Решение от 27.02.2024 по делу № 8Г-1211/2024 [88-4119/2024] от 16.01.2024

УИД: 21RS0022-01-2023-000868-87

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-4119/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

27 февраля 2024 г. г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Прокаевой Е.Д.,

судей Дурновой Н.Г., Крыгиной Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи с Новочебоксарским городским судом Чувашской Республики, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 октября 2023 г. по гражданскому делу № 2-1170/2023 по иску Кузьмина Анатолия Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Оргтехстрой» (далее – ООО «Оргтехстрой»), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» (далее – ООО «СЗ «СМУ-60») о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителя Кузьмина А.А. – ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, представителя ООО «Оргтехстрой» ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузьмин А.А. обратился в суд с иском к ООО «Оргтехстрой», ООО «СЗ «СМУ-60» о признании права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Кузьминым А.А. и ООО «Оргтехстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве №. Объектом строительства являлась однокомнатная квартира. Стоимость объекта была установлена в размере 1785 600 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Чувашской Республике. Истец свои обязательства по оплате стоимости объекта строительство исполнил в полном объеме.

8 сентября 2021 г. между ООО «Оргтехстрой» и ООО «СЗ «СМУ-60» было заключено соглашение о намерениях, согласно которому новый застройщик обязался завершить строительство многоквартирного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Свои обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства застройщик ООО «Оргтехстрой» и новый застройщик ООО «СЗ «СМУ-60» не выполняют.

Просил суд признать право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, а также взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 128 руб.

Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 19 июня 2023 г. в удовлетворении исковых требований Кузьмина А.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 октября 2023 г. решение суда от 19 июня 2023 г. отменено в части отказа в удовлетворения исковых требований Кузьмина А.А. к ООО «СЗ «СМУ-60» о признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов на уплату государственной пошлины, в указанной части принято новое решение об удовлетворении иска.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене судебного постановления, как принятого с нарушением закона.

Истец, представитель ответчика ООО «СЗ «СМУ-60», третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не усматривает.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Оргтехстрой» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в I микрорайоне Западного жилого района <адрес>. Объектом долевого строительства является квартира под условным номером 286, на 9 этаже, общей площадью ориентировочно 45,9 кв.м., площадью объекта долевого строительства ориентировочно 49,60 кв.м., включая площадь балкона (лоджии) с коэффициентом для определения цены договора, в строящемся жилом доме.

По пункту 2.6 договора цена объекта долевого строительства ориентировочно на момент заключения составляет 1785 600 руб. из расчета 36 000 руб. за один квадратный метр.

<адрес> объекта долевого строительства и окончательная цена договора уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. В случае уменьшения площади объекта долевого строительства - застройщик, а в случае увеличения - участник долевого строительства, обязуются выплатить другой стороне разницу цены договора, соответствующую изменению площади объекта долевого строительства. Уменьшение или увеличение площади объекта долевого строительства не может превышать 10% от площади объекта, определенного в пункте 2.3 договора (пункт 3.5 договора).

По условиям договора застройщик обязался осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствие с настоящим договором и сроком строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязался передать по акту приема-передачи участнику долевого строительства объект долевого строительства. Срок передачи объекта долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Также застройщик обязался представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Чувашской Республике документы для регистрации договора долевого участия в долевом строительстве и для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и связанного с ним права общей долевой собственности на общее имуществ (пункт 5.1.4 договора).

Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ

Истец оплатил договор полностью в размере 1785 600 руб. Оплата цены договора осуществлена им, в том числе, за счет кредитных средств в размере 1180 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Оргтехстрой» (застройщик) и ООО «СЗ «СМУ-60» (новый застройщик) было подписано соглашение о намерениях, согласно которому застройщик передает, а новый застройщик принимает для завершения строительства вышеуказанный объект недвижимости и принимает на себя обязательства по передаче помещений участникам долевого строительства после завершения строительства объекта, заключает с каждым участником долевого строительства дополнительные соглашения об изменении застройщика и срока строительных работ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Оргтехстрой» и ООО «СЗ «СМУ-60» расторгли данное соглашение.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашской Республики, ООО «СЗ «СМУ-60» (Инициатор проекта) было заключено соглашение № о реализации масштабного инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства, согласно пункту 3.4.2, которого Инициатор проекта обязуется обеспечить в срок до ДД.ММ.ГГГГ завершение строительства и ввод в эксплуатацию указанного проблемного объекта.

Данным соглашением был утвержден План мероприятий по завершению строительства указанного МКД.

