Решение по делу № 3а-35/2016 (3-411/2015;) от 16.03.2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Власовой М.Г.,

при секретаре Железном А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты> по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Хамелеон» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

    Общество с ограниченной ответственностью «Хамелеон» (далее – ООО «Хамелеон») обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (здания) – Центр отдыха и развлечений с кадастровым номером 50:56:0020103:132, площадью 5962, 20 кв.м., расположенного в <данные изъяты>.

    В обоснование своих требований, административный истец указывает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что увеличивает налоговое бремя и, соответственно, нарушает его (истца) права налогоплательщика.

    Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки (<данные изъяты>) в отчете об оценке в размере 76 053 700 рублей (т. 1 л.д. 4-9).

    В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом дважды назначалась экспертиза (в том числе повторная) для определения действительной рыночной стоимости здания (т. 1 л.д. 223-225, 272-274, т. 2 л.д. 257-259).

    По результатам судебных экспертиз, административный истец уточнил свои требования, просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему здания равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки в первоначальном экспертном заключении, подготовленном экспертом ООО «ЭсАрДжи-Оценка» Телятниковым И.В., в размере 148 945 657 рублей (т. 2 л.д. 192).

    В судебном заседании представитель ООО «Хамелеон» - Лапыгин Н.Н. поддержал уточненные требования. Размер рыночной стоимости спорного здания, определенной по результатам повторной экспертизы экспертом ООО «ИОЛА. Объективная оценка» Липпонен Ю.С. в размере 211 062 328 рублей, полагал недостоверным, а заключение данного эксперта несоответствующим законодательству об оценочной деятельности. При этом представителем административного истца высказано и представлено в письменном виде несколько замечаний относительно методологии проведенной экспертизы, а именно - некорректный подбор объектов-аналогов в рамках примененных экспертом сравнительного и доходного подходов к оценке, необоснованное неприменение либо применение при оценке здания отдельных корректировок. Кроме того, представитель административного истца указывает, что эксперт, в нарушение Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» в Российской Федерации» лично не производил осмотр объекта оценки, а поручил это другому лицу (т. 3 л.д 113-118).

    Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – Левина М.Е. в судебном заседании не возражала против частичного удовлетворения требований административного истца, полагая возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости определенной по результатам повторной экспертизы в экспертном заключении Липпонен Ю.С.

    Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <данные изъяты> – Ластовская М.Е. в судебном заседании не высказала своей позиции по существу спора, оставив его разрешение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.

     Суд, выслушав объяснения представителей ООО «Хамелеон», Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <данные изъяты>, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектами налогообложения для Р. организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса.

Пунктами 1 и 2 статьи 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Статье 1.1. <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-ОЗ) установлено, что с <данные изъяты> налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Министерством имущественных отношений <данные изъяты> приняты распоряжения от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1559 и от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1999, которыми на 2015 и 2016 годы определены перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В указанные перечни включено здание с кадастровым номером 50:56:0020103:132.

Судом установлено, что ООО «Хамелеон» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания Центр отдыха и развлечений, площадью 5961,20 кв.м. с кадастровым номером 50:56:0020103:132, инв. <данные изъяты>, лит А, расположенного по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> и кадастровым паспортом данного объекта недвижимости (т. 1 л.д. 10, 12).

Таким образом, учитывая названный порядок определения налоговой базы налога на имущество организаций, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, затрагивает права и обязанности ООО «Хамелеон», являющегося собственником данного объекта.

Судом также установлено, что на территории <данные изъяты> в 2013 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>, результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости указанным распоряжением была определена по состоянию на <данные изъяты> (т. 1 л.д. 13-14, 15-16).

Как следует из кадастровой справки кадастровая стоимость здания принадлежащего ООО «Хамелеон» установлена в размере 212 213 235,70 рублей (т. 1 л.д. 162).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федерально службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию – <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление ООО «Хамелеон» о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости отклонено (т. 1 л. д. 107-108, 109-114).

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с заключением эксперта от <данные изъяты> ООО «ЭсАрДжи-Оценка» Телятникова И.В., которому судом было поручено проведение первоначальной экспертизы по определению действительной рыночной стоимости здания, принадлежащего административному истцу, рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 148 945 657 рублей (т. 2 л.д. 3-166).

Исследовав и оценив экспертное заключение эксперта Телятникова И.В., суд приходит к выводу о невозможности признания данного заключения достоверным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Как следует из данного экспертного заключения, расчет рыночной стоимости здания экспертом произведен с использованием двух подходов – доходного и сравнительного. При этом как усматривается из текста заключения и установлено в ходе судебного разбирательства, при применении сравнительного подхода в расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом использовались 5 объектов-аналогов, однако информация в заключении представлена только о четырех объектах-аналогах, в том числе и в расчетной таблице. Как пояснил эксперт, характеристика и расчет аналога <данные изъяты> вышли за область печати вследствие технического недочета. Лишь по требованию суда экспертом были представлены данные по объекту-аналогу <данные изъяты> и произведены расчеты с его участием (л.д. т. 2 л.д. 239-249). Также из экспертного заключения усматривается, что все объекты-аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода, указаны экспертом в расчетной таблице как торговые объекты (л.д. 40-41). Вместе с тем, из приложенных к заключению копий интернет-страниц с объявлениями о продаже данных объектов следует, что вид их использования не определен, в связи с чем отнесение данных зданий к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом необоснованно (л.д. 40-41, 65, 66).

Существенные недостатки указанного экспертного заключения позволили суду усомниться в обоснованности выводов эксперта и назначить повторную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО «ИОЛА. Объективная оценка» Липпонен Ю.С. Согласно заключению № СЭ-33/2016 от <данные изъяты> эксперта Липпонен Ю.С. рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества – Центр отдыха и развлечений по состоянию на <данные изъяты> составляет 211 062 328 рублей (т. 3 л.д. 5-89).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленный судом вопрос.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт Липпонен Ю.С. поручив фотофиксацию объекта оценки другому лицу нарушила требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суд находит несостоятельными.

В силу положений п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО <данные изъяты>», утвержденному приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>, при проведении оценки недвижимости допускается осмотр объекта оценки представителем оценщика. При этом осмотр объекта оценки не является обязательным. Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности» в Российской Федерации» также не содержит запрета на привлечение представителя эксперта для фотографирования объекта оценки.

Как следует из письменных пояснений эксперта Липпонен Ю.С. на замечания представителя административного истца и усматривается из заключения эксперта, в связи с тем, что оценка объекта производилась на ретроспективную дату (<данные изъяты>) фотоматериалы в заключении приведены справочно, для общего ознакомления с объектом оценки. Все технические параметры объекта экспертом приняты исключительно на основании предоставленной документации, актуальной на дату проведения оценки.

Замечания представителя административного истца по поводу методологии оценки избранной экспертом Липпонен Ю.С. носят субъективный характер и были отклонены ею в письменных пояснениях с убедительной аргументацией своих доводов (т. 3 л.д. 130-144).

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости земельного участка представителями сторон суду не представлено.

Суд, оценив названное заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере, определенном по состоянию на <данные изъяты> в заключении эксперта Липпонен Ю.С., полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой по которой спорный объект может быть отчужден на открытом рынке.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимость объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, административное исковое заявление ООО «Хамелеон» подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Хамелеон» об установлении кадастровой стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (здания) – Центр отдыха и развлечений, площадью 5961,20 кв.м. инв. <данные изъяты>, лит. А., с кадастровым номером 50:56:0020103:132, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 211 062 328 (двести одиннадцать миллионов шестьдесят две тысячи триста двадцать восемь) рублей.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 148 945 657 рублей – отказать.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Хамелеон» заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> – <данные изъяты>.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.