Решение по делу № 2-1843/2016 от 01.04.2016

Р Е Ш Е Н И Е

                                                    Именем Российской Федерации

           25 июля 2016 года                                                                                         г Батайск

        Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Вишняковой ЛВ

При секретаре Пузенко ТА,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2-1843\16 по иску Индивидуального предпринимателя Тарановой <данные изъяты> к Сальникову <данные изъяты>, Рудометкину <данные изъяты> о взыскании неустойки и судебных расходов,

                                                              установил :

     Индивидуальный предприниматель Таранова <данные изъяты> обратилась в суд с иском к Сальникову ВА, Рудометкину НН о взыскании неустойки и судебных расходов в солидарном порядке, с учетом уточнения исковых требований просила взыскать с ответчиков штрафную неустойку пропорционально их вины в неисполнении предварительного договора купли-продажи, а именно: сСальникова ВАштрафную неустойку в размере 1\100 доли от суммы <данные изъяты>, то есть в размере <данные изъяты>, а с Рудометкина НН - 99\100 доли от этой суммы, то есть в размере <данные изъяты>.

          В судебном заседании истец ИП Таранова ТБ и ее представитель по доверенности ФИО8 суду пояснили, что Рудометкин НН является собственником земельного участка расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от 02.08.2010г. и договора купли-продажи земельного участка от 09.12.2010г., свидетельства о госрегситрации права от 08.10.2015г., запись регистрации №.

          24 ноября 2015г. между Рудометкиным НН, в лице его представителя по доверенности Сальникова <данные изъяты>, и ФИО2 при профессиональном посредничестве агентства недвижимости « <данные изъяты> в лице ИП Тарановой <данные изъяты>, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>. В целях обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору, покупатель передал продавцу задаток в сумме <данные изъяты>. при подписании предварительного договора; оставшуюся денежную сумму в размере <данные изъяты>. покупатель обязался передать продавцу не позднее 30.01.2016г. Однако по вине ответчиков, заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества по указанному адресу стало не возможным ввиду неисполнения ими своих обязанностей, прописанных в Главе 3 договора, в связи с чем. покупатель потребовал расторжения предварительного договора и возврата суммы аванса., а именно: не представил в соответствии с п.3.2.1 договора правоустанавливающие документы на объединенный земельный участок площадью около 500 кв.м. (свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на земельный участок; справку об отсутствии зарегистрированных лиц, домовую книгу с отметкой о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц; выписки из ЕГРП на день совершения сделки; не предоставил в соответствии с п.3.2.2 договора справки об отсутствии задолженности: по расходу электроэнергии, воды, газа, вывозу ТБО, иным коммунальным платежам и другим услугам; не предоставил в соответствии с п.3.2.4 договора нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на продажу объектов недвижимости. Ответчик нарушил: п.3.2.9 договора о передаче продавцом до заключения основного договора отчуждаемого имущества в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям; п. 3.2.11 продавец продал вышеуказанное недвижимое имущество после подписания предварительного договорас ФИО2 третьим лицам Сальниковой Р.Ф. Кроме того, ответчики не выполнили согласно п..3.2.12 договора в срок до 30.01.2106г. следующие строительно-ремонтные работы в жилом доме, расположенном по <адрес>: не установили натяжной потолок либо иное потолочное покрытие; не обеспечили жилой дом газоснабжением и электроснабжением.

         Так как ИП Таранова ИБ понесла убытки в связи с тем, что заключение основного договора купли-продажи стало невозможным по вине ответчика, в связи с неисполнением им обязательств по предварительному договору и существенным нарушением условий договора, а также намерением покупателя расторгнуть предварительный договор купли-продажи, истец вынужден был обратиться в суд за защитой своих прав и интересов, так как в добровольном порядке ответчик возмещать неустойку отказался.

         Согласно п. 3.2 предварительного договора при исполнении настоящего договора и договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 предварительного договора от 24.11.2015г., продавец и покупатель выражают свое намерение и согласие действовать через посредника - Агентство недвижимости <данные изъяты> в лице ИП Тарановой Т. Б. В соответствии с п.,4.6 Предварительного договора от 24.11.2015г., в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, виновная сторона, по чьей инициативе подписание основного договора купли-продажи отчуждаемого недвижимого имущества, указанного в п.1.1 данного договора, невозможно по какой-либо причине, оплачивает ИП Тарановой Т.Б., именуемой как Агентство недвижимости <данные изъяты> штрафную неустойку в размере 3 %.от стоимости продаваемого недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора,( то есть <данные изъяты> так как эта сумма равна 3% от цены объекта в размере <данные изъяты> в течение трех дней с момента, как стало известно об этом сторонам настоящего договора.

