Решение по делу № 2-656/2017 от 26.06.2017

Дело № 2-656/17

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Светлогорск         11 декабря 2017 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.

при секретаре Егоровой Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Лимико», в лице конкурсного управляющего Булатова А.В., к ООО «Нива-Строй Мастер», Загартдинову Р.Р. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Лимико» обратилось в суд с названным иском. В исковом заявлении указывает, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.05.2016 г. в отношении ООО «Лимико» открыта процедура конкурсное производство, а определением арбитражного суда от 14.01.2016 г. в отношении ООО «Лимико»применены правила банкротства застройщиков. В ходе инвентаризации имущества ООО «Лимико» в конкурсную массу включено имущество- нежилое помещение <№>, расположенное <Адрес>. После отказа Управления Росреестра в регистрации права собственности, 08.06.2017 года конкурсным управляющим была получена выписка из ЕГРН, согласно которой указанное нежилое помещение зарегистрировано на праве собственности в период конкурсного производства за Загартдиновым Р.Р. на основании решения Первого арбитражного третейского суда от 04.04.2016 г., договора купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года. ООО «Лимико» нежилое помещение Загартдинову Р.Р. по акту приемки-передачи не передавало. В отношении ООО «Лимико» проводится конкурсное производство, целью которого согласно закона является соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Признание третейским судом за Загартдиновым Р.Р. права собственности на спорное жилое помещение поставило его в преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами должника, а также лишило ООО «Лимико» конкурсной массы, из состава которой должны погашаться обязательства перед кредиторами. Третейский суд рассмотрел дело по спору, не относящемуся к его компетенции, поскольку правоотношение, связанное с признанием права собственности, имеет публично-правовой характер, а такие споры не могут быть переданы на рассмотрение третейского суда. Следовательно, решение Первого арбитражного третейского суда не является основанием для внесения сведений в ЕГРН по регистрации права на недвижимое имущество. Договор купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года также является незаконным. Заявление ООО «Лига-строй» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Лимико» было принято к рассмотрению определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.07.2015 г. и определением от 04.12.2015 г. ООО «Лимико» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура несостоятельности наблюдение. Спорное нежилое помещение являлось предметом договора долевого участи <№> от 31.05.2012 г. между ООО «Лимико» и ООО «Нива Строй-Мастер», который был зарегистрирован в ЕГРН 22.06.2012 года. Договор купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года между Загартдиновым Р.Р. и ООО «Лимико» является незаключенным, т.к. не был подвергнут государственной регистрации. ООО «Нива Строй-Мастер» никогда не являлось собственником гаража, его право собственности никогда не было зарегистрировано. Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Не будучи собственником, ООО «Нива Строй-Мастер» не могло совершать сделки по отчуждению спорного гаража. ООО «Нива Строй-Мастер»не производило застройщику ООО «Лимико» оплаты по своему договору долевого участия. В этой связи, 15.09.2016 года конкурсный управляющий ООО «Лимико» направил ООО «Нива Строй-Мастер» предупреждение о необходимости погасить задолженность по договору долевого участия, а 22.11.2016 года на основании ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ отказался от договора долевого участия <№> от 31.05.2012 г., заключенного с ООО «Нива Строй-Мастер». Впоследствии конкурсный управляющий обратился в Управление Росреестра за погашением обременений на все объекты, которые являлись предметом договора долевого участия и эти обременения были прекращены. Кроме того, ООО «Нива Строй-Мастер» могло совершить сделку не по отчуждению гаража как объекта права собственности, а совершить уступку по договору долевого участия в части требования данного гаража. Сделка могла быть совершена только в виде цессии и подлежала государственной регистрации. Она могла быть совершена только с согласия застройщика. Договор купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года между Загартдиновым Р.Р. и ООО «Лимико» является не заключенным и не влечет ни каких юридических последствий, является ничтожным, независимо от признания недействительным судом, поскольку дольщик- ООО «Нива Строй-Мастер» не имел право распоряжаться имуществом, не оплатив стоимость договора. Загартдинов Р.Р. не может являться добросовестным приобретателем, поскольку достоверно знал о банкротстве должника ООО «Лимико», а также об отсутствии оплаты со стороны ООО «Нива Строй-Мастер». После совершения оспариваемой сделки ООО «Лимико» продолжило осуществлять владение и пользование имуществом, его охрану, только у конкурсного управляющего имеются ключи от входных дверей. Строительство дома было заброшено еще в 2011 году, извещений о продаже квартир в доме не давалось и реализация через риэлтерские конторы также не проводилась. На основании ст.ст. 10, 167, 168, 209 ГК РФ истец просит признать недействительным договор купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года заключенный между ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдиновым Р.Р.; применить последствия недействительности ничтожной сделки- признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости от 31.08.2016 года о праве собственности Загартдинова Р.Р. на нежилое помещение площадью 32,6 кв.м., кадастровый номер <Данные изъяты>, подвал <№> по адресу: <Адрес> и исключить данную запись из ЕГРН.

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО «Лимико» Булатов А.В. поддержал исковые требования по изложенным в иске основаниям. Уточнил, что в 2011 году многоквартирный жилой дом по <Адрес> был введен в эксплуатацию, но затем постановления администрации Янтарного городского округа о вводе дома в эксплуатацию неоднократно отменялись и в настоящее время первоначальное постановление органа местного самоуправления о вводе дома в эксплуатацию отменено и не действует. На момент заключения договора купли-продажи гаражного бокса между ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдиновым Р.Р. многоквартирный жилой дом не был введен в эксплуатацию, то есть, гаражный бокс как объект права не существовал и не мог быть зарегистрирован в ЕГРН и право собственности ООО «Нива Строй-Мастер» на этот объект не было зарегистрировано. То, что ООО «Нива Строй-Мастер» не рассчиталось с ООО «Лимико» по договору долевого участия в строительстве, подтверждается определениями Арбитражного суда Калининградской области, которыми требования ООО «Нива Строй-Мастер» включены в реестр требований кредиторов ООО «Лимико».

Загартдинов Р.Р. в судебном заседании исковые требования конкурсного управляющего ООЩ «Лимико» не признал и просил в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (л.д. 194-198). Также пояснил в суде, что он не помнит, было ли ему в 2015 году известно о регистрации права собственности ООО «Нива Строй-Мастер» на гаражный бокс. На слова говорилось, что все документы в порядке. Он знал, что право у ООО «Нива Строй-Мастер» должно возникнуть на основании договора долевого участия в строительстве. Он видел, что здание уже было построено, сам был на объекте. Заключали договор купли продажи, а не договор цессии, так как предполагалось, что у продавца есть право собственности. Когда на стадии регистрации договора купли-продажи директор ООО «Нива Строй-Мастер» перестал выходить на связь, он обратился в третейский суд. Полагает, что третейский суд вынес решение в соответствии со своей компетенцией и его право собственности было зарегистрировано в ЕГРН на законны основаниях.

Представитель соответчика- конкурсный управляющий ООО «Нива Строй-Мастер» Мельник Д.С., в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, представив письменные пояснения по делу (л.д. 62, 63).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Лимико» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что администрацией МО «Янтарный городской округ» ООО «Лимико» было выдано разрешение на строительство <№> от 24.03.2009 года на строительство 2-квартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <Адрес>.

18 марта 2011 года администрацией МО «Янтарный городской округ» ООО «Лимико» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <№> в соответствии с которым разрешено ввести в эксплуатацию объект капитального строительства 27-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>. Разрешение содержит следующие сведения об объекте капитального строительства: общая площадь здания- 2268,80 кв.м., общая площадь жилых помещений- 1438,9 кв.м., количество этажей- 3, количество квартир- 27. Сведения о нежилых помещениях, их количестве и площади в разрешении отсутствуют (л.д. 51).

Затем, 19 сентября 2011 года, главой муниципального образования «Янтарный городской округ» было издано постановление <№> «О признании утратившим силу разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию <№> от 18 марта 2011 года».

31 мая 2012 года между ООО «Лимико» и ООО «Нива Строй-Мастер» был заключен договор <№> долевого участия в строительстве 27-квартирного жилого дома по <Адрес> (л.д. 102-125).

Согласно условиям договора ООО «Нива Строй-Мастер» (дольщик) принимает на себя обязательство осуществить оплату своего долевого взноса в строительство объекта по адресу: <Адрес> в размере 12 364 400 рублей, который включает в себя затраты ООО «Лимико» (застройщика) на выполнение строительно-монтажных и иных строительных работ по строительству объекта согласно приложения № 1 к договору, а также расходы по подключению объекта долевого строительства к сетям и коммуникациям. Размер долевого взноса дольщика соответствует имущественным правам (доле) в законченном строительством объекте и является результатом долевого строительства в размере: двух офисных помещений и шести гаражных боксов (в том числе гаражный бокс со строительным номером <Данные изъяты>), расположенных в подвальном помещении объекта долевого строительства (пункты 3.1, 3.3, 3.4. договора).

Застройщик по условиям договора обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект на выделенном ему земельном участке и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику результат участия в долевом строительстве. Срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию: не позднее 31 января 2013 года. После ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию застройщик передает дольщику результат участия в долевом строительстве по акту приема-передачи не позднее 31 марта 2013 года (пункты 3.2, 3,6, 3.7 договора).

Договор долевого участия в строительстве от 31 мая 2012 года между ООО «Лимико» и ООО «Нива Строй-Мастер» был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 22 июня 2012 года (л.д. 116).

Между тем, до настоящего времени объект капитального строительства- многоквартирный жилой дом по адресу: <Адрес> в эксплуатацию не введен.

При этом, суд исходит из следующего.

19 сентября 2016 года администрацией муниципального образования «Янтарный городской округ» было издано постановление <№> «Об отмене постановления главы муниципального образования «Янтарный городской округ» <№> от 19.09.2011 г. «О признании утратившим силу разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию <№> от 18 марта 2011 года» (л.д. 177).

Затем, 17 октября 2017 года, по результатам рассмотрения протеста прокуратуры Калининградской области, администрацией муниципального образования «Янтарный городской округ» было издано постановление <№> «Об отмене постановления главы администрации от 19.09.2016 года <№> «Об отмене постановления главы муниципального образования «Янтарный городской округ» <№> от 19.09.2011 г. «О признании утратившим силу разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию <№> от 18 марта 2011 года» (л.д. 178).

Исходя из буквального содержания указанных муниципальных актов следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства <№> от 18 марта 2011 года признано утратившим силу, не действует и не влечет правовых последствий.

Данное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию действовало в периоды с 18 марта 2011 года по 19 сентября 2011 года и с 19 сентября 2016 года по 17 октября 2017 года.

Постановление администрации МО «Янтарный городской округ» от 17 октября 2017 года <№> не отменялось, не изменялось, не оспаривалось в суде и незаконным не признавалось.

Заключая договор долевого участия в строительстве от 31 мая 2012 года ООО «Лимико» и ООО «Нива Строй-Мастер» исходили из того, что строительство многоквартирного жилого дома по <Адрес> не завершено и предметом данного договора являлось именно участие в строительстве дома, а не приобретение права собственности на объекты недвижимого имущества.

Предусмотренные договором долевого участия в строительстве от 31 мая 2012 года объекты, в том числе гаражный бокс со строительным номером <Данные изъяты>, от ООО «Лимико» ООО «Нива Строй-Мастер» по акту приема-передачи не передавались.

При этом, определением Арбитражного суда Калининградской области от 23 июля 2015 года по делу № А21-4636/2015 было принято к производству заявление ООО «Лига-Строй» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Лимико».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 04.12.2015 года в отношении ООО «Лимико» введена процедура наблюдения и назначен временный управляющий.

14 января 2016 года Арбитражным судом Калининградской области вынесено определение о применении параграфа 7 «Банкротство застройщика» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве ООО «Лимико».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2016 года в отношении ООО «Лимико» прекращена процедура наблюдение; ООО «Лимико» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыта процедура банкротства конкурсное производство сроком на 6 месяцев, который затем продлевался арбитражным судом и конкурсное производство в отношении должника не завершено до настоящего времени (л.д. 13-23).

Между тем, после принятия арбитражным судом заявления о признании ООО «Лимико» несостоятельным (банкротом), 05 ноября 2015 года, между ООО «Нива Строй-Мастер» и гражданином Загартдиновым Р.Р. был заключен договор купли-продажи гаражного бокса, по условиям которого ООО «Нива Строй-Мастер» продало, а Загартдинов Р.Р. купил в собственность за 850 000 рублей гаражный бокс строительный номер <Данные изъяты> общей площадью 32,6 кв.м., расположенный в 27-квартирном жилом доме по адресу: <Адрес> (л.д. 147-149).

После заключения данного договора купли-продажи стороны не обращались в установленном порядке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя. Доказательств того, что продавец- ООО «Нива Строй-Мастер», уклонялось от государственной регистрации перехода к покупателю права собственности суду не представлено и на наличие конкретных обстоятельств, свидетельствующих об этом, Загартдинов Р.Р. не ссылается.

В то же время, через незначительный промежуток времени, уже 11 ноября 2015 г., ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдинов Р.Р. заключают между собой соглашение о передаче спора на разрешение в третейский суд, в котором указано, что стороны пришли к соглашению передать спор, вытекающий з договора купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года на разрешение Первого Арбитражного третейского суда (л.д. 151).

Какой спор возник между ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдиновым Р.Р. через 6 дней после заключения договора купли-продажи, при том, что стороны даже не принимали мер к государственной регистрации права собственности Загартдинова Р.Р. в административном порядке, из содержания третейского соглашения не ясно.

Тем не менее, 19 марта 2016 года Загартдинов Р.Р. обратился в Первый Арбитражный третейский суд (г. Калининград, ул. Фрунзе, 6) с иском к ООО «Нива Строй-Мастер» о признании перехода права собственности на спорный гаражный бокс и определением третейского судьи от 19.03.2016 года исковое заявление Загартдинова Р.Р. было принято к производству третейского суда.

Решением Первого Арбитражного третейского суда в составе судьи Соловьева А.Н. от 04 апреля 2016 года по делу № ФЮ 39 18-03-16 исковые требования Загартдинова Р.Р. удовлетворены- признан подлежащим государственной регистрации переход на основании договора купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года от ООО «Нива Строй-Мастер» к Загартдинову Р.Р. права собственности на гаражный бокс, строительный номер <Данные изъяты>, общей площадью 32,6 кв.м., находящийся в 27-квартирном жилом доме по адресу: <Адрес> (л.д. 158-163).

На основании указанных договора купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года и решения третейского суда от 04.04.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 31 августа 20165 года в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права собственности Загартднинова Р.Р. на спорный гаражный бокс, номер государственной регистрации <Данные изъяты> (л.д. 27, 145-163).

Однако, суд полагает, что данный договор купли-продажи гаражного бокса от 05 ноября 2015 года, между ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдиновым Р.Р. является ничтожной сделкой поскольку на момент его заключения такой объект права как гаражный бокс, являющейся предметом договора, не возник, ООО «Нива Строй-Мастер» не являлось собственником помещений в указанном многоквартирном доме <Адрес> и не имело право отчуждать объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого строящегося дома.

На момент заключения договора купли-продажи гаражного бокса право собственности на помещения в многоквартирном доме за ООО «Нива Строй-Мастер» в установленном порядке в ЕГРН зарегистрировано не было, что ответчиками не оспаривается.

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи от 15.11.2015 года продаваемый гаражный бокс принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Первого арбитражного третейского суда по делу № 39ЮЮ 017-07-15 от 03.08.2015 года.

Согласно решения Первого арбитражного третейского суда по делу № 39ЮЮ 017-07-15 от 03.08.2015 года по иску ООО «Нива Строй-Мастер» к ООО «Лимико» о признании права собственности требования истца были удовлетворены и за ООО «Нива Строй-Мастер» было признано право собственности на два офисных помещения и шесть гаражных боксов (в том числе гаражный бокс со строительным номером <Данные изъяты>), расположенных в подвальном помещении в 27-квартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 0,16 га по <Адрес> (л.д. 152-157).

Как указано выше, государственная регистрация права собственности ООО «Нива Строй-Мастер» на спорный гаражный бокс на основании решения третейского суда не осуществлялась.

Суд полагает, что хотя решение Первого арбитражного третейского суда по делу № 39ЮЮ 017-07-15 от 03.08.2015 года судом общей юрисдикции не отменялось, оно не могло являться основанием для возникновения права собственности ООО «Нива Строй-Мастер» на спорный гаражный бокс.

Как указано в п. 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007 года, под действие абзаца шестого п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего во время вынесения решений третейского суда и регистрации права собственности Загартдинова Р.Р.), по которому основанием для государственной регистрации являются судебные акты, вступившие в законную силу, решения третейского суда не подпадают, поскольку они не обладают таким свойством решений судов общей юрисдикции, как «законная сила судебного решения».

В соответствии с Федеральным законом «О Третейских судах в Российской Федерации» (статьи 31 и 44) обязанность добровольно исполнять решение третейского суда принимают на себя лишь стороны третейского соглашения. Для остальных лиц и организаций само по себе решение третейского суда не является обязательным.

При этом, судом общей юрисдикции в соответствии с главой 47 ГПК РФ определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Первого арбитражного третейского суда от 03.08.2015 года не выносилось.

По смыслу статей 10, 11 (часть 1), 118 (часть 1) и 124 - 128 Конституции Российской Федерации и Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", третейские суды не осуществляют государственную (судебную) власть и не входят в судебную систему Российской Федерации, состоящую из государственных судов. Это, однако, не означает, что Конституция Российской Федерации исключает тем самым возможность разрешения гражданско-правовых споров между частными лицами в процедуре третейского разбирательства в третейских судах, действующих в качестве институтов гражданского общества, наделенных публично значимыми функциями.

Исследуя правовую природу третейских судов и предназначение производства в третейских судах, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26 мая 2011 года N 10-П и определениях от 26 октября 2000 года N 214-О, от 15 мая 2001 года N 204-О, от 20 февраля 2002 года N 54-О и от 4 июня 2007 года N 377-О-О сформулировал следующие правовые позиции:

предоставление заинтересованным лицам права по своему усмотрению обратиться за разрешением спора в государственный суд (суд общей юрисдикции, арбитражный суд) в соответствии с его компетенцией, установленной законом, или избрать альтернативную форму защиты своих прав и обратиться в третейский суд - в контексте гарантий, закрепленных статьями 45 (часть 2) и 46 Конституции Российской Федерации, - само по себе не может рассматриваться как их нарушение, а, напротив, расширяет возможности разрешения споров в сфере гражданского оборота;

стороны спора, заключая соглашение о его передаче на рассмотрение третейского суда и реализуя тем самым свое право на свободу договора, добровольно соглашаются подчиниться правилам, установленным для конкретного третейского суда; в таких случаях право на судебную защиту, которая - по смыслу статьи 46 Конституции Российской Федерации - должна быть полной, эффективной и своевременной, обеспечивается возможностью обращения в предусмотренных законом случаях в государственный суд, в частности путем подачи заявления об отмене решения третейского суда либо о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как указано в п. 59 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Поскольку ООО «Нива Строй-Мастер» не обращалось в суд общей юрисдикции с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, а также процедура государственной регистрации права собственности ООО «Нива Строй-Мастер» на недвижимое имущество не была осуществлена, решение Первого арбитражного третейского суда по делу № 39ЮЮ 017-07-15 от 03.08.2015 года нельзя признать исполненным.

Исходя из того, что нежилые помещения- объекты долевого строительства, дольщику не передавались, а ООО «Нива Строй-Мастер» не производило оплаты ООО «Лимико» по договору долевого участия за эти объекты, 15 сентября 2016 года конкурсный управляющий ООО «Лимико» Булатов А.В. направил в адрес ООО «Нива Строй-Мастер» предупреждение о необходимости погасить задолженность по договору долевого участия <№> от 31.05.2012 г. (л.д. 52).

Поскольку ответ на это предупреждение не последовал и оплата дольщиком произведена не была, 22 ноября 2016 года ООО «Лимико» направило в ООО «Нива Строй-Мастер» уведомление об односторонне отказе от исполнения договора <№> долевого участия в строительстве 27-квартирного жилого дома по <Адрес> от 31 мая 2012 года на основании частей 3 и 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (л.д. 53).

21 декабря 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области осуществлена государственная регистрация погашения записи о регистрации договора <№> долевого участия в строительстве 27-квартирного жилого дома по <Адрес> от 31 мая 2012 года.

Таким образом, указанный договор долевого участия от 31.05.2012 г. между ООО «Лимико» и ООО «Нива Строй-Мастер» считается расторгнутым.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что до момента заключения договора купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года между ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдиновым Р.Р. предмет договора- гаражный бокс, продавцу не передавался и не находился в его владении.

Также и после заключения сторонами оспариваемого договора, гаражный бокс от ООО «Нива Строй-Мастер» Загартдинову Р.Р. не передавался и не находится в его владении и пользовании до настоящего времени.

Доступ в подвальные помещения дома и ключи от них, в том числе в спорный гаражный бокс, до настоящего времени имеется только у конкурсного управляющего ООО «Лимико», а Загартдинов Р.Р. длительное временя после заключения договора купли-продажи мер по фактическому принятию недвижимого имущества не принимал.

Указание в пункте 7 договора купли-продажи гаражного бокса от 05.11.2015 года на передачу гаражного бокса при подписании договора носит формальный характер, поскольку продавец доступом в гаражный бокс не обладал и не обеспечил его для покупателя, предусмотренный пунктом 1 ст. 556 ГК РФ передаточный акт или иной документ о передаче, в котором бы отражалось фактическое состояние переданного недвижимого имущества, сторонами не составлялся.

В то же время, в силу п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из этих обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что обращение Загартдинова Р.Р. в третейский суд с иском к ООО «Нива Строй-Мастер» о признании перехода права собственности на гаражный бокс было направлено на создание условий для государственной регистрации его права собственности в обход установленных законом административных процедур и вопреки интересам других заинтересованных лиц.

Как уже указывалось выше, еще до обращения Загартдинова Р.Р. с иском в третейский суд, 04.12.2015 года в отношении ООО «Лимико» была введена процедура наблюдения, а 14.01.2016 года Арбитражным судом Калининградской области вынесено определение о применении параграфа 7 «Банкротство застройщика» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве ООО «Лимико», что, безусловно, должно было быть известно ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдинову Р.Р.

В результате совершения ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдиновым Р.Р. оспариваемой недвижимое имущество в виде гаражного бокса выбыло из состава имущество должника, за счет которого могли быть удовлетворены требования кредиторов в ходе процедуры банкротства.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Следовательно, продавцом недвижимого имущества может являться только то лицо, которое само на законных основаниях является собственником продаваемого имущества.

В силу положений ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку у ООО «Нива Строй-Мастер» отсутствовали основания для возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество, заключенный между ООО «Нива Строй-Мастер» и Загартдиновым Р.Р. договор купли-продажи нарушает требования закона.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Наличие зарегистрированного за Загартдиновым Р.Р. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <Данные изъяты>, подвал <№>, расположенный по адресу: <Адрес> явилось основанием для отказа в регистрации права собственности ООО «Лимико» на это же помещение (л.д. 24-26) по заявлении ООО «Лимико» после того, как была осуществлена государственная регистрация погашения записи о регистрации договора <№> долевого участия в строительстве от 31 мая 2012 года между ООО «Лимико» и ООО «Нива Строй-Мастер».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Лимико» о признании недействительным договор купли-продажи гаражного бокса от 05 ноября 2015 года и примении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим права Загартдинова Р.Р. на спорное нежилое помещение, исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика являются обоснованными.

Заявление ООО «Лимико» о восстановлении процессуального срока для подачи искового заявления не подлежит рассмотрению, поскольку такой процессуальный срок истцом не пропущен и ответчиками заявление о пропуске срока исковой давности не делалось.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Лимико» удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи гаражного бокса от 05 ноября 2015 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Нива- Строй Мастер» и Загартдиновым Р.Р..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки- признать отсутствующим право Загартдинова Р.Р. на нежилое помещение площадью 32,6 кв.м. с кадастровым номером <Данные изъяты>, подвал <№>, расположенный по адресу: <Адрес> и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности Загартдинова Р.Р. от 31.08.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 декабря 2017 года.

Судья                                            М.В. Аниськов

Дело № 2-656/17

Р Е Ш Е Н И Е

(резолютивная часть)

именем Российской Федерации

город Светлогорск          11 декабря 2017 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.

при секретаре Егоровой Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Лимико», в лице конкурсного управляющего Булатова А.В., к ООО «Нива-Строй Мастер», Загартдинову Р.Р. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Лимико» удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи гаражного бокса от 05 ноября 2015 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Нива- Строй Мастер» и Загартдиновым Р.Р..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки- признать отсутствующим право Загартдинова Р.Р. на нежилое помещение площадью 32,6 кв.м. с кадастровым номером <Данные изъяты>, подвал <№>, расположенный по адресу: <Адрес> и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности Загартдинова Р.Р. от 31.08.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате.

Судья                                          М.В. Аниськов