Решение по делу № 2-411/2018 от 02.08.2018

дело № 2-411/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2018 года                                                                 р.п. Мокшан

Мокшанский районный суд Пензенской области в составе: председательствующего судьи Уткиной Е.В., при секретаре Моисеевой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Якушкиной Ольги Викторовны к администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, акционерному обществу "Учебно-опытное хозяйство "Рамзай" Пензенской государственной сельскохозяйственной академии" о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде,

установил:

Якушкина О.В. обратилась в суд с иском к администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, в котором просит сохранить квартиру в реконструированном виде и признать право собственности за ней на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>. Иск мотивирован тем, что 12 марта 1992 года Якушкиной О.В. (до брака - <данные изъяты>) была куплена занимаемая ею квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>. Данный договор 23 марта 1992 года удостоверен специалистом Рамзайского сельсовета Д.Т. и зарегистрирован в реестре за № 73. 23.03.2011 решением местной администрации квартире был присвоен почтовый адрес: <адрес> (постановление администрации Рамзайского сельсовета от 23.03.2011 № 33). В связи с нехваткой жилой площади для комфортного проживания в данной квартире, истицей была произведена её реконструкция путём возведения жилого пристроя (Лит. А1), из-за чего общая площадь квартиры увеличилась и составила <данные изъяты> кв.м, в том числе жилая <данные изъяты> кв.м. Согласно выписке из ЕГРН на помещение от 23.07.2018 государственный кадастровый учёт квартиры с учётом площади пристроя Лит. А1 уже произведён, квартире присвоен кадастровый №, запись о квартире в ЕГРН имеет статус "актуальная, ранее учтенная". Для регистрации вещного права на квартиру в реконструированном виде она после завершения строительных работ обратилась в отдел архитектуры администрации Мокшанского района для получения документов, удостоверяющих произведённую реконструкцию квартиры, но ей пояснили, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть выдано, так как ранее не выдавалось разрешение на строительство (ответ администрации Мокшанского района Пензенской обл. от 24.07.2018). Таким образом, в настоящий момент истице невозможно без обращения в суд узаконить произведённую реконструкцию и реализовать права собственника данной недвижимости. Считает, что единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешения на строительство. Факт отсутствия нарушений строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-гигиенических норм и правил, факт отсутствия угрозы для жизни и здоровья иных лиц подтверждаются актом экспертного исследования от 20.07.2018 № 328/16. Требования о сносе пристроя со стороны органов власти, смежных землепользователей, соседей по настоящее время отсутствуют. Жильцы из соседней квартиры №: Пурьева Н.В., Металин А.В. выражают согласие на сохранение принадлежащей ей квартиры № в реконструированном виде. Земельный участок, на котором расположена реконструированная квартира, принадлежит ей на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.07.2018. Границы земельного участка уточнены. Таким образом, пристрой возведен на принадлежащем ей земельном участке для более благоприятного постоянного проживания ее семьи и своим расположением не нарушает нормы допустимого размещения объекта недвижимости, а также требования строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-гигиенических норм и правил, не несёт угрозу жизни и здоровью граждан, и единственным препятствием в его легализации является отсутствие разрешения на строительство.

В судебном заседании Якушкина О.В. увеличила размер исковых требований, просила суд признать состоявшимся договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 12 марта 1992 года между продавцом Учебно-опытное хозяйство Пензенского СХИ и покупателем Якушкиной О.В.; сохранить в реконструированном виде квартиру согласно техническому паспорту по состоянию на 30 ноября 2011 года общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>; признать за ней право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Суду пояснила, что в 1992 году работала <данные изъяты> в Учебно-опытном хозяйстве СХИ. По договору купли-продажи от 12.03.1992 приобрела у Учебно-опытного хозяйства Пензенского СХИ двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>. Между ней и Учебно-опытным хозяйством Пензенского СХИ было достигнуто соглашение о денежной сумме, цене квартиры, которую она выплатила Учхозу, которое, в свою очередь, приняло от нее <данные изъяты> руб. в день оформления договора, а оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. была удержана из ее заработной платы. Удержания производились ежемесячно в период с апреля 1992 г. по август включительно, что подтверждается расчётно-платёжной ведомостью по швейному цеху за 1992, 1993 гг. Факт нахождения жилья в ее пользовании до оформления договора и факт приема-передачи квартиры подтверждается записями похозяйственных книг местной администрации, справками паспортного стола. Фактически она проживает в данной квартире с момента рождения - с 1971 г. В пункте 4 договора указано, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента регистрации данного договора в исполнительном комитете Рамзайского сельсовета народных депутатов. ДД.ММ.ГГГГ договор удостоверен специалистом Рамзайского сельсовета Д.Т. Таким образом, фактически обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены: продавец передал указанное в договоре имущество, а она - покупатель, в свою очередь, приняла его и в срок уплатила указанную в договоре денежную сумму. Квартирой она владеет как своей собственной добросовестно, открыто и непрерывно с момента купли-продажи и по настоящее время. Она несет бремя ее содержания: оплачивает коммунальные платежи, производит текущий ремонт квартиры, обрабатывает земельный участок, на котором расположена квартира. В настоящее время она на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке возвела к указанной квартире пристрой.

Представитель Якушкиной О.В. Силемнева Е.А., допущенная к участию в деле на основании заявления Якушкиной О.В. (л.д.181) в порядке ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района исковые требования Якушкиной О.В. признала в полном объеме, дело просит рассмотреть без участия его представителя. В адресованном суду отзыве поясняет, что в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Рамзайского сельсовета Мокшанского района многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым №, относящемся к категории земель "земли населенных пунктов", территориальное зонирование "жилая зона". В основные виды разрешенного использования земельных участков в жилой зоне включен вид разрешенного использования "2.2 для ведения личного подсобного хозяйства". Согласно данным публичной карты квартира № многоквартирного жилого дома <адрес> вместе с возведенным к ней жилым пристроем не выходит за границы земельного участка с кадастровым №, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, соблюдены нормы допустимого размещения объектов недвижимости в границах земельного участка, правила землепользования и застройки Рамзайского сельсовета Мокшанского района не нарушены. На балансе администрации данная квартира не состоит. Согласно похозяйственной книге Рамзайского сельсовета № 4 лицевой счет № 166 собственником квартиры по адресу: <адрес> значится Якушкина О.В. Обращений и жалоб со стороны соседей и иных граждан по вопросу реконструкции квартиры Якушкиной О.В. в администрацию Рамзайского сельсовета не поступало (л.д. 59).

Привлеченное к участию в деле в качестве ответчика АО "Учебно-опытное хозяйство "Рамзай" Пензенской государственной сельскохозяйственной академии" в адресованном суду заявлении дело просит рассмотреть без участия его представителя, исковые требования Якушкиной О.В. признает. В отзыве на иск указывает, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, действительно числилась в составе основных средств на балансе хозяйства. По договору от 12.03.1992 квартира была продана Якушкиной О.В. за цену <данные изъяты> руб., которую Якушкина О.В, оплатила в полном объеме. Претензий к Якушкиной О.В. по оплате не имеет. Копии договора купли-продажи данной квартиры в Учебно-опытном хозяйстве не сохранилось (л.д.53).

Представитель третьего лица администрации Мокшанского района Пищенко Н.В., действующая на основании доверенности от 23.01.2018 (л.д.49), не возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо Пурьева Н.В. исковые требования Якушкиной О.В. считает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что ей на праве собственности принадлежит 1/2 доля квартиры <адрес>. Вторая доля квартиры принадлежит Металину А.В. Квартира № в указанном доме принадлежит Якушкиной О.В., которая выкупила данную квартиру у Учебно-опытного хозяйства в 1992 году, после чего к квартире сделала пристрой. Данный пристрой ее права и интересы как собственника смежной квартиры не нарушает.

Третье лицо Металин А.В., уведомленный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. В адресованном суду заявлении дело просил рассмотреть без его участия. Указал, что является собственником квартиры <адрес>. Ему известно, что Якушкиной О.В. произведена реконструкция принадлежащей ей квартиры № путем возведения к ней жилого пристроя. Сохранение самовольно возведенного Якушкиной О.В. пристроя к ее собственной квартире <адрес> не нарушает его законные права и интересы. Претензий и возражений к Якушкиной О.В. по возведенной ей пристройке к квартире не имеет (л.д.51).

Третье лицо Управление Росреестра по Пензенской области, уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения дела, просит дело рассмотреть без участия его представителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения истицы Якушкиной О.В., ее представителя Силемневой Е.А., представителя третьего лица администрации Мокшанского района Пензенской области Пищенко Н.В., допросив свидетеля К.В., суд приходит к следующему

В силу статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.

В соответствии со статьей 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 13 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 № 443-1 (утратил силу 01.01.1995, действовавшего на момент приобретения Якушкиной О.В. спорной квартиры) наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и члены его семьи вправе приобрести в собственность соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию.

Согласно пункту 7 Положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденного Постановления Совета Министров РСФСР, ВЦСПС от 21 апреля 1989 года № 134 (утратило силу 28.12.2010) выплата гражданами стоимости квартиры может производиться в рассрочку в течение не более 10 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости (продажной цены) квартиры. Остальная сумма вносится покупателями равными долями в сроки, предусмотренные договорами купли - продажи, в пределах 10 лет начиная с месяца, следующего после регистрации договора купли - продажи квартиры.

Согласно пункту 21 названного Положения оформление договора купли - продажи квартиры производится в соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР, после чего он представляется в бюро технической инвентаризации для регистрации и получения регистрационного удостоверения на право собственности.

Право собственности на приобретенную квартиру в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РСФСР (утратил силу с 1 января 2008 года) возникает с момента регистрации договора купли - продажи (пункт 22 Положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт).

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РСФСР, если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Согласно части 2 статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета депутатов трудящихся.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса РСФСР договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам (в редакции Гражданского кодекса РСФСР, действовавшей на период возникших правоотношений между сторонами договора).

Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 237 Гражданского кодекса РСФСР по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

В силу статьи 136 Гражданского кодекса РСФСР, действующего на момент заключения договора купли-продажи, передачей признается вручение вещей приобретателю, а равно сдача транспортной организации для отправки приобретателю и сдача на почту пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи.

Требований об обязательном оформлении в письменной форме акта приема-передачи жилых помещений действующее на момент заключения договора купли-продажи квартиры законодательство не содержало.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям, содержащимися в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16).

Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации признает жилым домом индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).

В многоквартирных домах жилым помещением, а, следовательно, объектом жилищных прав является квартира, она же выступает как объект права собственности (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определение категории "многоквартирный дом" содержится в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Согласно пункту 6 которого многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В свою очередь, понятие индивидуального жилого дома раскрывается в части третьей статьи 48 и части второй статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под "индивидуальным домом" понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктами 1 - 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственник, согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с пунктами 3, 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изменениями от 16.01.2008) жилое помещение предназначено для проживания граждан, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 № 37 была утверждена инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Согласно данной инструкции пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену, например пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, учитываются вместе со зданием. Не отвечающие этим требованиям пристройки учитываются отдельно как части здания. Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, пристрой к квартире есть принадлежность и неотъемлемая часть данной квартиры.

В случае возведения пристроя к уже построенному жилому помещению, на который оформлено право собственности у гражданина, необходимо учитывать, что первоначальный объект права собственности лишь изменяется. При этом самовольный пристрой не может быть самостоятельным объектом права собственности. Следовательно, при изменении первоначального объекта путем пристраивания к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в измененном виде.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установлено, что между Учебно-опытным хозяйством ПСХИ и Якушкиной О.В. 12.03.1992 состоялся договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Между покупателем и продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Обязательства по сделке сторонами исполнены в полном объеме: денежные средства переданы продавцу, который передала, а покупатель принял указанную квартиру. Претензий друг к другу стороны не имели и не имеют на день рассмотрения дела судом. Данный договор никем не оспорен.

Согласно справке АО "Учебно-опытное хозяйство "Рамзай" Пензенской государственной сельскохозяйственной академии" от 29.08.2018 квартира, расположенная по адресу: <адрес>, выкуплена по договору купли-продажи от 12.03.1992 и на балансе АО "Учхоз Рамзай" ПГСХА" не числится. ФИО10 (согласно свидетельству о заключении брака серии I-ИЗ № 740833, выданному 01.09.2015 администрацией Рамзайского сельсовета Мокшанского района - Якушкина О.В.) (л.д.7) работала в Учхозе ПСХИ <данные изъяты> со 02.10.1990 по 11.08.1993. Расчет за выкупленную квартиру осуществлялся путем внесения в кассу хозяйства 65 % стоимости, то есть <данные изъяты> руб., удержания суммы <данные изъяты> руб. из заработной платы с марта 1992 по июль 1993 года равными долями. Все условия по оплате соблюдены. Претензий к Якушкиной О.В. не имеет (л.д.74).

Согласно показаниям допрошенного судом свидетеля К.В., работавшей в 1992 году в Учхозе ПСХИ <данные изъяты>, следует, что спорная квартира до 12.03.1992 стояла на балансе Учхоза ПСХИ. 12.03.1992 квартира по договору купли-продажи Учхозом была продана Якушкиной О.В., как работнику Учхоза. Якушкина О.В. полностью рассчиталась за квартиру. Квартира снята с баланса Учхоза.

Согласно записям трудовой книжки Якушкина О.В. в период со 02.10.1992 по 11.08.1993 работала <данные изъяты> Учхоза ПСХИ (л.д. 78-81).

Согласно расчетно-платежным ведомостям по швейному цеху Учхоза ПСХИ за 1992 - 1993 годы у Якушкиной О.В. произведены удержания из заработной платы в погашение оплаты по договору купли-продажи спорной квартиры (л.д.97-164).

Согласно справке АО "Учхоз "Рамзай" ПГСХА" от 29.08.2018, выданной на основании сторнировочных записей книги учета основных средств 1992 года, 1994 года, книгам учета основных средств Учхоза ПСХИ за 1992 г. и 1994 г., квартира по адресу: <адрес> по состоянию на 05.02.1992 стояла на балансе Учхоза ПСХИ. После составления договора купли-продажи 12.03.1992 квартира снята с учета основных средств (л.д.77, 171-180).

В книге реестров нотариальных действий Рамзайского сельсовета, начатой 17.01.1992, имеется запись № 73 от 23.03.1992 нотариального удостоверения договора купли продажи, заключенного между Учхозом ПСХИ и Якушкиной О.В. (л.д.168-169).

Согласно домовой книге Якушкина О.В. с 1989 года имеет регистрацию по адресу: <адрес> (л.д.91-92).

Согласно выпискам из похозяйственных книг администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области № 4-6 за период с 1983-1994 Якушкина О.В значится проживающей в квартире по адресу: <адрес>, с 1983 года (л.д.85-90).

Согласно постановлению администрации Рамзайского сельсовета от 23.03.2011 № 22 квартире, принадлежащей Якушкиной О.В., присвоен адрес: <адрес> (л.д.9).

Согласно карточке абонента, справке ООО "ТНС энерго Пенза" от 04.09.2018, квитанциям об оплате коммунальных услуг, рабочему проекту ОАО Пензамежрайгаз за 2000 год Якушкиной О.В. производится оплата коммунальных платежей по адресу: <адрес>(л.д.69-73, 93-95), газифицирована указанная квартира (л.д.69-73, 82-84.)

Согласно справке АО "Учхоз "Рамзай" ПГСХА" № 124 от 29.08.2018 ФГУП "Учхоз "Рамзай" ПГСХА является правопреемником Учхоза ПСХИ, ФГУП Учхоза ПГСХА на основании приказа Минсельхоза России от 20.06.2003 № 943. ФГУП "Учхоз "Рамзай" ПГСХА в результате приватизации преобразовано в ОАО "Учхоз "Рамзай" ПГСХА на основании приказа № 72-у от 26.11.2012. ОАО "Учхоз "Рамзай" ПГСХА переименовано в АО "Учхоз "Рамзай" ПГСХА на основании распоряжения ТУ Росимущества в Пензенской области от 22.01.2015 № 10-Р (л.д.76).

Якушкина О.В. является собственником земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.07.2018 № 58/024/023/2018-519 (л.д. 12-14). Причем земельный участок площадью <данные изъяты> га был выделен Якушкиной О.В. (ФИО13 до замужества) на основании постановления главы администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района от 19.10.1992 № 44, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № 175 от 21.10.1992 (л.д.66), выпиской из постановления главы администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района от 19.10.1992 № 44 (л.д.68)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.07.2018 № 58/024/023/2018-518 сведения в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - квартиру <адрес> отсутствуют (л.д.15-17).

В ходе эксплуатации указанной квартиры истцами произведена ее реконструкция - возведен пристрой, без оформления необходимых разрешительных документов, в связи с чем реконструированный объект имеет статус самовольной постройки.

Согласно техническому паспорту по состоянию 30.03.2011 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является квартирой, состоящей из: <данные изъяты> (л.д.18-20).

Как следует из материалов дела, Якушкина О.В. в целях оформления реконструкции квартиры обращались в администрацию Мокшанского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры было отказано 24.07.2018 № 5267 на основании того, что реконструкция была произведена без разрешения (л.д.10-11).

Согласно акту экспертного исследования ООО "Лаборатория судебной экспертизы" № 328/16 от 20.07.2018, квартира <адрес> расположена в многоквартирном жилом доме, в реконструированном виде соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам, пригодным для постоянного проживания, в том числе градостроительным требованиям Правил землепользования и застройки Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как удовлетворительное или исправное. Жилой дом может быть сохранен в существующем виде, угрозы жизни и здоровью граждан строение не представляет (л.д.21-45).

Согласно справочной информации по объектам недвижимости объект капитального строительства жилой дом <адрес> стоит на кадастровом учете как многоквартирный.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что имеются правовые основания для признания за истцами права собственности на реконструированную квартиру, поскольку реконструкция осуществлена в границах принадлежащего истцам на праве собственности земельного участка, категория и вид разрешенного использования которого допускают реконструкцию и эксплуатацию объекта данного функционального назначения. Из представленного истцами акта экспертного исследования усматривается, что реконструкция жилого помещения осуществлена в соответствии с требованиями градостроительных и строительных норм и правил. При этом ее сохранение в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить иск Якушкиной О.В. в полном объеме.

руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Якушкиной Ольги Викторовны к администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, акционерному обществу "Учебно-опытное хозяйство "Рамзай" Пензенской государственной сельскохозяйственной академии" о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, признании договора состоявшимся удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 12 марта 1992 года между продавцом Учебно-опытное хозяйство Пензенского СХИ и покупателем Якушкиной Ольгой Викторовной.

Сохранить в реконструированном виде квартиру согласно техническому паспорту по состоянию на 30 ноября 2011 года общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за Якушкиной Ольгой Викторовной право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Мокшанский районный суд.