Решение по делу № 33-3304/2021 от 27.05.2021

Дело № 33-3304/2021; 2-156/2021

72RS0015-01-2021-000102-91

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень 23 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Кориковой Н.И.,
судей	Николаевой Н.И., Федоровой И.И.,
при секретаре –помощнике судьи	Чапаевой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Мамашаевой Муфаззал Абдуманабовны на решение Нижнетавдинского районного суда Тюменской области от 25 марта 2021 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Мамашаевой Муфаззал Абдуманабовны в интересах несовершеннолетнего ФИО1 к Смирновой Наталье Ивановне о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: <.......>, находящегося по адресу: <.......>, общей площадью 720 000кв.м., заключенного 17 августа 2020 г. между Смирновой Н.И. и ФИО1 в лице законного представителя Мамашаевой М.А., взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 720 000 руб. – отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Н.И. Кориковой об обстоятельствах дела, доводах жалобы и возражений, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Мамашаева М.А., действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО1, обратилась в суд с иском к Смирновой Н.И. о расторжении договора купли-продажи указанного выше земельного участка и взыскании денежных средств, ссылаясь на следующее:

17.08.2020 она, как законный представитель ФИО1, и Смирнова Н.И. (продавец) заключтлт договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: <.......>, находящегося по адресу: <.......>, общей площадью 720 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по цене 850 000 рублей. При ответчица заверила, что продается земельный участок с домом, большим коровником, хозяйственными постройками, электроснабжением, перспективой строительства или создания СНТ. Однако после заключения договора и регистрации права собственности выяснилось, что существующие постройки возведены незаконно, поскольку часть земельного участка входит в состав земель, находящихся на территории (либо в охранной зоне) государственного заказника ФГБУ «НП Припышминские боры», где запрещено строительство как жилых, так и нежилых строений, прокладка и возведение коммуникационных и энергосетей. Таким образом, покупатель в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Добровольно расторгнуть договор ответчица отказалась.

Разрешив спор, суд постановил указанное выше решение, с которым не согласна истица Мамашаева М.А., действующая в интересах ФИО1

В апелляционной жалобе она просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Вновь излагая обстоятельства спора, ссылаясь на Положение о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», считает ошибочными выводы суда о том, что истец не лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), а именно возделывать участок и возводить на нем постройки для обеспечения функционирования сельскохозяйственного предприятия при согласовании своих действий с Минприроды РФ. Указывает, что на приобретенном истицей земельном участке сельхозпредприятие ни она, ни продавец не образовывали. Полагает, что с учетом исчерпывающего перечня задач, возложенных на заказник, невозможно согласование строительства дома, коровника, хозпостроек, иного строительства. Отмечает, что в договоре не отражалось дополнительное бремя согласования деятельности без образования сельхозпредприятия, строительства построек. Ссылаясь на пояснения представителя третьего лица ФГБУ «Национальный парк «Припышминские боры», настаивает на том, что продавцу было известно о наличии запрета на строительство на спорном земельном участке. Полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство о вызове представителя Минприроды РФ для опроса по законности расположенных на земельном участке построек, возможности согласования строительства, прокладки коммуникаций, возведения энергосетей, а также ходатайство о вызове для опроса специалистов ФГБУ филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Тюменской области с регистрационным делом, относительно проведенной 06.05.2014 процедуры межевания, установления границ территории госзаказника, поскольку данный обстоятельства, по мнению заявителя жалобы, имеют значение для рассмотрения настоящего спора.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»), а также доведена до сведения каждого участника процесса персонально.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Ан В.А. на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Истец Мамашаева М.А., ответчик Смирнова Н.И., представители третьих лиц Администрация Нижнетавдинского муниципального района, Нижнетавдинского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, ФГБУ Национальный парк «Припышминские боры», ФГБУ филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Тюменской области в судебном заседании не участвовали, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили.

На основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководстводствуясь положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 77, абз.2 ст. 78, ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», утвержденным Приказом Минприроды РФ от 08.07.2010 № 243, мотивировал свое решение тем, что отнесение части приобретенного истицей земельного участка к территории природного заказника «Тюменский» не лишает ее возможности использовать этот участок в соответствии с его категорией земель и видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства).

Судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается в жалобе, 17.08.2020 между Смирновой Н.И. и ФИО1, действующим в лице законного представителя Мамашаевой М.А., заключен договор купли-продажи, по условиям которого Смирнова Н.И. продала ФИО1 принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый <.......>, находящийся по адресу: <.......> общей площадью 720 000 кв.м. (пункт 1). Стороны оценили указанный объект недвижимости в 850 000 рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3). Покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в виде задатка в размере 720 000 рублей до подписания договора за счет личных средств и 130 000 рублей в срок до 01.11.2020. (пункт 4) (л.д. 6).

Данный земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <.......>. В свидетельстве указан вид разрешенного использования: Для сельскохозяйственного использования. Ограничения (обременения) права не зарегистрированы (л.д. 35).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 13.08.2020 земельный участок относился к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства», кадастровая стоимость участка составляла 835 200 рублей, сведений о том, что земельный участок был расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков не имелось (л.д. 38-43, 70-81).

Переходу прав на участок предшествовало направление ответчиком 18.08.2020 в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в Департамент агропромышленного комплекса Тюменской области уведомления о намерении продать участок и получение им ответа департамента от 26.08.2020 об отказе от реализации права преимущественного приобретения земельного участка (л.д. 67-68, 69).

