Решение по делу № 33-278/2024 (33-5545/2023;) от 01.12.2023

Докладчик Карачкина Ю.Г. судья Софронова С.В.

апелляционное дело № 33-278/2024 УИД 21RS0006-01-2023-000780-35

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 января 2024 года г.Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Юркиной И.В., судей Карачкиной Ю.Г. и Степановой Э.А.

при секретаре Молоковой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску бюджетного учреждения Чувашской Республики «Канашский межтерриториальный медицинский центр» Министерства здравоохранения Чувашской Республики к Эскеровой Татьяне Васильевне о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, оплате коммунальных услуг, неустойки, судебных расходов, поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчика Дорничевой А.В. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 6 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Карачкиной Ю.Г., судебная коллегия

установила:

бюджетное учреждение Чувашской Республики «Канашский межтерриториальный медицинский центр» Министерства здравоохранения Чувашской Республики (далее – БУ «Канашский ММЦ») предъявило к Эскеровой Т.В. иск, уточнив который, указало, что по итогам аукциона от 15.03.2018 между БУ «Канашский ММЦ» (арендодатель) и Эскеровой Т.В. (арендатор) 2 апреля 2018 года был заключен договор № аренды государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением Чувашской Республики, по которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование под буфет являющееся государственной собственностью Чувашской Республики нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное <адрес>; срок договора – 5 лет, договор был зарегистрирован 21 мая 2018 года. В соответствии п.3.1 договора арендатор обязан вносить годовую арендную плату в сумме 379493,32 руб. равными долями за каждый месяц до 10 числа текущего месяца, согласно п.3.3 договора в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.12.2011 № 580 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики» размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, на основании чего с Эскеровой Т.В. ежегодно заключались дополнительные соглашения, а именно:

- от 24.01.2019 об установлении годового размера арендной платы 397709 руб. (в месяц 33142,42 руб.) в связи с произведенной корректировкой годового размера арендной платы с 01.01.2019 с учетом коэффициента 1,048;

- от 09.01.2020 об установлении годового размера арендной платы 415208,20 руб. (в месяц 34600,68 руб.) в связи с произведенной корректировкой годового размера арендной платы с 01.01.2020 с учетом коэффициента 1,044;

- от 13.05.2020 по отсрочке арендной платы на срок с 18.03.2020 до 02.10.2020 в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р и распоряжением Главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Чувашской Республики для поддержки малого и среднего предпринимательства и обеспечения устойчивого развития экономики в условиях ухудшения ситуации в соответствии с ч.1 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, при этом коммунальные платежи, включенные в договор должны уплачиваться (п.п.«е» п.3 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439);

- от 29.01.2021 об установлении годового размера арендной платы 430570,90 руб. (в месяц 35880,91 руб.) в связи с произведенной корректировкой годового размера арендной платы с 01.01.2021 с учетом коэффициента 1,037;

с даты окончания отсрочки обязанность по ежемесячному внесению арендной платы арендатор Эскерова Т.В. не выполняет; 25 января 2022 года и 22 марта 2023 года в соответствии с распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики № 547-р от 30.06.2021 и № 617-р от 30.06.2022 в связи с увеличением среднегодового индекса потребительских цен, установленного прогнозом социально-экономического развития Чувашской Республики на 2022 год (103,9%), на 2023 год (106,0%) в адрес арендатора Эскеровой Т.В. были направлены дополнительные соглашения к договору аренды № от 02.04.2018 для перерасчета годового размера арендной платы за пользование государственным имуществом, однако арендодателю они не представлены, что нарушает пп.3.2, 3.3 договора аренды государственного имущества; в связи с истечением срока действия договора аренды № от 02.04.2018 был составлен и подписан акт приема-передачи (возврата) государственного имущества от 03.04.2023; договором (п.п.«а» п.4.1) предусмотрена неустойка за просрочку в оплате арендной платы в размере 0,1% от суммы недоимки; согласно прилагаемому к уточненному иску расчету размер подлежащей уплате неустойки с учетом применения срока исковой давности, мораториев, введенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428, от 01.10.2020 № 1587, от 28.03.2022 № 497 за период с 12.01.2021 по 01.04.2023 составляет 359025,76 руб.; согласно п.3.4 договора аренды № от 02.04.2018 арендатор возмещает арендодателю налог на имущество и землю, эксплуатационные расходы (содержание пожарной охраны, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, поддержание в исправном состоянии подъездных путей асфальтовых и озелененных территорий и др.), коммунальные услуги (вода, водоотведение, тепловая и электрическая энергия), услуги связи в соответствии с установленными тарифами, ценами, ставками, однако ответчиком Эскеровой Т.В. указанные условия договора также не выполнялись, в связи с чем образовалась задолженность в размере 195369,26 руб.; 7 марта 2023 года ответчику было вручено претензионное письмо с требованием о погашении задолженности по арендной плате, однако оно оставлено без ответа.

Уточнив исковые требования, БУ «Канашский ММЦ» просило взыскать с Эскеровой Т.В. в свою пользу основную задолженность по арендной плате вместе с отсроченными платежами с 10.03.2021 по 01.04.2023 в размере 1116743,48 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы с 12.01.2021 по 01.04.2023 в размере 359025,76 руб., задолженность по возмещению коммунальных услуг с 10.12.2019 по 01.04.2023 в размере 195369,26 руб. и расходы по уплате госпошлины в размере 17697 рублей.

В суде первой инстанции представитель истца БУ «Канашский ММЦ» Васильева А.С. уточненный иск поддержала; ответчик Эскерова Т.В., не явившись, направила в суд представителя Дорничеву А.В., которая иск не признала, представила отзыв, в котором просила уменьшить размер арендной платы, заявила об истечении срока исковой давности и просила освободить от неустойки; третье лицо Министерство здравоохранения Чувашской Республики явку представителя не обеспечило.

Решением Канашского районного суда Чувашской Республики от 6 октября 2023 года иск БУ «Канашский ММЦ» удовлетворен частично, с Эскеровой Т.В. в пользу БУ «Канашский ММЦ» взысканы задолженность по договору № аренды государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением Чувашской Республики, от 02.04.2018 за период с 10.03.2021 по 01.04.2023 в размере 1116743,38 руб., неустойка за просрочку в оплате арендной платы за период с 12.01.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 01.04.2023 в размере 359025,76 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.05.2020 по 01.04.2023 в размере 168988,58 руб. и расходы по уплате госпошлины в размере 16294,42 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований БУ «Канашский ММЦ» к Эскеровой Т.В. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 10.12.2019 по 30.04.2023 в размере 26380,68 руб. и расходов по оплате госпошлины в размере 261,58 руб. отказано; постановлено возвратить БУ «Канашский ММЦ» излишне уплаченную госпошлину в размере 1141 рубль.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Дорничева А.В. просит об отмене решения в удовлетворяющей иск части и направлении дела на новое рассмотрение; указывает, что 1) при разрешении спора суд необоснованно отклонил доводы ответчика о том, что в соответствии с договором аренды он может быть изменен только по соглашению сторон, соглашение об увеличении размера арендной платы на 2022 и 2023 год между сторонами не достигнуто, потому требования истца об уплате повышенной ежемесячной арендной платы за 2022 и 2023 годы являются незаконными, утверждение суда о необязательном подписании двухсторонних соглашений для изменения размера арендной платы основано на неверном толковании условий договора и противоречат сложившейся судебной практике; 2) судом необоснованно отказано в уменьшении размера взыскиваемых арендных платежей в соответствии с ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», хотя в связи с введенными с марта 2020 года ограничительными мерами ввиду борьбы с новой коронавирусной инфекцией выручка Эскеровой Т.В. снизилась на 85% с 12000 руб. в день до 1800 руб. в день, что истцом не опровергнуто; 3) задолженность по уплате земельного налога с ответчика взыскана незаконно, поскольку при аренде недвижимого имущества вещное право на занятый арендуемым объектом земельный участок у арендатора не возникает, поэтому плательщиком земельного налога арендатор не является.

От истца БУ «Канашский ММЦ» поступили письменные возражения на жалобу.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Васильева А.С. выступила в поддержку решения суда, остальные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, не явились и своих представителей не направили.

Согласно ч.1, абз.1 ч.2, ч.3 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело только в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, а производство по делу в целом – только на предмет того, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч.4 ст.330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции во всяком случае.

Изучив материалы дела, судебная коллегия существенных процессуальных нарушений не обнаружила и в доводах апелляционной жалобы оснований для отмены решения тоже не усмотрела.

По делу установлено заключение сторонами указанных в исковом заявлении договора аренды № от 02.04.2018, трех дополнительных соглашений к нему о корректировке годового размера арендной платы, одного дополнительного соглашения об отсрочке по арендной плате, а также направление истцом (арендодателем) ответчику (арендатору) уведомлений и дополнительных соглашений о корректировке годового размера арендной платы в 2022 и 2023 годах.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции, в том числе, исходил из следующего:

1) Неподписание дополнительных соглашений ИП Эскеровой Т.В. не может служить основанием для исчисления арендной платы за 2022 год и 2023 год в прежнем размере, без учета повышающего коэффициента, поскольку согласно п.3.3 договора аренды № от 02.04.2018 в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.12.2011 № 580 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики» размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год. Эскерова Т.В. была извещена истцом о размере повышающего коэффициента и размере арендной платы с учетом его применения в 2022 и 2023 годах, следовательно, должна была вносить арендную плату с применением указанных коэффициентов вне зависимости от её согласия.

2) Согласно ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст.11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Письмами от 19.02.2021 №, от 08.04.2021 №, от 03.2022 учреждение отказало ИП Эскеровой Т.В. в уменьшении размера арендной платы, сославшись на то, что это является правом, а не обязанностью арендодателя. Кроме того, отказ мотивирован тем, что между ними подписано соглашение о предоставлении отсрочки уплаты арендных платежей с 18.03.2020 по 02.10.2020.

