Решение по делу № 2-156/2021 от 28.10.2020

Дело № 2-156/2021 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

30 апреля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

с участием помощника прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Закройщикова Р.Ю.,

при секретаре Игнатенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Марцинковскому АВ, Пилия Игорю Алексеевичу, Пилия АИ, Марцинковской ЛИ, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении, снятии с регистрационного учета; по встречному иску Пилия ИА, Пилия АИ к Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об определении цены выкупа изымаемого жилого помещения, обязании выкупа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящими исками, ссылаясь на то, что Марцинковский А.В. проживает и является собственником жилого помещения, общей площадью 15,2 кв.м., по <адрес> жилая комната 41. Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 1235 от 22.10.2014 года многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с п. 1.2.14 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону № 32 от 28.01.2019 года изъятию подлежит жилое помещение, общей площадью 15,2 кв.м., по <адрес> комната № 41. Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов. Оценка жилого помещения, общей площадью 15,2 кв.м., по <адрес> комната № 41 была проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», согласно которой общая стоимость жилого помещения, общей площадью 15,2 кв.м., по <адрес> комната № 41 составила 980124 рубля. Протоколом заседания городской комиссии № 14 от 22.05.2020 года результаты оценки были согласованы. Однако до настоящего времени соглашение с Марцинковским А.В. о выкупе не достигнуто. Ответчик уклоняется от заключения соглашения. В связи с изложенным, истец просит изъять путем выкупа у Марцинковского А.В. в муниципальную собственность жилое помещение, общей площадью 15,2 кв.м., по <адрес> комнаты № 41 в <адрес>, по цене выкупа, равной 980124 рублей; прекратить право собственности Марцинковского А.В. на объект недвижимого имущества – жилое помещение, общей площадью 15,2 кв.м., по <адрес> комната №; снять Марцинковского А.В. с регистрационного учета по месту жительства; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, общей площадью 15,2 кв.м., по <адрес> комнаты № в <адрес>; выселить Марцинковского А.В. из занимаемого жилого помещения, после перечисления выкупной стоимости; обязать Марцинковского А.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Марцинковский А.В. проживает и является собственником жилого помещения, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> жилая комната 42. Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 1235 от 22.10.2014 года многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с п. 1.2.14 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону № 32 от 28.01.2019 года изъятию подлежит жилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комната №. Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов. Оценка жилого помещения, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комната № была проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», согласно которой общая стоимость жилого помещения, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комната №2 составила 826526 рублей. Протоколом заседания городской комиссии № 14 от 22.05.2020 года результаты оценки были согласованы. Однако до настоящего времени соглашение с Марцинковским А.В. о выкупе не достигнуто. Ответчик уклоняется от заключения соглашения. В связи с изложенным, истец просит изъять путем выкупа у Марцинковского А.В. в муниципальную собственность жилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комнаты № в <адрес>, по цене выкупа, равной 826526 рублей; прекратить право собственности Марцинковского А.В. на объект недвижимого имущества – жилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комната № в <адрес> снять Марцинковского А.В. с регистрационного учета по месту жительства; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комнаты № <адрес>; выселить Марцинковского А.В. из занимаемого жилого помещения, после перечисления выкупной стоимости; обязать Марцинковского А.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Пилия И.А. и Пилия А.И. проживают и являются собственниками жилого помещения (по 1/2 доли каждый), общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> жилая комната №. Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 1235 от 22.10.2014 года многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с п. 1.2.14 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону № 32 от 28.01.2019 года изъятию подлежит жилое помещение, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комната №. Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов. Оценка жилого помещения, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комната № была проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», согласно которой общая стоимость жилого помещения, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комната № составила 1690520 рублей. Протоколом заседания городской комиссии № 14 от 22.05.2020 года результаты оценки были согласованы. Однако до настоящего времени соглашение с Пилия И.А. и Пилия А.И. о выкупе не достигнуто. Ответчики уклоняются от заключения соглашения. В связи с изложенным, истец просит изъять путем выкупа у Пилия И.А. и Пилия А.И. в муниципальную собственность жилое помещение, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комнаты № в <адрес>, по цене выкупа, равной 1690520 рублей; прекратить право собственности Пилия И.