Решение по делу № 33-425/2024 от 09.01.2024

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ ФИО3

    дело ...

    судья ФИО4

    дело ...                                                       поступило 09.01.2024г.

                                   АПЕЛЛЯЦИОННОЕ    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 марта 2024 года                                                                     <...>

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО3 в составе:

председательствующего судьи ФИО13,

судей коллегии Чупошева Е.Н., ФИО12,

при секретаре ФИО6,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СНТ «Сибиряк» к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в <...> и Республике ФИО3, ФИО1 о признании недействительными результатов публичных торгов, договора купли-продажи земельного участка,

по апелляционной жалобе СНТ «Сибиряк» на решение Октябрьского районного суда <...> от ..., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ТСН СНТ «Сибиряк» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <...> и Республике ФИО3, ФИО1 о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Заслушав доклад судьи ФИО12, выслушав участников процесса, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

                                                У С Т А Н О В И ЛА:

Представитель СНТ «Сибиряк» по доверенности ФИО7 обратилась в суд с иском к ответчикам Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <...> и Республике ФИО3 (далее МТУ Росимущества по РБ и <...>), ФИО1 с иском, в котором просила признать недействительными результаты публичных торгов от 06.10.2022г. по продаже недвижимого имущества: земельного участка площадью 250 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика ФИО3, <...>, с<...>, кадастровый ..., признать недействительным договор купли-продажи от 14.10.2022г., заключенный между ответчиками.

В обоснование иска ссылалась на нарушение правил проведения торгов, состоявшихся 06.10.2022г., истца не извещали о передаче имущества на торги, с оценкой имущества истец ознакомлен не был, вследствие чего не имел возможности оспорить первоначальную заниженную выкупную стоимость земельного участка, на котором располагается одноэтажное строение, служащее для СНТ Сибиряк как обслуживающее помещение. Первоначальное постановление о передаче арестованного имущества на торги в форме аукциона вынесено 16.12.2021г., когда и как проходили торги, истцу не известно. При ознакомлении с материалами исполнительного производства уведомления со стороны МТУ Росимущества по РБ и <...> о несостоявшихся торгах истца в материалах не обнаружено. Следующая заявка на торги подана ответчиком через 8 месяцев. Постановление о снижении первоначальной цены на 15 % вынесено судебным приставом-исполнителем только 24.08.2022г., торги прошли .... Таким образом, процедура проведения вторичных торгов нарушена. Информация о первоначальных и повторных торгах не размещалась в печатных изданиях и на сайте МОСП по ИОИП УФССП России по РБ, что явилось причиной несвоевременного извещения должника и непринятия им мер для исключения реализации его имущества. Информации о существовании здания на земельном участке не публиковалось, то есть информация о реализуемом имуществе была неполной и недостоверной.

Председатель СНТ Сибиряк ФИО8 и ее представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО1 просила отказать в удовлетворении требований.

    Представитель ответчика МТУ Росимущества по РБ и <...> по доверенности ФИО9 в судебное заседание не явилась, направила письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица МОСП по ИОИП УФССП по РБ ФИО10 просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Районный суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца СНТ Сибиряк по доверенности ФИО7 просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе повторно изложила обстоятельства, изложенные в иске, указывая на допущенные процедурные нарушения при проведении торгов, дополнительно указала, что не согласны с выводом суда о том, что нахождение на земельном участке нежилого здания не имеет правового значения. На спорном земельном участке находится здание конторы, являющееся собственностью членов СНТ и построенное еще в 1970гг., именно под него был выделен земельный участок, который был реализован на торгах. Новый председатель ФИО8, вступившая в должность в ноябре 2022г. на основании решения суда, не успела оформить право собственности на здание. Акт осмотра арестованного имущества проводился в отсутствие представителя СНТ, они не были извещены о проведении осмотра, оценка арестованного имущества ООО «Аксерли» истцу представлена не была.

В дополнении к апелляционной жалобе указала, что в выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым ... не содержится сведений о границах указанного земельного участка, его координатах. Участок на момент ареста судебным приставом не был огорожен, определить его конфигурацию, площадь и границы при простом осмотре не представлялось возможным. Судебный пристав обязан был запросить документы у собственника, характеризующие спорный объект, привлечь кадастрового инженера, который бы конкретно показал границы изымаемого земельного участка. Последствием непроведения необходимых действий судебным приставом-исполнителем явилось то обстоятельство, что спорный земельный участок имеет другую конфигурацию и иные координаты, которые были внесены в июле 2023г.. При имеющихся границах реализованного на торгах участка затрагиваются права Комитета по управлению имуществом и землепользованию, поскольку участок занял неразграниченные земли, относящиеся к муниципальным. Кроме того, на территории указанного участка располагаются объекты торговли, которые к ФИО1 отношения не имеют. Согласно Заключению кадастрового инженера земельный участок имеет квадратную конфигурацию и располагается в других координатах, чем в настоящее время. Более того, согласно схеме расположения земельных участков спорный участок находится в границах земельного участка с кадастровым ....