             Истец с учетом уточнения в судебном заседании просит взыскать с ответчиков пропорционально их ответственности с Сальникова ВА. и Рудометкина НН в пользу ИП Тарановой ТБ штрафную неустойку в размере <данные изъяты>.; а именно: с Сальникова ВА -1\100 долю от этой суммы в размере <данные изъяты>, а с Рудометкина НН - 99\100 долю от этой суммы, то есть в размере <данные изъяты>. Ответственность Сальникова ВА в том, что он полусил деньги от ФИО10 и не выполнил своих обязательств по предварительному договору, а ответственность Рудометкина НН - в том, что он, как собственник земельного участка, не оформил своих прав на жилой дом и не проконтролировал исполнения обязательств, которые подписал за него по доверенности Сальников ВА. Просят также учесть, что земельный участок по <адрес> был продан Рудометкиным НН ФИО4 ( его матери), которая свое право зарегистрировала на него 11.01.2016 года ( л.д. 64), а жилой дом по тому же адресу был оформлен ФИО4 на свое имя, как собственником земельного участка, по декларации 25.01.2016 года ( л.д. 65)

          Просит также взыскать с ответчиков в возмещение судебных расходов оплаченную госпошлину в сумме <данные изъяты>, услуги представителя в сумме <данные изъяты>, направление почтовой корреспонденции -<данные изъяты>, изготовление фотографий - <данные изъяты>, выписок их ЕГРП - <данные изъяты>

         Ответчик Сальников ВА в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, дело просил рассматривать в его отсутствие. Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие ответчика Сальникова ВА с участием его представителя по доверенности ФИО7

ФИО7 уточненные исковые требования не признала. Суду пояснила, что Сальников ВА не являлся стороной предварительного договора, он действовал только по выданной ему доверенности, поэтому какую-либо ответственность за неисполнение договора, как полагает, истец, он нести не может. Просит обратить внимание, что АН <данные изъяты> заключили предварительный договор с Рудометкиным НН и ФИО2 на продажу вновь построенного жилого дома, но неузаконенного, в отсутствие даже доверенности от Рудометкина НН на продажу дома. В иске просит отказать.

           Ответчик Рудометкин НН в судебное заседание не явился, дело просил рассматривать в его отсутствие. Суд считает возможным дело рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО11.

ФИО12 уточненный иск не признала, суду пояснила, что доказательств того, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине Рудометкина НН, не имеется. Поскольку в процессе исполнения договора выяснилось, что Рудометкин НН не давал доверенность на продажу дома, а потому и предварительный договор не может считаться действительным, то с устного согласия покупателя было обговорено, что земельный участок переоформляется на мать Рудометкина НН и Сальникова ВА - ФИО4, которая в упрощенном порядке оформляет на себя право собственности на жилой дом, после чего оформляется договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО2 По сути предварительный договор был продлен, но письменных договоров не было между ними заключено, т.к. по мнению Рудометкина НН АН <данные изъяты> сработало непрофессионально. Однако, 30.01.2016 года, то есть в день, когда должен был быть заключен основной договор купли-продажи, уже между ФИО4 и ФИО13 (дочерью ФИО2) был заключен предварительный договор купли-продажи со сроком заключения основного договора до 01.04.2016 года ( л.д.82-84) Данный договор был заключен с ФИО14 в связи с невозможностью прибытия на заключения предварительного договора с ФИО4 ФИО2 и с согласия ФИО2, что подтверждает фактически АН <данные изъяты> в своем ответе на обращение Сальникова ВА ( л.д. 86). Обязательства по предварительному договору были выполнены, однако впоследствии и ФИО2, и ФИО15 отказались от заключения сделки. Причем, 10.02.2016 года Сальников ВА обращался с письменным заявлением в АН <данные изъяты> в котором просил организовать встречу продавца и покупателя и принять произведенные им работы, указанные в предварительном договоре от 24.11.2015 года ( л.д 85), но АН <данные изъяты> ответило, что стороны и так достаточно между собой встречались и ему было отказано в этом ( л.д.86) Ответчик Рудометкин НН полагает, что вины его в незаключении основного договора купли-продажи нет, в иске просит отказаить

        Суд, выслушав ИП Таранову ТБ, ее представитель по доверенности ФИО16, представителя Сальникова ВА по доверенности ФИО7, представителя Рудометкина НН по доверенности ФИО17, исследовав материалы дела, находит, что уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

П. 1 ст. 329 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре должны быть отражены все условия позволяющие установить предмет, а также условия основного договора относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено,, что Рудометкин НН являлся собственником земельного участка по <адрес> общей площадью 293 кв м и по <адрес> общей площадью 252 кв м на основании договоров купли-продажи от 02.08.2010 года и от 09.12.2010 года, право собственности Рудометкина НН на эти участки были зарегистрированы в установленном законом порядке 08.10.2015 года.

26.02.2015 года Рудометкин НН выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя Сальникова ВА, которой поручил ему быть его представителем во всех муниципальных, государственных, федеральных учреждениях и организациях, в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними…, в органах технической инвентаризации, в архитектурных и проектных организациях… по всем вопросам, связанным со строительством, с оформлением документов…,в отношении объектов недвижимости, возводимых на земельных участках по <адрес> по всем вопросам, связанным с прекращением права собственности, присвоении нового или уточненного адреса, оформлении документов, постановкой на кадастровый учет, с оформлением межевания, объединение, разделение, выделение земельного участка.., в том числе продать вышеуказанные земельные участки по своему усмотрению за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом получения следуемых ему денег, подписать договор купли-продажи, в том числе предварительный, основной, дополнительный договор… ( л.д. 43). Данная доверенность удостоверена нотариусом <данные изъяты> нотариального округа, реестр №.

