Решение по делу № 33-6587/2023 от 27.11.2023

Судья Кулакова Н.В.                         УИД 39RS0004-01-2023-000860-33

                                                                                                  Дело № 2-1585/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-6587/2023

20 декабря 2023 г.                                                                 г. Калининград

    Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

    председательствующего           Поникаровской Н.В.

    судей                                         Харитоненко Н.О., Шевченко С.В.

    при секретаре                           Виноградской К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО «Балтик-Сити» в лице генерального директора Курдаченкова А.А. на решение Московского районного суда г. Калининграда от 20.06.2023 по гражданскому делу по иску Афанасьевой Татьяны Леонидовны к ООО «Балтик-Сити» о признании права собственности на жилое помещение,

заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения истца Афанасьевой Т.С., возражавшей против доводов жалобы,

    УСТАНОВИЛА:

    Афанасьева Т.Л. обратилась в суд с иском, в котором указала, что 05.02.2008 между ней и Застройщиком ООО «Балтик-Сити» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями, по условиям которого ее доля определена в виде однокомнатной квартиры строительный номер 70, общей площадью 52,85 кв. м на одиннадцатом этаже жилого дома <адрес>.

    Данную квартиру она приобрела для собственных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

    В соответствии с п. 3.3.1 Договора, 10.04.2008 в кассу Застройщика ею была внесена сумма в размере 935794,87 руб., что составило 90% стоимости квартиры.

    Согласно п. 3.3.2 Договора, второй взнос в размере оставшихся 10% от общей стоимости квартиры она должна была внести после сдачи дома Застройщиком рабочей комиссии, который она оплатила 10.02.2023 в размере 255743,26 руб.

    Таким образом, она, как Дольщик, добросовестно выполнила свои обязательства по договору долевого участия в полном объеме и в установленные договором сроки, дополнительное соглашение, изменяющее цену договора, между ней и ответчиком не заключалось.

    Разрешение на ввод дома в эксплуатацию № 39-15-298-2022 выдано Застройщику Министерством градостроительной политики Калининградской области 27.12.2022.

    Согласно п. 1.4 Договора после сдачи дома в эксплуатацию Застройщик передает Дольщику документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру в регистрирующем органе.

    14.02.2023 она обратилась к ответчику с письменным заявлением, в котором просила указать дату и место для подписания акта приема-передачи построенной по договору квартиры и получения ключей от нее.

    Ее заявление ответчиком было оставлено без внимания, 04.03.2023 она получила от ООО «Балтик-Сити» предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве, в котором генеральный директор требовал оплатить несуществующую задолженность за построенную квартиру в сумме 3671071 руб., и угрожал расторгнуть договор в одностороннем порядке, на основании ст. 9 ФЗ № 214, что, по ее мнению, является злоупотреблением права.

    С учетом изложенного, и, уточнив свои требования, просила признать за ней право собственности на квартиру, общей площадью 52,4 кв. м (по данным БТИ), расположенную по <адрес>.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 20.06.2023 исковые требования Афанасьевой Татьяны Леонидовны удовлетворены.

За Афанасьевой Татьяной Леонидовной признано право собственности на квартиру № (ранее строительный номер 70), с кадастровым № состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 48,4 кв. м, расположенную на 11 этаже 1 подъезда, по <адрес>. Указано, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности Афанасьевой Татьяны Леонидовны на указанное жилое помещение.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Афанасьевой Т.Л. отказать. Оспаривая принятое решение, указывает на допущенные судом нарушения, а именно: суд, давая оценку представленным сторонами доказательствам, ограничился лишь указанием на то, что претензии застройщика о неоплате истцом дополнительных взносов, не являются основанием для отказа в передаче объекта долевого строительства истцу. Помимо этого, суд не дал правовой оценки тем доводам, что Афанасьева Т.Л., являющаяся не только участником долевого строительства, но и собственником доли в праве на незавершенный строительством объект на основании судебного решения, в соответствии со ст. 249 ГК РФ должна нести бремя расходов на достройку принадлежащей ей доли до полноценного состояния, чего, как было установлено судом, она не делала. Ответчик, оспаривая правомерность принятого решения суда, которым право собственности на квартиру признано за истцом, указывает, что спорный объект на 55% достраивался за счет средств других дольщиков, следовательно, на оплаченную ими долю эти участники долевого строительства также имеют право. Также ответчик указывает, что в Ленинградском районном суде г. Калининграда рассматривается гражданское дело по иску ООО «Балтик-Сити» к Афанасьевой Т.Л. о взыскании неосновательного обогащения в размере 417092,32 руб., однако судом было отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему делу. Отказывая ответчику в приостановлении производства по рассматриваемому делу, суд вынес определение в протокольной форме, что лишает ответчика возможности обжаловать такое определение в соответствии со ст. 218 ГПК РФ.

Истцом поданы возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых она просит решение Московского районного суда г. Калининграда от 29.06.2023 оставить без изменения, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. осле получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ст. 8 Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилого дома от 05.02.2008, заключенного между ООО «Балтик-Сити» (застройщик) и Афанасьевой Т.Л. (дольщик), последняя, обязалась финансировать строительство доли дома в порядке и срок установленные договором. Доля дольщика по договору определена в виде квартиры 70 (строительный номер), общей площадью 52,85 кв. м, состоящей из одной конаты, расположенной на 11 этаже дома. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик передает дольщику по акту приема-передачи квартиру и обеспечивает предоставление дольщику документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру. Застройщик обязался своими силами и средствами произвести все работы связанные с постройкой дома и сдачей его рабочей комиссии в срок до IV квартала 2008 года. Стоимость доли дольщика составляет 33824 условных единиц.

19.02.2008 между ООО «Балтик-Сити» и Афанасьевой Т.Л. было заключено дополнительное соглашение к договору на участие в долевом строительстве от 05.02.2008, согласно которому пункты 1.1., 1.3 договора изложены в следующей редакции: Застройщик принимает Дольщика, а Дольщик вступает в долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями 1 очереди строительства по <адрес> 48 (строительный номер), кадастровый (условный) номер №, в г. Калининграде; доля Дольщика определяется в виде квартиры № 70 (строительный номер), общей площадью 52,85 кв. м, состоящей из 1 жилой комнаты соответствующих приложению № 1 и расположенного на 11 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями (1 очереди строительства) по <адрес>, 48 (строительный номер) в гор. Калининграде.

Общая стоимость квартиры установлена договором 33824,00 условных единиц, оплата производится по курсу доллара США и Евро на момент осуществления расчетов (п.3.1).

Платежным поручением от 10.04.2008 (счет 1040) и кассовым чеком подтверждается внесение Афанасьевой Т.Л. на счет ООО «Балтик-Сити» денежных средств в виде вклада в долевое строительство ж/д по <адрес> по договору от 05.02.2008 в сумме 30441,60 у.е. в рублевом эквиваленте 935794,87 руб.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 20.05.2010 года по гражданскому делу № 2-174/2010 по иску дольщиков, в том числе Афанасьевой Т.Л. к ООО «Балтик-Сити» о признании права собственности на дою в незавершенном объекте строительства в виде квартиры, за Афанасьевой Т.Л. признано право собственности на долю в праве в размере 88/10000, соответствующую однокомнатной квартире № 70 общей площадью 52,85 кв. м, на 11 этаже в объекте незавершенном строительством 82-квартирном жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым № из земель населенных пунктов по <адрес> (строительный номер 48) в г. Калининграде.

Решение вступило в законную силу 06.06.2010 г.

Постановлением № 993 от 16.06.2011 утверждены акты установления, изменения и ликвидации адресов, согласно п. 1.4 акт № 11-51 установления адреса строящемуся многоквартирному дому со встроенными административными помещениями (строительный номер 48), расположенному на земельном участке с кадастровым №, «<адрес>».

Заочным решением Московского районного суда г. Калининграда от 15.08.2022, принятым по гражданскому делу № 2-1740/2022 за Афанасьевой Т.Л., признано право собственности на долю в праве в размере 40/10000, соответствующую однокомнатной квартире № 70 (строительный номер) общей площадью 52,85 кв. м, на 11 этаже 1 подъезда в объекте незавершенном строительством 82-квартирном жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым № из земель населенных пунктов по <адрес>.

Указанным решением установлено, что обязательства по оплате стоимости квартиры Афанасьева Т.Л. исполнила на 90 %.

В соответствии с Распоряжением Комитета городского развития и цифроризации № Р-КЛРИЦ 592 от 23.11.2022 земельному участку с кадастровым № присвоен <адрес>, земельный участок 50. Объекту капитального строительства (многоквартирный дом), расположенному на земельном участке с кадастровым № присвоен <адрес>.

27.12.2022 ООО «Балтик-Сити» получило разрешение на ввод в эксплуатацию № 39-15-298-2022 в отношении Многоквартирного жилого дома по <адрес>.

    В соответствии с поэтажными выкопировкам указанного многоквартирного дома, квартира со строительным номером 70, расположенная на 11 этаже 1 подъезда после инвентаризации имеет номер 38, общая площадь квартиры составляет 48,4 кв. м, она состоит из одной жилой комнаты площадью 23 кв. м, коридора площадью 8,4 кв. м, санузла -4,7 кв. м, кухни площадью 12,3 кв. м, с выходом на лоджию 4,0 кв. м, квартире присвоен кадастровый №.

10.02.2023 Афанасьева Т.Л. перечислила ООО «Балтик-Сити» денежные средства по договору участия в долевом строительстве от 05.02.2008 в сумме 255743,26 руб, согласно п.3.3.2 договора.

Таким образом, судом установлено и не оспаривалось сторонами, что Афанасьева Т.Л. в полном объеме внесла денежные средства, предусмотренные договором долевого участия на строительство спорной квартиры, выполнив тем самым свои обязательства по договору.

14.02.2023 Афанасьева Т.Л. обратилась в адрес ООО «Балтик-Сити» с заявлением о передачи ей спорной квартиры по акту приема-передачи, выдачи ключей от жилого помещения.

В ответ на данное заявление ООО «Балтик-Сити» направило в адрес Афанасьевой Т.Л. предупреждение о необходимости внесения дополнительных денежных средств в сумме 3671071 руб. в виде текущей задолженности по договору, в случае непогашения задолженности указало на расторжение с ней договора участия в долевом строительстве, возврате внесенной ею ранее по договору суммы денежных средств.

Согласно позиции представителя ООО «Балтик-Сити», основанием для отказа в передаче объекта долевого строительства является, в том числе, наличие претензий к истцу по оплате дополнительных взносов на строительство.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Афанасьевой Т.Л. о признании за ней права собственности на объект долевого участия в строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что свои обязательства по уплате суммы долевого участия в строительстве объекта истец выполнила в размере, согласованном в договоре от 05.02.2008, дом сдан в эксплуатацию, однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры истцу по акту приема-передачи не выполнил. При этом, застройщик не лишен права обращения в суд для разрешения возникшего спора относительно дополнительных взносов на завершение строительства жилого дома, не согласованных договором в установленном порядке.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, а также нормам материального права.

Доводы жалобы ответчика об отсутствии оснований для передачи истцу объекта долевого участия в строительстве до полного возмещения дополнительных расходов по строительству, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.

Согласно п. 3.1 договора стоимость одного квадратного метра площади доли Дольщика по квартире составляла рублевый эквивалент 640 условных единиц, общая стоимость переданной квартир составляла рублевый эквивалент 33 824 условных единиц. Оплата должна была производиться в рублях по среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на момент осуществления расчетов. Площадь лоджий, балконов и веранд при расчетах по настоящему договору подлежала учету с коэффициентом 1.

В соответствии с п. 3.2 договора цена за один квадратный метр площади квартиры 640 условных единиц являлась окончательной и не могла быть изменена ни при каких обстоятельствах, а общая площадь квартиры определялась после уточненных замеров площади помещений, произведенных МБТИ и отраженных в техническом паспорте.

Согласно п. 3.3.1 договора первый взнос в размере 30441,60 условных единиц составлял 935794,86 руб. в сумме рублевого эквивалента и должен был вноситься Дольщиком после регистрации договора в регистрирующем органе, последующую выплату Дольщик должен был производить при подписании договора.

В силу п. 3.3.2 Договора второй взнос в размере 10% от общей стоимости квартиры в сумме рублевого эквивалента 3382,40 условных единиц от общей стоимости квартиры по среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на день расчета Дольщик должен был внести после выполнения Застройщиком п. 2.1.1. настоящего Договора, но не позднее 10 дней с момента письменного уведомления.

Из материалов дела следует, что дополнительных соглашений об изменении цены договора стороны не заключали.

Претензия застройщика относительно дополнительных расходов на строительство возникла только после 14.02.2023, то есть после обращения Афанасьевой Т.Л. с требованием о передачи ей спорной квартиры по акту приема-передачи, выдачи ключей от жилого помещения.

Федеральный Закон № 214-ФЗ предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (ст. 8). Указанным законом не предусмотрен отказ застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства при наличии претензий к последнему относительно дополнительных расходов на строительство, не предусмотренных договором.

При таком положении, в отсутствии заключенного между сторонами соглашения об изменении цены договора, встречных исковых требований застройщика, оснований для отказа Афанасьевой Т.Л. в удовлетворении заявленных исковых требований о признании за ней права собственности на объект долевого строительства не имелось.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права собственности. В соответствии со ст.58 Федерального Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права на недвижимое имущество возможна на основании решения суда.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации признание права собственности на квартиру и его регистрация на основании решения суда для дольщика является единственным способом защиты на владение и распоряжение приобретенным недвижимым имуществом.

Вместе с тем, как верно отметил суд, это не лишает права застройщика на защиту предполагаемого нарушенного права путем обращения с самостоятельным иском о взыскании с Афанасьевой Т.Л. дополнительных расходов на завершение строительства многоквартирного жилого дома, чем застройщик ООО «Балтик-Сити» и воспользовался, предъявив в Ленинградский районный суд г. Калининграда исковое заявление о взыскании с Афанасьевой Т.Л. неосновательного обогащения в сумме 417092,32 руб. (л.д. 125-130).

Обоснованность такого требования застройщика и его размер будут проверены судом в отдельном исковом производстве, поэтому доводы жалобы ответчика о том, что суд в настоящем деле не установил наличие задолженности Афанасьевой Т.Л. по строительству, апелляционным судом оставляются без рассмотрения.

Оснований для приостановления производства по настоящему делу по ходатайству представителя ответчика суд первой инстанции правомерно не усмотрел, так как рассмотрение дела № 2-3519/2023 в Ленинградском районном суде г. Калининграда по иску ООО «Балтик-Сити» к Афанасьевой Т.Л. о взыскании неосновательного обогащения не препятствовало рассмотрению заявленных Афанасьевой Т.Л. исковых требований.

Судебная коллегия также не усматривает оснований для приостановления производства по апелляционной жалобе ответчика по тому же основанию, отказывая представителю ответчика в удовлетворении заявленного ходатайства.

Несогласие ответчика с выводами суда и установленными по делу обстоятельствами, а также неправильное толкование подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела норм права, не свидетельствуют о незаконности судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

                                                         ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Калининграда от 20 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 26 декабря 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: