Решение по делу № 2-349/2021 от 14.05.2021

Дело № 2-349/2021

Р Е Ш Е Н И Е

                                           Именем Российской Федерации

25 июня 2021 г.                                                             с.Еткуль Челябинской области

Еткульский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Черепановой С.Г., секретаре Бабинцевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Еткульского муниципального района к Острейко А.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л :

        Администрация Еткульского муниципального района обратилась в суд с иском к Острейко А.А. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.

         В обоснование указав, что на основании постановления Администрации Еткульского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Еткульского муниципального района (реорганизованным в форме присоединения к Администрации Еткульского муниципального района в 2019 году) и Острейко А.А. заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику органом местного самоуправления выдано разрешение на строительство № на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Застройщиком на данном участке возведен незавершенный строительством капитальный объект (жилой дом) со степенью готовности 18%, на который им зарегистрировано право собственности в 2017 году. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка прекратил действие. Однако строительство вышеуказанного объекта не было завершено в определенный договором аренды срок. Поскольку срок действия договора аренды участка прекращен, то расположенный на нем незавершенный строительством объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель Администрации Еткульского муниципального района Кудрявцева О.А. заявленные исковые требования поддержала. В обоснование иска указав те же обстоятельства.

Ответчик Острейко А.А. в судебное заседание не явился, извещен. Его представитель Коротков С.С. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал. Полагает, что истцом пропущен установленный законом 6-ти месячный срок для обращения в суд с подобным требованием. Также истцом не указана оценочная стоимость спорного объекта незавершенного строительства. Между тем, установление данной стоимости необходимо в целях указания данной стоимости в решении суда в случае удовлетворения иска. Кроме того, ответчик имеет право в срок до ДД.ММ.ГГГГ потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен возводимый им индивидуальный жилой дом в соответствии с нормами действующего законодательства, направленными на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции. Также ответчик имеет право приобрести данный участок на торгах в общем порядке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Еткульского муниципального района (реорганизованным в форме присоединения к Администрации Еткульского муниципального района) и Острейко А.А. заключен договор аренды №а находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома без предварительного согласования места размещения объекта, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №а, которым срок договора аренды участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Еткульского муниципального района Острейко А.А. выдано разрешение на строительство на данном участке индивидуального жилого дома № на срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности Острейко А.А. на объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты>., степенью готовности 18%, расположенный по адресу <адрес>. Основанием для регистрации права собственности явились вышеуказанный договор аренды земельного участка и разрешение на строительство.

Постановлением Администрации Еткульского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ Острейко А.А. по его заявлению был предоставлен в аренду указанный земельный участок без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года. С ним был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Острейко А.А. вновь обратился в Администрацию района с заявлением о предоставлении ему рассматриваемого участка без проведения торгов для завершения строительства по п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ. В удовлетворении заявления ему было отказано в связи с тем, что заявитель ранее реализовал данное право, предоставляемое законом застройщику однократно для завершения строительства (отказ № 2572 от 23.06.2020 года). Данный отказ заявителем не оспорен. В соответствии с нормами ФЗ-98 от 01.04.2020 г., направленными на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции (статья 19 пункт 6), Острейко А.А. не предпринял попытку реализовать свое право в срок до ДД.ММ.ГГГГ потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

    Таким образом, на момент предъявления настоящего иска прекращено действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен спорный незавершенный строительством объект.

В соответствии с пунктом ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 настоящей статьи (подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании бесспорно установлено, что ответчиком ранее реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:07:1000014:37 в целях завершения строительства.

Таким образом, при отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, а договор аренды земельного участка подлежит безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который он заключался, без права его пролонгации в соответствии с пунктом 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 6 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 4 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года N 1299 и статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и иные положения закона не содержат положений о том, что начальная продажная цена имущества должна определяться судом одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте «з» пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено определение начальной продажной цены имущества одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства. Проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

В этой связи неосновательной является позиция стороны ответчика о необходимости указания начальной продажной цены объекта незавершенного строительства при вынесении судебного решения.

Также суд не может принять во внимание довод стороны ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока на обращение в суд с подобным иском.

На основании пункта 5 ст.39.6 Земельного Кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, шестимесячный срок установлен не для уполномоченного органа и не является пресекательным для уполномоченного органа. Данный срок установлен для собственника объекта незавершенного строительства, заинтересованного в предоставлении в аренду земельного участка.

В рассматриваемом случае Острейко А.А. не воспользовался своим правом на обращение в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении рассматриваемого земельного участка на основании подпункта 2 пункта 5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Орган местного самоуправления с настоящим иском обратился в суд спустя 9 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. Не обратился Острейко А.А. в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему данного земельного участка и по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 08.06.2020 года № 166-ФЗ, согласно которому землепользователям предоставлено право на пролонгацию срока аренды участков, находящихся в публичной собственности, до трех лет по ранее заключенным договорам.

Выставление рассматриваемого земельного участка на торги в общем порядке (о чем указывает сторона истца в своих возражениях на иск) невозможно о причине наличия на данном участке объекта незавершенного строительства, находящегося в частной собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

                                                            Р Е Ш И Л :

        Иск Администрации Еткульского муниципального района удовлетворить.

        Изъять у Острейко А.А. объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.

         Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Еткульский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: