Решение по делу № 33-7383/2021 от 27.08.2021

Судья Безъязыкова М.Л.

Судья-докладчик Шабалина В.О.                         по делу № 33-7383/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 сентября 2021 года                                                                   г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Скубиевой И.В., Коваленко В.В.,

при секретаре Горячкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2236/2021 по иску администрации г. Иркутска к Ефременко Сергею Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе Ефременко Сергея Викторовича

на решение Кировского районного суда г. Иркутска от 03 июня 2021 года

установила:

в обоснование исковых требований истец указал, что ответчик является собственником объекта недвижимости – здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, которое он приобрел по договору купли-продажи от 18.04.2017г. Земельный участок, на котором расположено здание находился ранее на условиях аренды у ООО «Авангард» по договору аренды земельного участка №4613, заключенному с администрацией г.Иркутска 23.09.2011г. При приобретении здания, к ответчику Ефременко С.В. перешло и право аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание. Ответчик пользуется земельным участком, за который должны осуществляться платежи в виде арендной платы, о чем администрация г.Иркутска уведомляла ответчика письмом от 20.03.2020г., предупреждением от 29.12.2020г., однако плата за землю не была внесена.

Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2018г. по 31.12.2019г. в размере 60 842,26руб, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 02.10.2020г. по 28.12.2020г. в размере 5 354,12руб.

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 03 июня 2021 года исковые требования администрации г. Иркутска удовлетворены частично. Суд взыскал с Ефременко С.В. в пользу администрации г. Иркутска задолженность по внесению арендных платежей в размере 52 675,14 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1000 рублей.

Не согласившись с решением суда, Ефременко С.В. подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал на неверное установление обстоятельств по делу, отсутствии доказательств в подтверждение доводов истца, просил решение суда отменить, принять новое решение, применив при расчете размера арендной платы коэффициент 1,34. Обращает внимание, что судом неверно применен п. 10 Постановления Мэра г. Иркутска от 20.02.2009 г. №031-06-522/9 и приложение №1 к порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город «Иркутск», полагает, что подлежит применению п. 9.4 данного приложения. С момента приобретения им нежилого здания администрация г. Иркутска не обращалась к нему как к собственнику здания для заключения с ним договора аренды, напротив, когда он обратился в администрацию о предоставление данного земельного участка за плату, то ему было отказано. Поскольку арендатор не может самостоятельно изменять вид разрешенного использования, а администрацией вид разрешенного использования «для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства» было изменено только в 2021 году, то он и должен платить арендную плату по данному виду разрешенного использования. В уточненной апелляционной жалобе Ефременко С.В. просил применить к расчету размера задолженности по арендной плате Приказ Министерства экономического развития от 22 сентября 2011 №507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей», и учесть что предельная ставка арендной платы по Иркутской области составляет 3,76.

Письменных возражений на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило.

В заседании суда апелляционной инстанции Ефременко С.В., его представитель Задаев В.С. поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на перерасчете арендной платы. Представитель администрации г. Иркутска Седунов С.Ю. возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ответчик Ефременко Сергей Викторович является собственником объекта недвижимости - нежилого здания (трансформаторная подстанция Номер изъят) с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу <адрес изъят>.

Право собственности Ефременко С.В. на данное здание зарегистрировано в установленном порядке 18.04.2017г. на основании договора купли - продажи от 12.04.2017г., заключенного между продавцом Ефременко Антоном Сергеевичем и покупателем – Ефременко Сергеем Викторовичем.

Согласно сведениям из ЕГРН, указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят площадью 138кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства группы жилых домов с офисными помещениями, объектами обслуживания и спортивным комплексом, для объектов жилой застройки.

В материалах дела имеется договор аренды земельного участка от 23.09.2011г., заключенный между Администрацией г.Иркутска (Арендодатель) и ООО Строительная компания «Авангард» (Арендатор), предметом которого является передача во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 138кв.м., цель использования - для строительства группы жилых домов с офисными помещениями, объектами обслуживания и спортивным комплексом.

Пунктом 1.6 указанного договора определено, что изменение целевого использования земельного участка допускается исключительно с согласия арендодателя в установленном порядке.

Исходя из положений раздела 3 договора аренды, за пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату, которая исчисляется с 23.09.2011г., уплачивается равными платежами не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года. Размер арендной платы пересматривается ежегодно. За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате Арендатор оплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.

