Решение по делу № 2-446/2024 (2-8176/2023;) от 30.10.2023

№ 2- 446/2024 (2-8176/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2024 года г. Уфа

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2024 г.

В окончательной форме решение изготовлено 25 января 2024 г.

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Латыпова А.Р.,

с участием представителя истца Альмухаметовой Р.Р.,

представителя ООО «Специализированный застройщик «Новатор» - Шиляева А.Э.,

при секретаре судебного заседания Адушевой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Региональной Общественной Организации защиты прав потребителей «Максимум» Республики Башкортостан в защиту интересов Хафизовой А.Ф. к ООО «Специализированный застройщик «Новатор» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Региональная Общественная Организация защиты прав потребителей «Максимум» Республики Башкортостан в защиту интересов Хафизовой А.Ф. обратилось в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Новатор» о защите прав потребителя.

В обоснование иска указано, что 22.08.2023 г. между Бушукиной Н.И. и Хафизовой А.Ф. был заключен договор переуступки прав по договору №15/ММ/НОВ участия в долевом строительстве, заключенного 13.01.2022 г. между ООО «СЗ «НОВАТОР» и Бушукиной Н.И. Машиноместа - паркинг №15, общей проектной площадью 14,20 кв.м., расположенного на -1 этаже по адресу <адрес>

Участник долевого строительства полностью оплатил стоимость машино-места в сумме 1 090 000 руб. согласно договору участия в долевом строительстве и договору уступки прав требований, что подтверждается платежными документами. Таким образом, выполнил в полном объеме взятые на себя обязательства.

Однако, согласно акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве от 22.09.2023 г., площадь машино-места, согласно замерам БТИ, составила 15,7 кв.м. Однако, Технического паспорта жилого здания, замеры осуществлены на основании разметки, которую выполнил Застройщик. То есть, фактически, машино-место имеет площадь согласно проекту и договору - 14,2 кв.м., но передвинув разметку, площадь увеличилась на 1, 50 кв.м. То есть Застройщик построил объект недвижимости в соответствии с проектом, никаких дополнительных квадратных метров построено не было, однако впоследствии в момент передачи объекта недвижимости дольщику, передвинул границы машиноместа, в связи с чем умышленно увеличил площадь.

В связи с увеличением площади, застройщик обязует участника долевого строительства произвести доплату за увеличение площади машино-места в размере 63 750 руб. При этом, в случае не согласия истца произвести доплату, Застройщик отказывается передавать машино-место по акту приема-передачи и не предоставляет ни один документ, подтверждающий законность увеличения площади объекта недвижимости. При отсутствии подписанного обеими сторонами акта приема-передачи объекта недвижимости оформление права собственности в регистрационных органах недопустимо. В связи с этим, истец вынужден обратиться в суд с требованием о признании права собственности на машино-место.

Согласно проектной декларации, а также Приложению №1 к Договору №15/ММ/НОВ участия в долевом строительстве от 13.01.2022 проектная площадь машино-места составляет 14,2 кв.м., учитывая нанесенных разметок, произведенных в проекте (разметка машино-места проходит по внутренней поверхности ограждающей конструкции).

На основании Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. №953 (ред.от 01.11.2016 г.) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в них сведений» Границы машино-места определяются проектной документацией здания или сооружения и проходят посредине линии разметки, а также по внутренней поверхности сроительной или иной ограждающей конструкции на уровне пола, если машино-место частично ограничено такими конструкциями. Границы помещений, машино-места отображаются на Плане этажа (части этажа) здания или сооружения (при отсутствии этажности у здания или сооружения-на плане объекта недвижимости либо на Плане соответствующей части объекта недвижимости) специальными условными знаками в соответствии с Приложением к Требованиям.

13.10.2023 истец направила претензию с требованиями: предоставить техническую документацию на машино-место №15 общей проектной площадью 14,20 кв.м., расположенного на -1 этаже по адресу <адрес>, а также, передать Хафизовой А.Ф., по акту приема-передачи, в соответствии проектной документации, машино-место №15 общей проектной площадью 14,20 кв.м., расположенного на -1 этаже по адресу <адрес>. Однако, на момент предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) требования истца не удовлетворены.

Уточнив требования, истец просит признать п.3.4 договора №15/ММ/НОВ участия в долевом строительстве от 13.01.2022 г. ничтожным, ущемляющим права потребителя; обязать застройщика привести машино-место (строительный номер) №, площадью 14,2 кв.м., расположенное на -1 уровне, в подвале дома по адресу <адрес>, в соответствии с условиями договора №15/ММ/НОВ участия в долевом строительстве от 13.01.2022 г. и проектной документацией № от ДД.ММ.ГГГГ; признать за истцом право собственности на машиноместо №15м, расположенное на уровне -1 в подвале дома по адресу <адрес>; взыскать с ООО Специализированный застройщик «Новатор» в пользу Хафизовой А.Ф. неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства - нежилого помещения - машино-места в размере 95338 рублей, взыскать с ООО Специализированный застройщик «Новатор» в пользу Хафизовой А.Ф. понесенные расходы за оказание юридической помощи в размере 35 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей. штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Представитель истца Альмухаметова Р.Р. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Новатор» - Шиляева А.Э. возражала удовлетворению исковых требований по доводам отзыва.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также-договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу с ч. 1 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 51.

