Решение по делу № 33-3513/2020 от 12.03.2020

Судья Синеок Ю.А. Дело № 33-3513/2020

Докладчик Дронь Ю.И. (№2-4063/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.

судей Плужникова Н.П., Зуевой С.М.

при секретаре Левицкой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 26 мая 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе Тарасовой Е.С. на решение Ленинского районного суда города Новосибирска от 24 декабря 2019 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Тарасовой Е.С. к АО «Строительный трест №43» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дроня Ю.И., объяснения представителя истца Джиошвили К.К., судебная коллегия

установила:

Тарасова Е.С. обратилась в суд с иском, где просила взыскать с АО «Строительный трест №43» неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 545 499, 56 руб., компенсацию морального вреда в размере 80 000 руб., штраф.

В обосновании иска указала, что 11.03.2012 г. между ООО «Новосибирск Строй Монтаж» и Шевцовым Р.Г. заключен договор № №-НД участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома - зд. 1Б третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2014 г., застройщик, обязан передать в течение 60 дней, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, 1- комнатную квартиру-студию №, расположенную на 7-ом этаже, общей площадью 23,83 кв. м., лоджии площадью 3,62 кв. м., (приведенной площадью 25,64 кв. м.), а дольщик обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 1 025 600 руб.

В силу соглашения от 09.04.2015 г. об уступке прав и обязанностей по договору №-НД, заключенному между ООО «Дивинский Кирпичный завод», Шевцовым Р.Г. ООО «Новосибирск Строй Монтаж», соглашения от

2

10.03.2016 г., заключенного между Тарасовой Е.С., ООО «Дивинский Кирпичный завод» и ООО «Трест 43» (ранее ООО «Новосибирск Строй Монтаж»), Тарасова Е.С. приобрела права дольщика.

В сроки, определенные договором участия с долевом строительстве, застройщик обязательство не исполнил, к строительству дома даже не приступил.

16.03.2016 г. права и обязанности застройщика передана АО «Строительный трест № 43», в силу дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и разрешения на строительство, выданного 15.12.2016 г. АО «Строительный трест № 43».

Претензия истца, направленная ответчику, о выплате неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора участия в долевом строительстве, оставлена без удовлетворения.

Судом принято вышеуказанное решение, с которым не согласилась Тарасова Е.С.

В апелляционной жалобе просила решение суда отменить, принять новое, которым требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указала, что не согласна с выводом суда первой инстанции о том, что в деле отсутствуют доказательства существования обстоятельств, которые породили правопреемство АО «Строительный трест №43» по обязательствам ООО «Новосибирск Строй Монтаж», а также согласования условий такого правопреемства.

Заключая с ООО «Новосибирск Строй Монтаж» (ООО «Трест 43») соглашение №1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.12.2015 г. АО «Строительный трест №43» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства, согласно ранее заключенным договорам каждого из них.

В ситуации с достройкой многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством дом, приобретает иной статус, главным объектом, определяющим судьбу земельного участка становится недостроенный многоквартирный дом с имеющимися в отношении него обязательствам по строительству, возникшими с первоначальным застройщиком.

Правовым ограничением является норма пункта 1 статьи 13 ФЗ № 214 - ФЗ, в соответствии с которой в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого строительства с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом.

3

Таким образом, предоставление земельного участка, на котором

располагается недостроенный многоквартирный дом, иному лицу без учета прав участников долевого строительства как залогодержателей также не соответствует общему порядку предоставления земельных участков.

В свою очередь, завершение строительства и ввод многоквартирного дома в эксплуатацию невозможны без предоставления новому застройщику прав на земельный участок.

При этом такое предоставление прав на земельный участок иному, чем собственник объекта «незавершенки», лицу противоречит статье 36 ЗК РФ, закрепляющей исключительное право на земельный участок за собственником здания.

Таким образом, для того, чтобы считать замену застройщика состоявшейся, необходимо выполнение всего одного условия: у нового застройщика должны быть права на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома (с этой целью он может заключить договор аренды данного земельного участка).

Суд первой инстанции не принял во внимание, что 14.12.2015 г. между ООО «Трест 43» и АО «Строительный трест №43» заключено соглашение №1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2006г. №т, соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, дата регистрации 16.03.2016г.. номер регистрации №.

Земельный участок с кадастровым номером № передан мэрией г. Новосибирска на праве аренды АО «Строительный трест №43» с 16.03.2016г. (дополнительное соглашение №12 к договору аренды земельного участка от 20.04.2018г.).

Именно АО «Строительной трест №43», сменив первоначального застройщика многоквартирного жилого дома, должно было действовать разумно и добросовестно в сложившейся ситуации путем заключения с лицами участниками долевого строительства, давшими согласие на переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором должно было осуществляться строительство многоквартирного дома, договоров уступки прав по ранее заключенным договорам долевого участия, что сделано не было.

Таким образом, положения действующего законодательства не содержат запрета на перемену лиц в обязательстве, возникающем из договора долевого участия в строительстве, при этом, для того, чтобы считать замену застройщика состоявшейся, необходимо выполнение всего одного условия: у нового застройщика должны быть права на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома (с этой целью он может заключить договор аренды данного земельного участка).

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к

4

следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

Как следует из содержания искового заявления Тарасовой Е.С. (л. д. 3 – 4), заявленные требования основаны лишь на договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №, переданного мэрией г. Новосибирска АО «Строительный трест №43» с 16.03.2016г. (дополнительное соглашение №12 к договору аренды земельного участка от 20.04.2018г.).

Однако судом первой инстанции установлено, что договор участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> был заключен 11.03.2012 г. Шевцовым Р.Г. с ООО «Новосибирск Строй Монтаж».

На основании соглашения от 09.04.2015 об уступке прав и обязанностей по договору № 79/3-НД, заключенному между ООО «Дивинский Кирпичный завод», Шевцовым Р.Г. и ООО «Новосибирск Строй Монтаж», соглашения от 10.03.2016, заключенного между Тарасовой Е.С., ООО «Дивинский Кирпичный завод» и ООО «Трест 43» (ранее ООО «Новосибирск Строй Монтаж»), лицом, обязанным исполнить обязательство перед Тарасовой Е.С., является ООО «Трест 43».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № №А45-32874/2018 от 04.02.2019 года, ООО «Трест 43» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 1 год, до 04.02.2020 г.

При банкротстве должника ООО «Трест 43» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Конкурсным управляющим утверждена Горбачева Т. А.

Действительно 14.12.2015 между ООО «Трест 43» и АО «Строительный трест № 43» - заключено возмездное соглашение №1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2006№№.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, дата регистрации 16.03.2016 г. номер регистрации №

5

(л. д. 54-57).

Земельный участок с кадастровым номером № передан мэрией г. Новосибирска на праве аренды АО «Строительный трест №43» с 16.03.2016 (дополнительное соглашение №12 к договору аренды земельного участка от 20.04.2018 (л. д. 34-35).

В соответствии с выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве по земельному участку с кадастровым номером №, лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, является АО «Строительный трест №43» ИНН № (л. д. 98).

ДД.ММ.ГГГГ в ранее выданное разрешение на строительство № № многоэтажного жилого дома - зд. 1Б третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу <адрес> (стр.), кадастровый номер земельного участка № внесены изменения за № и 1(б)-2016, согласно которым в качестве застройщика указано АО «Строительный трест №43.».

Проектные характеристики для строительства дома остались прежними, срок действия разрешения продлен до 30.09.2017 г. (л. д. 36-39).

15.10.2018 г. АО «Строительный трест №.43» было получено новое разрешение на строительство №-Ru№ многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения №Б, расположенного по адресу <адрес> (стр.), проектные характеристики для строительства дома так же соответствуют первоначальному разрешению на строительство № №, срок действия разрешения установлен до 15.01.2021 г. (л.д.73-76).

Вместе с тем, стороной истца не представлены доказательства, что либо в силу закона, либо в силу договора к АО «Строительный трест 43», являющимся ответчиком по настоящему делу, перешли обязательства ООО «Трест 43» (ранее ООО «Новосибирск Строй Монтаж»), являющегося лицом, обязанным исполнить обязательство перед Тарасовой Е.С., в силу договора об участии в долевом строительстве, возникшие из ранее заключенного договора.

Не содержится ссылок на указанные доказательства и в апелляционной жалобе.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что указанные обязательства вытекают из положений ст. 36 Земельного кодекса РФ является несостоятельной, так как в силу требований ФЗ от 23.06.2014 года, указанная норма утратила силу с 1 марта 2015 года.

При установленных судом первой инстанции фактических обстоятельствах дела и изложенной нормативной базе, доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда, в связи с чем, решение подлежит оставлению в силе.

6

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Новосибирска от 24 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Тарасовой Е.С. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи