Решение по делу № 2-3148/2022 (2-12150/2021;) от 19.11.2021

Санкт-Петербург

Дело № 2-3148/22                    04 марта 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации,

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга, в составе

председательствующего судьи И. В. Яровинского,

при секретаре А. А. Гордиенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело,

по иску Ковалева А. В. к Коловой Т. М. о признании незаконным расторжения договора найма жилого помещения, восстановления права найма жилого помещения,

по встречному иску Коловой Т. М. к Ковалеву А. В. о расторжении договора найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

С первоначальным иском обратился Ковалев А. В., указавший, что по договору найма квартиры от 06.04.2021, заключенному нанимателем Ковалевым А. В. и наймодателем Коловой Т. М., Ковалеву А. В. была предоставлена в пользование квартира, расположенная по адресу: <адрес> (спорная квартира), на срок – по 01.03.2022;

в ходе эксплуатации квартиры Ковалев А. В. выявил недостатки квартиры:

плесень на потолке ванной комнаты и слабый напор холодной воды;

поскольку устные требования Ковалева А. В. об устранении недостатков были оставлены Коловой Т. М. без удовлетворения, 16.08.2021 Ковалев А. В. направил ей телеграмму, с требованием об устранении недостатков;

в тот же день, Ковалеву А. В. позвонил знакомый Коловой Т. М., по имени <данные изъяты>, и потребовал освободить квартиру;

в тот же день Ковалев А. В. обратился в 49-ый отдел полиции с заявлением по факту противоправных действий Коловой Т. М. и иных лиц;

Ковалев А. В. пользовался квартирой по 31.10.2021;

01.11.2021 Ковалев А. В. не смог попасть в квартиру, в связи со сменой замков, по поводу чего Ковалев А. В. вновь обратился в 49-ый отдел полиции с заявлением по факту противоправных действий Коловой Т. М. и иных лиц.

Ссылаясь на указанное, и уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства, Ковалев А. В. просил:

признать одностороннее расторжение Коловой Т. М. договора найма жилого помещения незаконным;

восстановить право найма Ковалева А. В. в отношении спорной квартиры.

Колова Т. М. предъявила встречный иск, указав, что действительно, по договору найма от 06.04.2021, она предоставила в пользование Ковалеву А. В. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

27.07.2021, при посещении квартиры, Колова Т. М. обнаружила, что квартира используется не по назначению, а именно – в квартире складируются строительные материалы (доски, сайдинг), хаотично разбросанные по квартире;

Колова Т. М., как собственник спорной квартиры, по условиям договора найма, вправе контролировать состояние спорной квартиры, однако, такой возможности лишена, поскольку Ковалев А. В. заблокировал её мобильный телефон, и она связаться с Ковалевым А. В. не может.

Ссылаясь на указанное, Колова Т. М. просила расторгнуть договор найма спорной квартиры от 06.04.2021, обязать Ковалева А. В. освободить квартиру от его вещей и возвратить Коловой Т. М. ключи от квартиры.

В судебном заседании Ковалев А. В. поддержал первоначальный иск, возражал против удовлетворения встречного иска; Колова Т. М. поддержала встречный иск, возражала против удовлетворения первоначального иска.

Из материалов дела усматривается следующее:

По договору найма жилого помещения от 06.04.2021, наймодатель Колова Т. М. предоставила нанимателю Ковалеву А. В. во временное владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (объект).

Согласно п. 2.1.2 договора, наниматель обязуется не производить реконструкцию и перепланирование объекта без предварительного письменного согласия наймодателя.

В соответствии с п. 2.1.3 договора, наниматель обязуется обеспечивать сохранность объекта и находящегося в нем имущества, поддерживать их в надлежащем состоянии.

Согласно п. 2.1.6 договора, наниматель обязуется, по истечении срока договора, освободить объект, и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа, не позднее двух дней с момента прекращения срока договора.

В соответствии с п. 3.1 договора, плата за пользование объектом и имуществом составляет 21 000 рублей в месяц.

Согласно п. 4.2.2 договора, договор может быть прекращен на основании явного нарушения одной из сторон условий договора, с предварительным уведомлением другой стороны за три дня.

Телеграммой от 16.08.2021 Ковалев А. В. потребовал от Коловой Т. М. срочно решить проблему с напором холодной воды в ванной комнате, и устранить грибок на потолке там же.

Уведомлением от 27.09.2021 Колова Т. М. сообщила Ковалеву А. В., что, в связи с нарушением им правил пользования квартирой, а именно – складирования в квартире строительных материалов (досок, сайдинга), и невозможностью связаться с Ковалевым А. В. из-за блокировки им телефона Коловой Т. М., она расторгает в одностороннем порядке договор от 06.04.2021.

Из «Акта об открытии помещения» от 01.11.2021 следует, что спорная квартира была вскрыта 01.11.2021 по просьбе Коловой Т. М., с последующей заменой замка.

Уведомлением от 14.02.2022 Колова Т. М. сообщила Ковалеву А. В. о том, что не намерена продлевать заключенный с Ковалевым А. В. договор найма от 06.04.2021, по истечении срока действия этого договора.

Свидетель ФИО4 показал, что по просьбе Ковалева А. В. был в спорной квартире, с целью показать квартиру Коловой Т. М.; в июле 2021 года; тогда же, по просьбе Ковалева А. В., свидетель сообщил Коловой Т. М. о грибке в ванной комнате; каких-либо претензий Колова Т. М. свидетелю не высказывала;

также, по просьбе Ковалева А. В., свидетель установил в квартире бойлер для подогрева воды.

Свидетель ФИО5 показал, что оказывал Ковалеву А. В. услугу по переезду в спорную квартиру; спорная квартира была в не очень хорошем состоянии.

Свидетель ФИО6 показал, что является специалистом в области недвижимости; по просьбе Коловой Т. М. принимал меры к сдаче внаем спорной квартиры; Ковалев А. В. откликнулся на объявление, состояние квартиры, сантехники, напор воды его устраивали, с ним был заключен договор и ему передали ключи от квартиры;

через месяц-полтора Ковалев А. В. начал предъявлять Коловой Т. М. претензии, сначала заявил, что прорвало батарею, и заявил о намерении удержать расходы на сантехника из платы за наем;

затем, стал говорить о появлении плесени и о своем намерении произвести ремонт, за счет платы за наем;

затем, установил бойлер, без согласия Коловой Т. М.;

также, без согласования с ней, заменил замки, в связи с чем Колова Т. М. была вынуждена вскрыть квартиру;

в квартире были обнаружены кучи хлама, словно с помойки.

В телефонных переговорах Ковалева А. В. и Коловой Т. М., аудиозаписи которых воспроизведены в судебном заседании по ходатайству Ковалева А. В., Ковалев А. В., в некорректной форме, требует от Коловой Т. М. возмещения своих расходов по оплате услуг сантехника.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 той же статьи, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору;

договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора);

договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 2 той же статьи, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

П. 1 ст. 671 ГК РФ предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно п. 1 ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

П. 2 той же статьи предусматривает, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

В силу п. 1 ст. 681 ГК РФ, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Согласно п. 2 той же статьи, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

П. 1 ст. 683 ГК РФ гласит, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет;

если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с п. 2 той же статьи, к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно п. 2 той же статьи, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Согласно ст. 688 ГК РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Применительно к рассматриваемому случаю, срок действия договора найма квартиры от 06.04.2021 истек 01.03.2022.

С истечением срока действия договора найма квартиры, право пользования ею у Ковалева А. В. прекратилось, без каких-либо отсрочек и оговорок.

Как следствие, оснований для восстановления Ковалева А. В. в правах нанимателя спорной квартиры, не имеется.

В свою очередь, удовлетворение встречного иска Коловой Т. М. зафиксирует фактическое прекращение договорных отношений сторон, в связи с чем встречный иск подлежит удовлетворению.

При этом, суд отмечает, что, вопреки утверждениям Ковалева А. В., именно на нем, как нанимателе спорной квартиры, лежала обязанность по осуществлению текущего ремонта, в частности, устранение течи батареи, замена фильтрующих элементов системы холодного водоснабжения – в целях повышения напора воды, устранение плесени в ванной комнате и тому подобное; и обращенные к Коловой Т. М. некорректные по форме претензии Ковалева А. В. являются безосновательными.

Напротив, такие действия Ковалева А. В., как установка бойлера, замена замков, без согласования с Коловой Т. М., являлись нарушением договора найма от 06.04.2021, влекущим, по условиям договора, возникновение у Коловой Т. М. права на расторжение договора, путем одностороннего отказа от его исполнения.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Ковалеву А. В. в удовлетворении иска отказать.

Встречный иск Коловой Т. М. удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от 06.04.2021, заключенный Коловой Т. М. (наймодатель) и Ковалевым А. В. (наниматель).

Обязать Ковалева А. В. освободить от своих вещей принадлежащую Коловой Т. М. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в течение трех дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Ковалева А. В. в пользу Коловой Т. М. возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в размере 600 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                            И. В. Яровинский

в окончательной форме

принято 14.04.2022