Согласно ч. 6 указанной статьи, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику

Судом установлено, что 22.08.2023 между Бушукиной Н.И. и Хафизовой А.Ф. заключен договор переуступки прав по договору №15/ММ/НОВ участия в долевом строительстве, заключенного 13.01.2022 между ООО «СЗ «НОВАТОР» и Бушукиной Н.И. Машиноместа - паркинг №15, общей проектной площадью 14,20 кв.м., расположенного на -1 этаже по адресу <адрес>

При заключении договора уступки прав требования (цессии) б/н от 22.08.2023 г. по договору участия в долевом строительстве №15/ММ/НОВ от 13.01.2022 г. истец принял на себя все обязанности по основному договору (п.2.5.), то есть был уведомлен о содержащемся в договоре условии об изменении цены договора и в полном объеме согласился с таким условием, не выразив каких-либо сомнений относительно его условий, протокол разногласий сторонами не подписывался.

Участник долевого строительства полностью оплатил стоимость машино-места в размере 1 090 000 руб. согласно договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав требований, что подтверждается платежными документами. Таким образом, выполнил в полном объеме взятые на себя обязательства.

В соответствии с п.2.2. Договора №15/ММ/НОВ участия в долевом строительстве от 13.01.2022 г. общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет 14,20 кв. м.

В соответствии с п.3.3. Договора стоимость Договора может быть изменена сторонами без подписания Дополнительного соглашения, в случаях, предусмотренных настоящим Договором, уточнена расчетным путем без необходимости подписания Дополнительного соглашения.

Согласно п.3.4. Договора при заключении Договора Стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения между общей проектной площадью машино-места, определенной в соответствии с проектной документацией, и общей фактической площадью машино-места по результатам обмеров, проведенных органом технического и кадастрового учета.

Окончательная цена договора определяется на основании общей фактической площади машино-места согласно данным органа технического и кадастрового учета, и отражается в акте приема-передачи машино-места.

В случае увеличения общей фактической площади машино-места более чем на 1 кв. м, по сравнению с общей проектной площадью машино-места, указанной в п.2.2. Участник долевого строительства обязан выплатить неоплаченную часть, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади машино-места, указанной в п. 3.1. Договора, в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения им уведомления от Застройщика путем перечисления денежных средств на счет, указанный Застройщиком, в таком уведомлении.

Согласно п.3.1 Цена Договора определяется сторонами как размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства. Цена настоящего Договора составляет 603500 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства 42 500 руб.

Согласно проектной декларации №02-001101 от 08.12.2023 г. и Договора №15/ММ/НОВ от 13.01.2022 г. машино-место №15, расположенное на -1 уровне имеет площадь 14,2 кв.м.

В соответствии с рабочей документацией общая площадь машиноместа №15 составляет 15,7 кв.м., обмеры проведены согласно п. 37 Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" – границы помещения определяются границами геометрической фигуры, образованной внутренними поверхностями наружных стен такого помещения в соответствии с проектной документацией здания, сооружения (при ее наличии) или проектом перепланировки помещения в многоквартирном доме, графической части технического паспорта здания, сооружения, помещения, сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные".

Окончательный акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан по причине неоплаты истицей 63 750 руб. за увеличение площади машино-места на 1,50 кв. м.

Разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части признания условий договора недействительными.

Согласно ч.2 ст.168 ГПК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из пунктов 1 - 3 статьи 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ) по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Возможность установления в договоре об участии в долевом строительстве условия о возможности изменения цены договора также согласуется с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о свободе договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

При заключении Договора уступки прав требования (цессии) б/н от 22.08.2023 по договору участия в долевом строительстве №15/ММ/НОВ от 13.01.2022 истец принял на себя все обязанности по основному договору (п.2.5.), то есть был уведомлен о содержащемся в договоре условии об изменении цены договора и в полном объеме согласился с таким условием, не выразив каких-либо сомнений относительно его условий, протокол разногласий сторонами не подписывался.

Согласно п.2.3 стороны согласовали, что для целей определения стоимости машино-места (окончательной цены Договора) (далее - Цены договора) по Договору учитывается общая фактическая площадь машино-места.

В п.2.4 договора расположение машино-места указано на поэтажном плане создаваемого объекта согласно проектной документации на него, который прилагается к Договору (Приложение №1) и является его неотъемлемой частью. Адрес Объекта и номер машино-места, их характеристики могут изменяться в ходе строительства Объекта и подлежат уточнению после окончания строительства Объекта по данным органа архитектуры и градостроительства.

Согласно п.2.5 машино-место подлежит передаче участнику долевого строительства без отделки со всеми необходимыми инженерными коммуникациями.

Согласно п.4 ст.8 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Уведомление участнику долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче было вручено истцу нарочно 30.08.2023.

Таким образом, истец должен был принять объект долевого строительства 06.09.2023.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты - долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как указывалось выше, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан по причине неоплаты истцом 63 750 руб. за увеличение площади машино-места на 1,50 кв. м.

При этом фактическая площадь, рассчитанная как истцом так и ответчиком, превышает проектную площадь, то есть к ухудшению объекта с сточки зрения значительного изменения объемно-планировочных решений данное обстоятельств не привело. Кроме того, условиями договора предусмотрена возможность увеличения и уменьшения фактической площади нежилого помещения.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, застройщик уведомил истца о завершении строительства и готовности к передаче его 30.08.2023, однако истец уклоняется от принятия объекта.

Однако действующее законодательство не предусматривает право участника не принимать объект долевого строительства при наличии спора относительно фактической площади объекта долевого строительства, в связи с чем нельзя утверждать, что ответчиком нарушены права истца.

При изложенных выше обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований суд не находит.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Региональной Общественной Организации защиты прав потребителей «Максимум» Республики Башкортостан в интересах Хафизовой А.Ф. к ООО «Специализированный застройщик «Новатор» о защите прав потребителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья подпись А.Р. Латыпов