В судебном заседании суда апелляционной инстанции законный представитель СНТ Сибиряк ФИО8 и представитель по доверенности ФИО7 апелляционную жалобу поддержали.

Представитель ответчика МТУ Росимущества по РБ и <...> по доверенности ФИО9 возражала против удовлетворения жалобы.

Ответчик ФИО1 также возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить решение без изменения.

Представитель третьего лица Межрайонного ОСП по ИОП УФССП России по РБ по доверенности ФИО11 в судебном заседании возражала против удовлетворения жалобы.

Выслушав лиц, участвующих в процессе, проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения на основании следующего.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в Межрайонном ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по РБ имеется сводное исполнительное производство ...-ИП в отношении должника СНТ Сибиряк о взыскании задолженности на сумму 1 886 070,47 руб. в пользу МРИ ФНС России по РБ ....

Решением Советского районного суда <...> от 17.05.2021г. обращено взыскание на имущество, принадлежащее ТСН СНТ «Сибиряк», а именно: земельный участок, общей площадью 250 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, с/т Сибиряк, ул.9, уч.2а, кадастровый ....

На основании Решения Советского районного суда <...> от 17.05.2021г. возбуждено исполнительное производство, которое присоединено к сводному исполнительному производству ...-СД.

23.07.2021г. судебным приставом-исполнителем ФИО10 вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника и составлен Акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении земельного участка, общей площадью 250 кв.м., расположенного относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, с/<...> кад.....

Согласно Отчета ... от 04.10.2021г., составленного оценщиком ООО «Аксерли», определена рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 192 500 руб..

26.10.2021г. судебным приставом-исполнителем ФИО10 вынесено Постановление о принятии результатов оценки.

В соответствии с п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от ... N 432, Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений. Согласно п. 5.5 Положения Росимущество организует в установленном порядке реализацию, выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений.

16.12.2021г. судебным приставом-исполнителем ФИО10 вынесено Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию на открытых торгах в МТУ Росимущества по РБ и <...>.

14.02.2022г. МТУ Росимущества по РБ и <...> издано Распоряжение на получение и реализацию арестованного имущества на торгах.

14.06.2022г. УФССП России по РБ подана заявка на проведение торгов в МТУ Росимущества по РБ и <...>, составлен Акт приема-передачи документов, характеризующих переданное на реализацию имущество.

Как следует из материалов дела, первые торги были назначены на ... по лоту ....

Поскольку на участие в торгах при первичных торгах была подана 1 заявка, торги признаны несостоявшимися на основании ст. 92 Федерального закона № 229-ФЗ, Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества от 19.07.2022г..

24.08.2022г. судебным приставом-исполнителем ФИО10 вынесено Постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 % и подана заявка на проведение повторных торгов.

Повторные торги назначены на 06.10.2022г. по лоту .... На участие в торгах были поданы 4 заявки. Протоколом подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от ... победителем признана ФИО1, предложившая сумму в размере 914 663,75 руб. за земельный участок.

14.10.2022г. с ФИО1 заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества ...-ар/Бур на указанную сумму.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания торгов недействительными, поскольку действия судебного пристава-исполнителя ФИО10 были осуществлены в рамках исполнительного производства, направлены на исполнение решения суда, соответствовали требованиям ст.ст. 92, 89 ФЗ № 229-ФЗ и не были оспорены в установленном порядке. При этом указал, что довод истца о том, что на земельном участке расположено нежилое здание, правового значения не имеет. С учетом того, что право собственности на нежилое здание не зарегистрировано в установленном порядке, его наличие на земельном участке не является препятствием для реализации этого земельного участка.

С указанным выводом суда судебная коллегия не может согласиться на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 499 ГК РФ).

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Основанием признания торгов недействительными в совокупности служат нарушения, имеющие существенное значение, влияющие на результат торгов и находящиеся в причинно-следственной связи с ущемлением прав и охраняемых законом интересов заинтересованных лиц (имеющих правовое значение).

В судебном заседании представители истца ФИО7 и ФИО8 пояснили, что на земельном участке с кадастровым ... находится нежилое здание, принадлежащее СНТ «Сибиряк», которое было возведено в 1970гг., документов на здание не имеется, в здании располагается правление СНТ, на участке также находится скважина, которая подает в летнее время воду на территории СНТ, контейнерная площадка. Указанное имущество принадлежит СНТ. О том, что судебным приставом-исполнителем был произведен арест земельного участка, им не было известно. В настоящее время ФИО1 подан иск к СНТ Сибиряк о сносе строения, дело находится на рассмотрении в Арбитражном суде РБ.

Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком ФИО1, которая пояснила, что перед покупкой участка она осматривала его, не знала, что на нем находится контора СНТ Сибиряк, полагала, что земельный участок находится немного дальше, а уже после приобретения земельного участка выяснилось, что на этом земельном участке находятся здание СНТ Сибиряк, а также парикмахерская и магазин «Рыбка».

Таким образом, факт нахождения на реализованном на торгах спорном земельном участке нежилого здания, принадлежащего СНТ, не оспаривается сторонами, и, помимо их пояснений, подтверждается сведениями из публичной кадастровой карты <...>, имеющимися в открытом доступе, по которым на участке находятся 3 строения, а также представленными фото (капитальное строение с фундаментом). Также об этом свидетельствует факт обращения ФИО1 в Арбитражный суд РБ с иском к СНТ Сибиряк об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем обязания снести за свой счет самовольную постройку и привести часть земельного участка в пригодное для использования состояние.

Оснований сомневаться в том, что здание принадлежит СНТ, не имеется, доказательств обратного не представлено.

Таким образом, установлено, что земельный участок с кадастровым ... был реализован на торгах без расположенного на нем объекта недвижимости, в частности, административного здания, принадлежащего СНТ Сибиряк, о котором МТУ Росимущества в РБ и <...> и покупателям известно не было.

Между тем действующее земельное законодательство закрепляет принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (на дату проведения торгов) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ... N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поскольку на земельном участке с кадастровым ..., переданном на торги, находится объект недвижимости - нежилое здание, принадлежащее СНТ Сибиряк, то на торги не мог быть передан только лишь один земельный участок, при фактическом наличии на нем здания.

Судебная коллегия полагает, что то обстоятельство, что здание конторы СНТ не состоит, как объект, на кадастровом учете и право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке, то есть документально оно не оформлено, не свидетельствует о его фактическом отсутствии и о том, что оно является самовольной постройкой.

При этом, как следует из Акта о наложении ареста (описи имущества) от 23.07.2021г., судебному приставу-исполнителю ФИО10 было известно, что на земельном участке с кадастровым ... расположено 2 одноэтажных строения, о чем указано ею в самом Акте, в графе «Примечания».

Кроме того, в выписке из ЕГРН от 09.12.2021г., предоставленной судебному приставу-исполнителю на спорный земельный участок, имелись сведения о назначении объекта: для строительства административного здания.

Однако, несмотря на указанное, судебным приставом-исполнителем на реализацию был передан только земельный участок, без находящегося на нем нежилого здания, принадлежащего СНТ Сибиряк.

Отсутствие правоустанавливающих документов на объект недвижимости не исключает обязанности компетентных лиц, принимавших участие в реализации земельного участка, учитывать наличие в натуре объекта недвижимости на земельном участке.

В последующих процессуальных документах (заявке на торги, постановлении о передаче арестованного имущества, распоряжении на получение и реализацию арестованного имущества и иных) сведений о нахождении на участке здания не имелось.

Из Отчета ООО «Аксерли» следует, что оценен был только земельный участок, без учета находящегося на нем здания, что, безусловно, повлияло на формирование цены земельного участка.

Отсутствие в извещениях на первичные и повторные торги сведений об объекте недвижимости (нежилом здании СНТ), а также реализация земельного участка без указанного объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, и (или) без учета стоимости такого объекта при осуществлении реализации земельного участка в условиях наличия законодательного запрета отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, является нарушением порядка проведения торгов, поскольку ведет к неправильному формированию цены реализуемого имущества, существенно нарушает права должника, а потому свидетельствует, по мнению судебной коллегии, о наличии оснований для признания в данном случае торгов недействительными.

Указанное обстоятельство привело к тому, что земельный участок был реализован отдельно от нежилого здания, находящегося на нем, что повлекло утрату правовой взаимосвязи объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен, повлияло на формирование стоимости реализованного имущества и нарушило права истца. Истец не сможет оформить свои права на здание, которое осталось у истца, более того, новым собственником ФИО1 подан иск о сносе указанного здания, как самовольной постройки, что повлечет дополнительные расходы СНТ.

При таких обстоятельствах, факт реализации на торгах земельного участка без учета находящегося на нем здания, принадлежащего СНТ Сибиряк, является основанием для признания торгов недействительными.

Судебная коллегия также находит обоснованными доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что при передаче на публичные торги не был надлежащим образом идентифицирован предмет договора, поскольку его фактические границы на местности на момент реализации земельного участка не были определены.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 18.03.2011г. ..., имеющегося в реестровом деле, границы земельного участка не были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, то есть координаты границ земельного участка отсутствовали, местоположение границ земельного участка не было определено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с данной нормой земельный участок, как недвижимость и объект права, создается на местности путем установления его границ в натуре, то есть путем межевания, поскольку без границ не может быть индивидуально-определенного земельного участка.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от ... N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 70 Земельного кодекса РФ).

Исходя из части 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ, характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

В кадастр недвижимости в качестве основного сведения об объекте недвижимости вносится описание местоположения объекта недвижимости (пункт 3 части 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).

Так, земельный участок с кадастровым ... не был огорожен, поэтому определить визуально на местности его границы не представлялось возможным ни судебному приставу-исполнителю, ни оценщику, ни потенциальным покупателям.

Из пояснений представителя истца ФИО7, ответа ООО «Центр кадастровых работ» от 20.11.2023г. ... на запрос представителя истца, следует, что конфигурация земельного участка с кадастровым ... существенно изменилась, в результате чего на указанном земельном участке оказались также строения, принадлежащие иным лицам, что не отрицалось ответчиком ФИО1.

Само по себе то обстоятельство, что земельный участок стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер, не позволяет его идентифицировать как индивидуально-определенную вещь, поскольку границы у такого участка не определены в соответствии с требованиями законодательства, и на кадастровый учет данный земельный участок был поставлен по ранее действовавшему законодательству, без границ.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм, с учетом обстоятельств данного спора, договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Объектом гражданских прав и обязанностей может быть только индивидуализированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, имеющий определенное местоположение, границы и координаты.

При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым ..., в отсутствие определенных конкретных границ, не мог быть предметом реализации на торгах, что также является основанием для признания торгов от 06.10.2022г. недействительными.

В соответствии с ч.8 ст. 89 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются: 1) копия акта о наложении ареста на имущество должника; 2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

Необходимо отметить, что выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, а не правоустанавливающим документом. Правоустанавливающие документы - это документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника. Первичные документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника, в соответствии с п. п. 2, 11 ч. 1 ст. 64 ФЗ № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель вправе запрашивать у органов, издавших соответствующий акт, выдавших соответствующее свидетельство, а также у самого должника. В данном случае судебным приставом-исполнителем правоустанавливающие документы на земельный участок не запрашивались ни у должника, ни у регистрирующего либо иного органа. Согласно Акту приема-передачи документов, характеризующих переданное на реализацию имущество, от 14.06.2022г. копии правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым ... в МТУ Росимущества по РБ и <...> не предоставлялись, была предоставлена только выписка из ЕГРН, что являлось недостаточным и не соответствовало требованиям закона (ч.8 ст. 89 ФЗ № 229-ФЗ).

Кроме того, согласно п. 1.2 письма от 05.07.2017г. ФССП ...-ДА, № ДП-12/26251 «О перечне документов» при передаче на реализацию земельного участка дополнительно предоставляются копия судебного акта об обращения взыскания на земельный участок, а также копия кадастрового плана земельного участка и (или) копия кадастрового паспорта земельного участка (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН, предоставленной территориальным органом Росреестра).

Как установлено в судебном заседании, судебным приставом-исполнителем была передана МТУ Росимущества по РБ и <...> только Выписка из ЕГРН от 09.12.2021г., при этом кадастровый паспорт земельного участка ... организатору торгов не передавался.

Пунктом 2.1 Соглашения между ФССП № 0001/13 и Федеральным агентством по управлению государственным имуществом № 01-12/65 от 30.04.2015г. «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" предусмотрено, что до вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель обеспечивает сбор и подготовку необходимого пакета правоустанавливающих документов и подтверждающих право документов, предусмотренных законодательством РФ для отдельных видов имущества.

Территориальный орган ФССП России не позднее следующего рабочего дня после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о передаче имущества должника на реализацию передает в Росимущество (его территориальный орган) уведомление о готовности к реализации арестованного имущества и его местонахождении с приложением копии такого постановления и копий правоустанавливающих и подтверждающих право документов.

