Решение по делу № 2-762/2017 (2-16175/2016;) от 31.10.2016

Дело № 2-762/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 марта 2017 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Мусеевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межерицкого Ю.И. к Овчаренко Д.В. о признании права на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, обязании обеспечить свободный доступ к помещениям, демонтировать перегородку,

у с т а н о в и л :

Межерицкий Ю.И. обратилась в суд с исковым заявлением к Овчаренко Д.В. о признании права общей долевой собственности на помещение ... нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ..., с размером доли истца ... в праве общей долевой собственности на каждое из указанных помещений; истребовании из незаконного владения Овчаренко Д.В. в пользу Межерицкого Ю.И. указанные помещения.

Впоследствии Межерицкий Ю.И. уточнил исковые требования, просил признать за ним право общей долевой     собственности на помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ..., с установлением его доли в праве общей долевой собственности ...; истребовать из незаконного владения со стороны Овчаренко Д.В. помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ..., обязав Овчаренко Д.В. обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к указанным помещениям из помещения ... (согласно поэтажному плану и экспликации), демонтировать перегородку, отделяющую помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Йола», АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице филиала по Республике Коми, ГУ МЧС России по Республике Коми, администрация МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании представитель Межерицкого Ю.И. на иске настаивал.

Представитель Овчаренко Д.В. с иском не согласился.

Представитель ООО «Йола» иск поддержал.

Представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» позиции по спору не высказала.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Представитель АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что на основании договора купли-продажи от ** ** ** Межерицким Ю.И. приобретены в собственность нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь ... расположенные в здании торгового центра по адресу... (запись в ЕГРП от ** ** **

Собственником указанных нежилых помещений в период с ** ** ** являлось ООО «Йола», в период с ** ** ** – ... Л.В. и ... С.В. (по ... в праве каждому), до ** ** ** – ... Л.В. (единолично).

Помещение, назначение: ..., расположенное по адресу: ... принадлежит на праве собственности Овчаренко Д.В. (запись в ЕГРП от ** ** **).

Указанное помещение принадлежит Овчаренко Д.В. на основании договора купли-продажи от ** ** **, определения Арбитражного суда Республики Коми от ** ** **, мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Республики Коми от ** ** **, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции подвального помещения № ... от ** ** **

До ** ** ** Овчаренко Д.В. принадлежали помещения ... Сведения о данных объектах ** ** ** были исключены из ЕГРП, вместо них в ЕГРП было зарегистрировано право собственности Овчаренко Д.В. на нежилое помещение площадью ...

Кроме того, Овчаренко Д.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения ... расположенные в здании торгового центра по адресу... (запись в ЕГРП от ** ** **

До ** ** ** данные нежилые помещения принадлежали на праве собственности ООО «... В состав данных помещений входили спорные помещения ...

Иных собственников помещений в здании № ... не имеется.

В соответствии с договором ** ** ** Межерицкий Ю.И. передал принадлежащие ему нежилые помещения в аренду ООО «Йола» на срок по ** ** ** (запись в ЕГРП от ** ** **).

Представитель истца пояснил, что помещений ... до приобретения ответчиком ** ** ** нежилых помещений кафе у ООО ...» использовались, в том числе для нужд бильярдного клубу «...», качестве запасного пожарного выхода, для загрузки товаров, вывоза мусора и т.д. Кроме того, ранее рядом с помещением ... находилась шахта лифта, и помещение ... фактически являлось лифтовой площадкой. Каких-либо препятствий в пользовании спорными помещениями у истца и арендатора не имелось. После того, как собственником помещений кафе стал ответчик, помещение ... было оборудовано охранной сигнализацией, которая срабатывала при попытке сотрудников бильярдного клуба пройти из помещения клуба к лестничной клетке запасного выхода. Кроме того, был выведен из строя дверной глазок на двери между помещениями .... Впоследствии ответчиком дверной проем между данными помещениями был заложен кирпичом. После этих событий ответчик обратился в контролирующие органы с заявлением о нарушении в бильярдном клубе «...» требований пожарной безопасности в связи с отсутствием второго эвакуационного выхода. В настоящее время второй эвакуационный выход в помещении клуба отсутствует, что является грубейшим нарушением требований пожарной безопасности и в случае возгорания может повлечь тяжкие последствия, включая большое количество человеческих жертв.

Письмом от ** ** ** ООО «Йола» потребовало от Овчаренко Д.В. выдать ключи от запасного входа здания, обеспечить беспрепятственное пользование сотрудниками ООО «Йола» общим имуществом (лестничными клетками) в целях погрузки-выгрузки товаров и организации эвакуационного выхода в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

В дополнение к данном письму ООО «Йола» письмом от ** ** ** направила в адрес Овчаренко Д.В. справку филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Коми и поэтажные планы здания.

Указанные письма были получены представителем Овчаренко Д.В. ** ** **.

Письмом от ** ** ** Межерицкий Ю.И. обратился к Овчаренко Д.В., указав, что последним неправомерно создаются препятствия в использовании общего имущества здания (... путем самовольного захвата лестничных клеток запасного (пожарного) выхода из помещений бильярдного клуба «... Также Межерицким Ю.И. указано, что ответчиком самовольно установлена звуковая сигнализация. Данным письмом Межерицкий Ю.И. потребовал от Овчаренко Д.В. обеспечить возможность беспрепятственного пользования указанным общим имуществом, в том числе выдать ключи от входной двери запасного (пожарного) выхода.

Письмом от ** ** ** Овчаренко Д.В. уведомил Межерицкого Ю.И. об отсутствии с его стороны препятствия для пользования лестничными клетками (...), вход на лестничные клетки с улицы осуществляется свободно. При этом указал, что указанные лестничные клетки не предназначены для обеспечения запасного (пожарного) выхода из помещений бильярдного клуба ...», поскольку выход на указанные лестницы со второго этажа предусмотрен только из помещения ... принадлежащего ему на праве собственности и не являющегося общим долевым имуществом. Также Овчаренко Д.В. указано на самовольность устройства двери между помещениями ..., в связи с чем в настоящее время помещение ... приведено в исходное состояние, восстановлена кирпичная перегородка, помещение ... оборудовано охранной сигнализацией, оснований для обеспечения доступа к нему и, соответственно, через него к лестничным клеткам не имеется.

Представитель ответчика пояснила, что ими не оспаривается статус помещений ... как общего имущества собственников помещений здания. Помещений ... считают личной собственность ответчика, в связи с чем распоряжаются ими по своему усмотрению, оснований для обеспечения доступа в помещение ... из помещения ... через помещение ... не усматривают. Дверной проем между помещениями ... считают устроенным самовольно, без каких-либо согласований. Своими действиями по устранению дверного проема ответчик привел здание в этой части в первоначальное состояние.

Предписанием об устранении нарушений требований пожарной безопасности № ... от ** ** ** старшим инспектором ОНДиПР г. Сыктывкара УНДиПР ГУ МЧС России по Республике Коми предписано Межерицкому Ю.И. устранить нарушение требований статей 52, 53, 89 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», п. 7.1.11 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», заключающееся в не обеспечении помещений бильярдного клуба «...» двумя эвакуационными выходами (второй эвакуационный выход предусмотренный планом эвакуации из помещений бильярдного клуба отсутствует).

Здание по адресу: ... (актом от ** ** ** зданию был установлен адрес: ... было построено в ** ** **

Стороной ответчика была представлена в суд копия технического паспорта в отношении торгового центра по адресу: ... составленного по состоянию на ** ** ** согласно которой дверного проема или прохода между помещениями ... не имелось. Данная копия надлежащим образом не заверена, оригинал данного технического паспорта в суд для обозрения представлен не был. Стороной истца и третьим лицом (ООО «Йола») оспариваются изложенные в данной копии сведения.

В представленной администрацией МО ГО «Сыктывкар» копии технического паспорта помещений магазина в здании по ул. ..., составленного по состоянию на ** ** **, указание на наличие дверного проема между указанными помещениями также не имелось.

Также стороной ответчика было представлено письмо ООО «Ванд» о том, что на момент приобретения и продажи им помещений в данном здании между помещениями ... существовала глухая перегородка. Указанный довод противоречит пояснениям и доводам представителя ООО ...», приведенным в Арбитражном суде Республике Коми при рассмотрении дела № ... а также условиям договора аренды между ООО «...» и ООО «Йола» от ** ** **

Поэтажные планы, составленные Сыктывкарским филиалом ГУП РК «РБТИ» г. Сыктывкар по состоянию на ** ** **, ** ** **, содержали указание на наличие дверного проема между помещениями ...

Составленный Сыктывкарским филиалом ГУП РК «РБТИ» по итогам проведенной ** ** ** технической инвентаризацией технический паспорт также содержал указание на наличие дверного проема между помещениями ...

В составленном Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК «РБТИ» по состоянию на ** ** ** техническом паспорте принадлежащих Межерицкому Ю.И. помещений имеется указание, что расположенное на ... (на поэтажном плане, коридор) имеет выход через дверной проем к помещению ... (на поэтажном плане), а через него на лестничную клетку ... и расположенную на ... Через расположенную на ... лестничную клетку имеется выход из здания, а также проход в помещение ... (на поэтажном плане ...), входящее в принадлежащий ответчику объект недвижимости.

При этом в техническом паспорте, составленном Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК «РБТИ» по состоянию на ту же дату (** ** **) в отношении нежилых помещений кафе (принадлежавших ранее ООО «...»), указания на наличие дверного проема или прохода между помещениями ... не имеется.

В выданном в отношении помещений, принадлежащих в настоящее время истцу, кадастровом паспорте Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК «РБТИ» имелось указание на наличие дверного проема между помещениями .... Данный кадастровый паспорт был выдан по имевшимся по состоянию на ** ** ** данным.

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ... С.В. и ... Л.В. согласовано изменение объекта капитального строительства – здания магазина по адресу... в части нежилых помещений ... с целью размещения бара с бильярдным залом в соответствии с проектом, разработанным ООО ПИФ «...».

Указанный проект имел указание на помещения ... как лестничную клетку входа для персонала и загрузки товара, а также на фактическое наличие дверного проема между помещениями ... как до изменений, так и после согласования заявленных изменений.

** ** ** филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Коми на основании архивных данных по состоянию на ** ** ** были составлены поэтажные планы и экспликации части помещений ..., согласно которым дверной проем между помещения ... здания фактически имелся.

Допрошенный судом в качестве свидетеля ... С.В. показал, что с ** ** ** они с супругой являлись собственниками нежилых помещений в здании по адресу: г. ... которое потом было продано ими в собственность ООО «Йола». Лестничная клетка находилась в собственности ООО ...», лестничной клеткой они пользовались. Также пользовались грузовым лифтом, который находился рядом. Никаких препятствий в пользовании данным имуществом не имелось. Условием покупки ими с супругой этих помещений для использования под магазин подразумевало наличие выхода к зоне погрузки и выгрузки товара, имелась устная договоренность по использованию лестницы и лестничных клеток для прохода в помещения на .... Каких-либо существенных перепланировок внутри помещений при них не было, была реконструкция главного фасада здания.

Ранее, ** ** **, между ООО «...» и ООО «Йола» заключался договор аренды, в соответствии с которым ООО «...» предоставляло ООО «Йола» в аренда нежилые помещения, обозначенные в техническом паспорте под ...) для использования в служебных целях, а также погрузки-выгрузки товаров и организации эвакуационного выхода.

Акт проверки ОНД г. Сыктывкара УНД ГУ МЧС России по Республике Коми от ** ** ** и постановление № ... от ** ** ** о привлечении ООО «Йола» к административной ответственности содержали указание на наличие второго эвакуационного выхода из принадлежавших ООО «Йола» помещений, к организации которого у проверяющего органа имелись претензии.

Арбитражный суд Республики Коми при вынесении ** ** ** решения по делу ... пришел к выводу о том, что целью заключения договора аренда от ** ** ** являлась, в том числе, организация эвакуационного выхода. С учетом пояснений руководителя ООО ...» и данных технической документации, арбитражный суд счел подтвержденным, что лестницы ... относятся к общему имуществу собственников помещений в данном здании. При этом, как указал арбитражный суд, не имеет существенного значения то обстоятельство, что к ООО «Йола» имеется иной доступ в свои помещения (через другие двери и лестницы), поскольку к общему имуществу такие помещения относятся не исходя из возможности использования в тех же целях иных помещений, потому что они объективно обслуживают более одного помещения в данном здании. В отношении лестничных площадок и лестниц в силу специфики назначения данных помещений (обеспечение доступа из помещений одного этажа на другой) иных выводов судом не может быть сделано.

Овчаренко Д.В. был привлечен к участию в деле ... в качестве третьего лица.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, суд при вынесении решения исходит из того, что до приобретения Овчаренко Д.В. ** ** ** нежилых помещений кафе спорные помещения использовались, в том числе, для прохода из помещения ... к выводу из здания, расположенного с левого торца здания (относительно главного фасада).

Письмом от ** ** ** ГУП РК «РБТИ» уведомило суд о том, что в ** ** ** архивы учетно-технической документации были переданы в филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Коми. В ГУП РК «РБТИ» такая документация на здание по адресу: ... отсутствует.

Во исполнение распоряжения Правительства Республики Коми от ** ** ** № ... в рамках соглашения от ** ** ** между Правительством Республики Коми и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», с целью организации на территории Республики Коми единой системы технического учета и технической инвентаризации была проведена процедура передачи инвентарных дел (оценочной, учетно-справочной документации) в отношении объектов капитального строительства, ранее поставленных на государственный технический учет в ГУП РК «РБТИ», в филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Коми, в которому судом в ходе рассмотрения дела были истребованы копии всех имеющейся учетно-технической документации на указанное здание, а также для обозрения – оригинал инвентарного дела на здание.

Согласно инвентарному делу здания ... техническая инвентаризация проводилась по состоянию на ** ** ** (на все здание торгового центра), ** ** ** (..., ** ** ** (...»), ** ** ** (в ...), ** ** ** ...), ** ** ** ....), ** ** ** (в ...), ** ** ** (...

Имеющиеся в инвентарном деле поэтажные планы и экспликации содержат указание на наличие дверного проема между помещениями ...

При этом инвентарное дело не содержит какой-либо отметки о незаконности устройства дверного проема между помещениями .... Доказательств того, что отсутствие или наличие данного проема влияет на безопасность здания как объекта капитального строительства суду не представлено, оснований для получения разрешения органа местного самоуправления для его устройства или устранения не имеется.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодека РФ (применение гражданского законодательства по аналогии) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 указанного Кодекса. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В силу ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

Помещение ... согласно технической документации какого-либо самостоятельного значения не имеется и используется для прохода с лестничной клетки ... к помещениям ответчика №... а также до возведения ответчиком перегородки к помещениям истца ...

Таким образом, помещение ... обеспечивает помещения более чем одного собственника при отсутствии у него какого-нибудь самостоятельного помещения. Кроме того, как следует из материалов дела, ранее на месте помещения ... располагался грузовой лифт, который также являлся общим имуществом собственников помещений здания. Помещение ... обеспечивало доступ к данному лифту.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ..., кадастровый номер здания ... являются общими помещениями здания и относятся к общему имуществу собственников помещений указанного здания.

Истцом в исковом заявлении ошибочно указана площадь помещения ... как следует их технической документации, в том числе представленной стороной истца, истцом ошибочно указана площадь ...

Судом при вынесении решения площадь спорного помещения ..., что не свидетельствует о выходе судом за пределы заявленных требований с учетом однозначности предмета спора.

Исходя из существа спорных правоотношений отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64.

Межерицкому Ю.И. принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью ... Овчаренко Д.В. – нежилые помещения площадью ...

При этом с учетом вывода суда о наличии у спорный жилых помещения статуса общего имущества собственников помещений, площадь помещений ... подлежит исключению из площади принадлежащих ответчику нежилых помещений кафе ...

Таким образом, Межерицкому Ю.И. принадлежат ... в праве общей долевой собственности на помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ...

Оставшиеся доли в праве общей долевой собственности на указанные помещения (...) относятся к собственности ответчика.

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 247 указанного Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В судебном порядке порядок пользования спорными помещениями не определялся, в связи с чем суд исходит из равного права истца и ответчика пользоваться спорными помещениями.

Кроме того, при определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, подлежит учету фактически сложившийся до начала спора порядок.

Овчаренко Д.В., приобретя ** ** ** в собственность нежилые помещения кафе, должен был учитывать права и законные интересы иного собственника помещений в здании – Межерицкого Ю.И., использовавшего спорные помещения, в том числе для обеспечения доступа в свои помещения. Вместо этого, Овчаренко Д.В. была установлена кирпичная перегородка между помещениями ... в отсутствии согласования с истцом.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 указанного Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, по мнению суда, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. При этом, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ответчик, возведя перегородку между помещениями ..., фактически лишил истца возможности использовать спорные помещения, злоупотребив своим правом.

В целях защиты прав Межерицкого Ю.И., на Овчаренко Д.В. подлежит возложению судом обязанности: обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к помещению ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ..., из помещения ... (согласно поэтажному плану и экспликации); демонтировать перегородку, отделяющую помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ...

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать за Межерицким Ю.И. право на ... в праве общей долевой собственности на помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу... кадастровый номер здания ...

Обязать Овчаренко Д.В. обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к помещению ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ..., кадастровый номер здания ..., из помещения ... (согласно поэтажному плану и экспликации).

Обязать Овчаренко Д.В. демонтировать перегородку, отделяющую помещение ... (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ...

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                  Д.А. Паншин