Решение по делу № 33-5779/2024 от 18.04.2024

Судья – Чикулаева И.Б.

Дело № 33 –5779/2024

Номер дела в суде первой инстанции 2-712/2024

УИД 59RS0004-01-2023-006546-32

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 30.05.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Новоселовой Д.В.,

судей Заривчацкой Т.А., Гладковой О.В.

при ведении протокола секретарем Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кокшаровой Людмилы Юрьевны к администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, излишки земельного участка под многоквартирным домом, судебных расходов.

по апелляционной жалобе администрации города Перми на решение Ленинского районного суда г.Перми от 04.03.2024.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кокшарова Л.Ю. обратилась с иском о взыскании с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры, общей площадью 49,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, в размере 899 257 руб.; компенсации за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения – 598 844 руб.; судебных расходов по оплате государственной пошлины – 15 690 руб., по оплате услуг за составление отчёта об оценке – 20 000 руб.

В обоснование требований указала, что ей и Ибрагимову Д.Ф. на праве общей долевой собственности принадлежала квартира общей площадью 49,5 кв.м, расположенная по адресу: г. Пермь, ул. ****. Жилой дом № ** по ул.**** в г.Перми признан аварийным и подлежащим сносу. 28.12.2022 между ответчиком, истцом и Ибрагимовым Д.Ф. заключен договор об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, в который не включены компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения. 20.10.2023 между Ибрагимовым Д.Ф. и Кокшаровой Л.Ю. заключен договор цессии по условиям которого право требования за непроизведенный капитальный ремонт и за сверхнормативный земельный участок Ибрагимовым Д.Ф. передано Кокшаровой Л.Ю. Согласно отчету об оценке № 10511 от 03.11.2023 компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 899 257 руб., за долю в излишней площади земельного участка – 598 844 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 04.03.2024 постановлено: «Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН **, ОГРН **) в пользу Кокшаровой Людмилы Юрьевны (** года рождения, уроженка г. ****, паспорт **) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 899 257 руб., за долю в излишней площади земельного участка – 598 844 руб., расходы по оплате услуг оценщика – 20 000 руб., по оплате государственной пошлины – 15 690 руб.

С принятым решением суда не согласилась администрация города Перми, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов указано на то, что администрация города Перми исполнила принятые на себя перед собственниками обязательства в полном объеме. При определении размера возмещения со стороны ответчика была соблюдена предусмотренная положениями жилищного законодательства процедура; между сторонами подписано соглашение, в котором собственники признали предоставленное ответчиком возмещение равноценным; соглашение исполнено сторонами; при заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется, а потому отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств в виде заявленных сумм. Кроме того полагает, что право требования компенсации напрямую связано с личностью собственника и не может быть уступлено другому лицу.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Судом установлено, что Кокшаровой Л.Ю. и Ибрагимову Д.Ф. на праве общей долевой собственности принадлежала квартира общей площадью 49,5 кв.м, расположенная по адресу: г. Пермь, ул. **** (л.д. 9,14).

05.02.2015 заключением межведомственной комиссии № ** по результатам рассмотрения заключения специализированной организации ООО «Проектное бюро «Капитель» принято решение о призвании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. **** аварийным и подлежащим сносу (л.д. 15).

31.05.2022 распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми принято решение об изъятии для муниципальных нужд под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, земельного участка с кадастровым номером ** площадью 1502 кв.м. по ул. **** в Мотовилихинском районе г. Перми (л.д. 87 оборот-88).

28.12.2022 между муниципальным образованием город Пермь и Кокшаровой Л.Ю., Ибрагимовым Д.Ф. заключен Договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, общей площадью 49,5 кв.м, расположенная по адресу: г. Пермь, ул.****, в размере 3 074 516 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 2 975 716 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду), стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 82 300 руб., стоимость изготовления отчета об оценке – 15 000 руб., стоимость оформления нотариально заверенного согласия супруга – 1 500 руб. Сумма возмещения определена на основании отчета об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от 28.11.2022 №10052 (л.д. 16).

Из отчета об оценке №10052 от 28.11.2022 ООО «Компания «Центр недвижимости» усматривается, что сумма возмещения составила 3 058 016 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры – 2 975 716 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения – 82 300 руб. Рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком не определялись.

Из содержания договора и отчета усматривается, что вопрос о выплате Кокшаровой Л.Ю., Ибрагимову Д.Ф. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом между сторонами не разрешался, отказ от такого права не заявлялся.

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: г.Пермь, ул. ****, не имеется. В правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от 15.04.1993 (ранняя дата договора) (л.д. 101).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. ****, 1934 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 102-110).

Правообладателями земельного участка с кадастровым номером ** площадью 1502 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, являются собственники помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (л.д. 89-98, 111-115).

Из отчета об оценке №10511 от03.11.2023, выполненного ООО «Компания «Центр недвижимости» следует, что жилой дом по адресу: г. Пермь, ул. ****, 1934 года постройки, относится к III группе, общим сроком службы 100 лет. В соответствии с положениями «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденными Госстроем СССР 08.09.1964 III группа зданий долговечностью 100 лет нуждается в капитальном комплексном ремонте – 1 раз в 24 года. На дату первой приватизации (14.04.1993) многоквартирный дом имел срок эксплуатации 59 лет, за который комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть произведен как минимум 2 раза. Жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации, однако капитальный ремонт наймодателем на дату первой приватизации не был выполнен.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Согласно отчету об оценке ООО «Компания «центр недвижимости» №10511 от 03.11.2023, рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, пропорционально площади жилого помещения - квартире общей площадью 49,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, составляет 598 844руб. (л.д. 24-72).

При этом в отчете экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 01.09.1998.

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка (2,3,4 зоны престижности, с применением соответствующих корректировки), на котором расположен объект исследования – квартира в доме 1934 года постройки площадью 49,5 кв.м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь жилых помещений жилого дома (401,4 кв.м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (1502,0 кв.м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 185,2 кв.м, нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 140,6 кв.м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 44,6 кв.м, в связи с чем выявлены излишки земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (13 427 руб.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 598 844 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что является доказанным то обстоятельство, что ответчиком не была исполнена обязанность по производству капитального ремонта жилого дома, возникшая у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Так же при заключении соглашения не разрешался вопрос о выплате в составе возмещения за жилое помещение стоимости сверхнормативного земельного участка на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Определяя размер возмещения за непроизведенный капитальный ремонт и за излишки земельного участка подлежащий взысканию с администрации г. Перми в пользу истца, суд принял во внимание отчет об оценке №10511 от 03.11.2023, иных доказательств стороной ответчика не представлено.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и не находит оснований для отмены судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы заключения эксперта о нуждаемости дома в проведении капитального ремонта и выявленном превышении площади земельного участка над нормативной.

Поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, за превышение площади земельного участка под многоквартирным домом договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и земельный участок под многоквартирным домом прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец был вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

Не влекут отмену судебного акта и доводы о том, что право требования компенсации за непроизведённый капительный ремонт прямо связано с личностью собственника и не может быть уступлено другому лицу, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Согласно п. 2 указанной нормы не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Из положений статьи 384 Гражданского кодекса РФ следует, что кредитор может передать право, которым сам обладает.

Кредитором уступлены права, не связанные с его личностью. Собственником жилого помещения он уже не является, между тем обладает правом требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в составе возмещения за жилое помещение, которое может передать другому лицу.

По существу доводы жалобы сводятся к иному толкованию законодательства и на правильность решения суда не влияют, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки указанных доказательств не имеется.

Несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 04.03.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Определение в окончательной форме изготовлено 31.05.2024