Решение по делу № 2-3696/2023 от 07.08.2023

дело № 2-3696/2023

УИД 61RS0005-01-2023-004401-59

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 сентября 2023 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при помощнике судьи Шаховой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «РИСХМ» к Быкову А. В., третье лицо: ТСЖ «Центральное» о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ТСЖ «РИСХМ» обратился в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с указанным исковым заявлением ссылаясь на то, что 30.07.2021 года между ТСЖ «Центральное» (Арендодатель) и ИП Быковым А.В. (Арендатор) был заключен Договор № аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 53,2 кв.м. (комнаты № по техническому паспорту МУПТиОН г. Ростов-на-Дону), расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>

Имущество, переданное по договору аренды ответчику является общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу: <...>. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 года указанный договор признан возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресу <...> от 22.09.2021 года принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом, по которому ТСЖ «Центральное» утратило право управления многоквартирным домом № по <...>, в качестве нового способа управления было создано товарищество собственников жилья — ТСН «РИСХМ».

Истец указывает, что решения о продлении договора аренды вышеуказанного нежилого помещения либо заключения с Быковым А.В. нового договора аренды общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не принималось, новые условия договора аренды не обсуждались. Однако несмотря на отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома между ТСЖ «Центральное» и Быковым А.В. был подписан Договор № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года, чем нарушены права собственников.

Также истец указывает, что с момента заключения договора арендная плата за пользование помещениями в многоквартирном доме была установлена в размере 320 руб. за кв.м. Таким образом плата за помещение, переданное ответчику в аренду, составляла 53,2 кв.м. х 320 руб. = 17 024 руб. в месяц.

Протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресу <...> от 30.06.2022 года установлена арендная плата за пользование помещениями, находящимися в общей собственности в размере 400 руб. в месяц за 1кв.м. Таким образом плата за пользование спорным жилым помещением составляет 53,2 кв.м. х 400 = 21 280 руб. в месяц. В связи с тем, что ответчик пользуется спорным жилым помещением по настоящее время, то с момента утверждения управляющей организацией ТСН «РИСХМ» с октября 2021 года по август 2023 года с него подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 451 136 руб. Также на сумму неосновательного обогащения истцом произведен расчет процентов за пользование чужим денежными средствами за период с 02.11.2021 года по 31.07.2023 года в размере 30 514,75 руб.

На основании изложенного истец просил суд признать договор аренды нежилого помещения от 30.07.2022 года, заключенный между ТСЖ «Центральное» и ИП Быковым А.В. недействительным; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Быкова А.В. передать нежилое помещение, а также все полученное в пользование по акту приема-передачи ТСН «РИСХМ»; взыскать с ответчика в пользу ТСН «РИСХМ» неосновательное обогащение в размере 451 136 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 514,75 руб.

В судебном заседании представители истца ТСН «РИСХМ» председатель правления Ванин В.К. и представитель по доверенности Скрипченко М.Н. заявленные исковые требования поддержали и просили суд их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Быков А.В. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

В отношении представителя третьего лица ТСЖ «Центральное» дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором просили суд рассмотреть дело в отсутствие их представителя (л.д. 74-75).

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 30.07.2021 года между ТСЖ «Центральное» (Арендодатель) и ИП Быковым А.В. (Арендатор) был заключен Договор № аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 53,2 кв.м. (комнаты № по техническому паспорту МУПТиОН г. Ростов-на-Дону), расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>

Согласно п. 2.1 указанное в п.1.1 нежилое помещение передается арендатору во временное владение и пользование на срок 11 месяцев с даты подписания настоящего Договора.

Согласно п.2.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока настоящего договора и в течение срока его действия не допускал нарушений, указанных в п.5.1.1, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресу <...> от 22.09.2021 года принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом, по которому ТСЖ «Центральное» утратило право управления многоквартирным домом № по <...>, в качестве нового способа управления было создано товарищество собственников жилья — ТСН «РИСХМ».

Судом установлено, что ранее ТСН «РИСХМ» обращалось в арбитражный суда РО с иском к ИП Быкову А.В. о признании договора № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года прекращенным и обязании передать помещения по акту приема передачи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 года по делу № А53-31667/22 в удовлетворении исковых требований ТСН «РИСХМ» о признании договора № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года прекращенным было отказано.

Указанным решением Арбитражного суда РО 20.01.2023 года по делу № А53-31667/22 установлено, что арендатор Быков А.В. не нарушал сроки оплаты по договору, что было подтверждено представленной в арбитражный суд справкой от 01.07.2022 года и выпиской по счету, а также не нарушал условий, поименованных в п. 5.3.1 договора (условия, являющиеся основанием для одностороннего расторжения договора по инициативе Арендодателя). Установлено, что ответчик Быков А.В. неоднократно направлял истцу ТСН «РИСХМ» письма о предоставлении документов, подтверждающих смету собственника, в также реквизитов счетов ТСН для перечисления арендной платы. Поскольку письма были оставлены без ответа, ответчик вплоть до 11.10.2022 года осуществлял платежи по договору в пользу ТСЖ «Центральное».

Также арбитражным судом РО было установлено, что ответчик Быков А.В. более 15 лет использует спорное помещение для размещения детского спортивного клуба, после истечения срока договора ответчик продолжил пользоваться нежилым помещением в соответствии с п. 2.3 договора, нарушений условий договора не допускал, в связи с чем арбитражный суд РО пришел к выводу о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 и ст. 610 ГК РФ. Установив, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора аренды нежилого помещения не принималось, арбитражный суд РО пришел к выводу о том что договор аренды не может быть расторгнут по инициативе истца ТСН «РИСХМ» без рассмотрения данного вопроса на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В обоснование доводов о признании недействительным оспариваемого договора истец указывает, что решения о продлении договора аренды вышеуказанного нежилого помещения либо заключения с Быковым А.В. нового договора аренды общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не принималось, новые условия договора аренды не обсуждались.

Рассматривая данные доводы истца, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 года по делу № А53-31667/22 установлено, что ответчик Быков А.В. использует спорное нежилое помещение площадью 53,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, более 15 лет.

При этом суд отмечает, что в обоснование доводов о признании недействительным оспариваемого договора истец не ссылается на отсутствие решения общего собрания о первоначальном предоставлении Быкову А.В. спорного нежилого помещения по договору аренды, а ссылается на то, что решение о продлении договора аренды вышеуказанного нежилого помещения либо заключения с Быковым А.В. нового договора аренды общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не принималось.

При этом вышеуказанное нежилое помещение площадью 53,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, используется ответчиком более 15 лет. За указанный период времени и до 2022 года (до подачи ТСН «РИСХМ» искового заявления в арбитражный суд о признании договора аренды прекращенным), каких-либо возражений от собственников помещений указанного многоквартирного дома по вопросу использования Быковым А.В. вышеуказанного нежилого помещения не предъявлялось, что свидетельствует о согласии собственников помещений многоквартирного <...> в <...> с использованием ответчиком Быковым А.В. спорного нежилого помещения в указанном многоквартирном доме вплоть до 2022 года.

Свое несогласие собственники выражают именно с перезаключением нового договора аренды нежилого помещения от 23.07.2021 года, что отражено в их обращении председателю Правления ТСН «РИСХМ» (л.д. 55).

Однако договор № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года был заключен между ТСЖ «Центральное» (Арендодатель) и ИП Быковым А.В. (Арендатор) в рамках утверждения мирового соглашения арбитражным судом РО по делу № А53-4141/21 (л.д. 103-106).

В настоящее время вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 года по делу № А53-31667/22 договор № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года признан действующим и продленным на неопределенный срок.

В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора аренды нежилого помещения суду не представлено.

При таких обстоятельства, принимая во внимание, что нежилое помещение площадью 53,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, используется ответчиком уже более 15 лет и до 2022 года каких-либо возражений со стороны собственников помещений многоквартирного дома по данному поводу не имелось, учитывая, что в настоящее время вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 года по делу № А53-31667/22 договор № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года признан действующим и продленным на неопределенный срок, а также то, что на момент рассмотрения дела в суде отсутствует принятое в установленном законом порядке решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора аренды нежилого помещения, суд в данном случае не усматривает оснований для признания недействительным договора № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года, заключенного между ТСЖ «Центральное» и Быковым А.В., и применения последствий недействительности сделки.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение лишь по заявленным истцом требованиям и в праве выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

В просительной части искового заявления истцом заявлено требование о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 30.07.2022 года, заключенного между ТСЖ «Центральное» и ИП Быковым А.В. В то время как в материала дела имеется договора № аренды нежилого помещения от 31.07.2021 года. Каких-либо уточнений исковых требований от представителей истца в рамках рассмотрения дела не поступало.

Данные обстоятельства являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 30.07.2022 года, поскольку данный договор между ТСЖ «Центральное» и ИП Быковым А.В. не заключался. Доказательств обратному суду не представлено.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика в пользу ТСН «РИСХМ» неосновательного обогащения в размере 451 136 руб., суд исходит из следующего.

В обоснование данного требования истец ссылается на ст. 1105 ГК РФ – «возмещение стоимости неосновательного обогащения».

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из содержания указанной статьи ГК РФ следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Однако в данном случае заявленная истцом ко взысканию с ответчика денежная сумма не может рассматриваться судом в качестве неосновательного обогащения, поскольку в данном случае отсутствует совокупность условий, предусмотренных ст. 1102 ГК РФ, в частности, что обогащение ответчика за счет истца произошло без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Напротив, из договора № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года следует обязанность ответчика вносить арендую плату за пользование арендуемым нежилым помещением.

Также данная обязанность регламентирована ч. 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С момента, когда ТСН «РИСХМ» в установленном законом порядке приступило к управлению многоквартирным домом по адресу <...>, к нему в силу закона перешли права и обязанности Арендодателя ТСЖ «Центральное» по договору № аренды нежилого помещения, заключенному 30.07.2021 года с Быковым А.В.

Следовательно, ТСН «РИСХМ» вправе требовать от Быкова А.В. уплаты арендных платежей по указанному договору аренды нежилого помещения.

Однако требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору № аренды нежилого помещения от 30.07.2021 года истцом в исковом заявлении не заявлено, а, как указывалось ранее, заявленную в исковом заявлении сумму нельзя признать неосновательным обогащением. Правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения суд в данном случае не усматривает.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение лишь по заявленным истцом требованиям и в праве выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

Поскольку требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате не заявлено, а указанная в исковом заявлении денежная сумма не является неосновательным обогащением ответчика за счет истца, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения. Однако это не лишает истца права обратиться в суд с отдельным исковым заявлении о взыскании задолженности по арендной плате.

Как следствие, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму неосновательного обогащения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «РИСХМ» к Быкову А. В., третье лицо: ТСЖ «Центральное» о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

Решение в окончательной форме изготовлено 26 сентября 2023 года.

Судья