Решение по делу № 2-2506/2024 от 05.02.2024

Дело №2-2506/2024

74RS0002-01-2024-001122-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 25 сентября 2024 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи М.Н. Величко,

при секретаре К.В. Прецер,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яхиной Тамары Вячеславовны к ООО СК «МАРТ» об установлении сервитута в отношении машино-места,

установил:

Яхина Т.В. обратилась в суд с к ООО СК «МАРТ», в котором просит (с учетом уточнения иска) установить право ограниченного пользования (сервитут) в отношении машино-места № в здании по адресу: <адрес>Б, этаж на отметке – 6,600, кадастровый №, принадлежащему Яхиной Т.В.; обязать ответчика заключить с Яхиной Т.В. соглашение о сервитуте на вышеуказанное машино-место на следующих условиях:

Ежемесячный размер платы за право ограниченного пользования управляющей компании в целях осуществления своей деятельности и содержанию общего имущества многоквартирного <адрес>Б по <адрес> в <адрес> машино-местом №, с кадастровым номером №, принадлежащим Яхиной Т.В., составит: 1191 руль. Расчет Управляющей компанией за право пользования машино-местом №, в соответствии с п. 3.1. настоящего соглашения, осуществляется ежемесячным зачетом начисленной собственнику машино-места № платы за содержание и ремонт нежилого помещения по адресу: <адрес>Б, этаж на отм. -6,600.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником машино-места №, расположенного в подземной авто-парковке <адрес>Б по <адрес> в <адрес>. На данном машино-месте расположен колодец системы водоотведения подземной парковки, который активно используется управляющей организацией – ООО СК «МАРТ» в целях обеспечения работ по содержанию общего имущества дома.

Использование управляющей организацией колодца системы водоотведения подземной парковки доставляет собственнику машино-места № неудобства: собственник вынужден переставлять свой автомобиль по требованию ООО СК «МАРТ», работники управляющей организации систематически размещают в колодце оборудование (насосы, рукава подачи воды и т.п.) при установленном на месте автомобиле. При постановке на место автомобиля собственник постоянно вынужден контролировать надлежащее закрытие колодца, отсутствие на месте посторонних, не принадлежащих собственнику, оборудования, инструмента.

Таким образом, управляющая организация, осуществляя свою коммерческую деятельность по содержанию парковки, с целью извлечении прибыли, создает истцу неудобства в пользовании принадлежащим истцу имуществом.

Истец Яхина Т.В. участия в судебном заседании не приняла, извещена, сведений о причинах неявки суду не представила.

Представитель истца Лешко Ю.В. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчика Дементьев И.Ю. и Порохина О.В., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признали, сославшись на то, что в силу заключенного между сторонами договора управления общим имуществом МКД истец обязан обеспечивать доступ управляющей компании для выполнения необходимых работ по содержанию общего имущества. При этом истец, являясь участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и колодец ливневой канализации, расположенный пределах машино-места истца, по сути, просит установить сервитут и в отношении себя самого, что недопустимо.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Яхиной Т.В. подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Яхина Т.В. является собственником машино-места №, площадью 16,6 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>Б, строение 1.

Как следует из объяснений сторон, подтверждается представленными в материалы дела фотографиями (л.д. 15-17), планом автостоянки в доме по адресу <адрес>Б, строение 1 (л.д. 73-74), на территории указанного машино-места, принадлежащего истцу, расположен приемный колодец, являющийся частью системы дренажной канализации подземной парковки указанного многоквартирного дома, предназначенной для сбора и отведения поверхностных (из лотков и приямков) и грунтовых вод. В данном колодце скапливается вода, по мере накопления которой автоматически включается расположенный в колодце дренажный насос и производит откачку воды в городскую систему канализации. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В ходе рассмотрения дела судом также установлено, что на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений в подземной парковке МКД, расположенного по адресу: <адрес>Б, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, был выбран способ управления указанной парковкой - управление управляющей организацией, а в качестве управляющей организации было выбрано ООО УК «Новый Челябинск» (ИНН 7453330987), наименование которого впоследствии было изменено на ООО Сервисная компания «Март» (ООО СК «Март»). Кроме того, указанным собранием утверждены условия договора управления подземной парковкой (л.д. 34-49).

ДД.ММ.ГГГГ Яхина Т.В. обратилась с заявлением в ООО СК «Март», в котором просила заключить с ней соглашение об установлении сервитута в отношении принадлежащего её машино-места, при котором будет установление ограничение права пользования Яхиной Т.В. принадлежащим ей машино-местом в пользу управляющей компании. Просила определить стоимость платы за пользование ответчиком при исполнении его обязанностей по содержанию парковки равной стоимости ежемесячной платы за содержание машино-места в указанной парковке. Проект договора был истцом приложен к своему обращению.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Март» отказало истцу в заключении предложенного истцом соглашения, мотивируя отказ тем, что в силу договора управления подземной парковкой, условия которого обязательны для истца, надлежащее содержание общего имущества в парковке обеспечивается путем своевременного и беспрепятственного доступа сотрудников управляющей организации к такому имуществу, а собственники машино-мест, исходя из принципа разумности и добросовестности, должны своими действиями оказывать им в этом необходимое содействие, даже если при этом собственнику доставляются временные неудобства.

В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривается факт того, что ООО СК «Март» осуществляет обслуживание системы дренажной канализации подземной парковки <адрес>Б по <адрес> в <адрес>, и по мере необходимости использует приемный колодец, расположенный на территории машино-места истца.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Положениями ст. 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 ГК РФ.

При этом согласно ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. При этом установление сервитута возможно по иску того лица, которому необходимо использовать для вышеуказанных целей объект недвижимости, который данному собственнику не принадлежит.

Однако истец является собственником машино-места №, в отношении которого он просит установить сервитут в пользу ответчика, а положениями главы 17 части первой Гражданского кодекса РФ, регламентирующей возможность установления сервитутов, а также иными нормами права не предусмотрена возможность установления сервитута в пользу лица, не являющегося собственником объекта недвижимости, если он не заявляет таких требований.

Следовательно, в данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты права, которое, по мнению истца, нарушено ответчиком.

Кроме того, в соответствии с положениями п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Согласно п. 3 ст. 259. ГК РФ состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

Так в соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

В ходе рассмотрения дела установлено, что система дренажной канализации подземной парковки указанного многоквартирного дома, частью которой является колодец, расположенный в границах машино-места №, принадлежащего истцу, является общим имуществом собственников помещений <адрес>Б по <адрес> в <адрес>.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 49 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с п. 10 вышеуказанных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).

Согласно п. 11 указанных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

В соответствии с подп. а п. 16 тех же Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела установлено, что решением общего собрания собственников помещений подземной парковки <адрес>Б по <адрес> в <адрес>, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, утверждены условия договора управления общим имуществом данной парковки. Данное решение и условия договора, утвержденные данным решением обязательны для истца в силу положений ст. 46 ЖК РФ и ст. 181.1 ГК РФ. Данное решение истцом не оспорено в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.1. указанного договора Управляющая организация обязалась выполнять работы и оказывать услуги по управлению парковкой, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в парковке, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления парковкой деятельность, а Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей организации в порядке, установленном настоящим договором.

Пунктом 2.2. указанного договора утвержден Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, управлению парковкой, который приведен в Приложении № к данному договору. Согласно указанному Приложению № к работам по содержанию парковки относятся работы по обслуживанию дренажной системы водоотведения, в том числе проверка слесарем общего технического состояния и устранение видимых неисправностей (по мере необходимости) один раз в неделю, а также ликвидация аварийных ситуаций по мере необходимости.

При этом пунктом 3.3.7. указанного договора предусмотрено, что на основании письменного обращения Управляющей организации Собственник (пользователь) обязан временно освободить нежилое помещение для проведения ремонтных работ и (или) работ по уборке нежилых помещений.

Вышеуказанным договором, условия которого являются для истца и ответчика обязательными, не предусмотрено обязанности Управляющей организации вносить плату за использование машино-места в целях выполнения работ по содержанию общего имущества.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Заявляя требования об установлении сервитута в отношении своего машино-места, в пределах которого расположена часть инженерной коммуникации вышеуказанного многоквартирного дома, истец, по сути, в одностороннем порядке желает изменить условия вышеуказанного договора управления парковкой, возлагающего на Управляющую организацию выполнять работы по содержанию общего имущества, а на собственника помещения обязанность обеспечивать доступ в свое помещение для проведения таких работ.

Доказательств того, что ответчик, пользуясь своим правом, вопреки условиям Приложения № к вышеуказанному договору, определяющим состав и периодичность необходимых работ по содержанию системы водоотведения дома, злоупотребляет этим правом, используя машино-место истца для проведения указанных работ в отсутствие на то необходимости выполнения работ по содержанию общего имущества, истцом суду не представлено.

Приобретая машино-место, в параметрах которого находится колодец инженерной коммуникации, являющейся общим имуществом многоквартирного дома, истец, действуя разумно и добросовестно, должен был знать о наличии у него обязанности по обеспечению доступа к данному колодцу организации, осуществляющей управление общим имуществом дома.

Если же ответчиком допускаются нарушения условий вышеуказанного договора истец вправе требовать устранения допущенных нарушений, в том числе, в судебном порядке.

С учетом изложенного суд не находит фактических и правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ.

Исковые требования Яхиной Тамары Вячеславовны к ООО СК «МАРТ» о понуждении к заключению соглашения о сервитуте в отношении машино-места, о принятии проекта соглашения о сервитуте оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд <адрес>.

Председательствующий п/п М.Н. Величко

Копия верна. Определение не вступило в законную силу.

Судья М.Н. Величко

Секретарь К.В. Прецер

Мотивированное решение изготовлено 10.10.2024