Решение от 10.07.2024 по делу № 2-1656/2024 от 21.03.2024

№ 2-1656/2024

УИД 70RS0004-01-2024-001508-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2024 года Советский районный суда г.Томска в составе

председательствующего Кравченко А.В.,

при секретаре Гриневой П.А.,

с участием представителя истца Гибадулиной Р.Т. – Рожковой Е.В., действующей на основании доверенности от 06.03.2024, выданной на два года,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Гибадулиной Райхан Ташбулатовны к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять нежилое помещение путем выкупа для муниципальных нужд с прекращением права собственности,

установил:

Гибадулина Р.Т. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просила изъять нежилого помещения №, расположенное по <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности после получения выкупной стоимости, установления и взыскания выкупной цены в размере 9303000 руб.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 63,1 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Указанное нежилое помещение в установленном порядке было переведено из жилого помещения в нежилое. Заключением межведомственной комиссии от 17.03.2023 № 2715, принятом на его основании постановлением Администрации г. Томска от 15.05.2023 № 352, многоквартирный жилой дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Решение об изъятии помещений в аварийном доме по указанному адресу уполномоченным органом не принималось. Ввиду бездействия ответчика по изъятию аварийного помещения, истец самостоятельно провела оценку выкупной стоимости, подлежащих изъятию нежилых помещений. Согласно отчету ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 06.03.2024 № 1020А/2024, выкупная стоимость нежилого помещения составила 9303000 руб.

Истец Гибадулина Р.Т., извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась, избрав форму процессуального участия через представителя.

Представитель истца Рожкова Е.В. в судебном заседании требования поддержала в полном объеме.

Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд своего представителя не направил. Представил отзыв на исковое заявление, в котором просил исковые требования Гибадулиной Р.Т. оставить без удовлетворения. Указано, что обращение истца с настоящим иском преждевременно; Гибадулина Р.Т. в установленном порядке действия (бездействия) администрации Города Томска по непринятию постановления об изъятии аварийного помещения, не оспорила. Определенный истцом самостоятельно размер выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение ответчик не оспаривает.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно пункту 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем, суд руководствуется по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Указание в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с этим в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 3 июля 2018 г. № 309-КГ17-23598.

На основании изложенного суд полагает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Гибадулина Р.Т. является собственником нежилого помещения № с кадастровым №, общей площадью 63,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.03.2024 № КУВИ-001/2024-87081236, свидетельством о государственной регистрации права 70АВ579870 от 04.07.2014. свидетельством о государственной регистрации права 70АВ541054 от 17.02.2014, договором купли-продажи от 11.11.2013.

Указанное нежилое помещение переведено в установленном порядке истцом из жилого в нежилое, о чем свидетельствует акт о возможности (невозможности) перевода жилого помещения в статус «нежилое» от 20.12.2013, уведомление о переводе жилого помещения в нежилое от 20.12.2013, сведениями об объекте капитального строительства, техническим паспортом по состоянию на 22.05.2014

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № 2715 от 17.04.2023 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Томска от 15.05.2023 № 352 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию Кировского района Города Томска возложена обязанность в срок не позднее 31.12.2025 совместно с комитетом жилищной политики администрации г. Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525.

Требованием Главы администрации Кировского района г. Томска от 12.02.2024 № 04-12/14/56 собственнику нежилого помещения № многоквартирного дома <адрес> было предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, от которого собственник Гибадулина Р.Т. отказалась.

В связи с бездействием ответчика в части организации последующих установленных процедурой изъятия мероприятий, истец самостоятельно произвел оценку рыночной стоимости принадлежащего ему нежилого помещения, заключив договор с ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно отчету об оценке № 102-А/2024 от 27.02.2024, подготовленному ООО «Бюро оценки «ТОККО» по заказу истца, выкупная стоимость нежилого помещения №, общей площадью 63,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 9303000 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого помещения – 5315000 руб.; стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 1303000 руб.; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 3472000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – 516000 руб.

Таким образом, как следует из представленных суду материалов, с момента принятия администрацией Города Томска постановления о признании дома аварийным, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не проводилась, проект соглашения об изъятии истцу не направлялся.

До настоящего времени изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения № в доме <адрес>, ответчиком не произведено, соглашение о размере выкупной цены между сторонами не достигнуто.

Вопреки указанию ответчика о преждевременности обращения истца за защитой своих прав, суд исходит из следующего.

Согласно Регламенту подготовки решения об изъятии земельных участков и жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) для муниципальных нужд, утвержденным Распоряжением Администрации Города Томска 14.12.2009 № р1525, указанный документ определяет порядок взаимодействия органов и структурных подразделений администрации <адрес> при подготовке решения и проведении соответствующих мероприятий по изъятию земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), для муниципальных нужд.

