Решение по делу № 3а-65/2020 от 17.09.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

УИД:<...>

дело № 3а-65/2020

08 декабря 2020 г.                                                                       г. Улан-Удэ

    Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., помощнике Антоновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Серявина В.В. к Управлению Росреестра по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

                        У С Т А Н О В И Л :

Обращаясь в суд, Серявин В.В. просит (с учетом уточнения административного искового заявления) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:023409:297, расположенного по адресу: <...>, равной рыночной стоимости указанного земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость 02 июня 2020 г. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость (02 июня 2020 года).

Требования основаны на том, что Серявину В.В. Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ предварительно согласовано предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка: условный номер: 03:24:023409:ЗУ1, площадью 1968 кв.м., площадью 1968 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: Республика Бурятия, г. <...>, территориальная зона образуемого земельного участка – коммунальная зона (зона К), вид разрешенного использования – бытовое обслуживание.

Определением суда от 30 сентября 2020 года в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г. Улан-Удэ, Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РБ.

В судебное заседание Серявин В.В. не явился. Извещался надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель по доверенности Козлов М.А. доводы уточненного административного иска поддержал и дал аналогичные ему пояснения.

Представители Правительства Республики Бурятия, Управления Росреестра по Республике Бурятия, Администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия, Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебной заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

            Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Серявина В.В. подлежит удовлетворению в части.

    Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Серявин В.В. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. <...>, площадью 1053,7 кв.м. с кадастровым номером: 03:24:023409:295, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости – 03:24:023409:91.

Из технического паспорта на указанный объект недвижимости следует, что он является пристроенной частью нежилого здания ремонтные мастерские.

    Кроме того, из выписки из ЕГРН видно, что помимо указанного выше нежилого помещенияв здании с кадастровым номером 03:24:023409:91 Серявину В.В. принадлежат иные расположенные в нем помещения с кадастровыми номерами: 03:24:023409:118; 03:24:023409:122;03:24:023409:137;03:24:023409:149;03:24:023409:169;03:24:023409:296.

Распоряжением Комитета по управлению имущества и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ от 09 апреля 2020 года № ПС-23 на основании заявления Серявина В.В. и в соответствии с пп.6 п.2 ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) последнему предварительно согласовано предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка: условный номер: 03:24:023409:ЗУ1, площадью 1968 кв.м., площадью 1968 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <...> территориальная зона образуемого земельного участка – коммунальная зона (зона К), вид разрешенного использования – бытовое обслуживание, под условием проведения работ по образованию земельного участка в соответствии со схемой его расположения пп.9 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ.

Судом установлено, что 02 июня 2020 года на основании заявления Серявина В.В. о постановке на государственный кадастровый учет и приложенного межевого плана осуществлен государственный кадастровый учет вышеуказанного земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 03:24:023409:297.

Из отзыва филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РБследует, что прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 03:24:023409:297 не зарегистрировано, в границах земельного участка расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 03:24:023409:91 (ремонтная мастерская).

В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа: 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Исходя из того, в границах земельного участка с кадастровым номером 03:24:023409:297 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 03:24:023409:91 (ремонтная мастерская), а принадлежащие на праве собственности Серявину В.В. пристрой с кадастровым номером: 03:24:023409:295 и иные помещенияс кадастровыми номерами 03:24:023409:118; 03:24:023409:122;03:24:023409:137;03:24:023409:149;03:24:023409:169;03:24:023409:296 расположены в пределах объекта недвижимости (ремонтная мастерская), учитывая факт предварительного согласования распоряжением председателя КУИиЗ Администрации г. Улан-Удэ 09 апреля 2020 года предоставление Серявину В.В. в собственность без проведения торгов указанного земельного участка, а также проведение Серявиным В.В. работ по образованию земельного участка в соответствии со схемой его расположения суд приходит к выводу о том, что у последнего имеется право на выкуп земельного участкас кадастровым номером 03:24:023409:297 без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3ст. 39.4 ЗК РФ).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РБ от 23.01.2015 N 20 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приобретаемых без проведения торгов" цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога.

Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 05.02.2015 N 23 утвержден Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ "Город Улан-Удэ", приобретаемых без проведения торгов".

В соответствии с п. 1 Порядка цена земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ "Город Улан-Удэ", приобретаемых без проведения торгов, устанавливается в десятикратном размере ставки земельного налога (на начало текущего календарного года) за единицу площади земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Из разъяснений в п. 6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

    Исходя из имеющегося у Серявина В.В. в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ, права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 03:24:023409:297,стоимость которого зависит от его кадастровой стоимости, он вправе обратиться в суд с настоящим     административном    иском.    Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 августа 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:023409:297, площадью 66296 кв.м., расположенного по адресу: г. <...> по состоянию на 02 июня 2020 года равна 31 434 390,96 руб.

    В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются его права, каклица, обладающего исключительным правом на приобретение земельного участка или заключение договора аренды.

          В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

          Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

           Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

           Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

           Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

           Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

    В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 этого же Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 264/20 от 31 августа 2020 года, выполненный ООО «Оценка инфо» (оценщик Оловянникова А.А.)

Оценщик Оловянникова А.А. на дату проведения оценки состояла в Ассоциации СРОО ЭС, № в реестре: 2565 от 26 июля 2018 года, имела полис страховой ответственности (от 01.06.2020 г. № 2000SB4002021, выданный САО «ВСК»), квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости» от 28 апреля 2018г. № 011612-1.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия, г. Улан-Удэ, произвел анализ рынка земельных участков республики и г. Улан-Удэ, а также цены предложения на продажу земельных участков предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания либо производственно-складских объектов, расположенных на территории г. Улан-Удэ по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за период с октября 2019 г. по май 2020 г.

         Оценщик использовал информацию сайтов:https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, http://www.domofond.ru/.

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку исходя из проведенного анализа рынка продажи земельных участков у оценщика имелась информация о ценах и предложениях по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого с учетом его специфики.

При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете.

         Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога – земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ, сопоставимые с объектом оценки по площади, принадлежащие продавцам на праве собственности, вид использования которых аналогичен оцениваемому земельному участку.

         При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером 03:24:023409:297,оценщиком произведена корректировка на дату предложений: 3,19 % (объект-аналог 1), 2,77 % (объект – аналог 2), поправка на условии рынка (скидка на торг), которая составила - 11,4 % в отношении всех объектов-аналогов.

При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 1012 руб.

По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:023409:297 по состоянию на 02 июня 2020 г. составляет 1 992 000 руб.

          Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

          Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

    Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Серявина В.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:023409:297 по состоянию на 02 июня 2020 г. составляет 1 992 000 руб.

    В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела видно, что в суд административный истец обратился с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка 17 сентября 2020 г.

       Требование административного истца о судебном понуждении Управления Росреестра по Республике Бурятия внести в ГКН новую рыночную стоимость земельного участка, удовлетворению не подлежит, так как в силу положений статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ такая обязанность у органа регистрации прав возникает в силу закона при установлении рыночной стоимости судом в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

           Административное исковое заявление Серявина В.В. к Управлению Росреестра по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в Верховный Суд Республики Бурятия 17 сентября 2020г., удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:023409:297, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 02 июня 2020 г. в размере рыночной стоимости равной 1 992 000 руб.

В остальной части административного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2020 года.

       Председательствующий                          Т.Н. Раднаева