Решение по делу № 33-39487/2024 от 25.10.2024

Судья: Зотова С.В.                                           дело № 33-39487/2024

УИД 50RS0021-01-2023-006747-14

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е      О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Красногорск Московская область                          06 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.,

судей Коноваловой С.В., Мизюлина Е.В.,

при помощнике судьи Красовском И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7992/2023 по иску ООО «Тёплый дом» к ФИО о расторжении договора, выселении,

по апелляционной жалобе ФИО на заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 16 октября 2023 года,

заслушав доклад судьи Ситниковой М.И.,

объяснения явившихся лиц,

заслушав заключение прокурора Козловой О.А.,

у с т а н о в и л а:

ООО «Тёплый дом» обратилось в суд с иском о расторжении договора, выселении.

В обоснование исковых требований указано, что <данные изъяты> заключило с ответчиком предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>-КР-10, в соответствии с которым стороны по делу обязались заключить в будущем договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> между сторонами по делу заключено дополнительное соглашение к договору, ответчиком получено разрешение на допуск в квартиру для проведения в квартире отделочных работ.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора стоимость квартиры составляет 9 674 775 рублей.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался производить оплату стоимости квартиры по графику оплаты, зафиксированному в приложении 3 к договору. Согласно графику оплаты, ответчик обязался до <данные изъяты> включительно осуществить первый платеж в размере 1 002 455 рублей, остальные платежи в счет оплаты стоимости квартиры – внести до 15 числа каждого месяца в размере 92 259 рублей, а <данные изъяты> внести последний платеж в размере 92 233 рубля.

Условиями договора также предусмотрено, что в случае просрочки исполнения ответчиком обязательств по оплате, договор может быть расторгнут по инициативе истца с удержанием 20% от общей стоимости квартиры, что составляет 1 934 955 рублей.

Истец указал, что с <данные изъяты> по настоящее время ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по предварительному договору, что выражается в неоднократном невнесении ежемесячных платежей, что привело к образованию задолженности, которая составляет 5 106 533 рубля.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по предварительному договору в размере 1 167 137 рублей, пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 483 738,75 рублей, государственная пошлина в размере 16 454 рубля, всего взыскано 1 667 329,75 рублей.

На основании решения суда от <данные изъяты> судом выдан исполнительный лист серии ФС <данные изъяты>, возбуждено исполнительное производство <данные изъяты>-ИП от <данные изъяты>. До настоящего времени исполнительное производство не окончено.

<данные изъяты> и <данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о необходимости погашения задолженности.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением расторгнуть предварительный договор и предоставить банковские выписки для возврата части уплаченных ответчиком денежных средств по предварительному договору.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика было направлено письмо с требованием освободить квартиру и уведомление о прекращении действия предварительного договора и разрешения на допуск в квартиру.

Ссылаясь на то, что ответчик в добровольном порядке задолженность по предварительному договору купли-продажи квартиры не погашает, продолжает проживать в спорной квартире, истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>-КР-10 от <данные изъяты> с удержанием уплаченных ответчиком денежных средств в размере 1 934 955 рублей, выселить ответчика из спорного жилого помещения и обязать ответчика передать ключи и спорное жилое помещение истцу по акту приема-передачи, а также просит возместить расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Ответчик ФИО в судебное заседание не явилась.

Заочным решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, ФИО подала апелляционную жалобу, ссылаясь на незаконность поставленного судебного акта.

Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что <данные изъяты> между сторонами по делу заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>-КР-10, в соответствии с которым стороны по делу обязались заключить в будущем договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, бульвар Космонавтов, <данные изъяты>.

<данные изъяты> между сторонами по делу заключено дополнительное соглашение к договору, ответчиком получено разрешение на допуск в квартиру для проведения в квартире отделочных работ.

    В соответствии с п. 2.1 предварительного договора стоимость квартиры составляет 9 674 775 рублей.

    В соответствии с условиями договора ответчик обязался производить оплату стоимости квартиры по графику оплаты, зафиксированному в приложении 3 к договору. Согласно графику оплаты, ответчик обязался до <данные изъяты> включительно осуществить первый платеж в размере 1 002 455 рублей, остальные платежи в счет оплаты стоимости квартиры – внести до 15 числа каждого месяца в размере 92 259 рублей, а <данные изъяты> внести последний платеж в размере 92 233 рубля.

    Условиями договора также предусмотрено, что в случае просрочки исполнения ответчиком обязательств по оплате, договор может быть расторгнут по инициативе истца с удержанием 20% от общей стоимости квартиры, что составляет 1 934 955 рублей.

