Решение по делу № 33-503/2022 от 28.01.2022

Судья Нелюбина В.В. УИД 65RS0001-02-2021-002865-41

Докладчик - Портнягина А.А. Дело № 33-503/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Южно-Сахалинск 22 февраля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Малеванного В.П.,

судей Портнягиной А.А., Чемис Е.В.,

при помощнике судьи Переваловой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сергеева Алексея Витальевича к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании договора аренды земельного участка заключенным, возложении обязанности устранить препятствия к пользованию земельного участка и передаче земельного участка, с апелляционной жалобой истца Сергеева А.В. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 03 декабря 2021 года.

Заслушав доклад по делу судьи Портнягиной А.А., судебная коллегия

установила:

24 мая 2021 года Сергеев А.В. обратился в суд с исковым заявлением к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее ДЗП г. Южно-Сахалинска) о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером № заключенным, возложении обязанности устранить препятствия к пользованию земельного участка и передаче земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что по итогам публичных торгов истец признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №, в связи с чем 14 июля 2020 года подписан протокол о результатах торгов, истцу направлены проекты договора аренды и акт приема-передачи. Поскольку по результатам осмотра 05 августа 2020 года указанного земельного участка истцом установлено, что на участке расположены опоры линий электропередачи и связи, а смежный землепользователь самовольно занял часть предоставляемого земельного участка, Сергеев А.В. направил арендатору подписанный проект договора аренды и акт приема-передачи без подписи, с требованием об устранении выявленных недостатков. Полагает, что возложение обязанности на истца подписать акт приема-передачи с неоговоренными до аукциона недостатками для заключения договора аренды, является злоупотреблением правом со стороны ответчика. Учитывая, что по результатам проведенного аукциона у истца возникло право на заключение договора аренды земельного участка, а фактическая передача участка для признания договора аренды заключенным не требуется, Сергеев А.В. полагал, что ответчик необоснованно отказывает в заключении с ним договора аренды, в связи с чем обратился в суд с данным исковым заявлением.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 03 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований Сергеева А.В. отказано.

На указанное решение суда Сергеевым А.В. подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, в связи с нарушением судом норм материального права. Указывает, что договор аренды считается консенсуальным, а не реальным, то есть заключенным в момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора, а не в момент передачи арендатору вещи. Существенные условия договора были оговорены в аукционной документации, при этом не было сведений о каких-либо обременениях в отношении предмета аукциона либо обязательств по сносу самовольных построек. Протокол о результатах торгов имеет силу договора, он сторонами подписан. Судом из-за неверного толкования доказательств по делу сделан неверный вывод, что сторонами основной договор не заключен. При этом дополнительно указал, что одним из оснований расторжения договора аренды является не предоставление арендатору объекта аренды, а за выявленные в ходе пользования имуществом недостатки ответственность несет арендодатель. Принятие участка и внесение за него арендной платы является не основным условием, а следующим этапом исполнения договора аренды. Факт уклонения истца от исполнения условий договора материалами дела не подтвержден.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика департамента землепользования города Южно-Сахалинска ПрохоровВ.А. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Истец Сергеев А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал, просил решение суда отменить, исковое заявление удовлетворить.

Представитель ответчика департамента землепользования города Южно-Сахалинска и третьего лица администрации города Южно-Сахалинска Ф.И.О.6, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав лиц, участвующих по делу, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о его отмене по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом и видно из дела, 14 июля 2020 года по итогам аукциона, открытого по форме подачи предложений, на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, расположенного на территории Сахалинской области, в городском округе "Город Южно-Сахалинск" по адресу: <адрес>, <адрес>-А, победителем аукциона признан Сергеев А.В.

17 июля 2020 года Сергееву А.В. администрацией г. Южно-Сахалинска в лице ДЗП г. Южно-Сахалинска направлены проект договора аренды земельного участка и проект соглашения к договору для дальнейшего подписания.

18 августа 2020 года в адрес ДЗП г. Южно-Сахалинска направлено письмо (входящий № 6190), в котором истец сообщил о том, что договор аренды подписан без акта приема-передачи ввиду наличия недостатков арендованного имущества.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № данный земельный участок отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Аукцион проведен в соответствии с правилами, установленными статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, оценив представленные по делу доказательства и установив, что передача имущества по договору аренды не состоялась ввиду отсутствия согласия Сергеева А.В. принять земельный участок по акту приема-передачи, признав данный факт уклонением Сергеева А.В. от заключения договора аренды земельного участка, суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии договорных отношений между сторонам, в связи с чем в удовлетворении искового заявления отказал.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания данной статьи следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как следует из материалов дела, 02 сентября 2020 года ответчик по результатам рассмотрения заявления истца о наличии препятствий к использованию земельного участка по назначению ввиду нахождения на нем линейных объектов, принадлежащих ПАО "Ростелеком" и ПАО "Сахалинэнерго", а также самовольное занятие смежным землепользователем части предоставленного истцу земельного участка, уведомил последнего о проведении проверки по данным обстоятельствам.

Согласно ответа ПАО "Сахалинэнерго" от 23 сентября 2020 года на обращение ДЗП г. Южно-Сахалинска от 14 сентября 2020 года на земельном участке с кадастровым номером № расположена опора ВЛ 0,4 кВ, принадлежащая ПАО "Сахалинэнерго". Собственник не возражает против выноса вышеуказанной опоры за пределы ее существующего расположения на основании договора, за счет средств заказчика.

По результатам проведенной проверки по факту самовольного занятия смежным землепользователем части предоставленного Сергееву А.С. земельного участка, ДЗП г. Южно-Сахалинска обратился в Южно-Сахалинский городской суд с исковым заявлением к Ф.И.О.9 и Ф.И.О.8 о возложении обязанности освободить земельные участки, которое решением суда от 22 июня 2021 года удовлетворено; на Ф.И.О.8 возложена обязанность освободить самовольно занятые земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 23,55 кв.м, расположенные в восточной и северной стороны земельного участка с кадастровым номером № от размещенных на них ограждения и навеса (части пристройки) в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу; на Ф.И.О.9 возложена обязанность освободить самовольно занятые земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 322,72 кв.м, расположенные в восточной и северной стороны земельного участка с кадастровым номером № от размещенного на них ограждения в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу. В случае неисполнения ответчиками решения предоставить ДЗП г. Южно-Сахалинска права осуществить самостоятельные действия по освобождению земельных участков с дальнейшим возложением на Булгакову Т.В. и Булгакова С.А. необходимых расходов.

Указанные обстоятельства свидетельствует о принятии арендодателем мер к устранению недостатков, которые не были им оговорены при заключении договора аренды, во исполнение пункта 3.2.1 договора о передаче Сергееву А.С. в аренду земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, заявление Сергеева А.С. о невозможности принять спорный земельный участок ввиду наличия препятствий к его использованию, а соответственно подписать акт приема-передачи, направлено на исполнение правомочий арендатора, предусмотренных абзацам 2-5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не может расцениваться как отказ от заключения договора.

Договор аренды в силу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации носит взаимный характер, следовательно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, положениями статей 445, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным, учитывая, что существенные условия договора сторонами согласованы, письменная форма договора соблюдена, судебная коллегия приходит к выводу, что стороны по итогам аукциона, открытого по форме подачи предложений, заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Принимая во внимание, что наличие линейных объектов на спорном земельном участке является препятствием к его использованию по назначению, а также отсутствие сведений об исполнении решения Южно-Сахалинского городского суда от 22 июня 2021 года об освобождении самовольно занятого земельного участка, судебная коллегия полагает, требование Сергеева А.В. о возложении обязанности устранить препятствия к использованию земельного участка с кадастровым номером № и передаче его в пользование истцу, законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 03 декабря 2021 года – отменить.

Искового заявление Сергеева Алексея Витальевича к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании договора аренды земельного участка заключенным, возложении обязанности устранить препятствия к пользованию земельного участка и передаче земельного участка – удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключенным между Сергеевым Алексеем Витальевичем и Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска.

Возложить на Департамент землепользования города Южно-Сахалинска обязанность устранить препятствия к использованию земельного участка с кадастровым номером № и передать его в пользование Сергееву Алексею Витальевичу.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток Приморского края) в течение трех месяцев со дня вынесения через суд первой инстанции.

Председательствующий: В.П. Малеванный

Судьи: А.А. Портнягина

Е.В. Чемис

Мотивированное апелляционное определение составлено 01 марта 2022 года.