ДД.ММ.ГГГГ в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашской Республики на совещании под председательством Заместителя Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики - министра ФИО9 был рассмотрен вопрос о доплате участниками долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось заседание рабочей группы под председательством министра строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашии ФИО9 по организации эффективной работы по защите права граждан - участников долевого строительства МКД, пострадавших от действий (бездействий) застройщиков на территории Чувашской Республики. По его итогам были внесены изменения в план мероприятий по завершению строительства указанного МКД.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Оргтехстрой» (Застройщик) и ООО «СЗ «СМУ-60» (новый застройщик) заключили договор о передаче объекта недвижимости для завершения строительства.

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «СМУ-60» получило разрешение на строительство.

Новый застройщик направил всем участникам долевого строительства предложение о заключении дополнительного соглашения к ранее заключенным договорам долевого участия с условием о смене застройщика, определении новых сроков завершения строительства до января 2023 г. и об увеличении стоимости квадратного метра жилья до 38 000 руб.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным Администрацией <адрес> Республики, многоквартирный дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ

Предложенное новым застройщиком дополнительное соглашение истец подписал с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, отказавшись осуществлять доплату за строительство.

Истец полагает, что застройщик не выполняет свою обязанность по передаче готового объекта участнику долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец был согласен на замену застройщика, вместе с тем, им не представлено доказательств, свидетельствующих о праве собственности на <адрес>, поскольку по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ предметом является строительство <адрес>, по Перечню жилых и нежилых помещений, предаваемых (приложение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ) новому застройщику была передана <адрес> площадью 62,90 кв. метра, а квартира под условным номером 286 в данном Перечне отсутствует.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

По условиям зарегистрированного договора от ДД.ММ.ГГГГ новый застройщик принял на себя обязательства застройщика ООО «Оргтехстрой» по завершению строительства объекта незавершенного строительства и передаче помещений участникам долевого строительства после завершения строительства объекта.

Список участников долевого строительства был указан в Выписке ЕГРН.

По условиям указанного договора новый застройщик заключает с каждым участником долевого строительства дополнительные соглашения об изменении застройщика и об изменении сроков строительства объекта. В целях исполнения новым застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, застройщик обязуется предоставить реестр лиц (участников долевого строительства) с указанием основных характеристик и условий, заключенных с ними договоров и с приложением бухгалтерской документации, подтверждающей осуществление ими платежей.

Руководствуясь статьями 391, 392.1, 392, 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 26, 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», суд второй инстанции указал, что между ООО «Оргтехстрой» и ООО «СЗ «СМУ-60» состоялась сделка по переводу долга, ООО «СЗ «СМУ-60» был уведомлен о наличии прав требований участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (заключенным с первоначальным застройщиком) на передачу им помещений после завершения строительства объекта незавершенного строительства и вводе его в установленном порядке в эксплуатацию, в том числе истца.

По представленному Реестру заключенных договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с Кузьминым А.А. заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого является <адрес>, общей площадью 49,60 кв.м., стоимостью 36 000 руб. за квадратный метр, им оплачено 1 785 600 руб., задолженности не имеет.

Отказ в передаче объекта долевого строительства истцу ООО «СЗ «СМУ-60» обосновывает несогласием истца на заключение дополнительного соглашения к договору участия долевого строительства, предусматривающего доплату стоимости квадратного метра жилья с учетом увеличения стоимости до 38 000 руб. за 1 кв.м., ссылаясь на то обстоятельство, что увеличение стоимости 1 кв.м. принято решением очно-заочного собрания участников долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ

Анализируя содержание протокола указанного собрания, суд установил, что на общем собрании вопрос об увеличении стоимости квадратного метра жилья не рассматривался, в повестку дня собрания были включены вопросы о смене застройщика и установлении сроков завершения строительства многоквартирного дома.

Кузьмин А.А. присутствовал на данном собрании, не был согласен с повышением цены квадратного метра строящегося объекта.

В адрес ответчиков истцом были направлены требования о направлении подписанного двухстороннего акта приема-передачи квартиры.

Руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 2 статьи 424, статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 8, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пунктом 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., суд второй инстанции принимая во внимание изложенные обстоятельства, условие договора участия в долевом строительстве, допускающего возможность изменения цены договора после его заключения лишь по соглашению сторон и лишь в случае изменения площади объекта долевого строительства, фактическое отсутствие таких случаев, выполнение истцом в полном объеме своих обязательств по оплате договора до перехода прав и обязанностей первоначального застройщика к новому застройщику, пришел к выводу о том, что у нового застройщика ООО «СЗ «СМУ-60» возникла обязанность по передаче ему спорного объекта долевого строительства, истец, денежные средства которого были привлечены для строительства МКД, имеет право на признание за ним права собственности на квартиру.

Кроме того, ссылаясь на правовую позицию, изложенную Верховным Судом Российской Федерации в определении от 4 июля 2017 г. № 78-КГ17-32, суд указал, что правоотношения сторон в части возмещения убытков регулируются статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей право общества на возмещение убытков только при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств покупателем, в данном случае, организация, заменившая первоначального застройщика и осуществившая достройку многоквартирного дома, не вправе требовать от участника долевого строительства внесения дополнительных денежных средств сверх цены договора со ссылкой на то, что ей для достройки дома потребовались дополнительные средства. ООО «СЗ «СМУ-60» исполняло взятые на себя обязанности по достройке дома добровольно, неся при этом риск возникновения убытков от предпринимательской деятельности.

Признавая несостоятельными выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих обоснованность требований истца о признании за ним право собственности на квартиру под номером 285, суд второй инстанции принял во внимание уведомление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по данным ЕГРН объектом долевого участия являлась квартира - номер этажа 9, номер объекта 286, проектная (планируемая) площадь 49,6 кв. м, местоположение <адрес> и письмо ООО «СЗ «СМУ-60» № 7/1 от 24 января 2023 г. о том, что в многоквартирном жилом доме, введенном в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, произошла замена условной нумерации квартир на фактическую, а именно с 286 квартиры на 285 квартиру.

Выводы суда апелляционной инстанции сомнений в законности не вызывают, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным фактическим обстоятельствам данного дела.

В кассационной жалобе заявитель приводит доводы о том, что на общем собрании, результаты которого судом второй инстанции отклонены, после обсуждения всех вопросов участники долевого строительства, включая истца, голосовали за смену застройщика, изменение срока строительства и цены квадратного метра возводимого жилья, поэтому в силу положений статей 181.1, 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации принятые на собрании решения являются обязательными к исполнению и для истца, который их не оспорил. Другие 77 участника долевого строительства подписали дополнительные соглашения об изменении цены объекта, а 7,9% отказались от такой доплаты. В данном случае стоимость квадратного метра была повышена до среднерыночной по состоянию на 2016 год, не до уровня 2021-2022 гг., и с предварительного согласия участников строительства, поэтому ссылка суда на определение Верховного Суда Российской Федерации от 4 июля 2017 г. несостоятельна.

Судебная коллегия находит изложенные доводы жалобы основанными на ошибочном толковании закона применительно к обстоятельствам данного дела.

Из установленных судом обстоятельств следует, что 8 октября 2021 г. Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашской Республики, ООО «СЗ «СМУ-60» было заключено соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства, согласно которому инициатор проекта обязался обеспечить в срок до 30 декабря 2022 г. завершение строительства и ввод в эксплуатацию, этим соглашением был утвержден План мероприятий по завершению строительства указанного МКД.

Таким образом ООО «СЗ «СМУ-60» получил право на достройку многоквартирного жилого дома и принял на себя обязательство удовлетворить требования участников долевого строительства этого дома. Дополнительных условий о сборе денег с этих участников строительства указанное соглашение не предусматривало. Данные обстоятельства заявитель не опровергает, ссылаясь лишь на решение общего собрания участников долевого строительства. Доказательства, подтверждающие затраты застройщика на достройку жилого дома, ответчик суду не представлял. Застройщику было известно об отсутствии каких - либо обязательств между сторонами, он не заключал договоров с Кузьминым А.А. об изменении цены договора, стоимости квадратного метра до среднерыночной по состоянию на 2016 год, предложил ему подписать такое дополнительное соглашение после ввода дома в эксплуатацию, от чего последний отказался, поэтому на ответчика возлагается ответственность за результат таких действий.

Вопреки доводам заявителя, недобросовестные действия истца материалами дела не подтверждаются.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на судебную практику по аналогичным делам, признаются несостоятельными, поскольку указанное не свидетельствует о нарушении судом апелляционной инстанции единообразия в толковании и применении норм материального права с учетом конкретных обстоятельств спора, так как обстоятельства по каждому конкретному спору устанавливаются непосредственно при рассмотрении дела, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Оценка представленных сторонами доказательств произведена судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие подателя жалобы с оценкой доказательств по делу не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку суд кассационной инстанции правом переоценки установленных обстоятельств и доказательств не наделен.

При таком положении, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 октября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи