Решение по делу № 33-1301/2023 от 20.04.2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«7» июня 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Веремьевой И.Ю.,

судей Лепиной Л.Л., Зиновьевой Г.Н.

при секретаре Миронове М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 44RS0002-01-2022-003702-08 (2-191/2023) по апелляционной жалобе представителя Сорокиной ФИО17 – Домикановой ФИО18 на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 20 января 2023 г. по делу по иску Сорокиной ФИО19 к Шалаевой ФИО20 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Лепиной Л.Л., выслушав объяснения Сорокиной Н.А., ее представителя Домикановой О.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Шалаевой Е.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Сорокина Н.А. обратилась в суд с иском к Шалаевой Е.В. о взыскании задатка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком. По условиям договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор, согласно которому продавец Шалаева Е.В. обязуется передать в собственность, а покупатель Сорокина А.Н. оплатить в соответствии с условиями договора квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровым номером №, принадлежащую продавцу и несовершеннолетней дочери на праве общей собственности. Согласно п. 1.3 договора основной договор будет заключен сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и до указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта. В обеспечение данного обязательства был внесен задаток в размере № руб. в счет причитающегося платежа за объект недвижимости, что подтверждается распиской в получении денег от ДД.ММ.ГГГГ До указанной даты основной договор заключен не был по причине невозможности проведения сделки в связи с непредставлением запрошенного ДО «Ивановский» Ярославского филиала ПАО «Промсвязьбанк» документа у продавца Шалаевой Е.В. С учетом изложенного, а также ссылаясь на ст.ст.309, 310 ГК РФ, истец просит взыскать с Шалаевой Е.В. в свою пользу № руб. по предварительному договору купли-продажи, а также расходы на оплату госпошлины в сумме № руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, в деле участвуют Сорокин А.С., ПАО «Промсвязьбанк».

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

В удовлетворении исковых требований Сорокиной ФИО21 к Шалаевой ФИО22 о взыскании задатка в двойном размере и расходов на оплату госпошлины отказать.

В апелляционной жалобе представитель Сорокиной Н.А. – Домиканова О.С. просит решение суда отменить. Полагает, что предварительный договор купли-продажи является ничтожным, поскольку квартира, которая является объектом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, находилась в долевой собственности ответчика и ее несовершеннолетней дочери, в связи с чем опекун была не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки в отношении несовершеннолетней, влекущие уменьшение имущества подопечного. Отмечает, что доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что заявитель или ответчик уклонялись от заключения основного договора купли-продажи, сторонами в суд в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено. Указывает, что, поскольку согласно условиям предварительного договора объект недвижимости приобретался за счет кредитных средств и средств военной ипотеки, для заключения основного договора ответчик должен был предоставить весь пакет документов, необходимый для получения одобрения объекта в банке. Без одобрения объекта кредитные средства, средства военной ипотеки получить нельзя. В процессе одобрения объекта банком были запрошены дополнительные документы ответчика, а именно документы на земельный участок по альтернативной сделке, однако ответчик не смог их предоставить, так как в отношении участка уже не один год шло судебное разбирательство, и итоговых документов не было. Это послужило препятствием для заключения основного договора купли-продажи в установленный срок. Отмечает, что предварительным договором купли-продажи не предусмотрена его пролонгация, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ заявитель направил в адрес ответчика уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи в связи с окончанием срока. К моменту получения выписки из ЕГРН на имя Шалаева А.А. срок предварительного договора истек.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие иных участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, изучив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2 ст.381 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шалаевой Е.В. и Сорокиной Н.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор - договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Из п. 2.1 следует, что продавец Шалаева Е.В. обязуется передать в собственность, а покупатель Сорокина Н.А. принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Данный объект принадлежал на тот момент на праве собственности ответчику Шалаевой Е.В. и её несовершеннолетней дочери Шалаевой А.А.

Стороны согласовали стоимость объекта – № руб., расчет между сторонами производится в следующем порядке: № руб. покупатель передает продавцу в день подписания между сторонами настоящего договора в качестве задатка в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора, что подтверждается распиской; № руб. оплачивается покупателем за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для приобретения жилого помещения и № руб. оплачивается покупателем за счет кредитных средств посредством безналичного перечисления денежных средств на счет продавцов в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Сорокина Н.А. передала № руб. Шалаевой Е.В. в качестве задатка по указанному договору.

Из п. 2.5 предварительного договора следует, что продавец обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта и не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта, его технических и качественных характеристик.

Пунктом 3.1 предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае незаключения основного договора в установленный срок по вине продавца, продавец возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 дней с момента отказа от заключения основного договора.

В предусмотренный предварительным договором срок основной договор заключен не был.

Полагая, что основной договор не был заключен по вине Шалаевой Е.В., истец обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика задатка в двойном размере.

Проанализировав законодательство, регулирующее возникшие между сторонами правоотношения, исследовав представленные сторонами доказательства (в том числе показания свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. При этом суд исходил из того, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя Сорокиной Н.А., о чем свидетельствуют действия истца Сорокиной Н.А. и ее супруга Сорокина А.С., фактически отказавшихся заключать основной договор купли-продажи с Шалаевой Е.В.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, установленных по делу обстоятельствах и верной оценки представленных сторонами доказательств.

    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ с заявкой в ПАО «Промсвязьбанк» обратился Сорокин А.С. – супруг истицы Сорокиной Н.А., являющийся участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, заявка одобрена банком в ДД.ММ.ГГГГ г. Поскольку сторона покупателя была намерена приобрести квартиру по <адрес> с использованием заемных средств, в банк ДД.ММ.ГГГГ поступили документы на квартиру по <адрес> с целью рассмотрения возможности принятия ее в залог банком. Одним из собственником квартиры являлась несовершеннолетняя ФИО25., ДД.ММ.ГГГГ, - дочь ответчика Шалаевой Е.В. В связи с этим было предоставлено решение органа опеки, в соответствии с которым продажа доли несовершеннолетнего в праве общей долевой собственности на квартиру была разрешена при одновременном приобретении в собственность несовершеннолетней № доли в праве долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Банком был направлен запрос на предоставление правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок, однако документы, подтверждающие право собственности на земельный участок предоставлены не были. Заемщику был направлен повторный запрос о предоставлении документов, но в предоставлении запрошенных документов отказано. Об этом свидетельствуют обстоятельства, изложенные в письменном отзыве ПАО «Промсвязьбанк».

Вместе с тем в ДД.ММ.ГГГГ г. в рамках заявки в банк были предоставлены документы по другой квартире, соответствующей требованиям банка к предмету залога, а ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о предоставлении заемщику Сорокину А.С. кредита для приобретения в собственность иной квартиры, а именно расположенной по адресу: <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор.

Об этих обстоятельствах покупатель Сорокина Н.А. продавца Шалаеву Е.В. не уведомила, что в соответствии со ст. 434.1 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно расценил как недобросовестные действия, поскольку данные действия указывают на, что еще до истечения срока предварительного договора сторона покупателя утратила интерес в заключении основного договора.

Ответчик же Шалаева Е.В., действующая в интересах несовершеннолетней ФИО24., ДД.ММ.ГГГГ, предварительно получив разрешение органа опеки, и после проведения переговоров с агентами покупателя, произвела обмен доли, принадлежащей несовершеннолетней в квартире <адрес>, на долю в жилом доме, принадлежащей супругу <данные изъяты>. Право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, тем самым доля несовершеннолетнего была исключена. Данную сделку мены, как следует из объяснений стороны ответчика, провели с той целью, чтобы устранить сомнения банка в возможности кредитования сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Как правильно указал суд первой инстанции, несмотря на предпринятые продавцом Шалаевой Е.В. меры к тому, чтобы основной договор купли-продажи объекта был заключен в сроки, указанные в предварительном договоре, запросов на кредитование банком сделки по квартире по <адрес> в банк более не поступало, документы не были представлены в банк, предложений о согласовании даты заключения договора купли-продажи со стороны покупателя не поступило, а ДД.ММ.ГГГГ покупателем была подана заявка на иной объект, который и был банком в последующем одобрен, а Сорокиным А.С. был заключен кредитный договор.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что любые действия продавца Шалаевой Е.В. не могли достичь того результата, ради которого и был заключен предварительный договор. Обязанность оплаты объекта за счет кредитных средств является ответственностью стороны покупателя, а не продавца. Обязанность продавца по сделке состоит в том, чтобы передать объект покупателю на согласованных с ним условиях. Доказательства того, что после исключения доли несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру, стороне покупателя вновь ПАО «Промсвязьбанком» было отказано в кредитовании сделки, отсутствуют. Переход доли в праве собственности на квартиру от несовершеннолетней к ФИО23 никоим образом не влиял на возможность заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, т.к. он является супругом Шалаевой Е.В., участвовал в ведении переговоров и был готов заключить основной договор.

Довод истца о том, что они не были готовы ждать, когда ответчик предоставит документы для одобрения сделки банком, т.к. сроки, предусмотренные предварительным договором, истекали, суд правомерно счел невозможным ставить в вину ответчику.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о том, что основной договор не был заключен в сроки, предусмотренные предварительным договором, по вине продавца Шалаевой Е.В. судом не установлено, суд первой инстанции обоснованно отказал Сорокиной Н.А. в удовлетворении иска.

Предварительный договор заключен с соблюдением требований ст.429 ГК РФ. В этой связи доводы апелляционной жалобы в указанной части судебной коллегией отклоняются.

Довод апелляционной жалобы о том, что задаток является неосновательным обогащением ответчика, основан на ошибочном толковании норм права.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиком до заключения основного договора были представлены все документы, предусмотренные п.2.7 предварительного договора.

Иные доводы апелляционной жалобы выводы, к которым пришел суд, не опровергают, основаны на неверном толковании норм права и переоценке доказательств, однако основания для иной оценки отсутствуют.

С учетом изложенного оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 20 января 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Сорокиной ФИО13 – Домикановой ФИО14 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 14 июня 2023 г.