Из ответа ФГБУ «Национального парка «Припышминские боры» от 23.11.2020, направленного ООО «Юридическая компания В.Ана» следует, что земельный участок с кадастровым номером <.......>, расположенный по адресу: <.......> общей площадью 720 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, находится в границах ГПЗ ФЗ «Тюменский» на особо охраняемой природной территории. В соответствии с Приказом Минприроды РФ от 08.07.2010 № 243 «Об утверждении Положения о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», на территории заказника строительство запрещено (пп. 13 и 17 главы 3) (л.д. 9).

02.12.2020 Администрацией Нижнетавдинского муниципального района на обращение представителя истца также дан ответ о том, что согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером <.......> (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения) расположен в границах особой охраняемой природной территории в государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», реестровый номер <.......> Границы и режим особой охраны территории заказника установлены Положением о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский» утвержденным Приказом Минприроды РФ от 08.07.2010 № 243 (л.д. 10).

По информации филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области от 20.02.2021, сведения о земельном участке внесены в ЕГРН 26.05.2014 на основании межевого плана от 06.05.2014, подготовленного кадастровым инженером Алексеевым В.Ю. В соответствии с представленным межевым планом, данный земельный участок состоит из пяти контуров: 1 контур площадью 34 280.70 кв.м., 2 контур площадью 356 502.58 кв.м., 3 контур площадью 219 848.08 кв.м., 4 контур площадью 90 870.58 кв.м., 5 контур площадью 18 498.33 кв.м. Сведения о расположении данного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории в представленном межевом плане отсутствуют. 02.08.2018 на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 13.12.2008 № 2055-р, Приказа «Об утверждении положения о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский» в ЕГРН внесены сведения о границе особо охраняемой природной территории Государственный природный заказник федерального значения «Тюменский» в Нижнетавдинском районе Тюменской области» с реестровым номером 72:12-9.3. Согласно сведениям ЕГРН, контуры 1,2,4 земельного участка с кадастровым номером 72:12:0403001:434 полностью расположены в границах особо охраняемой природной территории (общая площадь контуров – 481 653,86 кв.м.). Контуры 3,5 земельного участка в границах ООПТ не располагаются (общая площадь контуров 238 346 кв.м.) (л.д. 36-37).

Состав земельного участка с кадастровым номером <.......> из 5 контуров, из которых контуры 1,2,4 и контуры 3, 5 расположены раздельно, также подтверждаются копией кадастрового паспорта земельного участка от 26.05.2014 (л.д. 44-46).

Таким образом, в соответствии с договором купли-продажи истец приобрел земельный участок общей площадью 720 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, при этом часть приобретенного земельного участка находится на территории природного заказника «Тюменский» и подпадает под установленные ограничения по их использованию; контуры 3,5 земельного участка в границах природного заказника не располагаются (общая площадь контуров 238 346 кв.м из 720 000 кв.м приобретенных истицей, т.е. 1/3 часть).

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" (действующей на момент заключения договора) предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств (пункты 5 и 6).

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 ГК РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Как указано выше, данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

В силу презумпции знания закона граждане должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

При недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Кроме того, в соответствии с Положением о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», утвержденным приказом Минприроды РФ от 08.07.2010 № 243 нахождение части приобретенного земельного участка в границах природного заказника не препятствует использованию его для сельскохозяйственной деятельности по согласованию с Минприроды России.

Доказательств отказа Минприроды России истице в согласовании соответствующей деятельности в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении спорного договора купли-продажи истица в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать.

Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение интересов истицы заключается в невозможности построить на земельном участке жилой дом, надворные постройки, осуществлять животноводство и т.п., подлежат отклонению, поскольку из документальных сведений о земельном участке, который также были предоставлены истице на момент заключения договора, не усматривается, что он предназначен для индивидуального жилого строительства, личного подсобного хозяйства, либо крестьянско-фермерского хозяйства, либо для животноводства.

Понятие «сельскохозяйственное производство» имеет четкое правовое значение, закрепленное нормами Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» от 29.12.2006 № 264-ФЗ, согласно ч. 1 ст. 4 которого сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Земля - это особый объект гражданских прав с особым правовым режимом. Правомочия владения и пользования в данном случае предполагают не только право использовать участок по назначению, но и обязанность субъекта права использовать земельный участок по назначению.

Имея намерение использовать приобретаемый земельный участок под конкретный вид сельскохозяйственной деятельности (например животноводство), истица не была лишена возможности самостоятельно получить в органах местного самоуправления сведения о возможности осуществления на планируемом к приобретению земельном участке именно данного вида деятельности.

Довод жалобы об осведомленности продавца о наличии запрета на строительство на спорном земельном участке являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции, который правомерно указал, что в имеющейся у продавца выписке из ЕГРН, датированной 13.08.2020, сведений о наличии таких обременений не имелось.

Оснований для установления обстоятельств межевания спорного земельного участка, законности расположения на нем уже существующих построек судебная коллегия не усматривает, поскольку данные обстоятельства предметом рассматриваемого спора не являются, в связи с чем признает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о вызове в суд специалистов Минприроды России и ФГБУ филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Тюменской области для дачи пояснений.

Все выводы суда подробно мотивированы, соответствуют закону и фактическим обстоятельствам дела, основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал должную, отвечающую правилам ст.67 ГПК РФ правовую оценку на предмет их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке имеющихся в материалах дела доказательств, в то время как в силу закона право оценки доказательств принадлежит суду. Оснований к переоценке представленных сторонами при рассмотрении дела доказательств судебная коллегия не находит, само по себе несогласие подателя жалобы с данной судом оценкой обстоятельств рассматриваемого вопроса не дает оснований считать выводы суда неправильным.

Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нижнетавдинского районного суда Тюменской области от 25 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Мамашаевой Муфаззал Абдуманабовны – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 28 июня 2021 года.

Председательствующий судья:                        Корикова Н.И.

Судьи коллегии:                            Николаева И.Н.

                                     Федорова И.И.