Решение по делу № 2-427/2024 (2-4256/2023;) от 27.10.2023

Гражданское дело №2-427/2024

УИД:68RS0001-01-2023-005448-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года г.Тамбов

Октябрьский районный суд г.Тамбова в составе:

председательствующего судьи Анохиной Г.А.,

при секретаре Селиванове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стариковой Тамары Александровны к ООО «АИЖК Строй» о признании записи о государственной регистрации недействительной и признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Старикова Т.А. обратилась в суд с иском к ООО «АИЖК Строй», в котором просит:

-признать запись о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной;

-признать право собственности на основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>А, от ДД.ММ.ГГГГ на двухкомнатную квартиру, расположенную на 3 этаже, п.2, общей п.п. 82,88 кв.м, с учетом балконов, лоджий за Стариковой Т.А.

В обоснование исковых требований указала, что определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013г. требования ООО фирма «Юкон» о признании несостоятельным (банкротом) признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов С.А.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. к процедуре банкротства ООО фирма «Юкон» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 ООО фирма «Юкон» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.

27.03.2015 г. между ООО «Юкон» и Стариковой Т.А. заключен договор №2 участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>А.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно вышеуказанному договору предметом договора является участие участника долевого строительства в долевом строительстве 9-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями магазина продовольственных товаров, социально-бытового назначения и офисными помещениями по адресу: <адрес>А.

Результатом участия «Участника долевого строительства» является приобретение прав и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной на 3 этаже, подъезд 2, общей проектной площадью 82,88 кв.м, с учетом балконов и лоджий, с отделкой: стяжка полов, штукатурка стен, остекление металлопластиковыми конструкциями, и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, состав которого определяется ст.36 ЖК РФ.

Согласно п.3.1 договора стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составляет 2 900 800 руб.

Денежные средства Стариковой Т.А. по договора оплачены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №2-27/03 от 27.03.2015 г.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. ЖСК «Московская 30А» переданы права застройщика ООО фирма «Юкон» на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>А, и земельный участок под ним.

Кроме того, в силу п.13 ст.201.10 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» суд передал в виде отступного права участников строительства, включенные в реестр передачи жилых помещений на данную строительную площадку.

Требование Стариковой Т.А. в связи с пробелом в законодательстве судом в реестр передачи жилых помещений не было включено.

Старикова Т.А. обращалась в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о включении ее требований, но данное заявление было оставлено без рассмотрения.

25.12.2019 г. ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» принято решение о целесообразности завершения строительства.

10.09.2021 г. многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.

Жилое помещение, приобретенное Стариковой Т.А., в последующем кооперативом было реализовано ООО «АИЖК Строй». Таким образом, Старикова Т.А. квартиру не получила.

ООО «АИЖК Строй» знало о заключенном договоре долевого участия.

Согласно выписке ЕГРН собственником спорной квартиры является ООО «АИЖК Строй». Однако юридическое лицо не может быть членом жилищно-строительного кооператива» в соответствии с нормами действующего законодательства.

Таким образом, спорная квартира, принадлежащая на праве собственности Стариковой Т.А., перешла в собственность ООО «АИЖК Строй» без ведома собственника.

Протокольным определением суда от 18.12.2023 г. к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: ППК "Фонд Развития Территорий", ТОГУП "Тамбовская Управляющая Компания".

Истец Старикова Т.А. в судебное заседание не явилась.

В судебных заседаниях представитель истца по доверенности Мешалкина О.В. поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что в связи с пробелами в законодательстве Старикова Т.А. квартиру не получила, как и иные дольщики. О том, что дом и земельный участок были переданы ЖСК «Московская 30А», Старикова Т.А. не знала. Старикова Т.А. неоднократно обращалась в суды за защитой своих прав, положительного результата не последовало. Основанием для признания права собственности на спорную квартиру за Стариковой Т.А. является зарегистрированный в установленном законом порядке договор участия в долевом строительстве. Также отметила. Что Старикова Т.А. членом ЖСК «Московская 30А» не являлась.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Симонова О.А. заявленные исковые требования не признала. Согласно письменному отзыву решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 ООО «Юкон» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А. Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. ЖСК «Московская 30А» переданы права застройщика ООО фирма «Юкон» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>А, и земельный участок под ним, считает, что в связи с принятием ЖСК от ООО фирма «Юкон» прав застройщика, у кооператива возникло обязательство выполнить предусмотренные законом «О долевом участии в строительстве» действия, связанные с завершением строительства жилого дома, сдачей его в эксплуатацию и передачей гражданам (участникам строительства) оплаченных с ее стороны жилых помещений. На основании определения суда произведена государственная регистрация перехода соответствующих прав ООО фирма «Юкон» на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок ЖСК «Московская 30А». Передача объекта строительства от застройщика-банкрота к ЖСК «Московская 30А» исключает возможность исполнения прежним застройщиком договорных обязательств по строительству многоквартирного дома и передаче гражданам построенных жилых помещений. Таким образом, заключенный между дольщиками и ООО «Юкон» договор участия в долевом строительстве прекратил свое действие и утратил юридическую силу в связи с невозможностью исполнения на основании п.1 ст.416 ГК РФ, нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не применяются. ЖСК «Московская 30А» при этом не является правопреемником ООО фирма «Юкон», соответственно не несет обязательств по договорам участия в долевом строительстве. После завершения строительства жилого дома члены ЖСК приобретают право собственности на недвижимое имущество в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ. ФИО1 обратилась в Арбитражный суд <адрес> с требованием о признании за ней статуса члена ЖСК. Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.02.2018 г. прекращено рассмотрение данного требования, ввиду того, что оно тождественно требованиям о включении в реестр требований кредиторов и имеет текущий характер заявленных требований. Учитывая факт передачи объекта строительства ЖСК «Московская 30А», решением Октябрьского районного суда г.Тамбова от 05.09.2018 г. признано отсутствующим обременение в виде договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО фирма «Юкон» и Стариковой Т.А. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Тамбова от 06.11.2018 г. Стариковой Т.А. отказано в удовлетворении иска об обязании принять ее в члены ЖСК «Московская 30А». Расторжение договора долевого участия в строительстве приводит к невозможности последнему претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. Таким образом, удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве, осуществляется путем включения в денежный реестр участников строительства. Удовлетворение требования о признании недействительной записи государственной регистрации № от 11.11.2021г. не приведет к восстановлению нарушенных прав Стариковой Т.А. Законные основания для признания права собственности на спорную квартиру у Стариковой Т.А. отсутствуют.