    Судом установлено, что с <данные изъяты> по настоящее время ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по предварительному договору, что выражается в неоднократном невнесении ежемесячных платежей, что привело к образованию задолженности, которая составляет 5 106 533 рубля.

    Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по предварительному договору в размере 1 167 137 рублей, пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 483 738,75 рублей, государственная пошлина в размере 16 454 рубля, всего взыскано 1 667 329,75 рублей.

    На основании решения суда от <данные изъяты> судом выдан исполнительный лист серии ФС <данные изъяты>, возбуждено исполнительное производство <данные изъяты>-ИП от <данные изъяты>. До настоящего времени исполнительное производство не окончено, задолженность не погашена. Доказательств обратного суду не представлено.

<данные изъяты> и <данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о погашении задолженности.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением расторгнуть предварительный договор и предоставить банковские выписки для возврата части уплаченных ответчиком денежных средств по предварительному договору.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика было направлено письмо с требованием освободить квартиру и уведомление о прекращении действия предварительного договора и разрешения на допуск в квартиру.

Разрешая спор при указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что ввиду неисполнения договорных обязательств предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению с удержанием уплаченных ответчиком денежных средств в размере 1 934 955 рублей в пользу истца, выселению ФИО из спорного жилого помещения с возложением обязанности передать истцу ключи и спорное жилое помещение по акту приема-передачи.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с <данные изъяты> сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, разъяснено, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от <данные изъяты> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, в соответствии с условиями настоящего договора продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме.

Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что стороны подписывают договор купли-продажи квартиры в течение 90 рабочих дней с момента полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. По соглашению сторон указанный срок моет быть увеличен. Обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры и заключения с управляющей организацией, осуществляющей управление Объектом, договора управления Объектом. Договор купли-продажи квартиры подписывается продавцом и покупателем путем составления единого документа.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора от <данные изъяты>, общая стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 9 674 775 рубля, НДС не облагается.

В пункте 3.1.1 предварительного договора установлена обязанность покупателя произвести предоплату общей стоимости квартиры в полном объеме до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке и сроки, установленные разделом 4 данного договора.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора, предварительную оплату квартиры покупатель производит рублевыми денежными средствами на расчетный счет или в кассу продавца.

В соответствии с пунктом 4.2 того же договора, предварительную оплату по настоящему договору покупатель производит по графику, зафиксированному в приложении N 3 к настоящему договору. Первый платеж по графику (приложение N 3 к настоящему договору) осуществляется в срок до <данные изъяты> включительно. Остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике (приложение N 3 к настоящему договору). Покупатель вправе произвести предварительную оплату в более ранний срок.

Стороны договорились, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, установленной в пункте 4.2 настоящего договора по предварительной оплате в размере 1000000 рублей в срок до <данные изъяты> включительно общая стоимость квартиры, указанная в пункте 2.1 настоящего договора, изменяется и устанавливается в размере 10 642 253 рублей. При этом график, зафиксированный в приложении N 3 к настоящему договору, утрачивает силу с <данные изъяты> и предварительную оплату квартиры в размере 10 642 253 рублей покупатель производит по графику, зафиксированному в приложении N 4 к настоящему договору. Покупатель вправе произвести предварительную оплату в более ранний срок (пункт 4.3).

Денежные средства в размере, указанном в пунктах 2.1, 4.3 настоящего договора, являются оплатой по заключаемому будущему договору купли-продажи квартиры (пункт 4.5).

В соответствии с пунктом 5.1 предварительного договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Отношения сторон не регулируются законодательством об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, а также обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.2 настоящего договора в части срока подписания договора купли-продажи квартиры, покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,02 процентов от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5 процентов от общей стоимости квартиры.

Согласно пункту 7.1 предварительного договора, стороны договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения встречных обязательств покупателем, в том числе в любом из следующих случаев: просрочки исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, на срок более 15 календарных дней; неявки покупателя для подписания договора купли-продажи квартиры и (или) неподписания покупателем указанного договора и (или) несовершения покупателем действий, предшествующих согласно условиям настоящего договора заключению договора купли-продажи квартиры, - продавец вправе: на основании статьи 328 ГК РФ полностью отказаться от исполнения настоящего договора и направить покупателю соответствующее уведомление или направить покупателю требование об исполнении нарушенных обязательств (нарушенного обязательства). Покупатель осознает и согласен, что неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств(а), указанных(ого) в требовании продавца в течение 15 календарных дней с момента получения покупателем указанного требования признается односторонним отказом покупателя от исполнения настоящего договора и не требует дополнительного уведомления об этом продавца, при этом настоящий договор считается расторгнутым на 16-й календарный день с момента получения уведомления или требования покупателем. Просрочка исполнения покупателем каждого из платежей, предусмотренных разделом 4 настоящего договора, является самостоятельным основанием для направления продавцом уведомления или требования, указанных в настоящем пункте.

Пунктом 7.4 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты> предусмотрено, что в случае расторжения настоящего договора согласно пункту 7.1 настоящего договора, или по решению суда, или на основании двустороннего соглашения независимо от того, кто является инициатором расторжения, продавец вправе с момента расторжения настоящего договора, по собственному усмотрению распорядиться квартирой, внесенные покупателем рублевые денежные средства за вычетом 20 процентов от общей стоимости квартиры передаются покупателю в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора. Размер вычета не может превышать общей суммы внесенных покупателем по настоящему договору денежных средств на момент расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи, покупатель вправе с <данные изъяты> находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет осуществления в ней отделочных работ при условии заключения с управляющей организацией, осуществляющей управление Объектом, договора управления Объектом. При этом с <данные изъяты> на покупателя переходит риск случайной гибели и (или) повреждения квартиры и бремя ее содержания в полном объеме.

Согласно разрешению на допуск в квартиру от <данные изъяты>, в соответствии с условиями предварительного договора продавец предоставляет, а покупатель получает допуск в <данные изъяты>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, бульвар Космонавтов, <данные изъяты>; фактическое состояние квартиры покупателя полностью удовлетворяет. Квартира пригодна для проживания в ней. Настоящее Разрешение является документом, дающим право на заселение квартиры.

В выписке из ЕГРН указано, что квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>, бульвар Космонавтов, <данные изъяты>, принадлежит на праве собственности ООО «Тёплый дом».

Выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Тёплый дом» содержит сведения о том, что его учредителем, в том числе, является АО «Затонское», у которого основной вид деятельности в соответствии со сведениями из открытых источников - 71.12.2 деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика, и дополнительных вида, включая 41.20 строительство жилых и нежилых зданий.

Таким образом, условия предварительного договора купли-продажи квартиры, в том числе с учетом дополнительного соглашения к нему, разрешения на допуск в квартиру подлежали оценке судом по правилам статьи 431 ГК РФ и в совокупности и взаимосвязи с иными представленными по делу доказательствами на предмет установления обязанности приобретателя имущества, право собственности на которое у лица, указанного в качестве продавца, не зарегистрировано, до заключения основного договора уплатить цену этого имущества или существенную ее часть, позволяющей отнести такой договор к договорам купли-продажи с условием о предварительной оплате, на предмет соответствия указанных сделок по привлечению денежных средств граждан существу договора участия в долевом строительстве, а также для определения характера правоотношений по поводу пользования квартирой ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, поэтому в случае расторжения договора продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, разъяснено, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

С учетом статей 195, 198 ГПК РФ, определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, оплатившим товар частично, суд должен привести конкретные обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком условий договора. Признание существенным нарушением договора купли-продажи недвижимого имущества самой по себе невыплаты в срок покупателем части денежных средств продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора недопустимо.

Из условий предварительного договора купли-продажи квартиры следует, что стороны предусмотрели внесение покупателем денежных средств в счет оплаты квартиры в рассрочку по согласованному графику оплаты.

В соответствии с общим правилом пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ определено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, по смыслу статьи 450, пункта 1 статьи 450.1 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ в случае правомерного одностороннего отказа одной из сторон от договора (исполнения договора) такой договор полностью считается расторгнутым. Заблуждение стороны относительно момента расторжения договора не влияет на момент прекращения договора, а прекращенный договор не может быть расторгнут в судебном порядке по тому же основанию.

Если же односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Применительно к договору участия в долевом строительстве частью 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно части 5 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства, и это требует от суда дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствия такого отказа действующему законодательству.

При этом в случае расторжения договора долевого участия в строительстве по инициативе любой из сторон застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены по спорным договорам.

ФИО в апелляционной жалобе ссылалась на то, что предложение к заключению основного договора купли-продажи ей не поступило, в связи с чем обязательства по предварительному договору купли-продажи прекращены и авансовые платежи подлежат возврату.

Суд, удерживая у ответчика денежную сумму в размере 1 934 955 руб. исходил из условий предварительного договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения, предусматривающих на случай просрочки исполнения ответчиком обязательств по оплате расторжение договора по инициативе истца с удержанием 20 процентов от общей стоимости квартиры.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно статье 10 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается (часть 7 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

Указанная норма содержит прямой запрет зачета требований по уплате участником долевого строительства неустойки при возврате застройщиком участнику долевого строительства уплаченных по договору денежных средств, в случаях виновного поведения последнего (статьи 5, 8 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей в редакции на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Статьей 16 Закона о защите прав потребителей в действующей редакции предусмотрено, что недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (пункт 1).

В пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от <данные изъяты> N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, условия договоров, заключенных с потребителями, закрепляющие право продавца (исполнителя) на отказ от исполнения договора (от договора) в одностороннем порядке по основаниям, не предусмотренным законодательством, либо в порядке, отличном от установленного законодательством и усеченном по отношению к потребителю, предусматривающие увеличение размера и пределов ответственности потребителя по отношению к установленным законодательством, являются ущемляющими права потребителя, ввиду чего ничтожны с момента совершения сделки вне зависимости от заявления потребителем самостоятельного требования о признании таких условий договора либо самого договора недействительным, что оставлено без внимания суда первой инстанции.

Применительно как к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с потребителем, так и к договору участия в долевом строительстве, в случае их расторжения ввиду нарушения покупателем (участником долевого строительства) обязательства по оплате приобретаемого имущества, исходя из выше приведенных норм права, покупатель вправе требовать полученное продавцом (застройщиком) в счет исполнения обязательства по таком договору, а у последнего возникает обязанность по возврате полученных денежных средств.

Пунктом 5.2 предварительного договора стороны установили неустойку в размере 0,02 процентов от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5 процентов от общей стоимости квартиры, на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора.

Пунктом 7.1 предварительного договора регламентировано право истца на отказ от исполнения договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора.

Пунктом 7.4 предварительного договора в первоначальной редакции и в редакции дополнительного соглашения предусмотрено право истца на удержание 10 процентов и 20 процентов соответственно в случае расторжения договора в соответствии с пунктом 7.1 предварительного договора, то есть и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора.

Каких-либо условий, что удерживаемая сумма засчитывается в счет причитающейся продавцу неустойки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, а также причиненных убытков, в предварительном договоре купли-продажи квартиры не содержится.

Удержание уплаченных покупателем продавцу денежных средств продавцом по условиям договора имеет штрафной характер, сверх предусмотренной договором неустойки, а также убытков, применение которого является санкцией за нарушение покупателем условия договора об оплате квартиры, неявки покупателя для подписания договора купли-продажи, несовершения покупателем действий, предшествующих заключению договора купли-продажи (пункт 7.1), и зависит от факта инициирования расторжения договора продавцом.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, при этом такая оплата производится с рассрочкой.

Из соглашения о расторжении к предварительному договору от <данные изъяты> (л.д. 35) следует, что в период действия договора осуществлена частичная оплата общей стоимости в размере 3 922 455 руб., полная оплата по договору – 9 674 775 руб., таким образом, выплаченная часть составляет менее половины стоимости договора, в связи с чем применительно к пункту 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о расторжении договора, выселении ФИО из спорного жилого помещения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.

Вместе с тем судебная коллегия полагает, что условия предварительного договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения в части, предусматривающей возможность удержания денежных средств в качестве штрафных санкций, не соответствует требованиям действующего законодательства, ущемляет права ответчика как потребителя и является ввиду этого ничтожным и не подлежащим применению, при этом не заявление истцом или ответчиком требования о применении последствий расторжения договора в виде возврата продавцом причитающегося покупателю, не имеет значения (часть 3 статьи 196 ГПК РФ).

Таким образом, решение суда в части удержания уплаченных ФИО денежных средств в размере 1 934 955 рублей в пользу ООО «Тёплый дом» подлежит отмене с принятием в отмененной части нового решения о взыскании указанной суммы, поскольку законных оснований для их удержания у истца не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

о п р е д е л и л а:

заочное решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в части удержания уплаченных ФИО денежных средств в размере 1 934 955 рублей в пользу ООО «Тёплый дом» (ОГРН: 1109847046572) отменить.

В отмененной части постановить новое решение, которым в удержании уплаченных ФИО денежных средств в размере 1 934 955 рублей в пользу ООО «Тёплый дом» отказать.

Взыскать с ООО «Тёплый дом» (ОГРН: 1109847046572) в пользу ФИО (паспорт гражданина Азербайджана: Р1531800) уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 1 934 955 рублей.

В остальной части заочное решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО – без удовлетворения.

Председательствующий

              Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>