Решение по делу № 2-11/2022 (2-577/2021;) от 12.10.2021

Дело № 2-11/2022 (2-577/2021) (УИД 72RS0007-01-2021-001134-38)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Аромашево                                                                                  25 октября 2022 года

    Голышмановский районный суд Тюменской области в составе: председательствующего судьи Шааф А.Н.,

    при секретаре Молодцовой В.В.,

с участием истца Денисова А.А., его представителя ФИО10,

ответчика Хачатрян О.П., его представителя – адвоката ФИО11,

третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> (2-577/2021) по исковому заявлению Денисова <номер> Хачатряну <номер> ДД.ММ.ГГГГ о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, взыскании денежных средств на ремонт скрытых дефектов в жилом доме,

установил:

Денисов А.А. обратился с иском в суд к Хачатряну О.П. о взыскании денежных средств в размере 300 000 рублей за ремонт скрытых дефектов в жилом доме, расположенном по адресу: ДД.ММ.ГГГГ а также в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 320 000 рублей 00 копеек. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <номер> согласно которому стоимость жилого дома составила 1 600 000 рублей. Порядок оплаты стоимости объекта был определен следующим образом: часть стоимости объекта в сумме 200 000 рублей оплачивалось с собственных денежных средств покупателя, остальная часть в сумме 1 400 000 рублей оплачивалась за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2, ФИО2 ПАО Сбербанк на основании кредитного договора <номер> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.5 договора кули-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ объект осмотрен покупателем, претензий по его качеству не имеет, продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за ФИО2, начат ремонт жилого дома, на период которого истец со своей семьей в дом не вселялись. В ходе ремонта было установлено, что потолочные доски на кухне, в прихожей, душевой и в одной из комнат гнилые и требуют замены. В связи с тем, что ФИО2 работает вахтовым методом, он уехал на вахту, также было обнаружено протекание потолков после дождей, частично были прогнившими половые доски, потолочные доски, и требуется замена крыши. Чтобы оценить, во сколько обойдется ремонт вышеуказанных дефектов, истец измерил площадь всех комнат и обнаружил, что площадь данного дома ориентировочно составляет 120 кв.м, а не 150 кв.м, как указанно в договоре купли-продажи. Проведя предварительный расчет на ремонт скрытых дефектом, стоимость ремонта составила 300 000 рублей, в стоимость ремонта по предварительным расчетам вошли: замена крыши, замена потолков и частичная замена пола. Вместе с тем, учитывая, что площадь жилого дома фактически оказалась меньше ориентировочно на 30 кв.м, соответственно стоимость дома с учетом фактической площади должна составлять 1 280 000 рублей. Таким образом, считает, что продавец получил денежные средства по договору за несуществующие квадратные метры в размере 320 000 рублей. Истец считает, что ответчик, передав ему объект меньшей площадью, чем указана в договоре отступил от условий договора, предусматривающего характеристики объекта, в частности его размер, что свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

При рассмотрении дела сторона ситца увеличила заявленные требования и в окончательном варианте просила в связи с результатами проведенной экспертизы по делу, установленными недостатками объекта недвижимости (по площади и качеству) взыскать с ответчика Хачатряна О.П. в пользу истца Денисова А.А. 327466 рублей 77 копеек в счет соразмерного уменьшения цену договора, а также 486 570 рублей в счет ремонта скрытых дефектов жилого дома (том 2 л.д.4-5, л.д.194-195).

Истец Денисов А.А. надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела в настоящее судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, в предыдущем судебном заседании заявленные требования с учетом их уточнения поддержал, настаивал на их полном удовлетворении, суду пояснил, что купил данный дом у ответчика, в доме требовалось проведение работ по внутренней отделки, когда были начаты ремонтные работы он сам демонтировал отопление, так как хотел его переделать, также была демонтирована облицовочная плитка потолка, под которой были обнаружены доски со следами гниения, все были черные, по результатам экспертиз также обнаружены трещины в фундаменте и стенах, прогнившие доски перекрытия потолка, недостатки в конструкции крыши, а также было установлено, что фактическая площадь дома значительно меньше, указанной в договоре. При покупке дома он не мог выявить установленные строительные недостатки, которые являются скрытыми, поскольку не является специалистом в области строительства, также не мог установить, что площадь жилого дома окажется меньше, чем указана в договоре купли-продажи, поскольку исходили из представленных ответчиком документов, в которых площадь дома указана в размере 150 кв.м. Каких-либо работ по переустройству и перепланировке жилого дома им не производилось, только демонтировал отопление для проведения ремонтных работ. Все выявленные недостатки не были оговорены при оформлении сделки. Дом он покупал на кредитные денежные средства, обязательства по которому обеспечены ипотекой данного дома, до настоящего времени не может приступить к ремонтным работам и использовать дом по назначению, при этом оплачивает кредитные обязательства.

Представитель истца Денисова А.А. - ФИО10, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре <номер> (том 1 л.д.51-53), заявленные требования с учетом увеличения по результатам проведенных экспертиз поддержала, настаивала на их удовлетворении. Также суду пояснила, что несмотря на наличие недостатков в проведении первой экспертизы результаты второй экспертизы в полном объеме подтвердили наличие скрытых дефектов при строительстве дома, которые не были оговорены при заключении сделки, стоимость работ по устранению данных дефектов определена экспертизой, ответчиком не оспорена, истец просит взыскать только стоимость работ без затрат на материалы, кроме того фактическая площадь жилого дома значительно меньше заявленной в договоре, что является существенным нарушением условий договора. Стоимость квадратного метра данного дома была определена при оформлении истцом ипотеки, между тем истцом рассчитана из цены самого договора с расчетом стоимости на 1 кв.м.

Ответчик Хачатрян О.П. возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что строил жилой дом для себя и своими силами, он также не является строителем и все нормы строительства ему не известны. На потолке действительно были использованы доски бывшие в употреблении, ранее из них был построен сарай, но они были хорошего качества. Замер площади жилого дома производился кадастровым инженером, сам он площадь не мерил и продавал он жилой дом, а не квадратные метры, в связи с чем не зависимо от площади дома его стоимость не изменена. Кроме того, при покупке дома он был осмотрен покупателем, каких-либо претензий заявлено не было, также не было указано о недостатках дома. При этом он продавал не только дом, но и все находящиеся хозпостройки. Согласен оказать помощь в ремонтных работах по стяжке, предоставить необходимое оборудования свои услуги по работе.

Представитель ответчика Хачатряна О.П. - адвокат ФИО11 действующий на основании удостоверения <номер> от ДД.ММ.ГГГГ и ордера <номер> от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.139а), поддержал доводы своего доверителя, который частично признал требования и готов возместить ущерб стоимости стяжки, остальные выявленные дефекты носят явный характер и могли быть выявлены стороной истца при заключении договора купли-продажи. Считает, что недобросовестного поведения со стороны ответчика при заключении сделки купли-продажи дома нет, он не препятствовал истцу осматривать дом, приглашать специалистов, экспертов, профессиональных строителей, что оценить состояние дома на момент покупки. Ответчик не строил этот дом по договору какого-либо строительного подряда или заказа истца, он строил его для себя в последующем решив его продать. Истец, осмотрев приобретаемый им дом, повел себя неосмотрительно при покупке этого дома. Дом пригоден для использования и в настоящее время, площадь дома также могла быть проверена покупателем при его покупки. Ответчик не скрывал, что использовал стро С учетом заявленных требований истца у него остается и дом и почти полная стоимость этого дома, что не допустимо, истец должен был проявить осмотрительность при совершении сделки, заключение которой свободный выбор сторон.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы стороны истца, полагала, что заявленные требования подлежат удовлетворению

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела (том 1 л.д.213), своего представителя в судебное заседание не направил, отношения к иску не высказал, уважительных причин своей неявки в суд не представил, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В данном случае истец предъявил требование о возмещении своих расходов на устранение выявленных строительных дефектов и соразмерного уменьшения покупной цены, что отвечает приведенным требованиям закона. Истец указывает, на то, что при эксплуатации жилого дома выявлены скрытые дефекты, о которых продавец при продаже дома покупателя в известность не поставил.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По общему правилу граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, понуждение к заключению договора не допускается (п. 2 ст. 1, п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из приведенных норм права следует, что свобода договора предполагает в части касающейся определения сторонами цены товара, их право определить такую цену в любом размере, как превышающем, так и имеющим значение ниже, чем его рыночная стоимость, определенная экспертным путем. Стороны договора по своему усмотрению и, исходя из собственных предпочтений, могут определять цену в любом размере. Закон предписывает лишь условие о том, что такая цена должна быть продуктом добровольно достигнутого между сторонами соглашения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Хачатаряном О.П. и Денисовым А.А. заключен договор купли-продажи объект. Согласно п. 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом общей площадью 150 кв.м., расположенный по адресу: <номер> <номер>, назначение: жилой, и передал право аренды на земельный участок общей площадью 1 136 кв.м кадастровый <номер>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.1 договора стоимость жилого дома составляет 1 600 000 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит, земельный участок переходит на правах аренды. Согласно п. 3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет, продавец обязуется передать объект в том состоянии, котором он находится на день под писания договора (том 1 л.д.4-5, том 2 л.д.6-7).

Оплата по договору произведена в полном объеме, также передано имущество покупателю, что сторонами не оспаривалась.

Согласно техническому плану индивидуального жилого дома, подготовленному кадастровым инженером ФИО7 по заказу Хачатряна О.П. в связи с созданием здания по адресу: <номер> площадь объекта недвижимости составляет 150 кв.м., имеется план здания с указанием количества помещений и их площади (том 2 л.д.8-22).

Право собственности ФИО2 на приобретенный объект недвижимости индивидуальный жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, также зарегистрировано ограничение права, вид: ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.19-21, 7-12, 71-76, 111-127).

Право собственности на земельный участок общей площадью 1 136 кв.м. кадастровый <номер>, на котором расположен указанный выше индивидуальный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 0102.2021 года <номер> (том 1 л.д.65-67, 77-73).

В период эксплуатации индивидуального жилого дома истцом были обнаружены многочисленные недостатки, о которых продавец в известность его не поставил.

На основании ходатайства стороны истца судом была назначена строительно-техническая экспертиза (том 1 л.д.55-64, 149-153).

В соответствии с техническим заключением эксперта <номер>» от ДД.ММ.ГГГГ <номер> объект индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не пригоден для проживания по состоянию на дату обследования, поскольку не отвечает требованиям механической безопасности статьи 7 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», № 384-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ по причине снижения несущей способности строительных конструкций в части фундамента, наружных стен, полов, перекрытий и крыши, техническое состояние которых классифицируется как ограниченно работоспособное, требует проведение капитального ремонта, для приведения в соответствие современных требований нормативных документов СП, ГОСТ и ФЗ. Обнаружены дефекты в конструктивных элементах индивидуального жилого дома, а именно: а) фундамент в районе помещения <номер> имеет повреждения в виде 2-х трещин, шириной раскрытия до 2 мм; б) наружная стена в районе помещения <номер> имеет сквозную трещину, шириной раскрытия до 2 мм; в) полы во всех помещения бетонные, в помещении <номер> пол имеет значительную зыбкость при хождении, разрушения поверхностного слоя бетонной стяжки, по всему периметру помещения при проведении замеров измерителем прочности бетона (склерометром) RGK SK-60, в большинстве мест результаты замеров ниже допустимых значений от 0 до 18 мПа, при минимально допустимом нормативном значении 19.26 мПа для класса бетона В15 (М200); г) чердачные перекрытия деревянные, смонтированы из досок бывших в употреблении, имеются следы множественных протечек, поражения грибком, а также гнилостные повреждения досок подшивки потолка; д) крыша, по состоянию на дату обследования, имеет повреждения в виде проседания по коньку, прогиб деревянной балки и провисание карнизного свеса со стороны двора дома, частично соединение листов металлочерепицы путем сквозного скручивания, без крепления к обрешетке стропильной системы, отсутствие диффузионных ветроводозащитных и водозащитных пленок, отсутствие систем водоотведения и снегозадержания. Скрытыми дефектами являются дефекты «г» и «д», дефекты «а», «б», «в» скрытыми не являются, все дефекты препятствуют проживанию жилом доме, поскольку не отвечают требованиям СП, ГОСТ и ФЗ. <адрес> индивидуального жилого дома составляет 119,20 кв.м. и не совпадает с площадью, указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированной в ЕГРН (том 1 л.д.156-226).

В судебном заседании эксперт <адрес>» ФИО8, суду показал, что им проводилась экспертиза жилого дома, наименование заключения не имеет существенного значения и на выводы экспертизы не влияет, отсутствие указания на нормативные документы также не влияют на выводы экспертизы.

Сторона ответчика не согласилась с выводами данного заключения, указывая на недостатки в его проведении осмотра спорного объекта недвижимости, а именно: было постановлено не экспертное заключение, а техническое заключение по результатам обследования; отсутствие сведений о членстве в Ассоциации судебных экспертов и сертификата на соответствие требованиям стандарта при осуществлении судебно-экспертной деятельности; отсутствие в техническом заключении сведений о времени его проведения, сведений об участниках процесса, присутствующих при ее проведении, сведений об их извещении; не ясны выводы по первому и второму вопросам (том 1 л.д.40).