Разрешая заявленные требования администрации г. Иркутска, суд, оценив в совокупности представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, исходил из наличия договора аренды земельного участка от 23 сентября 2011 года, заключенного между администрацией г. Иркутска и ООО «Строительная компания «Авангард», исходил из того, что с момента перехода права собственности на нежилое здание (трансформаторная подстанция Номер изъят) (18 апреля 2017 года) права и обязанности по договору аренды соответствующего земельного участка, в том числе и по внесению арендной платы, перешли от ООО СК «Авангард» к Ефременко С.В., при этом участок в предусмотренном законом порядке арендодателю не возвращен, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора должна производиться в размере, определенном этим договором аренды, и пришел к выводу о правомерности требований о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом и пени, применив положения материального закона о последствиях пропуска исковой давности, поскольку период, за которой истец просил о взыскании пени с ответчиков, находится за пределами трехлетнего срока (до 26 марта 2018 года), на основании чего взыскал задолженность по оплате арендных платежей и пени в пользу истца в соответствии с п. 3.1, 3.6, 4.4. договора, снизив размер пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными.

Доводы жалобы о том, что судом неверно применен п. 10 Постановления Мэра г. Иркутска от 20.02.2009 г. №031-06-522/9 и приложение №1 к порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город «Иркутск», полагает, что подлежит применению п. 9.4 данного приложения, удовлетворению не подлежат.

Согласно подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, которое является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015г. № 601-пп (ред. от 29.06.2017г.) «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» определено, что арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем первым настоящего пункта. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев (п.2 Положения).

Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 (ред. от 07.02.2014) «Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск» установлен Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск.

Указанный нормативный акт, в редакции, регулирующей спорные правоотношения в заявленный в расчете аренды период (2018-2019г.г.), содержит в пункте 10 размеры расчетных величин, в частности коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования (приложение N 1), который равен числу 3 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, в их числе указаны трансформаторные подстанции.

Указанный нормативный акт, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в Иркутской области, не отмене и не признан недействительным, соответственно правильно применен судом к спорным правоотношениям.

Представленный истцом в материалы дела расчет арендной платы, содержит коэффициент (Кри), учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, равный 3 (Кри =3), что соответствует фактическому использованию спорного земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка с вида: «для строительства группы жилых домов с офисными помещениями, объектами обслуживания и спортивным комплексом» на вид «для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства» не изменен.

Таким образом, доводы ответчика о том, что в данном случае подлежит применению коэффициент, применяемый для размещения объектов коммунального обслуживания, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Доводы жалобы о том, что с момента приобретения им нежилого здания администрация г. Иркутска не обращалась к нему как к собственнику здания для заключения с ним договора аренды, напротив, когда он обратился в администрацию о предоставление данного земельного участка за плату, то ему было отказано по причине нахождения земельного участка в аренде у юридического лица и несоответствия разрешенного использования земельного участка указанным в заявлении целям предоставления земельного участка, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии и служить основанием к отмене обжалуемого судебного постановления.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и актов их толкования, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В связи с изложенным, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к ответчику перешло право аренды земельного участка, на котором это здание расположено, на тех же условиях и в том же объеме, в каком оно ранее принадлежало предшествующему арендатору земельного участка.

Следовательно, с 18 апреля 2017 года арендатором земельного участка стал ответчик, и у него возникла обязанность по внесению арендной платы, которая, ввиду нахождения на участке объекта недвижимости не прекратилась с учетом требований статьи 622 ГК РФ.

Доводы жалобы о том, что вид разрешенного использования земельного участка подлежал изменению с 2011 года, не состоятельны. Согласно ЕРГН право собственности Ефременко С.В. на нежилое здание (трансформаторная подстанция) зарегистрировано 18.04.2017 года, однако с указанного времени за изменением вида разрешённого использования Ефременко С.В. не обращался. Письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом №505-71-2661/21 от 30.04.2021, на обращение поступившее 01.04.2021 года Комитетом разъяснено право фактического пользователя земельного участка Ефременко С.В. обратиться за предоставлением земельного участка в аренду, либо в собственность после изменения вида разрешенного использования земельного участка и прекращения права аренды на него в пользу юридического лица.

Доводы о применении к спорным правоотношениям Приказа Министерства экономического развития РФ от 22 сентября 2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей», судебная коллегия оснований для их удовлетворения и отмены решения суда первой инстанции не усматривает.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят площадью 138кв.м. был предоставлен для размещения объектов электроэнергетики, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции предоставлено не было.

Доказательств того, что нежилое здание (трансформаторная подстанция Номер изъят) относится к объектам электросетевого хозяйства по смыслу Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» в материалы дела ответчиком не представлено.

Кроме того, согласно правилам землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутска, утвержденных Решением Думы города Иркутска от 28 октября 2016 №006-20-260430/6 земельный участок с кадастровым номером Номер изъят расположен в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми этажами (ЖЗ-103, планировочный элемент С-03-18).

Судебная коллегия считает, что разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Фактически эти доводы сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Вместе с тем, само по себе несогласие сторон с данной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.

Нарушений норм процессуального и материального права судом допущено не было.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

определила:

решение Кировского районного суда г. Иркутска от 03 июня 2021 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Ефременко Сергея Викторовича – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:                                            В.О. Шабалина

Судьи:                                                                                  И.В. Скубиева

                                                                                               В.В. Коваленко

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 28 сентября 2021 года.