Решение по делу № 33-12926/2023 от 10.10.2023

Судья Мядзелец Е.А. Дело № 33-12926/2023

24RS0048-01-2022-015154-89

2.135

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 октября 2023 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи: Туровой Т.В.,

судей: Александрова А.О., Глебовой А.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Курганской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску прокурора Советского района г. Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Красноярск к департаменту муниципального администрации г. Красноярска, Кондратьевой (Селивановой) Виктории Аркадьевне о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, исключении регистрационной записи, прекращении права собственности на земельный участок по апелляционному представлению прокурора Советского района г. Красноярска на решение Советского районного суда г. Красноярска от 03 августа 2023 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований прокурора Советского района г. Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и МО г. Красноярск к ДМИиЗО администрации г. Красноярска, Кондратьевой (Селивановой) Виктории Аркадьевне о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, исключении регистрационной записи, прекращении права собственности на земельный участок - отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Советского района г. Красноярска, действующий в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования города Красноярск, обратился в суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Кондратьевой В.А., сменившей фамилию на Селиванову в результате заключения брака, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, исключении регистрационной записи, прекращении права собственности на земельный участок.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной прокурорской проверки выявлен факт незаконного предоставления департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 7125 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – место размещения производственной базы, для иного использования.

19.10.2016 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и КА. заключен договор аренды № указанного земельного участка, сроком с 23.09.2016 по 22.09.2065. Впоследствии право аренды, на основании заключенных договоров уступки, дополнений к договору аренды земельного участка, перешло к Кондратьевой (Селивановой) В.А. Согласно выпискам из ЕГРН на спорном земельном участке расположено два нежилых здания с кадастровыми номерами: № (комплексная трансформаторная подстанция площадью 4 кв.м.), № (производственная база площадью 864 кв. м), собственником которых является Кондратьева (Селиванова) В.А.

16.10.2020 Кондратьева (Селиванова) В.А. обратилась в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с просьбой предоставить в собственность за плату земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 7125 кв.м., для эксплуатации нежилых зданий.

04.12.2020 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Кондратьевой (Селивановой) В.А. заключен договор купли-продажи №1451 спорного земельного участка, стоимость которого составила 366 765 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости, что, по мнению истца, свидетельствует о явном нарушении закона, вследствие чего указанная сделка является недействительной (ничтожной).

Кроме того, при предоставлении спорного земельного участка площадью 7125 кв.м., не принято во внимание его явная несоразмерность площади находящихся на нем объектов площадью 864 кв.м. и 4 кв.м.

Истец просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № 1451 от 04.12.2020, прекратить право собственности Кондратьевой (Селивановой) В.А. на спорный земельный участок и исключить из ЕГРН регистрационную запись о регистрации права собственности Кондратьевой (Селивановой) В.А. на земельный участок.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционном представлении прокурор Советского района г.Красноярска просит решение суда отменить и принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указывает, что площадь предоставленного земельного участка явно несоразмерна и в 8 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости. Каких-либо доказательств в обоснование площади предоставляемого земельного участка, указывающих на необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости не представлено. Полагает, что сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно на право хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный земельный участок или его часть в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.

В возражениях на апелляционное представление ответчик Селиванова (Кондратьева) В.А. полагает решение суда законным и обоснованным, а апелляционное представление - не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что истцом не представлено доказательств того, что договор купли-продажи земельного участка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы.

В возражениях на апелляционное представление представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений Вагапова А.В., представитель администрации г. Красноярска Петрушина Н.Ю. просят решение суда оставить без изменения, апелляционное представление без удовлетворения. Полагают, что истцом не представлено доказательств нарушения норм действующего законодательства при заключении договора купли-продажи, а также прав и интересов неопределенного круга лиц. Расчет, на который ссылается истец, не предусмотрен нормами действующего законодательства, в связи с чем, не подлежит применению.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом уведомленных о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела, решение суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционного представления в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционного представления, заслушав процессуального истца прокурора отдела прокуратуры Красноярского края Андреева А.И., поддержавшего доводы апелляционного представления, выслушав представителя ответчика Селивановой (Кондратьевой) В.А. – Соколовой М.В, представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска Вагапову А.В., представителя администрации г. Красноярска Петрушину Н.В., полагавших решение не подлежащим отмене по доводам апелляционного представления, судебная коллегия полагает решения подлежащим отмене в связи с неверным толкованием и применением судом первой инстанции норм права, регулирующих спорные правоотношения применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Так, как следует из материалов дела и установлено судом, на основании решения градостроительной комиссии №1 от 13.01.2010, управление архитектуры г.Красноярска разрешило производить сбор согласований по участку, расположенному по <адрес> для дальнейшего решения вопроса о возможности размещения производственной базы. Площадь участка должна быть определена при подготовке акта о выборе площади (т.2 л.д. 23-24).

Администрация Советского района г. Красноярска согласовала возможность размещения производственной базы в Советском районе на земельном участке, расположенном по <адрес>, при выполнении следующих условий: благоустройство и озеленение прилегающей территории, обеспечение необходимым количеством парковочных мест для автотранспорта, отделка строения современными строительными материалами, содержание прилегающей территории в чистоте и порядке, устройство внутриплощадочных и подъездных путей с асфальтобетонным покрытием (т.2 л.д. 30).

Согласно заключению относительно окружающих объектов земельный участок располагается следующим образом: с севера – железная дорога, далее пустырь; с юга – перепад рельефа, автодорога, далее промышленные предприятия: ТЭЦ-3, цементный завод и другие; с востока – производственно-административные помещения Коркинского агропромхимпроизводства; с запада – пустырь, железная дорога, далее нефтехранилище. Через территорию рассматриваемого земельного участка проходят инженерные сети: 3 ветви водовода, 1 ветвь канализации.

Из санитарно-эпидемиологического заключения от 08.04.2010 № 24.49.30.000.М.000803.04.10 следует, что земельный участок для строительства производственной базы, расположенный по <адрес> соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.2.1/1200-03 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов, СП 2.6.1.799-99 Основные санитарные правила обеспечения радиационной безопасности (ОСПОРБ-99), СП 2.6.1.1292-03 «Гигиенические требования по ограничению облучения населения за счет природных источников ионизирующего излучения» (т.2 л.д. 25).

Из экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» от 30.03.2010 следует, что размещение производственной базы, предназначенной для хранения готовых металлоконструкций и представляющей собой склады закрытого и открытого типа, на земельном участке, расположенном по <адрес>, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов (л.д. 26-29 том 2).

08.07.2010 распоряжением администрации г. Красноярска №-ж предварительно согласовано место размещения производственной базы на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 7125 кв.м., в том числе: 1232 кв.м. – охранная зона инженерных сетей, расположенном по адресу: <адрес> (т.2 л.д. 63).

Согласно акту о выборе земельного участка от 09.06.2010, размещение испрашиваемого объекта соответствует основному виду разрешенного использования зоны. Предписано площадь застройки и иные технико-экономические показатели определить проектом, предусмотреть благоустройство и озеленение, соблюдение норм и правил в части обеспечения стояночными и парковочными местами для автомобильного транспорта, учесть охранные зоны, предусмотреть нормативную ширину проездов. Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (т.2 л.д. 1-6).

Из межевого плана от 30.07.2010 следует, что спорный земельный участок образован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (т. 2 л.д. 87-97).

10.08.2010 указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

Распоряжением администрации г. Красноярска №-арх от 15.09.2010 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,7125 га, расположенного по адресу: <адрес> (т.2 л.д. 58-59).

Распоряжением администрации г. Красноярска №-ж от 14.10.2010 для строительства производственной базы и инженерного обеспечения ХС предоставлен в аренду на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 7 125 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> (т.2 л.д. 61-62).

26.11.2010 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ХС заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7 125 кв. м, для использования в целях строительства производственной базы и инженерного обеспечения, сроком аренды с 14.10.2010 по 13.10.2013 (т.1 л.д. 8-13).

21.02.2012 на основании представленной проектной документации ООО «Гипрогеолстрой» ХС администрацией г. Красноярска выдано разрешение на строительство объекта – производственная база по адресу: <адрес>. Общая площадь указанного объекта, согласно разрешению на строительство, составляет 1 060,48 кв. м, площадь застройки земельного участка – 1 150,96 кв. м (т.2 л.д. 43).

Распоряжением администрации г. Красноярска №-арх от 17.09.2013 ХС продлен срок предоставления указанного выше земельного участка до 14.10.2016 (т.1 л.д. 20).

23.07.2014 между ХС и КА заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к КА (т.2 л.д. 54-55).

28.04.2014 по договору купли-продажи ХС продала КА объект незавершенного строительства, общей площадью 850,5 кв. м, степень готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 5 000 000 руб. (т.2 л.д. 56-57).

11.04.2016 администрацией г. Красноярска КА выдано разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства – производственная база, общая площадь указанного объекта - 855 кв. м, площадь земельного участка – 7 125 кв. м (т.2 л.д. 44-46).

02.08.2016 администрацией г. Красноярска выдано разрешение №-дг-2012 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (производственной базы общей площадью 864 кв. м.), расположенного на указанном выше земельном участке (т.2 л.д. 47-50).

19.10.2016 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и КА заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 7 125 кв. м, для использования в целях эксплуатации производственной базы, сроком аренды с 23.09.2016 по 22.09.2065 (т.2 л.д. 195-202).

Дополнением от 27.07.2017 к договору аренды земельного участка № от 19.10.2016 предусмотрено по тексту договора аренды с 24.04.2017 вместо слов «КА» читать «Ю» (т.2 л.д. 209).

Дополнением от 24.07.2019 к договору аренды земельного участка № от 19.10.2016 предусмотрено по тексту договора аренды с 07.05.2019 вместо слов «Ю» читать «Кондратьева Виктория Аркадьевна» (т.2 л.д. 211).

Согласно выпискам из ЕГРН на спорном земельном участке расположено два нежилых здания с кадастровыми номерами: № (комплексная трансформаторная подстанция площадью 4 кв.м.) и № (производственная база площадью 864 кв.м.), собственником которых является Кондратьева В.А. (т.1 л.д. 130-133).

Право собственности Кондратьевой В.А. на нежилые здания зарегистрировано: на производственную базу - с 25.06.2018, на комплексную трансформаторную подстанцию - с 07.05.2019.

Кроме того, в 2023 году, то есть, в процессе рассмотрения настоящего спора, за ответчиком зарегистрированы на праве собственности ещё 4 объекта, расположенные на спорном земельном участке: здание с кадастровым номером № площадью 20 кв.м., три сооружения электроэнергетики с кадастровыми номерами №, №, №, площадью 5, 59 и 52 кв.м. соответственно (л.д. 202-251 том 1).

По заявлению Кондратьевой В.А. о предоставлении в собственность земельного участка в льготном порядке без проведения торгов, 04.12.2020 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Кондратьевой В.А. заключен договор купли-продажи №1451 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 7 125 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, находящийся в зоне с особыми условиями использования территорий, в охранной зоне инженерных сетей, для эксплуатации нежилых зданий, стоимость земельного участка составила 366 765 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости (т.1 л.д. 90-96).

<дата> в связи с заключением брака с Селивановым Д.Р. Кондратьева В.А. сменила фамилию на Селиванову (т.1 л.д. 209).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц одним из учредителей ООО «Сельхозмеханизация» (ИНН 246105807227), является Селиванова В.А. Основным видом деятельности ООО «Сельхозмеханизация» (адрес юридического лица: <адрес>) является торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах (т.2 л.д.79-86).

Стороной ответчика в материалы дела представлено техническое заключение ООО «Рустика» от 14.12.2022, согласно которому размещение объекта нежилого производственного здания, выполнено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № принято с учетом существующего рельефа, местности, окружающей застройки, в соответствии с требованиями нормативной документации. Конфигурация и площадь земельного участка с кадастровым номером № соответствует требованию Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Показатель минимальной плотности застройки земельного участка при эксплуатации производственного здания равен (48,23%). Строительство выполнено в соответствии с СП 18.13330.2011, показатель минимальной плотности застройки больше нормативного разрешения и правил землепользования - (45,5%), означает, что площадь земельного участка меньше нормативно необходимой площади по расчетам, для эксплуатации производственной базы. Расчет площади земельного участка под эксплуатацию производственной базы выполнен без учета площади занимаемой охранной зоны, площади проездов, разворотных площадок, пожарных проездов. Прослеживается стесненность в связи с большим объемом транспортных средств и при складировании изготовленной продукции (т.2 л.д.101-136).

Согласно заключению кадастрового инженера М, подготовленного 30.03.2023 по заказу Селивановой В.А., образование – формирование земельного участка с кадастровым номером №, занимаемым производственной базой, общей площадью 7 125 кв.м. установлено законом о государственном земельном кадастре в границах с 07.08.2010, с возведенными объектами и сооружениями. Земельный участок предоставлен органом местного самоуправления, а именно администрацией г. Красноярска в 2010 году в соответствии со ст. 31, 32 Земельного кодекса РФ, ст. 16 ФЗ от 06.10.2003 №131, ст. 45, 58, 59 Устава г. Красноярска. Данный земельный участок соответствует всем законным нормам, по предоставлению и пользованию (т.2 л.д. 67-72).

Из мотивировочной части заключения кадастрового инженера следует, что общая площадь предполагаемого к проектированию и строительству земельного участка составляет 7 125 кв. м, в том числе, охранная зона инженерных сетей 1232 кв. м, указанная в распорядительном акте (т.е. данную площадь охранной зоны 1232 кв. м. нельзя учитывать при проектировании и строительстве), соответственно площадь для строительства объектов должны быть за минусом охранной зоны, а именно 5 893 кв. м.; на данный момент зарегистрировано право собственности с кадастровым номером № – сооружение электроэнергетики протяженностью 59 м, сооружение №3, а именно воздушная ЛЭП напряжением 6 кВ, надземная на опорах; №, подземный электрический кабель 5 м – сооружение электроэнергетики, напряжением 6 кВ; №, подземный электрический кабель 52 м - сооружение электроэнергетики, напряжением 6 кВ; нежилое здание 20 кв. м с кадастровым номером №, нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 864 кв. м.; охранная зона электрических сетей – сооружений составляет 1260 кв. м, данную площадь также нельзя учитывать при проектировании и строительстве производственной базы, так как на сетях строить и проектировать запрещено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор содержит все существенные условия, которые согласованы сторонами и не оспариваются последними; по мнению суда процессуальным истцом не представлено доказательств нарушения оспариваемым договором требований закона, равно как и посягательств на публичные интересы; кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что превышение размеров земельного участка относительно площади объекта капитального строительства не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной, поскольку граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственности в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, используется в соответствии с требованиями нормативных актов по назначению – место размещения производственной базы, иного использования, при этом площадь является необходимой и достаточной для осуществления на нем заявленной деятельности.

Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает законных оснований согласиться с выводами суда первой инстанции, полагая доводы апелляционного представления заслуживающими внимания в связи со следующим.

Ссылаясь на то, что выкупная цена земельного участка составляет 15% от его кадастровой стоимости, а также на несоразмерность площади земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, расположенных на нем, прокурор оспаривает договор купли-продажи как заключенный при явном нарушении законодательства о землепользовании, полагая его недействительной (ничтожной) сделкой.

Судебная коллегия находит обоснованными доводы процессуального истца о том, что рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков на торгах, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно права хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть) в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.

Так, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, и их официального толкования, следует, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества; при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта; при обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм права собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, в связи с чем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на такое лицо.

Как следует из материалов дела, совокупная площадь объектов, для эксплуатации которых ответчику передан земельный участок площадью 7 125 кв. м., составляет 1 004 м.кв., из которых три сооружения электроэнергетики с кадастровыми номерами №, № № (воздушная ЛЭП на опорах и подземный электрический кабель), площадью 5, 59 и 52 кв.м. соответственно и здание площадью 20 кв.м., зарегистрированные в 2023 года, то есть в период рассмотрения спора; а также КТП площадью 4 кв. м. и нежилое здание производственной базы площадью 864 кв.м., зарегистрированные в 2018, 2019 г.г., то есть, находящиеся в собственности ответчика на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, общей площадью 868 кв.м.

При этом часть спорного земельного участка площадью 1232 кв.м. является охранной зоной инженерных сооружений.

Ответчиком в материалы дела представлены заключения ООО «Рустика» и кадастрового инженера М о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации производственной базы, из которых следует, что с учетом всех особенностей спорного земельного участка (наличие охранной зоны, ландшафта и т.п.) его площадь 7 125 кв.м. является недостаточной в целях эксплуатации производственной базы.

Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, стороной ответчика предоставляются доказательства в обоснование запрашиваемой площади земельного участка для ведения осуществляемой ответчиком деятельности, в то время как с учетом предмета иска, обстоятельством подлежащим доказыванию в данном случае является размер площади земельного участка, необходимый для обслуживания объекта недвижимости, находящегося на данном земельном участке, поскольку, нормы действующего законодательства, приведенные выше, право приобретения в собственность земельного участка для собственника объекта недвижимости, расположенного на нем, связывают именно с данным объектом (не с деятельностью), так как законодатель ставит в зависимость предоставление земельного участка собственнику здания на льготных условиях именно для целей обслуживания данного здания, а не ведения какой-либо деятельности в целом, что прямо следует и из системного анализа приведенных выше правовых норм и положений п. «г» ч. 1 ст.11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 (ред. от 27.06.2013) "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", согласно которой, при продаже земельных участков, находящихся в собственности края, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, в случае, если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, их цена определяется в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Более того, следует отметить, что вопреки пояснениям со стороны ответчика в той части, что испрашиваемая площадь требуется с учетом специфики осуществляемой деятельности, в частности, обслуживание большегрузной, тяжелой техники, для размещения которой требуются дополнительные площади, из представленного ответчиком в материалы дела экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» от 30.03.2010 следует, что размещение производственной базы предназначено для хранения готовых металлоконструкций и представляет собой склады закрытого и открытого типа (л.д. 26-29 том 2).

Следует также отметить, что соблюдение минимального процента застройки, на что ссылалась сторона ответчика (10% и 12%), правового значения не имеет, поскольку правила землепользования и застройки не предопределяют и не подтверждают право конкретного заявителя на эксплуатацию всей допустимой к образованию площади земельного участка.

Кроме того, как отмечено выше, необходимость предоставления земельного участка в существующих границах мотивируется стороной ответчика спецификой его деятельности (обслуживание тяжелой техники и т.п.), что правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, ввиду ещё и того, что спорные объекты в качестве единого имущественного комплекса не зарегистрированы и не могут участвовать в гражданском обороте как единый объект.

Так, в силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

При этом, объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не могут быть признаны недвижимостью; соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу, что подземный электрический кабель, воздушная ЛЭП, трансформаторная подстанция, физической прочной связи с землей не имеют, что свидетельствует о возможности их перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Осуществление в отношении указанных выше объектов государственной регистрации права в качестве объектов недвижимого имущества, как и получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию правового значения не имеют, поскольку их наличие не влияет на правовую квалификацию характеристик приведенных вещей. Возведение на земельном участке вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у субъекта права на приобретение в собственность земельного участка для эксплуатации этих объектов недвижимости.

Таким образом, данные объекты являются вспомогательными, признаков капитального строения не имеют, что не предполагает учет их площади для определения необходимой территории земельного участка, то есть, наличие в собственности ответчика совокупности различных объектов само по себе не указывает на наличие у него права на получение земельного участка в тех границах и той площади, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи.

Изложенное выше согласуется с официальным толкованием Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в Обзоре судебной практики N 1 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022.

При таком положении, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами прокурора о том, что фактическая площадь объектов, подлежащих учету при предоставлении земельного участка, не превышает 864 кв. м при его площади 7 125 кв. м, что свидетельствует о явной их несоразмерности, является обоснованным.

Доводы стороны ответчика в части того, что договор аренды прокурором не оспорен, судебной коллегией не принимаются с учетом предмета спора и права стороны избирать предусмотренный законом способ защиты.

По изложенным выше основаниям судебной коллегией отклоняются и доводы стороны ответчика в части того, что формулировка «площадь участка, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости» исключена из ЗК РФ, поскольку, исходя из системного толкования действующих норм в данной сфере правового регулирования, земельный участок для обслуживания объекта недвижимости, расположенного на нем, не может быть определен произвольно без учета, в том числе, характеристик самого объекта недвижимости. Данный вывод согласуется, в частности, с положениями ст.273 ГК РФ, ч.1 ст.35 ЗК РФ, по смыслу которых речь идет и земельном участке, на котором находится здание или сооружение и необходимом для использования этого здания либо сооружения.

Кроме того, как уже отмечено выше, предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 11.9 этого же кодекса.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 N П/0321.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Таким образом, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Данные выводы согласуются с разъяснениями, данными в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, согласно которым при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

При таком положении, доводы ответчика в части того, что по договору купли-продажи приобретен сформированный, поставленный на кадастровый учет и ранее предоставленный для строительства объекта недвижимости (в данном случае, производственной базы) земельный участок определенной площади, полностью соответствующий схеме расположения при его образовании, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку при обращении за предоставлением земельного участка без проведения торгов с целью эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, определяющее значение имеет площадь земельного участка необходимого для его эксплуатации, площадь которого не может быть определена произвольно по желанию собственника объекта недвижимости в отрыве от параметров и характеристик самого объекта.

Судебная коллегия отклоняет доводы стороны ответчика о том, что не доказано нарушение публичных интересов, поскольку оспариваемая сделка с одной стороны лишают хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть), возможности получения части земельного участка в пользование, а с другой стороны - получения публичным образованием максимальной цены в результате продажи земельного участка на аукционе.

Довод о том, что данный земельный участок по частям не может быть востребован иными претендентами в силу специфики его расположения, судебной коллегией также отклоняется, поскольку данный довод ничем объективно не подтвержден и по сути своей представляет субъективное мнение стороны ответчика. Также в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств неделимости спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора о признании недействительной в силу ничтожности сделки по купле-продаже спорного земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом ответчик не лишен права обратиться за предоставлением в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта недвижимости, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством, а также земельного участка большей площади на общих основаниях.

Принимая во внимание изложенное выше, учитывая положения ст.ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве последствий недействительности сделки следует прекратить право собственности Кондратьевой (Селивановой) В.А. на земельный участок с №, площадью 7 125 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - место размещения производственной базы, что согласуется с разъяснениями, данными в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 03 августа 2023 года отменить, рассмотреть требования по существу.

Требования прокурора Советского района г. Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Красноярск, удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 04 декабря 2020 года № 1451 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 7125 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – место размещения производственной базы, для иного использования, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в лице заместителя руководителя департамента ХН, действующей на основании положения, утвержденного распоряжением администрации г. Красноярска от 23 мая 2013 года №-р, приказа № от 28 апреля 20202 года, и Кондратьевой (Селивановой) Викторией Аркадьевной.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о регистрации права собственности Кондратьевой (Селивановой) Виктории Аркадьевны на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 7125 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – место размещения производственной базы, для иного использования.

Прекратить право собственности Кондратьевой (Селивановой) Виктории Аркадьевны на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 7125 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – место размещения производственной базы, для иного использования.

Председательствующий:                        Турова Т.В.

Судьи:                                 Александров А.О.

                                    Глебова А.Н.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31.10.2023