Решение по делу № 2-77/2016 (2-547/2015;) от 12.11.2015

Резолютивная часть

оглашена 11.01.2016

Мотивированное решение

изготовлено 11.01.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московской области    11 января 2016 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи                     Фоменковой О.А.,

при секретаре                             ФИО4,

с участием представителя истца Петухова Е.И. по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петухова Е.И. к ООО «Независимая строительная компания» о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

Петухов Е.И. в лице представителя по доверенности ФИО5 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Независимая строительная компания» о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указано, что Дата обезличена между истцом и ООО «Независимая строительная компания» заключен предварительный договор №, согласного которому ООО «Независимая строительная компания» приняло на себя обязательство заключить с ними в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) однокомнатной квартиры без внутренней отделки, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> жилого дома по адресу: <адрес>, в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, истец, в свою очередь, обязался оплатить стоимость квартиры по цене <данные изъяты> руб. на расчетный счет Общества, вносимые в соответствии с условиями предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств Петухова Е.И. по заключению основного договора. Истец, имея целью приобретение квартиры, действовал добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ООО «Независимая строительная компания» на совершение сделок у него не было и ему не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. В соответствии с условиями предварительного договора истец произвел оплату за приобретаемую квартиру в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежными документами. Дата обезличена ООО «Независимая строительная компания» передало квартиру истцу, которой он в настоящее время пользуется, оплачивает коммунальные услуги. Дата обезличена дом введен в эксплуатацию. Обязанность произвести регистрацию права собственности на квартиру лежала на ООО «Независимая строительная компания», однако до настоящего времени выполнено последним не было, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу.

Представитель интересов истца Петухова Е.И. по доверенности ФИО5 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик - конкурсный управляющий ООО «Независимая строительная компания» ФИО6 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, возражений не представил.

Третьи лица:

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствии, в разрешении спора полагалась на усмотрение суда;

- представители ООО «Стройресурс», ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», конкурсный управляющий ООО «Независимый проект» ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причине неявки и мнения по иску не представили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие;

- председатель ликвидационной комиссии ООО «Квант» ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные Петуховым Е.И. исковые требования поддержал (л.д. 184).

При наличии ходатайств представителя администрации городского округа Звенигород, председателя ликвидационной комиссии ООО «Квант» о рассмотрении дела в их отсутствие, а также отсутствия сведений о причине неявки представителей ООО «Стройресурс» и ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», конкурсного управляющего ООО «Независимый проект» ФИО2, на основании положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие данных об уважительности причины неявки участвующих в деле лиц.

Обсудив доводы представителя истца, с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика и представителей третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами подтверждается, что Решением арбитражного суда от Дата обезличена ООО «Независимая строительная компания» признано банкротом, открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий ФИО6 (л.д. 79-92).

Судом установлено, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород, ООО «Квант» и ООО «Стройресурс» заключен инвестиционный контракт (далее – инвестиционный контракт), предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «Стройресурс») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-торгового комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1. (л.д. 9-20).

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции:

- администрации городского округа Звенигород:

- 4% общей площади квартир;

- 4 % общей нежилой площади.

- ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик):

- 96 % общей площади квартир;

- 96 % общей нежилой площади;

- ООО «Квант» (Общество):

- 700 кв.м. встроено-пристроенных помещений.

В соответствии с п. Дата обезличена инвестиционного контракта ООО «Стройресурс» обязалось обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров долевого участия в строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства.

По договору аренды земельного участка № от Дата обезличена администрация городского округа Звенигород передавала ООО «Квант» в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях поселений площадью <данные изъяты> кв.м. для жилищного строительства с объектами торговли и обслуживания по адресу: <адрес>.

По договору субаренды №, заключенному Дата обезличена между ООО «Квант» и ООО «Стройресурс», последнему передан для использования на праве субаренды вышеуказанный земельный участок под застройку.

ООО «Стройресурс» выдано разрешение на строительство шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес>, № от Дата обезличена.

Дата обезличена между ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик) и ООО «Терра Инвест» (Соинвестор) заключен договор соинвестирования №, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоквартирных жилых домов и нежилых помещений на площадке по адресу: <адрес> (п. 2.1. Договора). По условиям договора ООО «Терра Инвест» обязалось за счет собственных (заемных и/или привлеченных) средств произвести финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с п. 2.1. Договора. В соответствии с п. 3.1. Договора соотношение раздела имущества по итогам реализации Договора устанавливается между Сторонами в пропорции:

- в собственность Инвестора-застройщика – 30 % общей жилой площади и общей нежилой площади;

- в собственность Соинвестора – 70 % общей жилой площади и общей нежилой площади, включая цокольные помещения.

По протоколу от Дата обезличена предварительного распределения площадей по адресу: <адрес>, <данные изъяты> квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже в секции № в жилом доме по адресу: <адрес>, которой, как установлено судом, присвоен номер №, распределена за Соинвестором – ООО «ТерраИнвест».

По договору инвестирования № от Дата обезличена, заключенному между ООО «ТерраИнвест» и ООО «Независимый проект», предметом которого является предоставление ООО «Независимый проект» правомочий по участию в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. По результатам инвестиционной деятельности у ООО «Независимый проект» возникают имущественные права на жилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе на <данные изъяты> квартиру, расположенную на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> секции (Приложение № к договору инвестирования № от Дата обезличена).