Также стороной ответчика представлено заключение (рецензия) специалиста <номер>» от ДД.ММ.ГГГГ <номер>, согласно выводам которого техническое заключение <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ <номер> не соответствует требованиям ст. 25 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям процессуального кодекса в рамках которого выполнено данное исследование, выявленные нарушения имеют как содержательный, так и организационного-процессуальный характер, что в совокупности дает основания сомневаться в объективности, достоверности и обоснованности заключения экспертизы и правильности ее выводов, в связи с чем являются основанием для назначения повторной экспертизы (том 2 л.д.64-105).

В связи с чем на основании ходатайства стороны ответчика была назначена повторная строительно-техническая экспертиза (том 2 л.д.106-107, 114-118).

Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ <номер> жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>Г, не отвечает двум требованиям (наличие отопления и вентиляции), которым должно отвечать жилое помещение. Пригодным жилой дом признается комиссией, созданной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации п. 7 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ <номер>. В жилом доме выявлены дефекты, не соответствующие нормативным требованиям: СП 17.13330.2017. Кровли. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ приложение Е, п. Е2 – отсутствует подкровельная антиконденсатная пленка; Типовая технологическая карта на устройство кровель из металлочерепицы – не совпадает шаг обрешетки и шаг металлочерепицы; Типовые конструкции. Изделия и узлы зданий и сооружений, серия 2.160-9 – стыковка стропильных ног у конька выполнена «внахлест», узел опирания стропила на стойку выполнен не верно; СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87. Таблица 7.5 – на внутренних поверхностях наружных стен имеются сквозные трещины; СП 29.13330.2011 полы. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-88 п. 8.3 – определение прочности цементно-песчаной стяжки; СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75, п. 6.26 – отсутствие отмостки; ГОСТ 2140-81 «Видимые пороки древесины. Классификация, термиты и определения, способы измерения». Таблица 1 п.6.5 – подшивка перекрытий первого этажа, на которую уложен утеплитель частично выполнена досками со следами гнилости. Все перечисленные дефекты имеют производственный характер, т. е. образовались на стадии строительства вследствие несоблюдения требований нормативно-технической документации, предъявляемых к данному виду работ, данные дефекты имели место на момент заключения договора купли-продажи жилого дома. К выявленным дефектам, которые препятствуют использование жилого дома по назначению в холодный период года, относится отсутствие системы отопления. Стоимость устранения выявленных строительных дефектов на ДД.ММ.ГГГГ составляет 486 570 рублей 08 копеек. <адрес> жилого дома равна 119,3 м.кв. и не совпадает с площадью, указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированной в ЕГРН, которая составляет 150 м. кв. Разница между площадями составляет 30.7 м.кв. (том 2 л.д.170-185).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО12 суд пояснил, что при составлении заключения в его выводах в пункте 3 стоимость устранения выявленных дефектов допущена техническая ошибка в написании суммы прописью, что также следует из приложения <номер> к отчету Локальная смета расчета, в связи с чем сумма составляет стоимость скрытых дефектов в жилом <адрес> 570 рублей 08 копеек. Все что относится к кровле это явные дефекты, их видно сразу; потолок и стяжка это скрытые дефекты; отмостки вообще нет. Вместе с тем все перечисленные в заключении дефекты являются скрытыми для не профессионала и не строителя, все эти дефекты были на момент приобретения дома. Нарушений, которые бы не позволяли эксплуатировать жилой дом по назначению, выявлено не было.

Таким образом, суд считает, что данное заключение соответствует требованиям, предусмотренным ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, так как оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо сомнений в правильности или обоснованности указанное экспертное заключение не вызывает. Экспертиза была проведена квалифицированным экспертом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и стаж экспертной работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертиза проведена с учетом имеющихся методик исследования, с использованием специальной литературы, с применением технических средств и технической документации, ответы на вопросы, поставленные перед экспертами, даны в полном объеме, выводы экспертизы понятны и не содержат формулировок, допускающих неоднозначное толкование, в связи с чем данное заключение принимается судом в качестве допустимого доказательства.

Каких-либо оснований, в том числе и по итогам допроса эксперта, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, для назначения по делу дополнительной экспертизы, не установлено.

Доводы о том, что потолочные перекрытия были видны при покупке дома, опровергаются фотографиями, имеющимися в отчете об оценке имущества при оформлении ипотеки истцом, на которых зафиксировано состояние дома при оформлении сделки с ответчиком (том 2 л.д.262-274).

В ходе рассмотрения дела, в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, и истцу было известно об этом на момент заключения договора ответчиком не представлено, кроме того, экспертными данными установлено, что выявленные дефекты являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве дома, не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре, также от ответчика не поступило возражений относительно объема выявленных недостатков и стоимости их устранения.

Доводы стороны ответчика о том, что на момент заключения договора жилой дом был осмотрен, замечаний и претензий со стороны истца не поступало, не могут являться основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований, поскольку в соответствии с требованиями ст. 469 ГК РФ, продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества. Кроме того, истец не являются специалистом в области строительства, а из заключений эксперта следует, что обнаруженные дефекты являются скрытыми. Данный вывод эксперта ответчиком не опровергнут. Кроме того, суд учитывает, что истец не является специалистами в области строительства и те дефекты, которые для эксперта являются явными не могут являться таковыми для истца и выявлены им при осмотре жилого дома.

Характер выявленных дефектов, время их выявления, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств, свидетельствуют о том, что данные дефекты имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, имущество было передано истцу с этими существующими дефектами. Имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых дефектов спорного жилого дома, о которых истцы не знали и знать не могли, поскольку эксперты пришли к выводу, что дефекты являются скрытыми, которые не могли быть обнаружены при осмотре дома до его покупки.

При указанных обстоятельствах, учитывая доказанность материалами дела наличие в приобретенном истцами доме неоговоренных продавцом скрытых дефектов, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность здания в целом, в том числе, вследствие несоответствия жилого дома требованиям действующих СНиП, отсутствия доказательств возможности устранения недостатков с наименьшими затратами, нежели избранный истцом способ, требования ФИО2 о возмещении стоимости по устранению дефектов являются обоснованными.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Заключением судебной строительно-технической экспертизы Федерального бюджетного учреждения Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ <номер>, проведенной по настоящему делу, подтверждается факт необходимости несения истцом расходов по устранению дефектов на сумму 486 570 рублей, поэтому именно данная сумма и подлежит взысканию с ответчика Хачатряна О.В. в пользу Денисова А.А.

ФИО2, кроме того, заявлено требование об уменьшении покупной стоимости жилого дома на 327 466 рублей 77 копеек, поскольку площадь жилого дома не соответствует указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 119,3 кв.м.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ площадь покупаемого истцом жилого дома указана в размере 150 кв.м., что также указано в техническом плане задания и в ЕГРН.

Из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ <номер> следует, что площадь жилого дома на момент его осмотра составляет 119,3 кв.м., что на 30,7 кв.м. меньше заявленной в договоре купли-продажи и зарегистрированной в ЕГРН.

В данном случае, суд полагает, что передача жилого дома меньшей площади, нежели указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также является недостатком товара и не относится к числу допустимых, в связи с чем истец вправе на основании ст. 475 ГК РФ требовать соразмерного уменьшения покупной цены стоимости жилого дома, взыскав указанную сумму с ответчика.

Истцами в качестве обоснования суммы в размере 327 466 рублей 77 копеек в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ представлен отчет <номер> об определении рыночной стоимости дома ООО «<номер>», проводимой на момент покупки дома и оформления ипотеки на ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стоимость 1 кв.м. жилого дома составила 11 005 рублей (том 2 л.д.220-248).

Ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств обратного не представлено.

С учетом изложенного, суд определяет к возмещению ответчиком Хачатряном О.П. в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Денисова А.А. 327 466 рублей 77 копеек.

Исходя из заявленных истцом требования, общая сумма, подлежащая взысканию с Хачатряна О.П. (ИНН <номер>) в пользу Денисова А.А. (ИНН <номер>) составляет 814 036 рублей 77 копеек (486570+327466,77).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Денисова <адрес> удовлетворить.

Взыскать с Хачатряна <адрес> в пользу Денисова <номер> 327 466 (триста двадцать семь тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 77 копеек в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, 486 570 (четыреста восемьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят) рублей стоимость скрытых дефектов в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, всего взыскать 814 036 (восемьсот четырнадцать тысяч тридцать шесть) рублей 77 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Голышмановский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья                                                                       А.Н. Шааф