Решение по делу № 33-22750/2019 от 26.08.2019

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-22750/2019     Судья: Яковлева М.О.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Кудасовой Т.А.
судей	Сухаревой С.И., Шиловской Н.Ю.
при секретаре	Ковалевой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 октября 2019 года гражданское дело № 2-1968/2019 по апелляционной жалобе Разгуляева Е. П., Сергеева Н. А., Сильчева В. А. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2019 года по иску Разгуляева Е. П., Сергеева Н. А., Сильчева В. А. к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об обязании произвести (восстановить) техническую инвентаризацию, учет, паспортизацию многоквартирного дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, об отмене ранее принятых решений в отношении указанного объекта недвижимости, об обязании осуществить государственный кадастровый учет, внести сведения в ЕГРН в отношении многоквартирного дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения истцов Сильчева В.А., Сергеева Н.А., представителей третьего лица ЖСК №987 - Чижикова Н.Н., Гаганова Д.Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика СПб ГУП ГУИОН – Фановой А.Ю., представителя ответчика Управления Росреестра – Сергеевой Н.М., возражавших против доводов апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, в котором просили обязать Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» произвести (восстановить) техническую инвентаризацию, учет, паспортизацию многоквартирного дома по адресу: <адрес>, введенного в эксплуатацию в январе 1979 года, находящегося в управлении ЖСК № 987, в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отменить ранее принятые решения в отношении указанного объекта недвижимости. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу отменить принятые решения в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, обязать осуществить государственный кадастровый учет, внести сведения в ЕГРН в отношении указанного дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

    В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что являются собственниками квартир в девятиэтажном кирпичном доме жилищно-строительного кооператива №..., расположенном по адресу: <адрес>. Истцы являются членами ЖСК № 987.

    В 2001 году ГУ «ГУИОН» произведена техническая инвентаризация и учет 9-этажного дома ЖСК, расположенного по вышеуказанному адресу, введенного в эксплуатацию в январе 1979 года, совместно с 16-ти этажным жилым домом, имевшим до 2001 года милицейский адрес: <адрес>, введенного в эксплуатацию в январе 1985 года.

    В 2009 году ответчиком ГУП «ГУИОН» противоправно проведены кадастровые работы, в соответствии с которыми 16-этажному многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес>, площадью №... кв. м., введенного в эксплуатацию в 1979 году, противоправно присвоен государственный учетный №.... Впоследствии органом кадастрового учета 9-ти этажный дом ЖСК и 16-ти этажный жилой дом противоправно учтены в кадастре недвижимости ЕГРН под одним кадастровым номером №....

    Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу отказано в проведении государственного кадастрового учета в отношении 9-ти этажного дома ЖСК в качестве самостоятельного объекта недвижимости без реконструкции объекта недвижимости.

Данными действиями ответчиков нарушены права, свободы и законные интересы истцов, в силу следующего.

    Девятиэтажный дом ЖСК по адресу: <адрес>, корпус 1 построен гражданами Ленинграда, нуждающимися в улучшении жилищных условий за счет личных средств, путем образования жилищно-строительного кооператива №.... Данный жилой дом введен в эксплуатацию на основании акта государственной комиссии №... от <дата>, жилой дом оснащен газовым оборудованием. По вышеуказанному акту решением Государственной комиссии правление ЖСК №...    возложены    функции    управления    жилым домом, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> Фактически с момента создания ЖСК № 987 - с 1976 года членами жилищно-строительного кооператива принята форма управления в вышеназванном доме.

     Члены ЖСК № 987 личными средствами с 1976 года участвовали в создании жилищно-строительного кооператива, а впоследствии в строительстве, реконструкции и последующем содержании 9-ти этажного дома ЖСК.

    С 1979 года по настоящее время ЖСК № 987 в установленном законом порядке успешно осуществляет эксплуатацию и ремонт 9-ти этажного кооперативного дома самостоятельно и на принципах самоокупаемости.

Шестнадцатиэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, построен за счет средств госбюджета и принят в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией в соответствии с актом от <дата> с государственной формой управления (впоследствии избран способ управления данным жилым домом в виде управляющей компании - ООО «Жилкомсервис № 1 Фрунзенского района Санкт-Петербурга»). Вышеуказанный жилой дом имеет отдельный фундамент, свои коммуникации, оснащен электроплитами. В 2001 году данному дому присвоен милицейский адрес: <адрес> <адрес> с изменением нумерации квартир.

    Так как 9-ти этажный дом ЖСК построен как единое архитектурное строение, обособленно и изолированно от 16-ти этажного жилого дома, данные дома не имеют общей стены, общего фундамента, общих (единых) коммуникаций, то дом ЖСК с 1979 года по настоящее время функционирует самостоятельно с принципами автономии.

    Решением ГУ «ГУИОН» №... от <дата> при учете пристроенных к 9-ти этажному дому ЖСК на уровне первого этажа помещений «кафе-мороженое», «булочно - кондитерская» и вышеуказанного 16-ти этажного жилого дома, все здания объединены и им присвоен единый адрес: <адрес>. Отдельно построенный 16-ти этажный жилой дом, соединенный с 9-ти этажным домом ЖСК пристройками на уровне первого этажа, учтен как 8 подъезд жилого дома с изменением нумерации квартир. Основанием для принятия такого решения явилось наличие общей стены между домом ЖСК, построенного в 1979 году, и пристроенного позднее помещения «кафе-мороженое» на уровне первого этажа, учтенного в 1985 году.

    Порядок осуществления законной пристройки был предусмотрен ст. ст. 117,125 Гражданского кодекса РСФСР, действовавшего с 1964 года, в том числе и на время строительства 16-ти этажного жилого дома.

    Приведение пристройки в законное состояние должно производиться двумя способами: предварительное согласование работ в отношении строительства нового объекта либо «узаконивание» сооружения после завершения нового объекта недвижимости.

    Таких действий не произведено. Отсутствует согласие ЖСК № 987 на пристройку к существующему 9-ти этажному кооперативному дому помещений «кафе-мороженое», «булочно-кондитерская» на уровне первого этажа, а также отсутствует согласие ЖСК № 987 на постройку 16-ти этажного жилого дома, пристроенного к вышеуказанным помещениям, отсутствуют и иные согласования в отношении строительства новых объектов. Отсутствуют судебные решения в отношении пристроек и 16-ти этажного жилого дома. Данные обстоятельства подтверждают незаконность присоединения пристроек, включая 16-ти этажный жилой дом, к дому ЖСК.

    ГУ «ГУИОН», правопреемником которого с 2005 года является ГУП «ГУИОН», в 2001 году проведена техническая инвентаризация и учет 9-ти этажного дома ЖСК и 16-ти этажного жилого дома с нарушением правовых норм, что привело в будущем к нарушению прав собственников, владеющих определенным объемом недвижимого имущества, исходя из даты его приобретения и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

    Во исполнение Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в 2009 году ГУП «ГУИОН» проведены кадастровые работы, в соответствии с которыми 16-ти этажному многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес>, площадью №... кв.м., введенному в эксплуатацию в 1979 году, присвоен государственный учетный №....

    Впоследствии органом кадастрового учета 9-ти этажный кооперативный дом и 16-ти этажный жилой дом учтены в кадастре недвижимости ЕГРН под единым кадастровым номером №....

    Службы ГУ «ГУИОН», исполняя рекомендации, акты органов власти и управления 90-х годов XX века, одновременно игнорируя сложившимися в установленном законом порядке отношениями в доме ЖСК, учли незаконные пристройки к дому ЖСК на уровне первого этажа, объединив данными пристройками 9-ти этажный дом ЖСК с отдельно построенным 16-ти этажным жилым домом. Фактически за собственниками помещений кооперативного дома, управляемого ЖСК № 987, без их волеизъявления учтено общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений соседнего 16-ти этажного жилого дома, управляемого ООО «Жилкомсервис № 1 Фрунзенского района». За собственниками помещений 16-ти этажного жилого дома учтено общее имущество собственников помещений 9-ти этажного кооперативного дома.

    При изменении в 2001 году милицейского адреса 16-ти этажного жилого дома, построенного ранее по адресу: <адрес>, правление ЖСК № 987 было уведомлено о том, что эти изменения на правах кооператива не отразятся.

