Решение по делу № 33-13635/2020 от 07.09.2020

Судья Морозова М.М. № 33-13635/2020

66RS0001-01-2019-010689-36

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14.10.2020 г. Екатеринбург

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Мехонцевой Е.М.,

при ведении протокола помощником судьи Беспаловой Л.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1402/2020 по иску Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, по апелляционным жалобам истца Файвисович Марии Александровны, ответчика Файзрова Олега Фатыховича на решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 22.06.2020.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения ответчика Файзрова О.Ф. судебная коллегия

установила:

Файзров О.Ф. является собственником нежилого помещения: здания телятника, литер 2, общей площадью 1382 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Между Файвисович М.А. (арендатором) и Файзровым О.Ф. (арендодателем) 15.05.2018 заключен договор аренды данного нежилого помещения на срок до 15.08.2019 с оплатой арендных платежей по 50000 рублей в месяц.

Договор и право аренды зарегистрированы в ЕГРН.

По условиям пунктов 3.1 и 3.2 договора арендатор обязуется выкупить в собственность арендованное нежилое помещение по истечении срока договора аренды, 15.06.2019, или до его истечения, при условии уплаты арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по договору, не засчитывается в счет уплаты выкупной цены. Выкупная цена арендованного нежилого помещения составляет 4500000 рублей. Сумма выкупной цены не подлежит изменению.

В отношении имущества, являющегося предметом договора аренды, Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрированы запреты на совершение регистрационных действий 09.09.2010, 08.10.2013, 24.05.2019 на неопределенный срок в соответствии с постановлениями судебных приставов-исполнителей Полевского РОСП по обязательствам Файзрова О.Ф.

В апреле 2019 года стороны подписали договор купли-продажи, составленный истцом. При этом ответчик лишь выражал несогласие с размером полученной выкупной цены, настаивая на уплате истцом суммы лишь только в размере 1200000 рублей.

Между сторонами 15.05.2017 заключен смешанный договор – аренды и предварительный договор купли-продажи, условия которого были изменены сторонами путем заключения нового соглашения 15.05.2018, что не противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предварительный договор имеет необходимые существенные условия, позволяющие определить предмет договора, цену, сроки заключения основного договора. Предварительный договор не требует государственной регистрации, в связи с чем, отсутствие государственной регистрации договора аренды от 15.05.2017 не свидетельствует о незаключенности или недействительности условий предварительного договора купли-продажи.

При этом стороны приступили к его исполнению, имущество было фактически предоставлено в аренду, арендатор выплачивал арендные платежи, 15.05.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение о задатке к основному договору, где предусмотрено внесение покупателем задатка в размере 1200000 рублей в счет оплаты нежилого помещения по установленному графику, истцом производилось внесение этих сумм, что признано сторонами. Стороны с требованиями о признании условий договора недействительными или незаключенными не обращались.

Истец, ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора и создание условий, делающих невозможным заключение договора купли-продажи, направила в его адрес претензию с требованием о возврате двойной суммы задатка. Не получив исполнения, обратилась в суд с иском. Просит взыскать двойную сумму задатка 3900000 рублей и судебные расходы.

Ответчик иск не признал, сославшись на вступившие в законную силу судебные акты, где дана оценка всем обстоятельствам, положенным истцом в обоснование требований, утверждал, что договор купли-продажи, в обеспечение которого было подписано соглашение о задатке, между сторонами заключен, и истец намеренно уклоняется от уплаты выкупной цены в оставшейся части, оспаривая, в том числе размер уплаченного задатка. Просил отказать в удовлетворении иска.

Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 22.06.2020 иск удовлетворен частично.

Суд взыскал с ответчика Файзрова О.Ф. в пользу истца Файвисович М.А. сумму задатка, уплаченную по соглашению о задатке от 15.05.2017, в размере 600 000 руб. 00 коп., в счет возврата государственной пошлины 9200 руб. 00 коп., всего 609200 руб. 00 коп.

Исковые требования Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, судебных расходов в остальной части – оставил без удовлетворения.

Не согласившись с решением,стороны подали на него апелляционные жалобы, в которой просят решение суда изменить, вынести новое решение. Истец- об удовлетворении иска и взыскании суммы 2 400 000 рублей, ответчик об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец сослалась на то, что суд не рассмотрел всех обстоятельств дела и не учел, что вступившим в законную силу решением суда установлен факт уплаты задатка в сумме 1 200000 рублей.

Ответчик в апелляционной жалобе указал на то, что суд не принял во внимание, что об имевшихся обременениях при заключении договора покупателю было известно, что следует из п. 1.6 договора аренды от 15.05.2018. Кроме того, суд не учел, что вступившим в законную силу решением суда установлен факт заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик доводы своей апелляционной жалобы поддержал, апелляционную жалобу истца просил оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, согласно требованию части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.05.2017 между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. заключен договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа арендуемого имущества. Предметом договора являлось производственное здание: Здание телятника, общей площадью 1382 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Файзрову О.Ф. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.04.2004. Стоимость указанного недвижимого имущества была определена в размере 4500000 руб. 00 коп..

15.05.2017 между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. было заключено соглашение о задатке к договору аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа от 15.05.2017.

Из материалов дела следует, что решением Полевского городского суда Свердловской области от 25.09.2019 исковые требования Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 24.01.2020 решение Полевского городского суда Свердловской области от 25.09.2019 оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что невозможность заключения основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, возникла по обстоятельствам, за которые отвечают как продавец, так и покупатель: вина продавца состоит в том, что он перед заключением договора не уведомил покупателя обо всех ограничениях недвижимого имущества, а вина покупателя состоит в непроявлении разумной степени осмотрительности при заключении как предварительного, так и основного договора (не были предприняты какие-либо разумные меры для выяснения сведений о наличии ограничений прав на недвижимое имущество, не были своевременно до заключения договора запрошены у продавца выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество, в которой содержатся сведения об обременении), поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество исключена при наличии обременений на указанное имущество.

Судебная коллегия находит такой вывод суда противоречащим материалам дела и установленным вступившим в законную силу обстоятельствам, имеющим значение для рассмотрения дела.

Так, в силе положений пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, в силу закона, обязанность уплатить двойную сумму задатка возникает в случае неисполнения договора.

Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу решением суда установлено, что между сторонами заключен договор, в доказательство заключения и в обеспечение исполнения которого было подписано соглашение о задатке.

При этом, как усматривается из текста апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2020, между сторонами подписан основной договор купли-продажи от 29.04.2019. Исполнение договора со стороны продавца выполнено, поскольку этим же апелляционным определе6нием установлено, что стороны приступили к исполнению смешанного договора аренды и объект передан покупателю, на момент рассмотрения дела находится во владении истца, в то время как истец, являясь покупателем, не производит окончательный расчет по договору.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания суммы задатка и вине обеих сторон в неисполнении договора не соответствуют, обстоятельствам дела, что в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

При вынесении нового решения по делу, судебная коллегия, принимая во внимание, что договор заключен, со стороны ответчика исполнен, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Руководствуясь статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 22.06.2020отменить. Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, апелляционную жалобу истца Файвисович Марии Александровны– без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Олькова

Судьи В.А. Зайцева

Е.М. Мехонцева