Решение по делу № 2-2532/2018 от 23.04.2018

Дело № 2-2532/2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2018 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Майковой Н.Н.,

при секретаре Демидовой А.О.

с участием представителя истца Барышниковой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александров В.А. к Смирнова В.А. о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

21.12.2015 г., между Александровым В.А. и Максюшиным А. Г., был заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Александров В.А. обратился в суд с иском, в котором просит провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи нежилого помещения по указанному выше адресу. Свои требования он мотивирует тем, что 21.12.2015 г., между ним и Максюшиным А.Г. заключен в письменной форме договор купли-продажи нежилого помещения, стоимостью по 1 800 000 рублей. Денежные средства были переданы Максюшину А.Г. в момент заключения договора, о чем имеется подпись продавца. После заключения договора купли-продажи истец открыто владел спорным нежилым помещением, однако после подписания договоров не было совершено действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Договор купли-продажи до настоящего времени не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по причине смерти Максюшина А.Г. Невозможность зарегистрировать право общей долевой собственности нарушает права собственника в отношении нежилого помещения, в связи с чем обратилась в суд с данным иском.

Истец Александров В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие, доверяя представлять интересы в суде своему представителю по доверенности Барышниковой О.А.

Представитель истца по доверенности Барышникова О.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, выдвигая в обосновании вышеизложенные доводы, просила суд удовлетворить их в полном объеме. Дополнила, что с момента приобретения нежилого помещения истец несет все расходы по его содержанию, и ремонту, однако отсутствие регистрации права собственности на нежилое помещение нарушает его права как собственника. Максюшин А.Г., умер 03.03.2016 г., после его смерти наследственных дел не заводилось. Считала, что истцом исполнены все обязательства по договору купли-продажи.

Смирнова В.А. о дне, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, не обеспечила явку своего представителя.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о дне, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.

В силу п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, здание, сооружении или другое недвижимое имущество.

Материалами дела бесспорно установлено, что 21.12.2015 г., между Александровым В.А. и Максюшиным А. Г., был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 349,4 кв.м., литер А1, на 2-м этаже, по адресу: г. Саратов, ул. Одесская, д.26. Стоимость определена в 1 800 000 рублей.

В соответствии с п. 3 договора расчет между сторонами произведен при подписании настоящего договора. Передача денежных средств по договору купли- продажи подтверждена подписью продавца Максюшина А.Г.

    Наличие у Максюшина А.Г. на момент заключения договора купли-продажи права собственности на нежилое помещение, указанное в иске, подтверждено надлежащими документами, а именно: договором купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2018 г., свидетельством о государственной регистрации права серия 64 АБ 836388 от 17..01.2008 г.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 г. (редакция от 03.04.2018 г.) № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 58 указанного Федерального закона:

1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

2. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.

3. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 61 вышеуказанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Оценив представленные доказательства и проанализировав положения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о согласовании всех существенных условий, необходимых для договоров данного вида.

Как следует из свидетельства о смерти серия V-МЮ №612618 Максюшин А.Г., выступающий стороной в договоре купли-продажи от 21.12.2015 г. в качестве продавца, умер 03.03.2016 г., о чем 03.03.2016 г. составлена запись акта о смерти № 181.

Изложенное свидетельствует о том, что государственная регистрация перехода к истцу права собственности на объект недвижимости в полном соответствии с требованиями ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно: на основании заявлений сторон договора, не может быть осуществлена.

Согласно пункту 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав.

При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ, либо иных предусмотренных законом способов, избранный способ защиты, должен соответствовать нарушенному праву.

Исследуя доказательства спорного правоотношения, суд полагает, что при наличии заключенного и исполненного договора купли-продажи и смерти Максюшина А.Г. (продавца), заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права в отсутствие заявления продавцов недвижимости.

Данный вывод не противоречит абзацу 4 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку факт возникновения права у продавца имущества не связан с фактом государственной регистрации, то право собственности у покупателя Александрова В.А. возникло вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что продавец имел право на отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи, требования, предъявляемые к форме сделки, и существенные условия сторонами соблюдены, на заключение данной сделки имелось выражение согласованной воли двух сторон, обязательства по передаче денежных средств и предмета договора сторонами сделки исполнены, каких-либо правопритязаний относительно спорного нежилого помещения и требований о признании сделки недействительной при жизни Максюшина А.Г. не заявлялось, спорное имущество передано истцу и эксплуатируется им.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, не оспорена, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие заявления продавцов.

При таком положении суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права по сделке (пункт 2 статьи 165 ГК РФ), учитывая, что с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Максюшин А.Г. не обращался.

Решение суда об осуществлении государственной регистрации будет заменять заявления продавцов объекта недвижимого имущества, необходимые для регистрации перехода права собственности.

Из п. 1 ст. 235 ГК РФ следует, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, переход права собственности на нежилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежнего собственника.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Александрова В.А. к Смирнова В.А., третье лицо Управление федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности, удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на Александров В.А. по договору купли-продажи от 21.12.2015 г. на нежилое помещение, общей площадью 349,4 кв.м., этаж 2-й надземный, номера на поэтажном плане 1, 10-35, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Одесская, д.26.

Прекратить право собственности Максюшина А.Г. на нежилое помещение, общей площадью 349,4 кв.м., этаж 2-й надземный, номера на поэтажном плане 1, 10-35, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Одесская, д.26, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Одесская, д.26.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление о его отмене в течение семи дней со дня получения копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления в Саратовский областной суд.

Судья: