Решение по делу № 33-1627/2022 от 18.04.2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    от 11 мая 2022 года дело № 33-1627/2022 (2-419/2022)

Судья Помишина Л.Н.

УИД 04RS0021-01-2021-007473-21

поступило 18апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Мирзаевой И.И.,

судей коллегии: Холонгуевой О.Р., Кушнаревой И.К.,

при секретаре Цыденжаповой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску Поплевиной Елены Александровны, Карпец Оксаны Павловны к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, Комитету по строительству Администрации г. Улан-Удэ о признании многоквартирного дома жилым домом блокированной застройки, разделе дома и признании права собственности, по апелляционной жалобе представителя истцов Поплевиной Е.А., Карпец О.П. – Аверина И.Н. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 15 февраля 2022 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истцы Поплевина Е.А., Карпец О.П. обратились в суд с иском к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» Администрации г. Улан-Удэ (далее – КУиЗ), просили признать объект капитального строительства, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...>, жилым домом блокированной застройки; разделить жилой дом на два жилых блока: жилой блок № ... площадью ... кв.м., жилой блок № ... площадью ... кв.м.; признать право собственности на жилой блок № ... за Карпец О.П., на жилой блок № ... за Поплевиной Е.А.

Требования мотивированы тем, что на праве общей долевой собственности (по ? доли) истцам принадлежит земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...>. На земельном участке и во владении истцов находится двухквартирный жилой дом ... года постройки. В ... года истцами дом реконструирован, в результате чего увеличилась площадь каждой квартиры и общая площадь дома до ... кв.м. В своем письме Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ указал, что реконструированный истцами объект отвечает требованию и понятию жилой дом блокированной застройки. В оформлении права администрацией города им отказано, в связи с отсутствием разрешительных документов на реконструкцию.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено МУ Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ (далее – Комитет по строительству), в качестве третьего лица Управление Росреестра по Республике Бурятия (далее – Управление).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов по доверенности (т. 1 л.д. 17-18) Аверин И.Н. иск поддержал.

Истцы, ответчики, третье лицо в судебное заседание не явились, извещались судом.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истцов Поплевиной Е.А., Карпец О.П. – Аверин И.Н. просит решение суда отменить, указав, что суд не обосновал свои выводы, считает, что отличием жилых домов блокированной застройки является возможность выхода на территорию общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, у спорного жилого дома нет общих подвалов, площадок, выходов, чердачное помещение разделено перегородкой, проходящей по общим стенам, дом разделен на две части общей стеной, земельный участок фактически разделен забором, каждый из блоков находится на отдельном земельном участке, необходимом для его использования, считает, что выводы суда сделаны без учета и оценки представленных истцами доказательств: технических планов, заключений эксперта, в которых сделаны выводы, что квартиры истцов являются домом блокированной застройки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Поплевиной Е.А., Карпец О.П. – Аверин И.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что изначально земельным участком владела Поймонова, она одна пользовалась домом, вход в дом был один, в настоящее время у дома два хозяина, выделить земельный участок под каждую часть дома возможно, так как вокруг имеются нераспределенные земли со стороны реки, фундамент под домом единый, крыша дома общая, ее истцы разделили перегородкой, у каждого истца своя система электроснабжения, отдельные приборы учета электрической энергии, свои выгребные ямы, скважины водоснабжения, технический план дома после реконструкции не составлялся, истцы обращались за признанием права собственности на квартиры, на что им ответили компетентные органы, что дом является домом блокированной застройки, истцы не могут распоряжаться своим имуществом, так как право собственности на дом не зарегистрировано.

Истец Поплевина Е.А. доводы жалобы поддержала, пояснила, что первый индивидуальный жилой дом, построенный на земельном участке сгорел, на его месте прежние домовладельцы возвели новый большой дом для проживания одной семьи, в дальнейшем было решено разделить дом на две половины, затем каждая половина была продана разным людям, одну половину дома купила Карпец О.П., другую часть дома купила она (Поплевина Е.А.) у ФИО1, они, как новые владельцы сделали ремонт дома, разделили участок забором.

Истец Карпец О.П. доводы жалобы поддержала, пояснила, что купила половину дома у прежнего хозяина ФИО2, они с Поплевиной Е.А. хотят, чтоб у каждого в собственности был свой дом.

Ответчики КУиЗ, Комитет по строительству, третье лицо Управление в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, об отложении судебного разбирательства не заявляли, свою позицию по делу не представили.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков, третьего лица.

Выслушав истцов, их представителя, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционного представления, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что ... года между продавцом КУиЗ и покупателями Поплевиной Е.А. и Карпец О.П. заключен договор купли-продажи земельного участка № ... по условия которого покупатели приобрели в общую долевую собственность (по ? доли) земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - <...> (т. 2 л.д. 50 – 52).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за истцами Поплевиной Е.А., Карпец О.П. на праве общей долевой собственности с указанием вида разрешенного использования «<...>». Участок поставлен на кадастровый учет ... года (т. 2 л.д. 139-142).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ... в г. Улан-Удэ под исторически сложившейся застройкой на Левом Берегу реки Селенги был образован на основании проекта планировки и межевания территории ТСН «<...>». Проведено межевание 112-ти земельных участков в целях определения местоположения границ земельных участков под существующей застройкой Товарищества собственников недвижимости «<...>» в границах земельного участка ..., планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам, а также для выделения земель общего пользования, в том числе проведено межевание земельного участка истцов (в проекте межевания условный номер ...). Земельный участок ... включает в себя зону с особыми условиями использования территории – зона затопления, водоохранную зону реки Селенги 200 м., прибрежную защитную полосу реки Селенги 200 м. (т. 2 л.д. 65-137).

Согласно выпискам из ЕГРН на Государственном кадастровом учете с ... года значится многоквартирный жилой дом площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: <...>, права на который не зарегистрированы (т. 1 л.д. 105-109).

В пределах указанного жилого дома ... года на кадастровый учет поставлены:

- жилое помещение – квартира площадью ... кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер ... (т. 1 л.д. 114 – 116);

- жилое помещение – квартира площадью ... кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер ... (т. 1 л.д. 117 – 119).

Права собственности на указанные объекты не зарегистрированы.

Как следует их технического паспорта, составленного БТИ по состоянию на ... года по адресу: <...>, находится жилой дом ... года постройки, состоящий из основного здания площадью ... кв.м. На поэтажном плане дома зафиксировано разделение дома на две самостоятельные части – квартиры, в каждой квартире – жилая комната и кухня (т. 2 л.д. 13-25).

В соответствии с техническим паспортом, составленным БТИ по состоянию на ... года (инвентарный номер ...), по адресу: <...> находится одноэтажный жилой дом площадью ... кв.м., состоящий из основного здания ... года постройки, пристройки ... года постройки и хозяйственных объектов: сеней, крыльца (с одной стороны дома), 1 котельной (с одной стороны дома), 1 уборной, 1 скважины, 1 выгребной ямы, забора и двух ворот. В качестве владельцев указаны Поплевина Е.А. и Карпец О.П. Также указано, что дом самовольно возведен. В соответствии с поэтажным планом жилой дом внутри разделен на две части, в каждой их которых имеется две жилых комнаты и кухня, в одной части имеется санузел (т. 1 л.д. 120-129).

Суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен, тогда, как спорный жилой дом содержит в себе элементы общего имущества: крышу, стены, несущие и ограждающие конструкции, фундамент, располагается на едином земельном участке. Также суд учел то, что при разделе земельного участка площадь образованных участков будет составлять менее установленного минимального размера земельного участка – ... кв.м.

Судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) в редакции, действующей в настоящее время и действовавшей на момент постройки дома в ... году, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (абзац 1). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (абзац 2).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, частей 2 и 6 ст. 30 Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ)).

Согласно ч. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 3).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4).

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 ГрК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 37 ГрК РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Анализ приведенных положений указывает на то, что в каждом конкретном случае при возведении либо реконструкции объекта капитального строительства необходимо соблюдение функционального назначения возводимой постройки целевому назначению и разрешенному использованию имеющегося земельного участка.

Как следует из положений ч. 4 ст. 85 ЗК РФ, а также частей 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование уже возведенных до изменения градостроительных регламентов объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

По смыслу предписаний, содержащихся в ГрК РФ, объектом индивидуального жилищного строительства (индивидуальным жилым домом) является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (п. 39 ст. 1, ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49, в редакции, действовавшей до 1 марта 2022 года), под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 в редакции, действовавшей до 1 марта 2022 года, код 2.3. классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412).

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, действие которого в силу прямого указания п. 2 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации).

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Улан-Удэ, утвержденных решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25 марта 2008 года N 817-82 (далее – Правила землепользования) вид разрешенного использования «ведение садоводства» предусматривает возможность осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.

Под кодом 2.1. Правил предусматривается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

По коду 13.2 Классификатора, на земельных участках с видом разрешенного использования "ведение садоводства" разрешено осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), хозяйственных построек и гаражей.

Такое целевое назначение земельного участка истцов с кадастровым номером ... и возможность его использования приведенным выше порядком до настоящего времени не изменялась.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что размещение на земельном участке ... садового и индивидуального жилого дома отвечает целевому назначению земли и допускает размещение таких объектов. В то время как строительство на нем многоквартирного жилого дома или дома блокированной застройки не допускается и влечет нецелевое использование земельного участка.

Более того, без изменения вида разрешенного использования земельного участка, истцы просят признать жилой дом домом блокированной застройки, что недопустимо.

Между тем, разделение индивидуального жилого дома <...>, расположенного на земельном участке ... до введения в действие градостроительных регламентов позволяет использовать дом в таком состоянии, однако, не допускает его реконструкции и изменение статуса на дом блокированной застройки до изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Раздел в натуре жилого дома на два самостоятельных жилых дома возможен только при условии раздела земельного участка, на котором расположен данный жилой дом.

Раздел же земельного участка в натуре, в свою очередь, возможен только при условии соблюдения требований к предельным минимальным размерам земельных участков, установленным правилами землепользования и застройки в данном населенном пункте, а также при условии, если градостроительный регламент для соответствующей территориальной зоны в соответствии с правилами землепользования и застройки данного населенного пункта в качестве одного из основных видов разрешенного использования земельного участка предусматривает осуществление блокированной жилой застройки.

Согласно Правилам землепользования г. Улан-Удэ минимальная площадь земельного участка с видом разрешенного использования: для ведения садоводства, так и для индивидуального жилищного строительства, для блокированной жилой застройки, - составляет 400 кв.м.

Земельный участок истца при его разделении на две части составит ... кв.м., что не соответствует нормативным положениям. Соответственно, такой участок разделу не подлежит.

Доводы представителя истца о том, что существует возможность увеличения земельного участка истцов за счет свободных территорий расположенных со стороны реки Селенги, несостоятелен, поскольку земельный участок истцов расположен в прибрежной полосе водного объекта и частично в береговой полосе, где земельный участке отграничены в обороте.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание ссылки стороны истца на заключение экспертизы о том, что квартиры N 1 и 2 дома 36 в пер. Грачевского являются составными частями дома блокированной застройки, имеют отдельные входы/выходы на территорию общего пользования, не имеют общих помещений и проходов между блоками, поскольку данное заключение, как и письмо Комитета по строительству, не имеет правового значения для разрешаемого спора, где фактически ставится вопрос об изменении статуса занимаемого истцом жилого помещения и вида разрешенного использования земельного участка судом, без соблюдения внесудебной процедуры, что действующим законодательством не предусмотрено.

Как указано в ч. 22 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в редакции Федерального закона от 30 апреля 2021 года N 120-ФЗ, в случае, если в отношении жилого дома или садового дома, созданных на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, до дня вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" осуществлен государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости. В случае, если право заявителя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, представление правоустанавливающего документа на такой земельный участок не требуется. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

Кроме того, судом правильно отмечено, что жилой дом истцов имеют общие конструкции кровлю, фундамент, что исключает признание его домом блокированной застройки.

Доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта и не опровергают выводы суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 15 февраля 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: