Решение по делу № 2-305/2014 от 12.11.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2014 года п.Черемисиново

Черемисиновский районный суд Курской области в составе:

Председательствующего судьи Кованцевой Л.Ю.,

При секретаре Бурдастых И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алтуховой Татьяны Алексеевны к ООО «Агробизнес» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей,

у с т а н о в и л:

Алтухова Т.А. обратилась в суд с иском к ООО «Агробизнес», в котором просит досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20 февраля 2008 года №1 в отношении 55/135 земельных долей (451 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11070000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:26:060000:0020, расположенный по адресу: Курская область, Черемисиновский район, в границах «Михайловский сельсовет».

В обоснование иска Алтухова Т.А. указывает, что 20 февраля 2008 года 119 собственников земельного участка заключили с ООО «Агробизнес» договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей №1, согласно которому в аренду был передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1107,0 га. пашни с кадастровым номером 46:27:06 0000: 0020, находящийся по адресу: Курская область, Черемисиновский район, в границах «Михайловский сельсовет», находящийся в общей долевой собственности для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции, сроком на пять лет. Срок действия договора в порядке п.5.1 данного договора пролонгировался на последующие 5 лет и истекает 20 февраля 2018 года.

Она, являясь собственником 1/270 части в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, приобрела еще 55 долей (451 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1107,0 га из земель сельскохозяйственного назначения.

Ссылаясь на положения п.5 ст.12 ФЗ от 24.07.2001 года №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», указывает, что в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество – земельные доли – от прежних собственников к ней, к ней перешли и права и обязанности по договору аренды, в частности: арендная плата должна уплачиваться новому собственнику арендуемого имущества.

Согласно п.3.3 договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей №1 от 20.02.2008 года ответчик обязан за одну земельную долю уплачивать арендную плату в натуральном выражении в следующие сроки: до 1 августа каждого года – 15 соток сена в год; до 15 сентября каждого года – 30 центнеров соломы в год; до 01 октября каждого года – 800 килограмм зерна рядового в год; до 15 ноября каждого года – 50 соток вспашка огородов в год; 4 часа эксплуатации транспорта в год; ритуальные услуги.

Однако, ответчик в нарушение указанных сроков выплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес истцу арендную плату, а именно: в срок до 01 августа 2014 года не осуществил платеж в виде 15 соток сена за одну земельную долю; до15 сентября 2014 года не произведена оплата арендной платы в виде 30 центнеров соломы за одну земельную долю и в срок до 01 октября 2014 года не выплачено 800 килограмм зерна за одну земельную долю. В связи с нарушением сроков выплаты арендной платы ответчику были направлены претензии по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора. Однако, арендная плата ответчиком не произведена.

21 октября 2014 года Алтухова Т.А. направила в адрес ответчика требование (претензию) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 20 февраля 2014 года в отношении 55/135 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в связи с нарушением арендатором более двух раз сроков внесения арендной платы. На данную претензию ответчик не представил никакого ответа.

В судебном заседании истец Алтухова Т.А. и ее представитель по доверенности – Попов В.В. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнение пояснили, что до настоящего времени арендная плата ответчиком истцу так и не внесена. Просили исковые требования Алтуховой Т.А. удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, ООО «Агробизнес» в лице директора Колесникова В.Ф., в судебном заседании исковые требования Алтуховой Т.А. не признал и суду показал, что в разделе 3 договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20 февраля 2008 года №1 определено, что годовая арендная плата за одну земельную долю выплачивается в натуральном выражении, также установлены сроки выплаты ежегодной арендной платы. В связи с тем, что арендная плата состоит из разных частей – зерно, сено, солома, вспашка огородов, ритуальные услуги и эксплуатация транспорта, то и сроки выплаты самой арендной платы определены в договоре разные. Считает неправомерным заявление Алтуховой Т.А. о том, что арендная плата не уплачивалась ей более двух раз подряд, так как ею разные сроки уплаты ежегодной арендной платы трактуются, как два и более раза подряд, а необходимо считать, что два раза подряд означает невыплату арендной платы два года подряд. Также указывает на то, что ими арендная плата всем остальным арендодателям выплачена за 2014 год в полном объеме, земельный налог в 2014 году оплачен также за всех арендодателей, в том числе и за тех, которые продали свои земельные доли Алтуховой Т.А. Истцу неоднократно предлагалось получить арендную плату, о чем имеются письменные доказательства в материалах дела. Считает, что истец умышленно уклонялась от получения арендной платы, так как она имеет цель на выдел из исходного земельного участка своего земельного участка, образованного в счет ее долей, без согласия арендатора. Просил в иске Алтуховой Т.А. отказать ввиду его необоснованности.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, свидетелей, суд приходит к следующему:

Согласно п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п.1 ст.9 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101 - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В рассматриваемых правоотношениях положения Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При этом пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Из материалов дела следует, что 20 февраля 2008 года между 119 собственниками земельных долей и ООО «Агробизнес» был заключен договор аренды земельного участка №1 со множественностью лиц на стороне арендодателей, предметом которого является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1107,0 га. пашни, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 46:27:060000:0020, расположенный по адресу: Курская область, Черемисиновский район, в границах «Михайловский сельсовет». Согласно п.2.1 договора срок аренды был установлен с 20 февраля 2008 года по 20 февраля 2013 года.

Срок данного договора продлен на пять лет и оканчивается 20 февраля 2018 года, поскольку пунктом 5.1 договора установлено, что «если ни одна из сторон не заявит другой стороне договора в письменной форме за один год шесть месяцев до истечения срока действия договора о своем намерении не продлевать его срок действия, то срок действия настоящего договора считается продленным на следующие пять лет». Данный договор зарегистрирован в УФРС по Курской области.

Из указанного договора аренды от 20.02.2008 года усматривается, что Алтухова Т.А. стороной по этому договору не является. Однако, 1/270 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, арендуемый ООО «Агробизнес», она унаследовала после смерти мужа – Алтухова Ю.Л., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 21.02.2014 года. Следовательно, к ней перешли все права и обязанности по данному договору аренды и, соответственно, она является арендодателем по указанному договору.

Впоследствии ею были приобретены по договорам купли-продажи еще 55 земельных долей, что подтверждается договорами купли-продажи, актами приема-передачи и свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Принадлежащие истцу на праве общей долевой собственности земельные доли, как самостоятельные объекты земельных отношений в составе указанного земельного участка, не выделены, а потому не являются отдельным от земельного участка площадью 1107,0 га предметом заключенного 20 февраля 2008 года договора аренды. Хотя в судебном заседании истец Алтухова Т.А. и ее представитель указывали на то, что истцом произведен выдел земельного участка в счет своих земельных долей, но право собственности на него не зарегистрировано, поскольку ответчик не дает своего согласия на эту регистрацию. Доказательств в подтверждение данного факта суду представлено не было.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 указанного выше договора аренды №1 от 20.02.2008 года следует, что ежегодная арендная плата выплачивается арендатором за одну земельную долю в составе участка в натуральном выражении: 800 килограмм зерна рядового в год до 01 октября; 15 соток сена в год до 01 августа; 30 центнеров соломы в год до 15 сентября; 50 соток вспашка огородов в год до 15 ноября; 4 часа эксплуатации транспорта; ритуальные услуги; уплата земельного налога производится в размере ставки в установленные сроки налоговых платежей. Размер, условия и формы выплаты арендной платы и других платежей могут пересматриваться по соглашению сторон.

Согласно ст.46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с ч.2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.3 чт.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением истец Алтухова Т.А. в обоснование своих требований о расторжении договора аренды указывает на то, что арендатор, не выполнил взятые на себя обязательства по условиям выше указанного договора аренды земельного участка от 20.02.2008 года, в частности, по выплате ей арендной платы по срокам уплаты 01 августа 2014 года, 15 сентября 2014 года и до 01 октября 2014 года, тем самым существенно нарушил условия договора.

Однако, как следует из буквального толкования пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 указанного выше договора аренды №1 от 20.02.2008 года, арендная плата выплачивается арендатором ежегодно за одну земельную долю в натуральном выражении: 800 килограмм зерна рядового; 15 соток сена; 30 центнеров соломы; 50 соток вспашка огородов; 4 часа эксплуатации транспорта; ритуальные услуги; уплата земельного налога производится в размере ставки в установленные сроки налоговых платежей.

В судебном заседании установлено, что арендная плата за 2014 год другим арендодателям была выплачена в полном объеме, что подтверждается ведомостями на выдачу пшеницы, ячменя, сена, пшеницы взамен сена, соломы, на вспашку огородов за земельные доли согласно договора аренды за 2014 год, квитанциями на уплату земельного налога по сроку уплату 05.11.2014 года; арендная плата за 2013 год арендодателям также была выплачена в полном объеме, что подтверждается ведомостями на выдачу: пшеницы, овса, ячменя, зерна взамен сена, за земельные доли согласно договора аренды за 2013 год в ООО «Русское поле».

Данные выплаты ООО «Русское поле» производило арендодателям на основании договора субаренды земельного участка б/№, заключенного 20.02.2013 года с ООО «Агробизнес», пунктом 3.1 которого установлено, что арендная плата по настоящему договору уплачивается субарендатором (ООО «Русское поле») арендатору (ООО «Агробизнес») согласно пунктов 3.1, 3.2 договора аренды земельного участка №1 от 20 февраля 2008 года.

В то же время в судебном заседании было установлено и не оспаривается ответчиком, что Алтухова Т.А. арендную плату за 2014 год в виде 800 килограмм зерна за одну земельную долю, 15 соток сена за одну земельную долю и 30 центнеров соломы за одну земельную долю не получила.

Учитывая, что у истца, Алтуховой Т.А., право на получение арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.02.2008 года возникло только с момента регистрации права собственности на 1/270 части в праве общей долевой собственности, то есть с 21.02.2014 года, то и право требования уплаты арендной платы за предыдущие годы, в частности за 2012-2013 годы, у нее отсутствовало.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место невыплата арендной платы только за один – 2014 год.

Однако, однократная невыплата арендной платы не является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения, поскольку согласно статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут досрочно в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, которая предусматривает направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать досрочного расторжения договора возникает у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения об исполнении обязательства, если арендатор в разумный срок не устранит соответствующие нарушения.

Требований, о взыскании задолженности по арендной плате, истцом не заявлялось.

По изложенным выше основаниям исковые требования Алтуховой Т.А. не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Алтуховой Татьяне Алексеевне к ООО «Агробизнес» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20 февраля 2008 года №1 в отношении 55/135 земельных долей (451 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11070000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:26:060000:0020, расположенный по адресу: Курская область, Черемисиновский район, в границах «Михайловский сельсовет» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме (26 декабря 2014 года) через Черемисиновский суд.

Судья Л.Ю.Кованцева