    Ни службы ГУ «ГУИОН», ни правление ЖСК № 987, ни истцы не могли предполагать, что в будущем при применении нового законодательства, а именно: Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, Жилищного кодекса РФ - все это отразится на праве пользования и праве распоряжения недвижимым имуществом со стороны собственников помещений кооперативного дома, членов ЖСК, включая истцов.

Законодательство РСФСР, а впоследствии федеральное законодательство, регулирующее право собственности на недвижимость в жилищной сфере, разграничивало виды жилищного фонда: фонд, находящийся в собственности граждан (квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов), государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд.

    Ранее действующее законодательство и в настоящее время действующее законодательство регулировало и регулирует деятельность жилищно-строительных кооперативов, права и обязанности членов жилищно-строительных кооперативов, гарантируя права собственникам помещений кооперативного дома осуществлять эксплуатацию и ремонт кооперативного дома самостоятельно и на принципах самоокупаемости. Жилищный кодекс РСФСР, действующий до 01 марта 2005 года, не содержал норм права, предусматривающих эксплуатационную организацию для эксплуатации жилищного фонда жилищно-строительных кооперативов.

    Службы ГУ «ГУИОН» не только не учли виды жилищного фонда в двух жилых домах, но также проигнорировали те факты, что 9-ти этажный дом ЖСК построен изначально как самостоятельный объект недвижимости по отдельному проекту (тогда еще отсутствовал проект 16-ти этажного жилого дома, более того, 16-ти этажный жилой дом был построен по другому адресу), дом ЖСК самостоятельно введен в эксплуатацию в январе 1979 года и принят в эксплуатацию приемочной комиссией. 9-ти этажный дом ЖСК и 16-ти этажный жилой дом относятся к домам различной серии (131 и 1-528 КП) и эксплуатируются отдельно друг от друга каждый с момента ввода в эксплуатацию, при этом с учетом разного оборудования в данных жилых домах существуют различные тарифы на предоставляемые услуги.

    Службы ГУ «ГУИОН» произвели учет различных объектов недвижимости, несмотря на наличие отдельных документов (разрешения на земельные участки, проекты жилых домов, акты о введении жилых домов в эксплуатацию и т.д.), в связи с чем органами власти и управления н предприняты меры для приведения пристроенных к дому ЖСК строений в законное состояние.

    Службы ГУ «ГУИОН» своими действиями нарушили права собственников помещений 9-ти этажного дома ЖСК, в будущем изменив права пользования и права распоряжения собственников помещений кооперативного дома. Об этом собственникам помещений кооперативного дома, включая истцов, а также службам ГУП «ГУИОН», стало известно намного позднее, когда при применении ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ на основании предписаний возникла угроза реального объединения двух вышеуказанных жилых домов.

    По информации Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в кадастре недвижимости ЕГРН здание, расположенное по адресу: <адрес> учтено с кадастровым номером №... как многоквартирный жилой дом 1979 года постройки, общей площадью №... кв. м., состоящий из 16 этажей; в состав дома входят 388 помещений, а также места общего пользования; здание располагается на земельном участке с кадастровым номером №...

    Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу отказано в проведении государственного кадастрового учета в отношении 9-ти этажного кооперативного дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости без реконструкции объекта недвижимости, которой не требуется.

    Начиная с <дата>, администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга выписаны предписания о нарушении ЖСК №... ч.ч.2, 3 ст.161 Жилищного кодекса РФ, при этом администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга подтверждает о необходимости применения последствий, предусмотренных вышеуказанной статьей, в случае отсутствия волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме на выбор способа управления многоквартирным домом. Данными действиями администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга нарушается воля собственников помещений дома ЖСК, в том числе истцов, на избранную при строительстве жилого дома организационно-правовую форму управления кооперативным домом. Эти нарушения явились результатом последствий противоправных действий ГУ «ГУИОН», а также результатом противоправных действий по применению впоследствии ГУП «ГУИОН» нового закона.

    ГУП «ГУИОН» при проведении технического и кадастрового учета не были соблюдены требования ст. 18 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 8, 130, 131, 164 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Истцами в установленном законом порядке произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в кооперативном доме. Данная государственная регистрация не отменена и не изменена. Право собственности истцов на жилые и нежилые помещения, а также другое имущество, находящееся в 9-ти этажном кооперативном доме, гарантировано законодательством РСФСР, законодательством Российской Федерации, Конституцией Российской Федерации. Для изменения прав истцов на имущество, расположенное в 9-ти этажном кооперативном доме, необходимо решение суда.

    Ответчики нарушили права истцов, являющихся собственниками помещений и другого имущества в кооперативном доме, так как истцы в соответствии со ст. ст. 30, 36 - 39 Жилищного кодекса РФ вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, а также обязаны содержать имущество, зарегистрированное за ними по праву собственности, исходя из даты его приобретения. У истцов не имеется правовых оснований для содержания и ремонта общего имущества, принадлежащего по праву собственности собственникам помещений 16-ти этажного жилого дома. У собственников помещений 16-ти этажного жилого дома не имеется правовых оснований для использования нежилых помещений, расположенных в 9-ти этажном кооперативном доме, в том числе на первом этаже (на первом этаже кооперативного дома, в котором находятся 7 подъездов, а не 1 подъезд, как отражено в официальных документах, - отсутствуют жилые помещения), а также на использование доходов, полученных с данных нежилых помещений.

    В случае управления 9-ти этажным кооперативным домом управляющей организацией доходы с нежилых помещений кооперативного дома будут получены не собственниками помещений кооперативного дома, а управляющей организацией. Доходы с нежилых помещений кооперативного дома - это доходы от аренды, доходы от рекламы на фасаде кооперативного дома и доходы от других платных услуг, которые приносят ЖСК № 987 прибыль.

    Ответчиками произведен технический и государственный кадастровый учет 9-ти этажного кооперативного дома с нарушением действующего законодательства, что в будущем привело к нарушению прав и законных интересов истцов и других собственников помещений кооперативного дома. Без волеизъявления собственников помещений, включая истцов, произошло перераспределение долей в праве общей собственности в двух самостоятельно построенных жилых домах, созданы препятствия в осуществлении деятельности добровольного объединения граждан, и в создавшемся положении в будущем может повлечь незаконное перераспределение доходов с нежилых помещений 9-ти этажного кооперативного дома.

     Последствиями незаконных действий ответчиков нарушаются права собственников смещений 9-ти этажного кооперативного дома, в том числе истцов, поскольку уже в региональной программе капитального ремонта год постройки кооперативного дома место - «1979 год» указан - «1985 год». Все это ведет к искажению программ органов власти и управления, включая региональные программы.

На основании Постановления Правительства РФ от 06 мая 2011 года з № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» истцы считают, что невозможно существование разных тарифов в одном многоквартирном доме (расчет платных услуг производится по формулам, исходя из размера помещений и т.д.), собственники вынуждены будут оплачивать услуги, которые им не предоставлены, ведь серии домов разные. В любом случае, незаконные действия ответчиков ведут к изменению тарифов в двух отдельно построенных жилых домах, что незаконно.

Угроза нарушения права пользования, права распоряжения общим имуществом кооперативного дома, а также обязанность по содержанию и ремонту общего имущества, не принадлежащего собственникам помещений кооперативного дома, возникла у истцов собственников помещений кооперативного дома в результате реального объединения двух жилых домов, что ведет к единому управлению в двух разных жилых домах и совместному использованию собственниками помещений кооперативного дома и собственниками помещений 16-ти этажного жилого дома общего имущества кооперативного дома, а также к обязанности собственников помещений кооперативного осуществлять содержание осуществлять содержание и ремонт общего имущества собственников помещений 16-ти этажного жилого дома. Материальное и техническое состояние 16-ти этажного жилого дома намного отличается от материального и технического состояния кооперативного дома в худшую сторону. Незаконно возлагать обязанность по ремонту 16-ти этажного жилого дома на собственников помещений 9-ти этажного кооперативного дома.

Только при согласии собственников помещений кооперативного дома возможно совместное пользование и распоряжение общим имуществом кооперативного дома с другими лицами.

Техническая инвентаризация и учет, произведенные ГУ «ГУИОН» в 2001 году, не должны были повлечь за собой аннулирование государственной регистрации прав истцов на недвижимое имущество в 9-ти этажном кооперативном доме; возникновение гражданских обязанностей истцов в отношении недвижимого имущества, которое никогда не принадлежало истцам; изменение правового статуса недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений кооперативного дома; принудительное прекращение деятельности ЖСК № 987.

Истцы считают, что их правомочия в отношении недвижимого имущества и членства в добровольном объединении, гарантированные им действующим законодательством, не могут быть утрачены либо изменены. Для изменения или утраты правомочий в отношении недвижимого имущества и членства в добровольном объединении необходимо согласие истцов и других собственников помещений кооперативного дома.

В данном случае также не могут быть аннулированы (отменены, изменены) зарегистрированные права собственности истцов на недвижимое имущество в кооперативном доме, поскольку вышеназванный закон, регулировал иные правоотношения, которые ранее не были (предусмотрены законодательством. Однако по сведениям ЕГРН общая долевая собственность собственников помещений 9-ти этажного кооперативного дома уменьшена (с.. ../12... на.. .. /20....).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и государственный кадастровый учет это разные понятия и правоотношения.

Зарегистрированные права истцов на недвижимое имущество могут быть изменены только в соответствии с законодательством, регулирующим право собственности, и на основании решения суда (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Совместные самоуправные действия ответчиков привели к нарушению прав собственников помещений кооперативного дома. Органы государственного управления субъекта Российской Федерации игнорировали законодательство, регулирующее право собственности. Ответчиками без применения законодательства, регулирующего права собственности, изменен правовой статус недвижимого имущества в кооперативном доме.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2019 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе истцы Разгуляев Е.П., Сергеев Н.А., Сильчев В.А. просят решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права.

На рассмотрение суда апелляционной инстанции истец Разгуляев Е.П., третьи лица не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. В судебную коллегию поступило ходатайство истца Разгуляева Е.П. о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками квартир в девятиэтажном кирпичном доме жилищно-строительного кооператива №..., расположенном по адресу: <адрес>

Истец Разгуляев Е.П. является собственником <адрес>, Сергеев Н.А. – <адрес>, Сильчев В.А. - <адрес> указанном доме. Истцы являются членами ЖСК № 987.

    Согласно архивным данным филиала ГУП «ГУИОН» - ПИБ Невского и <адрес>ов, по данным первичной инвентаризации №... года по адресу: <адрес> был учтен многоквартирный дом, в составе которого учтены №... квартиры с номерами с №... года постройки с количеством этажей: надземных: №..., подземных: подвал. В соответствии с копией Акта №... от <дата>, утвержденного решением Исполкома Ленгорсовета народных депутатов от <дата>, данный жилой дом был принят в эксплуатацию.

По данным первичной инвентаризации №... года по адресу: <адрес>, Будапештская ул., <адрес>, литера А был учтен многоквартирный дом, в составе которого учтены №... квартир с номерами с №... №..., 1985 года постройки с количеством этажей: надземных: №... подземных: подвал. В соответствии с копией Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от <дата>, утвержденного решением Исполкома Ленгорсовета народных депутатов от <дата>, данный жилой дом был принят в эксплуатацию. В Акте в разделе «Площадь встроенных помещений» указано использование помещений: кафе-мороженое и булочно-кондитерская, а также имеется запись, что встроенные помещения принимаются по отдельному акту.

    В 1992 году был изготовлен технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок на многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, Будапештская улица, <адрес>, литера А.

    В связи с тем, что встроенное помещение «кафе-мороженое» (по состоянию на №... год – помещение 5Н), указанное в Акте, в том числе было возведено в межколонном пространстве первого этажа существующего здания по адресу: <адрес>, помещение было учтено в составе данного дома.

    Нежилое помещение в подвале, частично расположенное под частью помещения 5Н по адресу: <адрес>, литера А, было учтено в составе здания по адресу: <адрес>, литера А, в связи с тем, что доступ в данное помещение подвала обеспечивался из указанного дома.

    В связи с наличием признаков единства строения (общая стена в месте примыкания зданий, существующая с №... года при строительстве здания по адресу: <адрес> в уровне первого этажа и подвала; отсутствие у одноэтажной части строения, расположенной между 9-этажной и 16-этажной частями строения, самостоятельных конструктивных элементов (стен), которые могли бы служить границами раздела), а также учитывая невозможность учета нежилых помещений в нескольких строениях одновременно (расположенных друг под другом), в №... году ГУ «ГУИОН» часть здания, учтенная по состоянию на 1982 год по адресу: <адрес>, литера А, и часть здания, учтенная по состоянию на №... год по адресу: <адрес>, <адрес>, были учтены как единое строение - литера А.

    Разрешением ГУ «ГУИОН» от <дата> №... многоквартирному дому был присвоен единый адрес: <адрес>.

    По состоянию на 2001 год по адресу: <адрес>, учтен многоквартирный дом литера А, №... годов постройки с количеством этажей: надземных: 16 (1-9-16), подземных: подвал; в составе которого была учтена <...> квартира с номерами с <...>

    По данным информационного портала Росреестра здание по указанному адресу учтено с кадастровым номером №.... Данное строение расположено на едином земельном участке по адресу: <адрес>, литера А, учтенному с кадастровым номером №...

<дата> ГУП «ГУИОН» проведено визуальное обследование частей строения на предмет определения соответствия части, учтенной до 2001 года по адресу: <адрес>, литера А, и остальной части, учтенной до 2001 года по адресу: <адрес>, Будапештская ул., <адрес>, литера А, техническим требованиям, предъявляемым к самостоятельным объектам недвижимости (зданиям), с точки зрения положений действующего законодательства РФ. При проведении исследования было установлено, что каждая из указанных частей здания не обладает признаками, присущими отдельным объектам недвижимости с технической точки зрения. По результатам данного обследования подтверждена обоснованность учета данных частей многоквартирного дома в качестве единого здания в учетно-технической документации, а именно:

-    имеется общая стена на участке примыкания части, учтенная до №... года в составе здания по адресу: <адрес>, <адрес>, расположена под частью помещения №..., которое до №... года учитывалось в составе здания по адресу: <адрес>

-    имеются необорудованные части подвала, учтенные до 2001 года по адресу: <адрес>, расположенные под частью помещения <адрес>, которые до 2001 года учитывались в составе здания по адресу: <адрес>

Учитывая, что согласно архивным данным СПб ГУП «ГУИОН», объект недвижимости (здание), расположенный по адресу: <адрес> с 1985 года фактически является единым строением, доказательств, подтверждающих незаконность действий ГУП «ГУИОН» по учету двух многоквартирных домов в качестве одного объекта по указанному адресу, не представлено, то суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии ошибки в ранее переданных ГУП «ГУИОН» данных для включения в государственный кадастр недвижимости в отношении данного многоквартирного дома.

Судебная коллегия с указанным выводом соглашается по следующим основаниям.

В соответствии со ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд, то есть совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений, подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно пункту 1 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301, основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

В соответствии с пунктом 3 указанного Положения технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.

Согласно п.7 Положения в целях государственного учета жилищного фонда организации технической инвентаризации осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Техническая инвентаризация зданий осуществляется в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 г. N 37.

В Инструкции даны определения основных понятий, используемых в целях настоящей Инструкции - "строение", "нежилое помещение":

строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. Признаками единства здания служат:

фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, обе лестничные клетки, единое архитектурное решение;

нежилое здание - предназначенное для использования для производственных торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых административных и других (кроме постоянного проживания) целей.

Таким образом, основным фактором, определяющим формирование единого строения недвижимости, является наличие либо отсутствие у частей многоквартирного дома признаков самостоятельных объектов недвижимости (наличие или отсутствие самостоятельных несущих и ограждающих строительных конструкций, наличие или отсутствие сообщения между частями МКД). В случае отсутствия у частей многоквартирного дома таких признаков, образование нескольких объектов капитального строительства возможно только в результате раздела ранее учтенного единого МКД путем проведения его реконструкции.

    Согласно разъяснениям Минэкономразвития России, изложенным в письме от 07.04.2017 № Д23-1918, в случае, если из технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013, или проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию (акта приемочной комиссии) следует, что здания, включенные в ЕГРН в качестве одного объекта, изначально возводились как самостоятельные объекты недвижимости (то есть каждый имеет собственную проектную документацию, самостоятельно вводился в эксплуатацию, принимался в эксплуатацию приемочной комиссией), осуществление государственного кадастрового учета в отношении здания (многоквартирного дома) как одного (единого) объекта недвижимости может рассматриваться в качестве реестровой ошибки. Порядок исправления реестровой ошибки определен статьей 61 Закона № 218-ФЗ. При этом Минэкономразвития РФ в письме от 07.04.2017 № Д23-1918 отмечает, что осуществление государственного кадастрового учета в отношении того или иного объекта недвижимости в силу части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ не может зависеть от порядка управления таким объектом недвижимости, как объектом жилищного фонда.

    Таким образом, исправление реестровой ошибки в сведениях ЕГРН возможно исключительно в том случае, когда части МКД изначально соответствовали техническим признакам самостоятельных объектов недвижимости - зданий, а также при фактическом соответствии частей МКД признакам самостоятельных строений (без проведения реконструкции).

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено отсутствие ошибки в ранее переданных ГУП «ГУИОН» данных для включения в государственный кадастр недвижимости в отношении данного многоквартирного дома, то суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что довод истцов о незаконности действий ГУП «ГУИОН» по учету двух, отдельно стоящих, многоквартирных домов в качестве одного объекта по адресу: <адрес> необоснован.

Поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, что многоквартирный дом расположен на едином земельном участке, учтенном за единым кадастровым номером, обладает признаками единства строения, такими как общая стена в месте примыкания зданий, существующая с 1985 года, в уровне первого этажа и подвала, наличие вводов инженерно-технических систем в часть одного дома из части другого дома, то суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что учет указанного объекта в качестве единого нормам законодательства не противоречит.

Доводы истцов, изложенные в апелляционного жалобе, о том, что кадастровый учет нарушает их права и законные интересы, поскольку лишает возможности избрать свою управляющую компанию и осуществлять самостоятельное управление домом, в связи с чем ответчики должны произвести отдельный кадастровый учет здания, были предметом детальной оценки суда первой инстанции и признаны необоснованными.

    Лицо, обращающееся с требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Избранный заявителем способ защиты должен быть не только предусмотрен законом (статья 12 ГК РФ), но и соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено. При этом избранный способ судебной защиты не должен подменять или заменять собой специальные процедуры, предусмотренные законодательством для разрешения тех или иных вопросов.

    Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

    Заявленные истцами исковые требования фактически сводятся к требованию о признании самостоятельным объектом недвижимости с присвоением кадастрового номера и отдельного адреса 9-ти этажного кооперативного дома, расположенного по адресу: <адрес>., который в настоящее время является частью существующего многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу.     

    Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов объектам недвижимости установлены постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 №1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов» (далее - постановление № 1221).

    В пункте 5 указанного постановления предусмотрено, что объектами адресации являются один или несколько объектов недвижимого имущества, в том числе земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

    Согласно пункту 7 постановления № 1221 присвоение объектам адресации адресов и аннулирование таких адресов осуществляется уполномоченными органами по собственной инициативе или на основании заявлений уполномоченных физических или юридических лиц. Аннулирование адресов объектов адресации осуществляется уполномоченными органами на основании информации органа, осуществляющего кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, а также об отказе в осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости по основаниям, указанным в пунктах 1 и 3 части 2 статьи 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», предоставляемой в установленном Правительством Российской Федерации порядке межведомственного информационного взаимодействия при ведении государственного адресного реестра. Изменение адресов объектов адресации осуществляется уполномоченными органами на основании принятых решений о присвоении адресообразующим элементам наименований, об изменении и аннулировании их наименований.

    В пункте 8 постановления № 1221 указано, что присвоение объекту адресации адреса осуществляется в отношении зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства в случаях:

-    выдачи (получения) разрешения на строительство здания или сооружения;

-    выполнения в отношении здания, сооружения и объекта незавершенного строительства в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком здании, сооружении и объекте незавершенного строительства, при постановке здания, сооружения и объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет (в случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации для строительства или реконструкции здания, сооружения и объекта незавершенного строительства получение разрешения на строительство не требуется);

    Как указано в пункте 13 указанного постановления, изменение адреса объекта адресации в случае изменения наименований и границ субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов осуществляется на основании информации Государственного каталога географических названий и государственного реестра муниципальных образований Российской Федерации, предоставляемой оператору федеральной информационной адресной системы в установленном Правительством Российской Федерации порядке межведомственного информационного взаимодействия при ведении государственного адресного реестра.

    Из системного толкования приведенного нормативного акта следует, что изменение адреса объекта адресации возможно только в случае, предусмотренном пунктом 13 постановления, то есть в случае изменения наименования и границ населенных пунктов. В остальных случаях речь может идти либо о присвоении нового адреса, либо об аннулировании существующего адреса. При этом объектами адресации являются объекты недвижимости, поставленные на кадастровый учет в соответствии с законодательством о кадастровом учете.

    Правила кадастрового учета объектов недвижимости в настоящее время установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и предусматривают необходимость обращения заинтересованного лица в органы кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете объекта, либо выделения отдельного объекта из существующего.

    Между тем, судом первой инстанции установлено, что спорный объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости на кадастровом учете не состоит, действий, направленных на постановку объекта на кадастровый учет, истцами не предпринято.

Попытка истцов в судебном порядке, минуя установленную законодательством процедуру, осуществить кадастровый учет объекта свидетельствует о подмене понятий и процедур и избрании ненадлежащего способа защиты права, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

    В соответствии с п. 1 - 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    Входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

    Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, если не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Из материалов дела следует, что многоквартирный дом с кадастровым номером №... расположен на едином земельном участке по адресу: <адрес>, который сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 78:13:0007414:13, соответственно, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.

    Суд первой инстанции верно указал, что случае разделения жилого дома на два отдельных дома произойдет уменьшение площади земельного участка, на котором этот дом расположен, а также уменьшение другого общего имущества собственников многоквартирного дома, в связи с чем, такое уменьшение возможно только с согласия собственников этого дома, доказательств получения которого материалы дела не содержат.

    Кроме того указанный многоквартирный жилой дом стал объектом гражданских прав как единое здание, право собственности на жилые и нежилые помещения в данном доме зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем у собственников помещений, возникло право общей долевой собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Осуществление раздельного кадастрового учета частей спорного здания в качестве самостоятельных объектов недвижимости приведет к прекращению права собственности домовладельцев на объект недвижимости с указанным кадастровым номером и к возникновению права собственности домовладельцев на вновь учтенные объекты недвижимости, что в силу положений части 1 и части 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ недопустимо в рамках заявления требований об исправлении ошибки, содержащейся в ЕГРН.

    В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения признаками единства здания служат наличие общего фундамента, общей стены (стен), сообщений между частями, материала стен и архитектурного оформления.

    Поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, что истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что техническая документация, составленная на многоквартирный дом, не соответствует нормам действующего законодательства в области технического учета и технической инвентаризации и нарушает права и законные интересы истцов, довод о наличии кадастровой ошибки не нашел своего подтверждения, многоквартирный дом обладает необходимыми признаками единства строения, расположен на едином земельном участке, имеет единый кадастровый номер, не представлено доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников многоквартирного дома на уменьшение общего имущества в связи с разделением дома на два отдельных строения, то суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме.

    Также суд первой инстанции обоснованно принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2018 по делу А56-4599/2018, об отказе в удовлетворении исковых требований ЖСК №... к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу и ГУП «ГУИОН» о признании незаконным отказа Управления в исправлении реестровой ошибки в кадастровых сведениях, выраженного в письме от <дата> №...эл и об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем учета 9-этажного дома и 16- этажного дома как отдельных объектов недвижимости с внесением сведений о них в государственный кадастр недвижимости. При рассмотрении указанного спора суд указал, что в целях учета объектов как отдельных зданий требуется проведение работ по реконструкции, для чего подлежат установлению такие обстоятельства как: является ли стена между частями здания общей стеной или фактически имеются две отдельные стены; другие ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование, расположенное в каждой из частей здания, относятся и обслуживают только соответствующую часть здания или в каждой из частей здания имеется оборудование, обслуживающее все здание в целом; а также на отсутствие сведений о согласии собственников помещений многоквартирного жилого дома на раздельный учет зданий, которое требуется в соответствии с законодательством в связи с изменением статуса многоквартирного жилого дома и, соответственно, изменением состава общего имущества, что затрагивает права собственников помещений такого объекта.

Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.

Все доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалобы направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.

С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2019 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Разгуляева Е. П., Сергеева Н. А., Сильчева В. А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи