Решение по делу № 3а-197/2018 от 13.06.2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 30 августа 2018 года № 3а-197/2018

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Соколова О.Ю. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Соколов О.Ю. является собственником объекта недвижимости – здания заводоуправления с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, общей площадью 713,5 кв.м., 2-этажное, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 11).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 8 822 165 рублей 12 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 12).

Соколов О.Ю., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 декабря 2017 года № 209/17, выполненный оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» Ж.М.Б. и К.М.И., являющимися членами некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков».

Согласно отчету рыночная стоимость здания заводоуправления с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 6 300 000 рублей 00 копеек.

Соколов О.Ю. просил восстановить процессуальный срокдля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания заводоуправления с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 6 300 000 рублей 00 копеек.

Административный истец Соколов О.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Соколова О.Ю. Зайцева И.С. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Соколова О.Ю. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Соколовым О.Ю. в суд 13 июня 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

На момент рассмотрения дела в суде в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Соколову О.Ю. процессуального срокадля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 декабря 2017 года № 209/17, выполненный оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» Ж.М.Б. и К.М.И.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 6 300 000 рублей 00 копеек.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 декабря 2017 года № 209/17 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатории судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 03 августа 2018 года № 160718-ЭОЖ-3019 оценщиками ООО «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» Ж.М.Б. и К.М.И. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки.

Оценщиками не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета. В нарушение пункта 8 ФСО № 7 в отчете отсутствует пункт «Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)». Данный пункт в обязательном порядке должен содержаться в Задании на оценку.

В нарушение пункта 8 ФСО № 7 в отчете отсутствует пункт «Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики». Данный пункт в обязательном порядке должен содержаться в Задании на оценку.

В рамках доходного подхода оценщик применяет метод прямой капитализации. Согласно требованиям пункта 23в ФСО № 7 ставка капитализации должна быть рассчитана на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. В нарушение пункта 23в ФСО № 7 оценщик применяет метод кумулятивного построения, который не содержится в ФСО № 7.

Оценщиками не соблюдены требования к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости – здания заводоуправления с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Оценщиками допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., в том числе:

не обоснован отказ от применения сравнительного подхода к оценке;

информация, использованная оценщиками, не является проверяемой;

допущена ошибка при определении математических действий.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – здания заводоуправления с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, общей площадью 713,5 кв.м., 2-этажное, расположенного по адресу: <адрес>, определена на дату оценки 25 ноября 2011 года в размере 8 310 375 рублей (т. 1, л.д. 160-247).

Относительно замечаний административного ответчика Правительства Вологодской области, изложенных в дополнительном отзыве, эксперт-оценщик ООО Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. указал, что действующее законодательство не устанавливает требование к оценщикам применять к оцениваемым отдельно стоящим зданиям аналоги, которые также являются отдельно стоящими зданиями, а также отсутствуют требования о суммарной корректировке для объектов-аналогов, превышающей или не превышающей предел вариации в размере 30%. Объект оценки и все аналоги, использованные экспертом, относятся к сегменту рынка «торгово-офисная недвижимость». Относительно замечания о том, что эксперт использует не актуальные на дату оценки аналитические материалы, на странице 74 экспертного заключения указано: информация на сайте – после даты оценки, поэтому данные не использовались в расчетах, а рассматривались исключительно как рыночные тенденции, дающие представление о средней доле стоимости земельного участка. Относительно замечания о том, что эксперт необоснованно указывает долю земельного участка в стоимости единого объекта в размере 20%, эксперт указывает, что земельный участок под объектом оценки является самостоятельным объектом налогообложения, поэтому его необходимо исключить. Для исключения земельного участка была определена его доля в стоимости единого объекта недвижимости на основании «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (в редакции распоряжения Минимущества Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р). Эксперт применил метод распределения из данной методики для исключения доли земельного участка. Величина доли земельного участка определена экспертным методом. Подробное обоснование определения доли земли приводится в пункте 9.2 заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года « 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, проанализировав приведенное выше экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №... в размере 8 310 375 рублей.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №... ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░ 13 ░░░░ 2018 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 713,5 ░░.░., 2-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 8 310 375 ░░░░░░ 00 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ 25 ░░░░░░ 2011 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30 ░░░░░░░ 2018 ░░░░.