Решение по делу № 2-660/2018 от 29.12.2017

Дело № 2-660/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2018 года                                                    г. Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Парфеня Т.В.,

с участием представителя истца Цыбулькиной Н.В., действующей на основании доверенности от 26.12.2017 года,

представителя ответчика Матвеева Ю.Н., действующего на основании доверенности от 15.02.2018 года,

при секретаре Саловой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска к Пивневу В. И. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ администрации г. Ачинска обратился в суд с иском к Пивневу В.И. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, мотивируя требования тем, что между истцом и Трофимовым Е.А. 12.08.2005 года был заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> под объектом незавершенного строительства, необходимого для его использования. По условиям договора аренды арендная плата вносится ежеквартально, в срок не позднее последнего числа данного оплачиваемого квартала. В случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую, арендодатель вправе изменить размер арендной платы автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. Трофимов Е.А. продал Пивневу В.И. объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Истец считает, что в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ Пивнев В.И. приобрел право пользования земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства и в отношении которого Трофимовым Е.А. был заключен договор аренды, в связи с чем ответчик с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства несет обязанности по отношениям, возникшим из договора аренды от 12.08.2005 года. За период с 01.01.2015 года по 01.12.2016 года задолженность по договору аренды составила 504 732, 94 рублей, сумма пени за период с 02.12.2016 года по 18.12.2017 года составляет 192 807, 98 рублей. Просит взыскать указанную задолженность с Пивнева В.И. (л.д. 2).

Определением суда от 27.02.2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ВТОРМЕТ», Трофимов Е.А. (л.д. 45).

В судебном заседании представитель истца Цыбулькина Н.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что спорный земельный участок по адресу: <адрес> предназначен для строительства и эксплуатации гаража на сто пятнадцать автобусов и административного корпуса. Решением Ачинского городского суда от 12 мая 2004 года за Трофимовым Е.А. признано право собственности на незавершенный строительством объект нежилое здание смешанной конструкции общей площадью 10 500, 2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Распоряжением главы г. Ачинска от 24 января 2005 года спорный земельный участок предоставлен Трофимову Е.А., 12 августа 2005 года с ним заключен договор аренды земельного участка. Поскольку ответчик приобрел у Трофимова Е.А. незавершенный строительством объект нежилое здание по указанному адресу, в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ он получил право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор.

Ответчик Пивнев В.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 46, 48).

Представитель ответчика Матвеев Ю.Н. в судебном заседании исковые требования признал частично, указав, что задолженность по договору аренды не выплачивается ввиду отсутствия у ответчика денежных средств, в связи с чем объект незавершенного строительства был продан. Не оспаривал расчет и сумму задолженности по арендной плате за спорный период. Указал, что в силу того обстоятельства, что договор аренды между Пивневым В.И. и КУМИ администрации г. Ачинска не заключался, применение договорной неустойки неправомерно. Кроме того, просил применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки, так как её размер во многом обусловлен большим периодом неустойки, бездействием истца, ответчик является пенсионером, иного дохода не имеет.

Третьи лица Трофимов Е.А., ООО «ВТОРМЕТ», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (л.д. 48), в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в следующих размерах и по следующим основаниям.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", вопросы местного значения - вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и настоящим Федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено по делу, 12 августа 2005 года между КУМИ администрации г. Ачинска и Трофимовым Е.А. заключен договор аренды земельного участка площадью 9 768, 00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, под объектом незавершенного строительства и необходимого для его использования (л.д. 5-7).

Срок аренды земельного участка установлен с 24 января 2005 года по 23 января 2008 года (п. 2.1 договора).

Разделом 3 договора аренды определены размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в срок не позднее последнего числа последнего месяца данного оплачиваемого квартала (п. 3.5).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.п.), обусловленного нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края либо органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в виде начисления пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.

Дополнительным соглашением от 03 июля 2008 года срок аренды земельного участка установлен по 21 января 2009 года (л.д. 13).

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании договора купли-продажи от 20 октября 2008 года, заключенного между Тиличенко О.В., действующей за Трофимова Е.А. и Пивневым В.И., ответчик стал собственником незавершенного строительством объекта застроенной площадью 9 439, 60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности Пивнева В.И. зарегистрировано 27.01.2009 года (л.д. 37-40).

В момент заключения договора купли-продажи Пивневу В.И. было известно о том, что земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект, находится в аренде на основании договора от 12.08.2005 года.