Третьи лица: ППК "Фонд Развития Территорий", ТОГУП "Тамбовская Управляющая Компания", ЖСК «Московская 30А», Управление Росреестра по Тамбовской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Заявленное истцом третье лицо - ООО фирма «Юкон» исключено из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией 11.01.2024г.

Допрошенный в качестве свидетеля Агапов С.А., также принимавший участие в деле в качестве представителя третьего лица ООО фирма «Юкон», в судебном заседании пояснил, что в 2016 году спорный дом был передан на баланс ЖСК. В 2017 году в России был создан ППК «Фонд Развития Территорий» объектов незавершенного строительства. ППК «Фонд Развития Территорий» передал функции застройщика на местный фонд, а местный фонд за счет федеральных и областных денежных средств ввел спорный дом в эксплуатацию. В сентябре 2019 года был заключен договор подряда между ООО «АИЖК Строй» и ЖСК «Московская 30 А» на проведение работ по строительству дома. В 2020 году ЖСК передал ООО «АИЖК Строй» право собственности на квартиры. Дом введен в эксплуатацию в 2021 году.

Суд, выслушав участников судебного заседания, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013г. требования ООО фирма «Юкон» о признании несостоятельным (банкротом) признаны обоснованными, в отношении общества введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов С.А.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014г. к процедуре банкротства ООО фирма «Юкон» применены правила параграфа №7 «Банкротство застройщиков» главы 9 Федерального закона от 26.10.2022г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014г. ООО фирма «Юкон» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.

27.03.2015 г. между ООО фирма «Юкон» и Стариковой Т.А. заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>А. Предметом договора является участие участника долевого строительства в долевом строительстве 9-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями магазина продовольственных товаров, социально-бытового назначения и офисными помещениями по адресу: <адрес>А.

Результатом участия участника долевого строительства является приобретение прав и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной на 3 этаже, подъезд 2, общей проектной площадью 82,88 кв м с учетом балконов и лоджий, с отделкой: стяжка полов, штукатурка стен, остекление металлопластиковыми конструкциями, и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, состав которого определяется ст.36 ЖК РФ.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п.3.1 договора стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составляет 2 900 800 руб.

Денежные средства ФИО1 по договору оплачены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Московская 30А» переданы права застройщика ООО фирма «Юкон» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>А, и земельный участок под ним. Данное определение являлось основанием для государственной регистрации перехода соответствующих прав ООО фирма «Юкон» на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок под ним, расположенные по адресу: <адрес>А.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.02.2018г. заявление ФИО1 о признании статуса члена ЖСК в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО фирма «Юкон» было оставлено без рассмотрения в виду того, что требования Стариковой Т.А., вытекающие из договора участия в долевом строительстве № от 27.03.2015г., являются текущими.

Права ЖСК на незавершенный строительством объект были зарегистрированы в ЕГРН, перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

На основании п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Тамбова от 05.09.2018г. исковые требования председателя ЖСК «Московская 30А» о признании обременения отсутствующим удовлетворены, в том числе признано отсутствующим обременение в виде договора участия в долевом строительстве жилого дома № 2 от 27.03.2015г., заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего Агапова С.А. и Стариковой Т.А. (запись регистрации от 18.12.2015г.).

Таким образом, заключенный между ООО фирма «Юкон» и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве прекратил свое действие и утратил юридическую силу.

При этом, суд отмечает, что ЖСК «Московская 30А» не является правопреемником ООО фирма «Юкон», а соответственно не имеет перед участниками долевого строительства обязательств.

Согласно ч.1 ст.110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (ч.3 ст.110 ЖК РФ).

После завершения строительства жилого дома члены ЖСК приобретают право собственности на недвижимое имущество.

Старикова Т.А. членом ЖСК «Московская 30А» не являлась и не является.

Прекращение договора долевого участия в строительстве прекращает обязательство застройщика передать объект долевого строительства. Вместе с тем, у застройщика возникает обязанность вернуть участнику долевого строительства денежные средства.

Решением общего собрания ЖСК «Московская 30А» от 08.09.2017г. (протокол собрания № 5) ООО «АИЖК Строй» принято в члены ЖСК.

Согласно протоколу № 1 общего собрания ЖСК «Московская 30А» от 03.08.2018г. Стариковой Т.А. отказано в принятии в члены кооператива.

Внеочередным собранием членов ЖСК «Московская 30А» принято решение о заключении с ООО «АИЖК Строй» договора строительного подряда по продолжению и завершению строительства многоквартирного жилого дома по <адрес>А.

10.09.2019г. между ЖСК «Московская 30А» и ООО «АИЖК Строй» заключен договор подряда №, по условиям которого генеральный подрядчик ООО «АИЖК Строй» обязуется выполнить работы по завершению строительства 9-этажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями магазина по адресу: <адрес>А, а заказчик ЖСК «Московская 30А» обязуется создать генеральному подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить выполненные работы.

Согласно разделу 4 вышеуказанного договора подряда № оплата выполненных по договору работ производится посредством передачи генеральному подрядчику жилых и нежилых помещений в объекте, принадлежащих кооперативу и свободных от обременений и правопритязаний третьих лиц, путем заключения договоров участия в строительстве с зачетом стоимости указанных жилых и нежилых помещений в счет оплаты работ по настоящему договору. Перечень указанных жилых и нежилых помещений в объекте строительства содержится в Приложении № к договору.

Согласно Приложению № к договору подряда № от 10.09.2019г. одним из жилых помещений, подлежащих передаче кооперативом ООО «АИЖК Строй» в качестве оплаты по договору подряда, являлась двухкомнатная квартира, расположенная на третьем этаже во втором подъезде, общей площадью 82,88 кв м.

30.06.2020г. ЖСК «Московская 30А» и ООО «АИЖК Строй» подписан акт зачета встречных однородных требований, в силу которого в счет погашения имеющейся задолженности, возникшей на основании договора подряда № от 10.09.2019г., ЖСК «Московская 30А» передает в собственность ООО «АИЖК Строй» жилые помещения, в том числе двухкомнатную квартиру, расположенную на третьем этаже во втором подъезде, общей площадью 82,88 кв м.

05.10.2021г. ЖСК «Московская 30А» и ООО «АИЖК Строй» подписан передаточный акт приема-передачи <адрес> многоквартирном жилом доме с помещениями социально-бытового назначения по <адрес>А в <адрес>, расположенной на третьем этаже во втором подъезде.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч.1 ст.422 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч.1 ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Как усматривается из договора подряда № 1 от 10.09.2019г., заключенному между ЖСК «Московская 30А» и ООО «АИЖК Строй», при заключении названного договора стороны согласовали все существенные условия договора подряда, договор заключен в надлежащей форме, соответствует требованиям закона, прав и интересов третьих лиц не нарушает. Условия договора подряда исполнены его сторонами в полном объеме.

Таким образом, спорная квартира на момент передачи её ООО «АИЖК Строй» в счет оплаты по договору подряда была свободна от обременений в пользу третьих лиц, договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО фирма «Юкон» и Стариковой Т.А., прекратил действие, а ООО «АИЖК Строй», в свою очередь, на законных основаниях приобрело эту квартиру.

Законных оснований для признания за Стариковой Т.А. права собственности на спорное жилое помещение при установленных судом обстоятельствах не имеется.

То обстоятельство, что Старикова Т.А. не реализовала свое право на получение жилого помещения или денежных средств за жилое помещение в рамках дела о банкротстве ООО фирма «Юкон», на выводы суда по настоящему делу не влияет, и не может свидетельствовать о незаконном получении ООО «АИЖК Строй» спорной квартиры в собственность.

Также не усматривает суд и оснований для удовлетворения исковых требований Стариковой Т.А. о признании недействительной записи в ЕГРН № от 11.11.2021г. (о регистрации права собственности на спорную квартиру за ООО «АИЖК Строй») по вышеизложенным основаниям, а также в силу того, что запись в ЕГРН лишь формально закрепляет право соответствующего лица на недвижимое имущество и без оспаривания прав данного лица на такое имущество самостоятельно недействительной признана быть не может. Лишь при признании права на недвижимое имущество отсутствующим, сделки, на основании которой возникло право собственности на недвижимое имущество, недействительной запись о правах лица на недвижимое имущество может быть исключена из ЕГРН. Кроме того, данная запись внесена в ЕГРН уполномоченным органом при наличии документов, подтверждающих возникновение права ООО «АИЖК Строй» на спорную квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Стариковой Тамары Александровны оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суде через Октябрьский районный суд г. Тамбова в течение месяца с момента принятия решения судом в окончательной форме.

    Мотивированное решение судом изготовлено 02.02.2024 г.

Судья Г.А.Анохина