Распоряжением Главы Чувашской Республики от 18.03.2020 N 113-рг «О введении на территории Чувашской Республики режима повышенной готовности» на территории Чувашской Республики введен режим повышенной готовности с 18 марта 2020 года до особого распоряжения.

Указами Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 «О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики», от 20.06.2020 N 166 «О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики» на территории Чувашской Республики была приостановлена с 3 апреля 2020 года до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания.

Данное ограничение не распространялось на столовые, буфеты, кафе и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, деятельность которых не приостановлена в соответствии с данными Указами.

Деятельность БУ «Канашский ММЦ» в период введения на территории Чувашской Республики режима повышенной готовности не приостанавливалась.

Таким образом, факт невозможности использования ИП Эскеровой Т.В. арендуемого имущества по изначально согласованному назначению, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности, ничем не подтвержден. Ответчиком не приведено доводов с указанием нормативно-правовых актов, приостанавливающих либо запрещающих деятельность ИП Эскеровой Т.В. в период введения режима повышенной готовности. Более того, из письменных обращений ИП Эскеровой Т.В. в адрес главного врача БУ «Канашский ММЦ» следует, что она в период действия режима повышенной готовности продолжала заниматься предоставлением услуг горячего питания в основном для медицинских работников БУ «Канашский ММЦ».

При таких обстоятельствах оснований для уменьшения размера арендной платы ИП Эскеровой Т.В. не имеется.

3) В соответствии с п.3.4 договора аренды № от 02.04.2018 арендатор возмещает арендодателю налог на имущество и землю, эксплуатационные расходы (содержание пожарной охраны, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, поддержание в исправном состоянии подъездных путей асфальтовых и озелененных территорий и др.), коммунальные услуги (вода, водоотведение, тепловая и электрическая энергия), услуги связи в соответствии с установленными тарифами, ценами, ставками.

Расчет коммунальных услуг производен исходя из общей площади – <данные изъяты> кв.м, задолженность по оплате коммунальных услуг и за период с 10.12.2019 по 01.04.2023 составляет 195369 рублей 26 копеек. С учетом заявления представителя ответчика о применении исковой давности суд приходит к выводу о пропуске истцом срока на обращение в суд для взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 10.12.2019 по 30.04.2020 в размере 26380 рублей 68 копеек. В части требований истца о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.05.2020 по 01.04.2023 исковые требования подлежат удовлетворению за счет ответчика в размере 168 988 рублей 58 копеек (195 369,26 - 26380,68), поскольку ответчиком не исполнена обязанность, предусмотренная договором аренды, по возмещению арендодателю коммунальных услуг.

По мнению судебной коллегии, вышеприведенные выводы суда соответствуют нормам материального права, условиям договора, установленным фактическим обстоятельствам и исследованным доказательствам.

1)                В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора аренды № от 02.04.2018 в случае переоценки рыночной стоимости арендной платы ее размер подлежит пересмотру. Размер арендной платы с учетом произведенной переоценки не может быть ниже годового размера арендной платы, установленного настоящим договором. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора. В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.12.2011 N 580 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики» размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

Таким образом, уже при заключении договора аренды стороны установили, что размер арендной платы за пользование имуществом в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.12.2011 N 580 ежегодно изменяется, а также установили обязательность для арендатора, направленного ему арендодателем соответствующего письменного уведомления. В таком случае ежегодное заключение дополнительных соглашений, в которых указывается новый (скорректированный) размер арендной платы, не является необходимым, такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и должно выполняться арендатором.

2) Часть 3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ связывает уменьшение размера арендной платы с невозможностью использования арендованного имущества, а не с размером получаемой арендатором прибыли. Невозможность использования ИП Эскеровой Т.В. арендованного помещения по назначению в период введения на территории Чувашской Республики режима повышенной готовности не доказана. Довод жалобы об уменьшении выручки на 85% юридического значения не имеет, поскольку арендодатель в соответствии с частью 1 ст.19 того же Федерального закона заключил с ней дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

3) Согласно п.3.4 договора аренды № от 02.04.2018 арендодатель уплачивает не земельный налог, а возмещает арендатору расходы по оплате земельного налога, так как одновременно с передачей права по владению и пользованию объектом арендатору передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования (п.1.2 договора). Доводы апелляционной жалобы против возмещения арендатору расходов по оплате земельного налога фактически направлены на неприменение отдельных положений договора и приложения № по мотиву их противоречия закону. В силу п.1 ст.168 ГК РФ такой договор является оспоримым, но в судебном порядке требований о признании его недействительным полностью или в части Эскерова Т.В. не заявляла, поэтому условия действующего договора обязательны и для нее, и для суда, рассматривающего спор о последствиях неисполнения этого договора.

Таким образом, приведенные апеллянтом доводы несостоятельны и не способны повлечь отмену обжалуемой части решения, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 6 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Эскеровой Татьяны Васильевны Дорничевой Анастасии Владимировны – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но в течение трех месяцев может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий И.В. Юркина

Судьи Ю.Г. Карачкина

Э.А. Степанова

Мотивированное апелляционное определение составлено 23.01.2024.