренды в размере 10 тыс. в месяц подлежат отклонению. Отсутствует виновное поведение ответчиков. Просят в удовлетворении исковых требований о выселении ответчиков отказать, поскольку договор не расторгнут, он продолжает действовать.

Представитель АО «Магнитострой» Лукоянова Ю.С., действующая на основании доверенности от 14 июня 2024 года, исковые требования истца поддержала, суду пояснила, что с 1995 года АООТ «Магнитострой» (на сегодняшний день АО «Магнитострой») являлся собственником спорной квартиры. На основании обращения в 1995 году со стороны пожарной части о предоставлении жилого помещения сотруднику пожарной части, АООТ «Магнитострой» и ответчиком Кировым С.Н. был заключен договор аренды спорного жилого помещения. Договор был подписан без замечаний. Установлен срок аренды, договор неоднократно пролонгировался. Ответчиками платежи за пользование жилым помещением в пользу арендодателя ни разу не вносились. В 2019 году АО «Магнитострой» в судебном порядке пытались выселить ответчиков из спорного жилого помещения. Судом первой инстанции решение было удовлетворено, апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции в связи с тем, что арендодателем не был соблюден порядок о расторжении данного договора. Возможность права на расторжение договора не оспаривалась. В дальнейшем, в 2021 году спорное жилое помещение было продано истцу ИП Шабановой Т.Ю. Полагает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.

Судом установлено, что индивидуальный предприниматель Шабанова Т.Ю. является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, на основании договора купли-продажи от 04 июня 2021 года.

Договор заключен между АО «Магнитострой» и Л., действующим от имени ИП Шабановой Т.Ю. (л.д. 9-10).

На дату заключения сделки, указанная квартира принадлежит продавцу АО «Магнитострой» на основании регистрационного удостоверения № 20 от 30 ноября 1995 года. Орган выдачи БТИ г. Магнитогорска, Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию № 7 от 18 апреля 1995 года орган выдачи – администрация г. Магнитогорска Челябинской области.

В настоящее время в квартире проживают и состоят на регистрационном учете ответчики Киров С.Н. и Кирова Е.Д.

Согласно сведений, предоставленных УФМС ГУ МВД по Челябинской области, ответчики состоят на регистрационном учете в спорном жилом помещении с 1995 года по настоящее время.

Из обстоятельств дела следует, что 26 декабря 1995 года между АООТ «Магнитострой» (ныне – АО «Магнитострой») и Кировым С.Н. был заключен договор аренды <номер обезличен>-н жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес обезличен>. Срок аренды, указанный в договоре составил один год с момента его заключения (п. 3 договора). Договором предусмотрено его продление на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 2 месяца до срока договора не заявит о его расторжении (п. 12 договора).

Сторона истца ссылается на то, что в настоящее время новый собственник спорного жилого помещения не имеет намерений продлевать договор аренды, о чем арендатор поставлен в известность, потому правовых оснований для проживания ответчиков в спорной квартире не имеется. В связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды и прекращением указанного договора ответчики подлежат выселению из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Материалами дела подтверждено, что арендатор и члены его семьи неоднократно предупреждены об отсутствии намерений нового собственника продлевать договор аренды, об освобождении ответчиками (арендаторами) спорной квартиры.

Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспариваются.

Истец считает, что правовых оснований для проживания ответчиков в спорной квартире на данный момент не имеется, истец воспользовался своим правом потребовать досрочного расторжения договора аренды квартиры, предварительно уведомив арендатора в разумный срок, что и было сделано истцом в уведомлении от 10 ноября 2023 года, договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, потому право пользования ответчиками квартирой прекращено и их следует выселить из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Суд не соглашается с доводами истца исходя из следующих обстоятельств.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правыми актами.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В период заключения договора аренды в декабре 1995 года действовали Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 989 за № 810-1 и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, 1991 года

Статьями 86,90 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991, № 26, ст. 733), действовавших на момент заключения договора, установлено, что изменение условий договоров аренды и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон. По требованию одной из сторон, договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных законодательными актами.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом.

При расторжении договора найма жилого помещения выселение без предоставления другого помещения может производиться в случаях систематического разрушения и порчи жилого помещения или мест общего пользования либо поведения, делающего невозможным совместное проживание в одной квартире или в одном доме. По указанным основаниям прекращается право пользования только тех граждан, поведение которых является виновным. Договор найма жилого помещения в отношении остиальных участников договора сохраняет силу.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения допускаются в случаях неплатежа без уважительных причин квартирной платы за шесть месяцев подряд.

Статьей 13 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденных ВС СССР 23 ноября 1989 года установлено, что изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора.

При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

При прекращении договора с арендатором – гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ними проживающие и работавшие.

Кроме того, ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения займодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Это положение не распространяется только на краткосрочные договоры, заключенные на срок до одного года.

Таким образом, из содержания приведенной нормы права следует, что невыполнение наймодателем обязанности по уведомлению нанимателя в установленный законом срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок, а соблюдение такой обязанности об извещении нанимателя о своем нежелании перезаключить договор свидетельствует о прекращении договора.

То есть граждане, занимающие жилое помещение по договору найма, подлежат выселению из него по истечении срока договора, если наймодатель своевременно, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предупредил нанимателя об отказе от его продления в связи с принятием решения не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.

При этом решение собственника не должно быть произвольным, не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу в предоставлении жилого помещения гражданам по договору найма.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, т.е. на истца Шабанову Т.Ю., которая в силу ст. 675 ГК РФ стала наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. При несоблюдении наймодателем указанной обязанности, в случае согласия нанимателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Суд полагает, что истцом указанные требования закона не исполнены надлежащим образом.

Так, срок договора аренды <номер обезличен>-н жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес обезличен>, указанный в договоре составил один год с момента его заключения, и истекает 26 декабря каждого года.

Первоначально в адрес ответчиков истцом было направлено предупреждение 04 августа 2021 года, в котором был установлен срок до 04 ноября 2021 года (л.д. 19,20,21), которое получено представителем ответчиков 06 августа 2021 года (л.д. 23).

В указанном предупреждении от 04 августа 2021 года истец поставила ответчиков Кировых в известность о намерении не сдавать в течение года и более занимаемое жилое помещение в наем. Указала о намерение обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении.

Также в предупреждении указан срок, до которого ответчики должны освободить спорную квартиру – до 04 ноября 2021 года (то есть до истечения срока действия договора), что противоречит установленному законодательством Российской Федерации принципу, в соответствии с которым договоры должны соблюдаться.

Своим правом на обращение в суд истец не воспользовалась, договор считается пролонгированным до 26 декабря 2022 года.

Также истцом 06 апреля 2023 года в адрес ответчиков было направлено уведомление, в котором был установлен срок до 22 января 2024 года (л.д. 25-29), которое не получено стороной ответчика, возвращено по истечении срока хранения (л.д. 23).

В уведомлении от 06 апреля 2023 года истец (наймодатель) сообщила о том, что не намерена продлевать срок действия договора аренды от 26 декабря 1995 года, не позднее 22 января 2024 года следует освободить квартиру и передать ключи. Также указала, что спорную квартиру истец намерена использовать для личных нужд.

Вместе с тем, из содержания уведомления от 06 апреля 2023 года следует, что оно не содержит сведения о том, что наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем в течение не менее года.

Повторное уведомление в адрес ответчиков было направлено 10 ноября 2023 года, в котором был установлен срок до 22 января 2024 года (л.д. 30, 31-36), которое не получено стороной ответчика, возвращено по истечении срока хранения.

В уведомлении от 10 ноября 2023 года истец (наймодатель) сообщила о том, что не намерена продлевать срок действия договора аренды от 26 декабря 1995 года, не позднее 22 января 2024 года следует освободить квартиру и передать ключи. Также указала, что спорную квартиру истец намерена использовать для личных нужд.

Из содержания данного уведомления от 10 ноября 2023 года следует, что оно также не содержит сведения о том, что наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем в течение не менее года.

В ходе судебного разбирательства установлен факт неполучения писем от 06 апреля 2023 года и 10 ноября 2023 года об отказе наймодателя от продления договора найма жилого помещения от 26 декабря 1995 года.

По мнению суда, поскольку срок договора составляет один год с момента его заключения (26 декабря), то истцом в силу вышеприведенных положений уведомление (предупреждение) должно быть направлено на позднее 26 октября текущего года (п. 12 договора) и не позднее 26 сентября текущего года (п.2 ст. 684 ГК РФ).

Истцом неверно исчислены сроки истечения действия спорного договора, которые указаны в уведомлениях, направленных в адрес ответчиков, в связи с чем, представленные уведомления от 06 апреля 2023 года и 10 октября 2023 года, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные письма не является уведомлениями по рассматриваемому периоду договора найма.

Кроме того, учитывая что уведомление должно быть направлено не позднее 26 октября 2023 года, уведомление от 10 ноября 2023 года направлено с нарушениями положений ст. ст. 684 ГК РФ.

Указание в уведомлениях на то, что истец намерена использовать квартиру для личных нужд, судом не принимаются, поскольку спорная квартира не является единственным жильем для истца, согласно выписки из ЕГРН в собственности истца имеются иные жилые помещения. кроме того, истец является индивидуальным предпринимателей, деятельность которой связана с покупкой и продажей собственного недвижимого имущества и его арендой.

Анализируя и оценивая содержание представленных суду уведомлений, направленных в адрес ответчика 06 апреля 2023 года и 10 ноября 2023 года, суд приходит к выводу, что они не могут служить доказательством надлежащего исполнения истцом (нанимателем) предусмотренной абзацем вторым статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по направлению в установленный срок в адрес нанимателей (ответчиков) уведомления об отказе от продления договора найма, поскольку наймодатель фактически до истечения срока действия договора найма от 26 декабря 1995 года, автоматически продленного до 26 декабря 2023 года, на тот же срок и на тех же условиях, не уведомлял нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Истец ссылался на намерение использовать спорное жилое помещение для личных нужд, иных оснований, кроме как истечение предусмотренного договором срока для расторжения договора найма истцом не указано, доказательств намерения истца не сдавать квартиру в наем в течение года и более, стороной истца не представлено, вместе с тем, ответчики имеют преимущественное право перед другими нанимателями на предоставление этого помещения в пользование на тех же условиях.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, суд полагает, что истцом (наймодателем) надлежащим образом не выполнена предусмотренная ст. 684 ГК РФ обязанность по уведомлению нанимателей в установленный срок об отказе в продлении договора найма жилого помещения.

По смыслу вышеприведенной ст. 684 ГК РФ нарушение наймодателем обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. Оснований для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке не имеется, истец надлежащим образом не уведомлял ответчиков об отказе от продления договора.

Доказательств вручения соответствующего решения об отсутствии намерения в дальнейшем заключать договоры найма на спорное жилое помещение в материалы дела не представлено.

Поскольку до 29 марта 2024 года (даты обращения истца в суд) собственник квартиры надлежащим образом не уведомлял ответчиков об отказе от продления договора найма спорного жилого помещения, договор последовательно продлевался с 26 декабря 2021 года, 26 декабря 2022 года, 26 декабря 2023 года, то в настоящее время договор найма является действующим, права ответчиков как нанимателей не прекращены.

Также истец ссылается, на то обстоятельство, что ответчики не вносят плату за найм спорного жилого помещения, что влечет расторжение договора найма в одностороннем порядке и прекращения его действия, и как следствие выселение ответчиков из спорного жилого помещения.

Статьей 682 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (пункт 1). Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (пункт 2).

В силу положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Если между сторонами не достигнуто соглашение о размере оплаты для ответчика за жилое помещение, то такой спор может быть разрешен в судебном порядке.

Исходя из существа исковых требований, юридически значимыми и подлежащими выяснению с учетом характера спорных правоотношений и подлежащих применению норм материального права обстоятельствами по настоящему делу являются, в том числе, условия договора найма с предыдущим собственником помещения и факт изменения условий договора найма в части размера платы за жилое помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 678 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

    Судом установлено, что ответчиками с декабря 1995 года по день рассмотрения спора своевременно вносилась плата за жилищно-коммунальные услуги, что подтверждается материалами дела.

    Вместе с тем, условия по оплате найма спорного жилого помещения ни предыдущим собственником, ни истцом с ответчиками не согласовывались, размер платы не определялся, а условия указанного договора самостоятельно не позволяют ответчикам определить размер платы за найм.

Плату за наем помещения либо его аренду за весь период проживания в нем ответчики не вносили, а предыдущий собственник не требовал.

В материалах дела не имеется доказательств согласования Шабановой Т.Ю. с ответчиками размера оплаты за пользование спорным жилым помещением, как существенного условия договора найма.

По смыслу положений статьи 452 Гражданского кодекса РФ о порядке изменения размера платы по договору найма жилого помещения, изменение платы в договоре может быть осуществлено только путем заключения соглашения об изменении условий договора, либо в судебном порядке, при этом изменение собственником жилого помещения в одностороннем порядке размера платы за жилое помещение не допускается.

Данных о том, что при смене собственника квартиры стороны согласовали изменения в части размера платы за наем (аренду) или такие изменения были установлены в судебном порядке в условиях договора коммерческого найма судом не установлено.

Таким образом, изменение размера платы за жилое помещение произведено истцом в одностороннем порядке, что противоречит требованиям ч. 2 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела также отсутствуют сведения об изменении истцом и старым собственником спорного жилого помещения условий спорного договора аренды жилого помещения и о заключении с ответчиками договора аренды спорного жилого помещения на иных условиях.

Также судом установлено, и подтверждается материалами дела, ответчики Кировы были вселены в спорную квартиру в декабре 1996 года, зарегистрированы в нем постоянно по месту жительства, фактически пользуется жилым помещением по договору аренды жилого помещения, производили оплату коммунальных услуг с 1996 года по настоящее время, поэтому их жилищные права не могут быть нарушены последующим переходом спорной квартиры в собственность истца.

Доказательств о существенном нарушении договора найма жилья ответчиками, истцом суду не представлено.

Кроме того, истец, приобретая спорную квартиру с обременением в виде права пользования квартирой ответчиков, выразил согласие с наличием такого обременения, переход права собственности на квартиру в силу положений ст. 675 ГК РФ, не влечет выселения ответчиков из спорного помещения.

Пунктом 12 спорного договора аренды предусмотрено, что продление договора возможно на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 2 месяца до срока договора не заявит о его расторжении (п. 12 договора).

Вместе с тем, истцом оставлено без внимания то, что указанный пункт содержит порядок расторжения договора коммерческого найма, но не предусматривает случаи его расторжения. Такие случаи предусмотрены п.п. 9 и 10 договора аренды и соответствуют положениям ст. 687 ГПК РФ.

Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ, согласно которой расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя, в отсутствие соглашения сторон, возможно исключительно в судебном порядке. По смыслу указанной нормы, основанием для расторжения договора может являться только виновное поведение нанимателя.

При этом наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ): если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме - если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; в случае, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение; в случае, если наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей; в случае, если наниматель нарушил иные существенные условия договора.

Таких оснований истцом суду не представлено, в судебном заседании не добыто.

На основании изложенного, учитывая положения ст.ст. 450,451, 682, 684 Гражданского кодекса РФ, а также фактически установленные по делу обстоятельства, в том числе в части отсутствия согласованной величины платы за жилое помещение по договору коммерческого найма, соответственно нет доказательств, что на ответчиков возлагалась обязанность по внесению арендной платы или платы за наем спорного жилого помещения, а доказательств того, что ранее такие платежи ими вносились, истец не представил, суд полагает, что указанные истцом обстоятельства не могут повлечь расторжение договора найма в одностороннем порядке и прекращения его действия, и как следствие выселение ответчиков из спорного жилого помещения.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Шабановой Т.Ю. (паспорт <номер обезличен>) к Кирову С.Н. (паспорт <номер обезличен>), Кировой Е.Д. (паспорт серия 7502 <номер обезличен>) о выселении из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, без предоставления другого жилого помещения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 20 сентября 2024 года.