На основании договора раздела имущества от 16 марта 2009 года за Пивневым В.И. 30 марта 2009 года зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес> (л.д. 41, 14).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

30 декабря 2016 года в адрес ответчика КУМИ администрации г. Ачинска направлено уведомление о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.2005 г. № 1817-АЗ и размере арендной платы за землю, в котором указано, что в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, в связи с куплей-продажей и регистрацией 30.03.2009 года права собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес>, Пивнев В.И. приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой вышеуказанным гаражом и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Арендная плата за период с 01.01.2015 года по 01.12.2016 года составляет 504 732, 94 руб. и должны быть внесена в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления (л.д. 17).

Объект по адресу: <адрес> был продан Пивневым В.И. ООО «ВТОРМЕТ» 24.11.2016 года, указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 07.12.2016 года (л.д. 43).

Таким образом, обязанность вносить плату за пользование земельным участком у ответчика Пивнева В.И. возникла с 28 января 2009 года и прекратилась 07 декабря 2016 года.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора (перемена лиц в обязательстве). Такая правовая позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

Таким образом, одновременно с приобретением незавершенного строительством объекта Пивнев В.И. приобрел права и обязанности по договору аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в том числе в части оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы. Доводы представителя ответчика о невозможности применения договорной неустойки в этой части основаны на неправильном толковании норм права.

Исходя из представленного расчета задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2015 года по 01.12.2016 года составляет 504 732, 94 рублей (282 124, 85 руб. с 01.01.2015 г. по 31.12.2015 г. и 222 608, 10 руб. с 01.01.2016 г. по 01.12.2016 г.).

Плата за пользование земельным участком (в размере 504 732 рубля 94 копейки) рассчитана истцом в соответствии с утвержденной методикой, что соответствует положениям стати 424 Гражданского кодекса.

Расчет арендной платы произведен с учетом кадастровой стоимости участка, установленной нормативными актами, коэффициента учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (земельный участок предназначенный для размещения производственных и административных зданий, баз, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально – технического и продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, складского назначения) в размере 8,14, коэффициента, учитывающего категорию арендатора в размере 0,8, установленных в соответствующие периоды уполномоченным органом, а также исходя из площади земельного участка 9768,00 кв.м.

Расчет задолженности проверен и признан суд верным, стороной ответчика не оспаривался.

В счет оплаты указанной задолженности Пивневым В.И. платежи не вносились, в связи с чем имеются основания для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка в размере 504 732, 94 руб.

Поскольку факт несвоевременного внесения арендной платы подтверждается материалами дела и не оспорен ответчиком, истцом правомерно заявлены требования о взыскании пени исходя из п. 5.2 Договора аренды, поскольку в рассматриваемом случае с момента регистрации права собственности на незавершенный строительством объект Пивнев В.И. встал на сторону арендатора в договоре от 12 августа 2005 года.

За период с 02.12.2016 года по 18.12.2017 года истцом начислены пени в размере 192 807, 98 рублей исходя из количества просроченных дней 382. Указанный расчет является верным.

Между тем, представителем ответчика Матвеевым Ю.Н. заявлено о снижении неустойки в связи с тем, что Пивнев В.И. является ветераном труда, размер его пенсии составляет около 14 000 рублей, иного дохода не имеет.

В силу п. 1 ст. 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (пункт 69). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно представленному расчету задолженности по договору аренды земельного участка, общий размер задолженности по неустойке составляет 192 807, 98 рублей, при этом сумма основного долга составляет 504 732, 94 рублей.

Из материалов дела видно, Пивнев В.И. является ветераном труда, размер его пенсии не превышает 14 121, 43 рублей.

В данном случае, исходя из размера оставшейся суммы основного долга, подлежащего взысканию, затруднительного материального положения ответчика, который является пенсионером, иного дохода не имеет, суд полагает размер пени за неисполнение денежного обязательства, в сумме 192 807, 98 рублей несоразмерной сумме долга по договору аренды, в связи с чем, считает необходимым уменьшить взыскиваемую неустойку (пени), определив ее в размере 50 000 рублей.

Таким образом, общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика Пивнева В.И. составляет: 504 732, 94 руб. (задолженность по аренде) + 50 000 руб. (пени) = 554 732, 94 рублей.

В силу ч. 1 ст. 103 ГК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Как указано в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

    Таким образом, с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Ачинск подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 175, 41 рублей.

            Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска удовлетворить частично.

Взыскать с Пивнева В. И. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска задолженность по договору аренды в размере 504 732, 94 рублей, пени в размере 50 000 рублей, а всего взыскать 554 732 (пятьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот тридцать два) рубля 94 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Пивнева В. И. в доход бюджета муниципального образования город Ачинск государственную пошлину в размере 10 175 (десять тысяч сто семьдесят пять) рублей 41 копеек.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Судья                                                                             Т.В. Парфеня

Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2018 года.