Действуя на основании этой доверенности, Сальников ВА, заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи от 24.11.2015 года, согласно которому стороны в будущем обязались заключить договор купли-продажи вновь построенного жилого дома площадью 81,7 кв м по <адрес> и земельный участок общей площадью около 500 кв м, состоящий из земельного участка общей площадью 293 кв м по <адрес> и части земельного участка около 200 кв м по <адрес>, который будет объединен продавцом в срок до 30.01.2016 года с присвоенным почтовым адресом - <адрес>. Согласно п 2.1 договора цена за приобретаемое недвижимое имущество сторонами была определена <данные изъяты>. Пунктом 2.2. договора в целях обеспечения исполнения обязательств по договор и в подтверждение намерений заключить основной договор купли-продажи, покупатель передал представителю Рудометкина НН по доверенности Сальникову ВН <данные изъяты>, остальную сумму <данные изъяты> покупатель обязался передать продавцу не позднее 30.01.2016 года. Основной договор купли-продажи согласно п 3.1 договора стороны обязались заключить в срок не позднее 30.01.2016 года.

Пунктом 3.2 договора были предусмотрены обязанности продавца по исполнению предварительного договора, в том числе п ДД.ММ.ГГГГ продавец обязался произвести ряд строительных работ, перечисленных в договоре, по вновь построенном жилом доме, но неузаконенном в настоящее время

Предварительный договор был заключен и подписан при посредничестве агентства недвижимости <данные изъяты> в лице ИП Тарановой ТБ.

27 ноября 2015 года между Рудометкиным НН в лице его представителя Сальникова ВА и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи при профессиональном сотрудничестве АН <данные изъяты> согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что продавец принимает от покупателя дополнительно в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка аванс в сумме <данные изъяты> ( л.д.53)

Пунктом 4.6 предварительного договора от 24 11.2015 года была предусмотрена ответственность сторон по исполнению договора. В частности, указано, что если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе в порядке п 4 ст 445 ГК РФ обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи на условиях настоящего договора, а также виновная сторона, по чьей инициативе подписание основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п 1.1 договора, невозможно по причине самостоятельной покупки объектов недвижимости, минуя агентство недвижимости <данные изъяты>», либо по иной причине ( за исключением форс-мажорных обстоятельств и отказа банка от предоставления кредитных средств), оплачивает ИП Тарановой ТБ штрафную неустойку в размере 3 % от стоимости продаваемого недвижимого имущества, указанного в п 1.1 договора, в течение трех дней с момента как стало известно об этом сторонам настоящего договора ( л.д. 8-11)

Ссылаясь именно на «иные причины», истец и просит взыскать с ответчиков сумму неустойки, определенную предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено, что Рудометкин НН собственником жилого дома на момент составления предварительного договора купли-продажи от 24.11.2015 года не являлся. Полномочий на продажу жилого дома, (в том числе неузаконенного, как указано в тексте предварительного договора купли-продажи) Рудометкин НН Сальникову ВА не давал, что видно из представленной в материалы дела доверенности от 26.02.2015 года.

Сальников ВА не является стороной договора, он действовал только на основании доверенности от имени Рудометкина НН, поэтому предъявление к нему каких-либо требований о взыскании неустойки за неисполнение обязательств необоснованно.

Что касается исковых требований к Рудометкину НН, то суд учитывает следующее:

В соответствии со ст 429 п 6 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока в который стороны должны заключить основной договор он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из приведенных норм следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости в срок, определенный сторонами. Неисполнение такой обязанности в указанный срок прекращает обязательства сторон при условии, если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договор.

В судебном заседании установлено, что продавец и покупатель друг другу не направляли требования о заключении основного договора, Таким образом, обязательства их по заключению основного договора были прекращены.

Кроме того, как было установлено в судебном заседании, 30.01.2016 года уже между другими сторонами ( ФИО4 и ФИО18) при профессиональном сотрудничестве АН <данные изъяты> был заключен предварительный договор купли-продажи тех же объектов недвижимости, о чем не могли не знать ни Рудометкин НН, ни ФИО2, и естественно, ни само АН <данные изъяты>

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что достоверных доказательств вины Рудометкина НН в неисполнении предварительного договора купли-продажи, истцом представлено не было.

В соответствии со ст.ст 98,100 ГПК РФ суд отказывает истцу в возмещении судебных расходов, поскольку истцу судом отказано в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст 198 ГПК РФ, суд

                                                        РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуальному предпринимателю Тарановой <данные изъяты> к Сальникову <данные изъяты>, Рудометкину ДД.ММ.ГГГГ о взыскании неустойки и судебных расходов отказать.

       Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Батайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

        Решение изготовлено 01.08.2016 года

                           Судья                                                             Вишнякова ЛВ