В соответствии с протоколом № от Дата обезличена Внеочередного Общего собрания учредителей Общества с ограниченной ответственностью «ТерраИнвест» наименование Общества изменено на Общество с ограниченной ответственностью «Горизонт Девелопмент Звенигород».

Дата обезличена между ООО «Независимый проект» и ООО «Независимая строительная компания» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 37-39). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться, в том числе, однокомнатная квартира №, расположенная на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по строительному адресу: <адрес>.

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд считает их установленными в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Дата обезличена между истцом и ООО «Независимая строительная компания» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 196-201). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться <данные изъяты> квартира без внутренней отделки общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть подписан сторонами в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности ООО «Независимая строительная компания» на квартиру.

Права ООО «Независимая строительная компания» на указанную квартиру подтверждаются Предварительным договором № от Дата обезличена (п. 2.4.).

Из анализа положений пунктов 4.1, 4.8 предварительного договора следует, что ООО «Независимая строительная компания» приняло на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от ООО «Независимая строительная компания» к Петухову Е.И. в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По условиям договора в качестве обеспечения исполнения ООО «Независимая строительная компания» обязательств по заключению основного договора и внесения Петуховым Е.И. денежного обеспечения ООО «Независимая строительная компания» передает истцу в пользование до подписания основного договора квартиру. Пользование квартирой состоит и ограничивается правом Петухова Е.И. и членов его семьи на проживание в данной квартире, для чего Петухову Е.И. предоставляется право произвести в квартире внутреннюю отделку без производства перепланировки и переоборудования в квартире и ухудшения её качественного состояния. Факт передачи квартиры в пользование подтверждается актом приема-передачи квартиры в пользование по предварительному договору, который подписывается сторонами после принятия дома-новостройки на баланс, и передачи его в управление соответствующей эксплуатирующей организации, а также возмещения Петуховым Е.И. всех затрат по предварительному договору ООО «Независимая строительная компания» (п. 3.2.).

В соответствии с п. 2.6. предварительного договора цена основного договора является ориентировочной и составляет 2 638 012,49 руб. После получения данных обмеров БТИ стороны уточняют площадь квартиры (п. 2.7.).

    Согласно п. 3.1. предварительного договора Петухов Е.И. в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обязался внести денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. на расчетный счет ООО «Независимая строительная компания» по следующему графику платежей:

- первый платеж в размере <данные изъяты> руб. в срок до Дата обезличена;

- второй платеж в размере <данные изъяты> руб. в срок до Дата обезличена;- третий платеж в размере <данные изъяты> руб. в срок до Дата обезличена.

Истец взятые на себя обязательства по договору выполнил в полном объеме, перечислив Ответчику полную стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением № от Дата обезличена, № от Дата обезличена, № от Дата обезличена (л.д. 47, 49, 51).

Дата обезличена Петуховым Е.И. и ООО «Независимая строительная компания» подписан предварительный акт приёма-передачи квартиры №, в соответствии с которым общество передает истцу данное жилое помещение для проведения ремонтных и отделочных работ (л.д. 45-46). Предварительная проектная площадь передаваемой квартиры составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с данными инвентаризационного учета /кадастровый паспорт помещения по состоянию на Дата обезличена/, общая площадь квартиры № составила <данные изъяты> кв.м. (л.д. 56).

Ответчиком не оспорено то, что истец при исполнении условий заключенного договора действовал добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, своевременно и в полном объеме произвел оплату за приобретаемую квартиру.

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований, арестах (запрещениях) на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) № от Дата обезличена (л.д. 55).

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 6-ти секционному жилому дому переменной этажности с мансардным этажом», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию.

Разрешая требования истца и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Суд, на основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов приходит к убеждению, что истинная воля и интерес истца в данной сделке (заключении предварительного договора купли-продажи квартиры) были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признаётся, что факт передачи квартиры ответчиком ООО «Независимая строительная компания» и принятие её истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора № от Дата обезличена основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры № от Дата обезличена является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи № от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между Петуховым Е.И. и ООО «Независимая строительная компания» договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объёме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Петухов Е.И., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Независимая строительная компания», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права.

Суд считает, что применение положений ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. В данном случае суд исходит из добросовестности действий истца.

Поскольку обязательства истца по договору выполнены, что не оспорено ответчиком, квартира имеется в наличии, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как усматривается из материалов дела, истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 8).

По правилам ст. 98 ГПК РФ суд считает правильным взыскать судебные расходы по уплате Петуховым Е.И. государственной пошлины с ответчика в полном объёме при полном удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Петухова Е.И. к ООО «Независимая строительная компания» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Петуховым Е.И. право собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Независимая строительная компания» (ИНН/КПП <данные изъяты>/<данные изъяты>, место нахождения: <адрес>) в пользу Петухова Е.И., Дата обезличена года рождения, уроженец <адрес>, зарегистрирован по адресу: <адрес>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек).

Настоящее решение является основанием для внесения записи о возникших правах на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                     О.А. Фоменкова