Пунктом 2.3 Соглашения передача Росимуществу (его территориальному органу, специализированной организации) арестованного имущества (в случае невозможности передачи арестованного имущества в натуре, когда такое имущество передано судебным приставом-исполнителем под охрану или на хранение должнику либо иному лицу согласно акту о наложении ареста - правоустанавливающих и подтверждающих право документов) для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи (далее - Акт передачи) с приложением оригиналов (а в случае их отсутствия - дубликатов, заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право документов и заверенных копий процессуальных документов.

В соответствии с п. 5.4.1 Соглашения Росимущество вправе запрашивать и получать у территориальных органов ФССП России, судебного пристава-исполнителя дополнительные документы, необходимые для реализации арестованного имущества.

В данном случае фактически правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости, за исключением лишь Выписки из ЕГРН, удостоверяющей право собственности должника на земельный участок, судебным приставом-исполнителем не передавались, сведения о точных границах земельного участка на местности с участием специалиста (кадастрового инженера) не выяснялись.

При установлении факта отсутствия установленных границ земельного участка судебный пристав-исполнитель с целью осуществления обращения взыскания на земельный участок должен был предпринять комплекс мер по уточнению местоположения земельного участка, а также, в связи с нахождением на нем здания СНТ, предпринять комплекс мер по оформлению имущественных прав на указанный объект недвижимости за должником, либо оценки участка с учетом данного строения, с целью реализации земельного участка совместно с находящимся на нем зданием в соответствии с ч.4 ст. 35 ЗК РФ.

Как указано в п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016г, исходя из положений чч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от ... N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

Приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

В данном случае то обстоятельство, что на реализацию на публичных торгах был передан земельный участок должника без учета находящегося на нем строения, а также в отсутствие установленных границ земельного участка, является основанием для признания торгов, состоявшихся 06.10.2022г., недействительными.

Доводы стороны истца о том, что их не извещали о передаче имущества на торги отклоняются судебной коллегией, поскольку материалами дела подтверждается надлежащее извещение судебным приставом-исполнителем стороны должника о проведенных исполнительских действиях. Так, извещение об аресте земельного участка 22.07.2021г. получила лично ФИО8, о чем имеется ее подпись в Извещении о месте и времени совершения исполнительных действий. Должнику СНТ Сибиряк направлялись заказным письмом Постановление о наложении ареста на имущество должника от 23.07.2021г., Постановление об участии специалиста для оценки арестованного имущества от 10.09.2021г., Постановление о принятии результатов оценки от 26.10.2021г., Постановление о передаче арестованного имущества на торги от 16.12.2021г., Постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 % от 24.08.2022г..

Согласно ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения.

Из представленных ответчиком ТУ Росимущества в РБ и <...> документов следует, что извещение о проведении первичных торгов на дату 22.07.2022г. по лоту ... было опубликовано организатором торгов в официальном бюллетене «Государственное имущество» ... от 24.06.2022г. менее, чем за 30 дней до их проведения, вместе с тем это не повлияло на результаты торгов, поскольку они были признаны несостоявшимися.

Извещение о проведении вторичных торгов на дату 06.10.2022г. по лоту ... было опубликовано организатором торгов в официальном бюллетене «Государственное имущество» ... от 06.09.2022г., с соблюдением установленного законом срока.

На сайте организатора торгов портале Росимущества извещение о проведении первичных торгов было размещено 21.06.2022г., о проведении вторичных торгов было размещено 05.09.2022г., то есть в установленные законом сроки.

Однако указанные обстоятельства, а также доводы истца о нарушении сроков проведения процедуры торгов, не имеют значения, поскольку судебная коллегия пришла к выводу о наличии вышеприведенных оснований для признания торгов, проведенных 06.10.2022г. по реализации земельного участка с кадастровым ..., недействительными.

В силу ч.2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, подлежит признанию недействительным договор купли-продажи от 14.10.2022г., заключенный между ответчиками МТУ Росимущества в Республике ФИО3 и <...> и ФИО1

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО3

                                          О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда <...> Республики ФИО3 от ... отменить. Вынести новое решение.

Исковые требования СНТ «Сибиряк» удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги, проведенные 06.10.2022г. по продаже недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым ....

Признать недействительным договор купли-продажи от 14.10.2022г., заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в <...> и Республике ФИО3 и ФИО1.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3-х месяцев в 8-й кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в <...>, с подачей кассационной жалобы через Советский районный суд <...> Республики ФИО3.

Мотивированное определение изготовлено 18.04.2024г.

               Председательствующий:

               Судьи: