Решение по делу № 33-1635/2019 от 26.07.2019

Судья Петрик С.Н. дело № 33-1635 2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

27.08.2019                                         г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Мейстер В.М.,

судей Панеш Ж.К. и Шишева Б.А.,

при секретаре судебного заседания Хаджемуковой Д.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по апелляционным жалобам представителя ответчика Администрации МО «<адрес>» - С.Т.И. и представителя ответчика Управления архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» - К.А.А. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 19.04.2019, которым постановлено:

иск Б.Н.И. к Администрации МО «<адрес>» и Управлению архитектуры и градостроительства Администрации МО «<адрес>» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Б.Н.И. право собственности на квартиру, лит. А, общей площадью 181, 1 кв.м., расположенную на мансардном этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Шишева Б.А., объяснения представителя ответчика Администрации МО «<адрес>» по доверенности С.Т.И., поддержавшей доводы, изложенные в апелляционной жалобе, объяснения представителя ответчика Управления архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» по доверенности К.А.А., полагавшей решение суда первой инстанции незаконным и поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Б.Н.И. обратился в суд с иском к Г.Р.К., Администрации МО «<адрес>» и Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности. В обоснование исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи от 16.02.2009 Г.Р.К. приобрел 2-х комнатную квартиру, общей площадью 61, 6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Г.Р.К. являясь собственником указанной квартиры, заручившись согласием всех жильцом многоквартирного жилого дома, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 10.08.2011, начал строительство жилого помещения над своей квартирой, на мансардном этаже данного многоквартирного жилого дома. По состоянию на декабрь 2015 года Г.Р.К., из-за нехватки денежных средств, осуществил около 11% строительства жилого помещения, но зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства не смог ввиду того, что процент застройки был ниже установленного предела, закрепленного действующим законодательством. 25.01.2016 между Б.Н.И. и Г.Р.К. заключен договор купли - продажи объекта незавершенного строительства (жилого помещения степень готовности 11%), находящегося на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. После приобретения недостроенного помещения истец за свой счет и своими силами закончил строительство объекта, и согласно техническому паспорту образовалось жилое помещение площадью 181, 1 кв.м., при этом жильцы многоквартирного жилого дома не возражали против образования нового помещения, что подтверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 09.08.2018. В октябре 2018 года Б.Н.И. обратился в Управление архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» с заявлением о выдаче ему разрешения на ввод спорного помещения в эксплуатацию. 20.11.2018 истец получил отказ, который Управление со ссылкой на часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации мотивировало отсутствием ряда документов.

Поскольку признать право собственности на жилое помещение, иначе как в судебном порядке, не представлось возможным, истец просил суд признать за ним право собственности на квартиру, лит. А, общей площадью 181, 1 кв.м., расположенную на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Представитель истца Б.Н.И. по доверенности Б.С.А. в судебном заседании суда первой инстанции поддержал исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации МО «<адрес>» по доверенности С.Т.И. в судебном заседании иск не признала, указав, что истцом не соблюдены требования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика Управления архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» по доверенности К.А.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Ш.А.А., Б.С.Х., К.Б.И., Ш.В.Б., С.Ш.А., К.З.И., Г.С.А., Т.Н.В., Б.Э.К., Б.С.Х., Б.А.Ш. в судебное заседание не явились, письменными заявлениями просили рассмотреть дело в их отсутствие, относительно удовлетворения иска не возражали.

Суд принял указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Управления архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» по доверенности К.А.А. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Б.Н.И. оставить без удовлетворения, указав, что судом не дана надлежащая оценка тому, что истцом самовольно осуществлено строительство жилой квартиры без получения соответствующей разрешительной документации. Считает, что в силу требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, при одновременном соблюдении ряда условий, в частности, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Указывает, что суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение не учел то обстоятельство, что истец прав в отношении земельного участка не имеет. Кроме того считает, что истцом не были получены в установленном порядке согласия всех собственников помещения в многоквартирном доме, так как в протоколе общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме отсутствуют обязательные приложения к нему.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Администрации МО «<адрес>» по доверенности С.Т.И. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований истца отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что при вынесении судом решения имело место неправильное определение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, что привело к неправильному разрешению дела.

Письменных возражений на апелляционные жалобы не поступило.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ответчик Г.Р.К. является собственником квартиры, общей площадью 61, 6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.02.2009 серии № (л.д. 8).

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2016, заключенного между Г.Р.К. (Продавец) и истцом Б.Н.И. (Покупатель), истец приобрел объект незавершенного строительства (степень готовности 11%), находящийся на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.2. названного договора, данный объект принадлежит продавцу Г.Р.К. на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по вышеуказанному адресу, проведенного в форме очного голосования от 10.08.2011.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Б.Н.И. произведено завершение возведения объекта капитального строительства на мансардном этаже вышеуказанного многоквартирного жилого дома. В результате возникло жилое помещение - квартира, площадью 181, 1 кв.м., состоящая из трех жилых комнат, двух коридоров, кухни, санузла, холла.

На обращение истца в Управление архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного помещения (квартиры) в эксплуатацию, ответчик в письме от 20.11.2018 № сообщил истцу, что выдать разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры, лит. А, расположенной на мансардном этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> не возможно по причине непредставления необходимых для этого документов.

Согласно заключению судебной экспертизы от 27.03.2019 № ИП Г.Д.А., квартира, лит. А площадью 181, 1 кв.м., расположенная на мансардном этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, соответствует строительным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан (л.д. 41-49).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Б.Н.И., суд первой инстанции с учетом доказательств, представленных в материалы дела и экспертного заключения от 27.03.2019 № исходил из того, что при возведении квартиры, лит. А, общей площадью 181, 1 кв.м., расположенной на мансардном этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, существенных нарушений градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, правил землепользования и застройки или обязательных требований к параметрам постройки, и иных норм и правил не допущено, они не создают угрозу жизни и здоровью граждан, квартира возведена на земельном участке с соответствующим целевым назначением и разрешенным использованием, и находящимся в собственности истца.

Между тем с такими выводами судебная коллегия не может согласиться.

Согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Для этого застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. К указанному заявлению, помимо прочих документов, указанных в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации прилагает решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из требований частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Постановлениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из указанных выше положений закона, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения строительства жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать строительство проведенным в соответствие с требованиями закона.

При этом одним из условий для признания права собственности на самовольную постройку в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке лицом, имеющим права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Согласно материалам дела, представленные истцом протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.08.2011, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2016 не являются надлежащими доказательствами по делу. Других сведений о наличии у истца права на земельный участок, на котором осуществлено строительство спорного объекта недвижимости в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, в силу статьи 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на ранее созданный объект незавершенного строительства как за ответчиком Г.Р.К., так и за истцом Б.Н.И. зарегистрировано не было. При этом по мнению судебной коллегии, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.08.2011 и договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2016 не могут быть признаны разрешительной документацией на строительство спорного объекта недвижимости.

Таким образом отсутствие у истца права пользования земельным участком и несоблюдение условий, предусмотренных частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца.

К тому же наличие экспертного заключения о состоянии жилого помещения (квартиры), а также его соответствие строительным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам не является основанием для удовлетворения заявленного иска, поскольку при допущенных истцом нарушениях не имеют правового значения.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене в полном объеме с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 19.04.2019 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б.Н.И. к Администрации МО «<адрес>» и Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности отказать.

Председательствующий         подпись             В.М. Мейстер

Судьи                     подпись              Ж.К. Панеш

                        подпись             Б.А. Шишев

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея                             Б.А. Шишев