Как следует из п. 3.2 Регламента, администрация соответствующего района Города Томска в рамках своей компетенции, в том числе, вручает собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (их законным или уполномоченным представителям) лично под роспись либо направление им заказным письмом с уведомлением о вручении требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома в порядке частей 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в срок не более 100 рабочих дней с даты получения муниципального правового акта администрации Города Томска, указанного в абзаце втором подпункта 3.1 пункта 3 настоящего Регламента). Требование подлежит направлению заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу физического лица, внесенному в Единый государственный реестр недвижимости (если собственником помещения является физическое лицо), по адресу юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (если собственником помещения является юридическое лицо), а также по почтовому адресу, указанному в заявлении об учете прав на недвижимость (при наличии такого заявления применительно к помещению (помещениям) в многоквартирном доме), по месту нахождения помещений в многоквартирном доме. При отсутствии сведений о почтовом адресе физического лица из вышеуказанных источников требование по почтовому адресу физического лица не направляется; направляет проект решения об изъятии земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленного в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (приложение 3 к настоящему Регламенту) (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от данных собственников письменного согласия на изъятие объектов недвижимости до истечения установленного шестимесячного срока). Если в течение срока действия принятого решения об изъятии не произведено изъятие каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию "Город Томск", осуществляется подготовка и направление на согласование в органы и структурные подразделения администрации Города Томска нового проекта решения об изъятии, оформленного в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (приложение 3 к настоящему Регламенту) (в срок не более 21 рабочего дня с даты истечения срока действия ранее принятого решения об изъятии).

Как следует из ответа администрации Кировского района г. Томска от 13.05.2024 № 02-13/2547, до настоящего момента решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка под многоквартирном домом по адресу: <адрес> не принято; в администрацию Кировского района г. Томска постановление № 352 от 15.05.2023 в порядке абз. 2 пп.3.1 Регламента, не поступало.

Вместе с тем, как следует из ответа Администрации Города Томска от 31.05.2024 № 4961, постановление от 15.05.2023 № 352 было направлено в адрес администрации Кировского района г. Томска 15.05.2023. Решение об изъятии земельного участка и жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по <адрес> не принято в связи с тем, что требование о сносе за собственных сил и средств не получено собственником нежилого помещения №.

Вместе с тем, указанные обстоятельства опровергаются, как указано выше, требованием Главы администрации Кировского района г. Томска от 12.02.2024 № 04-12/14/56, направленному в адрес Гибадулиной Р.Т., которая получила его 12.02.2024, о чем свидетельствует собственноручная подпись истца, и которая отказалась в установленном порядке от исполнения требований, изложенном в данном документе.

Учитывая, что ответчиком подтверждается, что постановление администрации г. Томска от 15.05.2023 № 352 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда», которым многоквартирный дом по <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, было направлено в адрес администрации Кировского района г. Томска 15.05.2023, с учетом требований Регламента, срок направления требования о сносе аварийного многоквартирного дома оканчивался 03.10.2023 и с учетом положений того же Регламента, проект постановления об изъятии подлежал направлению в адрес ответчика до 12.10.2023.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, требования о сносе аварийного жилого дома по <адрес>, направлено только 12.02.2024, до настоящего времени постановление об изъятии аварийного жилищного фонда, уполномоченными органами не принято.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого помещения, находящегося в таком доме, если собственники помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита прав истцов, связанных с признанием его жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Гибадулиной Р.Т.. для муниципальных нужд нежилое помещение № по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Гибадулиной Р.Т. на указанное нежилое помещение.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу нежилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Согласно сведениям ЕГРН от 28.03.2024 № КУВИ-001/2024-87081236 земельный участок для эксплуатации указанного многоквартирного дома образован, имеет площадь 1047 +/- 11 кв.м, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового № с видом разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа».

Положениями статей 36-38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно ч.1 ст.38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцу) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцу нежилое помещение следует исходить из рыночной стоимости нежилого помещения с учетом доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок.

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Как указал Конституционный Суд РФ в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули ст.16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложиться на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Доказательств того, что в многоквартирном доме по <адрес> проводился капитальный ремонт не представлено.

Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя (ответчика) до признания жилого дома, в котором расположено нежилое помещение истца, аварийным и подлежащим сносу, однако обязанность по проведению капитального ремонта не была выполнена ответчиком.

С учетом данных обстоятельств в выкупную цену изымаемого у истца нежилого помещения подлежит включению доля в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истцом заявлено требование об установлении размера выкупной цены за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. № в сумме 9303000 руб., в подтверждение чего к исковому заявлению приложено заключение ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 102-А/2024 от 27.02.2024, согласно которому выкупная стоимость нежилого помещения №, общей площадью 63,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 9303000 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого помещения – 5315000 руб.; стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 1303000 руб.; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 3472000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – 516000 руб.

Вышеуказанное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключение указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение специалистов оценочной компании по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

Исследовав заключение эксперта, выполненное ООО «Бюро оценки «ТОККО», суд считает возможным основывать свои выводы на данном заключении. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы.

Кроме того, представленное истцом заключение ООО «Бюро оценки «ТОККО» составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и стаж в области производства оценки стоимости недвижимого имущества; представленное заключение мотивировано, содержит указание на методы оценки.

Указанное заключение никем не оспорено, ответчиком ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлялось. Как следует из отзыва ответчика на исковое заявление, Администрация Города Томска, определенный истцом размер выкупной стоимости, не оспаривает.

На основании изложенного, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое нежилое помещение № в <адрес>, исходя из отчета ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 102-А/2024 от 27.02.2024, в размере 9303000 руб.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Изъятие нежилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на нежилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на принадлежащее ему нежилое помещение № по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ (░░░ 7017004461, ░░░░ 1037000087706) ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ..., ░░.░░.░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 702-012) ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 63,1 ░░.░., ░░░░░ ░░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ 9303000 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 17 ░░░░ 2024 ░░░░.