А. и Пилия А.И. на объект недвижимого имущества – жилое помещение, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комната № в <адрес>; снять Пилия И.А. и Пилия А.И. с регистрационного учета по месту жительства; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комнаты № в <адрес>; выселить Пилия И.А. и Пилия А.И. из занимаемого жилого помещения, после перечисления выкупной стоимости; обязать Пилия И.А. и Пилия А.И. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Пилия И.А. и Пилия А.И. обратились в суд со встречными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что в настоящее время таких объектов как комнаты в коммунальной квартире не существует. За ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на единый объект – <адрес> <адрес>. Пилия И.А. принадлежит 15/100 доли, Пилия А.И. – 15/100 доли, Марцинковскому А.В. – 31/100 доли, Марцинковской Л.И. – 39/100 доли. В связи с чем истцы просили определить цену выкупа изымаемого жилого помещения у Пилия И.А. на принадлежащую ему 15/100 доли и Пилия А.И. на принадлежащую ей 15/100 доли в праве общей долевой собственности <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м. по <адрес> в <адрес>, равной 1526709,75 рублей. Обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону выкупить доли Пилия И.А. и Пилия А.И. Сохранить право пользования в изымаемом жилом помещении за Пилия И.А. и Пилия А.И. в <адрес> в г. Ростове-на-дону в течение 3 месяцев после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15.12.2020 года указанные иски были соединены в одно производство.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил заявленные требования, просил привлечь к участию в деле в качестве соответчика Марцинковскую Л.И., и изъять путем выкупа у Марцинковского А.В. в муниципальную собственность жилое помещение, общей площадью 15,2 кв.м. и жилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комнаты № и 42 <адрес>, по цене выкупа, равной 980124 рублей и 826526 рублей; прекратить право собственности Марцинковского А.В. на объект недвижимого имущества – жилое помещение, общей площадью 15,2 кв.м. и жилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комната № и <адрес> снять Марцинковского А.В. с регистрационного учета по месту жительства; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, общей площадью 15,2 кв.м. и жилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., по <адрес> комнаты № и <адрес>; выселить Марцинковского А.В. из занимаемого жилого помещения, после перечисления выкупной стоимости; обязать Марцинковского А.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Изъять путем выкупа у Пилия И.А. и Пилия А.И. в муниципальную собственность жилое помещение, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комнаты № в <адрес>, по цене выкупа, равной 1690520 рублей; прекратить право собственности Пилия И.А. и Пилия А.И. на объект недвижимого имущества – жилое помещение, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комната № в <адрес>; снять Пилия И.А. и Пилия А.И. с регистрационного учета по месту жительства; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, общей площадью 26,3 кв.м., по <адрес> комнаты № в <адрес> выселить Пилия И.А. и Пилия А.И. из занимаемого жилого помещения, после перечисления выкупной стоимости; обязать Пилия И.А. и Пилия А.И. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Изъять путем выкупа у Марцинковской Л.И. в муниципальную собственность жилое помещение, общей площадью 35,5 кв.м., по <адрес> комнаты № и <адрес>, по цене выкупа, равной 2268742 рублей; прекратить право собственности Марцинковской Л.И. на объект недвижимого имущества – жилое помещение, общей площадью 35,5 кв.м., по <адрес> комната № и <адрес>; снять Марцинковскую Л.И. с регистрационного учета по месту жительства; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, общей площадью 35,5 кв.м., по <адрес> комнаты № и <адрес>; выселить Марцинковскую Л.И. из занимаемого жилого помещения, после перечисления выкупной стоимости; обязать Марцинковскую Л.И. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В ходе судебного разбирательства истцы по встречному иску в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнили заявленные требования и просили определить цену выкупа изымаемого жилого помещения у Пилия И.А. на принадлежащую ему 15/100 доли и Пилия А.И. на принадлежащую ей 15/100 доли в праве общей долевой собственности <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м. по <адрес> в г. Ростове-на-Дону, равной 1586396,95 рублей. Определить цену выкупа изымаемого жилого помещения у Марцинковского А.В. на принадлежащую ему 31/100 доли в праве общей долевой собственности <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м. по <адрес> <адрес>, равной 3119387,83 рублей. Определить цену выкупа изымаемого жилого помещения у Марцинковской Л.И. на принадлежащую ей 39/100 доли в праве общей долевой собственности <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м. по <адрес> <адрес>, равной 3885883,27 рублей. Обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону выкупить доли Пилия И.А. и Пилия А.И., Марцинковского А.В., Марцинковской Л.И. по указанной цене. Сохранить право пользования в изымаемом жилом помещении за Пилия И.А. и Пилия А.И. в <адрес> в <адрес> в течение 3 месяцев после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В судебное заседание явилась представитель истца Галкина А.Е., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

В судебное заседание явились ответчики Марцинковский А.В. и Марцинковская Л.И., представитель ответчиков Иванов Р.В., действующий на основании доверенности, требования Администрации г. Ростова-на-Дону не признали и просили оставить их без удовлетворения, встречные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным во встречном иске.

Явившийся в судебное заседание представитель 3-го лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону Чебанян Э.С., действующий на основании доверенности, требования Администрации г. Ростова-на-Дону полагал подлежащими удовлетворению. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

Помощник прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Закройщиков Р.Ю. в судебное заседание явился, дал заключение, согласно которому полагал, что требования Администрации г. Ростова-на-Дону в заявленной редакции не могут быть удовлетворены, также не подлежат удовлетворению встречные исковые требования.

Ответчики Пилия И.А. и Пилия А.И., будучи надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего заявленные истцовой стороной требования законными и обоснованными, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1-3, 5-9 данной статьи.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.п. 20 и 22 Постановления № 14 от 02.07.2009 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», разъяснил, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст.ст. 279-283 ГК РФ, ст.ст. 9 -11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст.ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч.ч. 10-11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

г) соблюдение предусмотренной ч.ч. 2-4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собственника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. «е» 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела следующее.

Марцинковский А.В., Марцинковская Л.И., Пилия И.А., Пилия А.И. являлись сособственниками жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>:

– Марцинковский А.В. жилых комнат 41, 42, площадью 15,2 кв.м. и 12,8 кв.м., что подтверждается впиской ЕГРН;

– Пилия И.А. и Пилия А.И. – по 1/2 доли жилой комнаты 39, площадью 26,3 кв.м., что подтверждается впиской ЕГРН;

– Марцинковская Л.И. – жилой комнаты 38, 40 площадью 35,5 кв.м., что подтверждается впиской ЕГРН.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону № 1235 от 22.10.2014 года многоквартирный дом по адресу: <адрес>, <адрес> был признан аварийным, собственникам жилых помещений предписано в течение 21 месяца осуществить снос указанного объекта.

28.01.2019 года администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление № 32, согласно которому земельный участок под указанным выше домом подлежал изъятию для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 9-13).

Ответчики были уведомлены о принятом постановлении путем направления им копии данного акта: Марцинковский А.В. письмом исх. № 59-34-2/1471 от 31.01.2019 года (т. 1 л.д. 64), Пилия А.И. письмом исх. № 59-34-2/1468 от 31.01.2019 года (т. 1 л.д. 152), Пилия И.А. письмом исх. № 59-34-2/1469 от 31.01.2019 года (т. 2 л.д. 155), Марцинковская Л.И. письмом исх. № 2523 от 14.11.2014 года (т. 2 л.д. 162).

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч.4 настоящей статье.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 14 от 02.07.2009 года разъяснил, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ между собственником жилого помещения и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по вопросу о выкупной цене в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд вследствие признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, поэтому в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ подлежит определению выкупная цена исходя из рыночной стоимости жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.

Таким образом, действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, и размер выкупной цены жилого помещения определяется с учетом стоимости самого помещения и стоимости доли в праве собственности на земельный участок.

Истцовой стороной представлены заключения специалиста ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», в которых определена стоимость изымаемых жилых помещений, а именно:

– заключение № 18822/05-20 от 08.05.2020 года рыночная стоимость жилого помещения площадью 15,2 кв.м. (Марцинковский А.В.) составляет 980124 рублей (т. 1 л.д. 11-58);

– заключение № 18823/05-20 от 08.05.2020 года рыночная стоимость жилого помещения площадью 26,3 кв.м. (Пилия А.И. и Пилия И.А.) составляет 1690520 рублей (т. 1 л.д. 103-150);

– заключение № 18820/05-20 от 08.05.2020 года рыночная стоимость жилого помещения площадью 12,8 кв.м. (Марцинковский А.В.) составляет 826526 рублей (т. 1 л.д. 188-235);

– заключение № 18821/07-20 от 31.07.2020 года рыночная стоимость жилого помещения площадью 35,5 кв.м. (Марцинковская Л.И.) составляет 2268742 рублей (т. 2 л.д. 163-212).

Вместе с тем, как следует из представленных ответчиками сведений из ЕГРП, между ответчиками было заключено соглашение о расчете долей на <адрес> по адресу: <адрес> <адрес> зарегистрирована как единый объект, площадью 142,4 кв.м., и за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на <адрес>, площадью 142,4 кв.м. за Марцинковским А.В. – 31/100 доли; за Марцинковской Л.И. – 39/100 доли; за Пилия А.И. – 15/100 доли; за Пилия И.А. – 15/100 доли.

Согласно Постановлению Администрации г. Ростова-на-Дону № 205 от 18.03.2021 года в постановление Администрации г. Ростова-на-Дону от 28.01.2019 года № 32 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу<адрес>, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома лит. А аварийным и подлежащим сносу» внесены изменения.

По ходатайству представителя ответчиков, определением от 21.12.2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручалось НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению № 52-НС от 24.02.2021 года рыночная стоимость жилого помещения общей площадью 142,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, с учетом разбивки стоимости доли каждого соответчика: Пилия А.И. – 15/100; Пилия И.А. – 15/100; Марцинковский А.В. – 31/100; Марцинковская Л.И. – 39/100, включая рыночную стоимость доли ответчиком в общем имуществе в многоквартирном доме и рыночную стоимость доли ответчиков в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием путем выкупа, по состоянию на 24.02.2021 года составляет 7567284 рублей, из которых: действительная стоимость доли жилого помещения – 6976034 рублей, убытки – 591250 рублей. В соответствии с разбивкой долей каждому из ответчиков причитается: Пилия И.А. – 1135093 рублей, Пилия А.И. – 1135093 рублей, Марцинковскому А.В. – 2345858 рублей, Марцинковской Л.И. – 2951240 рублей (т. 2 л.д. 101-142).

Частью 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Ответчиками было предоставлено заключение ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» № 1445-З от 18.12.2020 года, согласно которому рыночная стоимость квартиры №, общей площадью 142,4 кв.м., расположенная на третьем этаже жилого дома, находящегося по адресу<адрес>, <адрес> по состоянию на 18.12.2020 года составляет 9581193 рублей, а сумма всех причиненных в связи с изъятием убытков составляет 596872 рублей.

При определении стоимости квартиры суд считает возможным руководствоваться именно заключением НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» № 52-НС от 24.02.2021 года, поскольку заключение эксперта проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные, установленные судом, квалификация и уровень эксперта в этой области сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате его выводы содержат ответ на поставленные судом вопросы, то есть соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Кроме того, эксперт НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» Твардовский А.А. был допрошен в судебном заседании, поддержал выводы выполненного заключения № 52-НС от 24.02.2021 года, полно и мотивировано ответил на все поставленные вопросы, обосновал выполненное заключение с технической точки зрения и с учетом используемой законодательной базы.

Представитель ответчиков, возражая против данного заключения, полагал, что экспертное заключение № 52-НС от 24.02.2021 года, выполненное Некоммерческим экспертным учреждением «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», не является допустимым и достаточным доказательством действительного размера возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, указанное заключение не отвечает требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом, каких-либо бесспорных доказательств, опровергающих заключение проведенной по делу судебной экспертизы, суду не представлено.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что заключение эксперта № 52-НС от 24.02.2021 года соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может быть прекращено при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241);

5) реквизиция (ст. 242);

6) конфискация (ст. 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 252, ч. 2 ст. 272,ст.ст. 282, 285, 293, п.п. 4 и 5 ст. 1252 ГК РФ.

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у ответчиков прекращается, и соответственно, право собственности ответчиков на жилые помещения подлежит прекращению, ответчики – выселению из спорной квартиры, снятию с регистрационного учета по месту жительства и обязаны освободить жилое помещение, а также предоставить администрации г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для соответствующего перечисления.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «Город Ростов-на-Дону».

С учетом указанных выше доводов суд приходит к выводу об обоснованности заявленных администрацией г. Ростова-на-Дону требований, которые при таких обстоятельствах следует удовлетворить с учетом объединения квартиры в единый объект и регистрации за ответчиками право общей долевой собственности на <адрес> в <адрес>, общей площадью 150,7 кв.м.

Принимая во внимание, что судом принято решение об определении стоимости выкупа жилого помещения – <адрес>, площадью 142,4 кв.м. по <адрес> в <адрес> по цене, равной 7567284 рублей, требования встречного иска удовлетворению не подлежат, так как удовлетворение требований по экспертному заключению НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» № 52-НС от 24.02.2021 года, положенному в основу решения суда, исключает удовлетворение заявленных встречных исковых требований в части определения цены выкупа изымаемого жилого помещения и обязании Администрации г. Ростова-на-Дону выкупить принадлежащие истцам по встречному иску доли в жилом помещении по заявленной ими цене. Так же суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований встречного иска о сохранении права пользования в изымаемом жилом помещении за Пилия И.А. и Пилия А.И. в <адрес> в <адрес> в течение 3 месяцев после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, так как защите в судебном порядке подлежит нарушенное право. В данном случае никаких объективных доказательств, что данное право истцов по встречному иску нарушено либо может быть нарушено, суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Изъять путем выкупа у Марцинковского АВ, Пилия ИА, Пилия АИ, Марцинковской ЛИ в муниципальную собственность объект муниципального имущества – <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м., в доме по <адрес>, по цене выкупа равной 7567284 рублей.

Прекратить право собственности Марцинковского АВ, Пилия ИА, Пилия АИ, Марцинковской ЛИ на объект недвижимого имущества - квартиру № общей площадью 142,4 кв.м., в доме по <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение Марцинковскому АВ в размере 2345858 рублей, Пилия ИА в размере 1135093 рублей, Пилия АИ в размере 1135093 рублей, Марцинковской ЛИ в размере 2951240 рублей.

Снять с регистрационного учета по месту жительства - <адрес>, в доме по <адрес> в <адрес> - Марцинковского АВ, Пилия ИА, Пилия АИ, Марцинковскую ЛИ, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Признать право муниципальной собственности на <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м., в доме по <адрес> в <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Выселить Марцинковского АВ, Пилия ИА, Пилия АИ, Марцинковскую ЛИ из занимаемого жилого помещения - <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м., в доме по <адрес> <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Обязать собственников <адрес>, общей площадью 142,4 кв.м., в доме по <адрес> в г<адрес> Марцинковского АВ, Пилия ИА, Пилия АИ, Марцинковскую ЛИ предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

В удовлетворении встречных исковых требований Пилия ИА, Пилия АИ отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.05.2021 года.

Судья