Решение по делу № 2-1029/2021 от 08.02.2021

Гражданское дело № 2-1029/2021

УИД 74RS0030-01-2021-000664-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2021 г.                                                                      г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Мухиной О.И.,

при секретаре: Усмановой Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Трест М -145» к Шаповаловой Т.Г., Шохтиной Е.Г. о признании договора участия в долевом строительстве прекратившим действие, признании обременения в отношении земельного участка отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТрестМ-145» (далее -ООО «Трест М-145») обратилось в суд с иском к наследникам Крысановой Т.С., просило:

признать договора № участия в долевом строительстве от 15 апреля 2008 года (запись государственной регистрации № от 08 мая 2008 года), заключенный между ООО «Краском -Инвест» и Крысановой Т.С. прекратившим свое действие с 18 января 2012 года;

признать обременение в ЕГРН в виде договора № участия в долевом строительстве от 15 апреля 2008 года, заключённого в пользу Крысановой Т.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6280, 89 кв. м., по адресу: <данные изъяты>, предоставленного по договору земельного участка № от 15 февраля 2008 года, отсутствующим.

В обоснование требований указано, что истец является арендатором вышеуказанного земельного участка. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 308 кв.м., степенью готовности 3%, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> кадастровый номер объекта <данные изъяты>

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 апреля 2008 года, заключенного между ООО «Краском-Инвест» и Крысановой Т.С. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20 мая 2010 года ООО «Краском-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), 18 января 2012 года ООО «Краском-Инвест» исключено из ЕГРЮЛ. Таким образом, 18 января 2012 года обязательства ООО «Краском-Инвест» по постройке дома и передаче объекта долевого строительства Крысановой Т.С., а также обязательства Крысановой Т.С. по оплате цены за объект долевого строительства и по принятию объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве прекращены. На основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 26 сентября 2013 года произведена государственная регистрация погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка, обременение в отношении земельного участка в виде договора участия в долевом строительстве не снято.

Определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 26 марта 2021 года к участию в деле привлечены в качестве ответчиков Шаповалова Т.Г., Шохтина Е.Г.

Представитель ООО Специализированный застройщик «ТрестМ-145» Лагутова Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям и доводам, изложенном в иске.

Ответчики Шаповалова Т.Г., Шохтина Е.Г. о рассмотрении дела извещены, не явились, просили дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, представил мнение по иску.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Пунктом 6 статьи 8.1 Гражданского Кодекса РФ установлено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Аналогичная норма закреплена в п.4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пп.1 п.1 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15 апреля 2008 года между ООО «Краском-Инвест» (застройщик) и Крысановой Т.С. (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязался построить объект капитального строительства жилой дом по адресу: <данные изъяты> а участник долевого строительства оплатить долю в строительстве жилого дома в сумме 1 557 186 руб. и по завершению строительства получить объект долевого строительства -однокомнатную квартиру, общей площадью 52, 48 кв.м.

Согласно указанного договора участия в долевом строительстве плановый срок завершения строительства объекта - 3 квартал 2009 года(п. 4.1.1 договора).

08 мая 2008 года договор долевого участия зарегистрирован регистрационным органом за номером государственной регистрации <данные изъяты>.

Застройщик ООО «Краском-Инвест» в предусмотренный договором срок (третий квартал 2009 года) жилое помещение участнику долевого строительства Крысановой Т.С. не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, решением Арбитражного суда Челябинской области от 20 мая 2010 года (признано несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20 мая 2010 года ООО «Краском-Инвест» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

На основании протокола о результатах проведения торгов от 22 апреля 2011 года ООО «Домострой» признано победителем открытых торгов в отношении вышеуказанного объекта незавершённого строительства,

26 апреля 2011 года по договору купли-продажи ООО «Домострой» купило у ООО «Краском-Инвест» объект незавершённого строительства, в результате торгов в процедуре конкурсного производства.

Истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6 280, 89 руб., по адресу: <данные изъяты>

Право аренды земельного участка истцу перешло от ООО «Трест Магнитострой» по договору о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка № от 15 февраля 2008 года в связи с приобретением права собственности на объект незавершенного строительства, расположенном на таком земельном участке.

09 марта 2012 года Крысанова Т.С. умерла. После ее смерти вступили в наследство ответчики.

По договору купли-продажи от 12 февраля 2013 года истец приобретал право собственности на объект незавершенного строительства.

Таким образом, истец являлся застройщиком объекта капитального строительства жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Из разъяснений, содержащихся в п.1 постановления Пленума Верховного суда РФ от 11 июня 2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств» следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми акта или договором (п.1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ).

Также абз.41 п.41 указанного постановления разъяснено, что в случае исключения юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц как недействующего (статья 64.2 Гражданского кодекса РФ) к обязательственным отношениям, в которых оно участвовало, подлежит применению статья 419 Гражданского кодекса РФ, если специальные последствия не установлены законом.

Статьей 419 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02 декабря 2011 года завершено конкурсное производство в отношении ООО «Краском-Инвест», в связи с чем ООО «Краском-Инвест» исключено из ЕГРЮЛ (регистрационная запись о ликвидации ООО «КРАСКОМ-Инветс» внесена в ЕГРЮЛ 18 января 2012 года).

Согласно ч. 1 п.1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В соответствии с п.1 ст. 12 Федерального закону №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, по общему правилу, ипотека права аренды земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном с. 8 Федерального закона №214-ФЗ всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и или ином объекте недвижимости построенных на данном земельном участке.

В силу ч.9 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке земельного участка о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости.

С даты принятия Арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника (п.1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»).

Продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона, применительно к п.4 ст. 1 ст.352 Гражданского кодекса РФ, абз.6 п.5 ст. 18.1 Закона о банкротстве (п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009№ 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя о банкротстве залогодателя»).

Исходя из положений ст. 340 Гражданского кодекса РФ, ипотека земельного участка распространяемся на объект невидимости, что свидетельствует о единстве судьбы приобретённого заявителем объекта незавершённого строительства и права аренды земельного участка, занятого им.

Таким образом, отчуждение в ходе конкурсного производства объекта незавершённого строительства, влечет прекращение ипотеки и в отношении следующего его судьбе права аренды.

В соответствии с п.1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается.

При этом в п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ указано, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. В любом случае регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке подлежит погашению в случае прекращения самого залога.

Согласно ст. 419 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Следовательно, предусмотренные договором участия в долевом строительстве обязательства застройщика (ООО «Краском-Инвест» и соответствующий срок построить (создать) многоквартирный дом прекращены в силу ст. 419 Гражданского кодекса РФ.

Залог права аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> прекратился в силу пп.1 п.1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства, то есть в данном случае с прекращением обязательств застройщика.

С отчуждением объекта незавершенного строительства, ликвидацией и исключением застройщика из ЕГРЮЛ отпали правовые основания для сохранения в ЕГРП записи о залоге права аренды спорного земельного участка.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект невидимости зарегистрирован за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрирован как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременение может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абз.4 п.52 совместного постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные ст. 301-304 Гражданского кодекса РФ принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющим имуществом на праве пожизненного владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Поскольку иск о признании права собственности отсутствующим относится к негаторному требованию, правом на подачу в соответствии со ст. 304, 305 Гражданского кодекса РФ такого иска обладает арендатор имущества, права владения и пользования которого нарушаются оспариваемой регистрацией права.

В соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса (часть первая).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Однако из разъяснений, данных судам в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Поскольку удовлетворение заявленного истцом требования не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения или оспаривания со стороны ответчиков прав истца, на права в рамках наследственного дела ответчики не претендовали, как и не претендовали в ходе рассмотрения дела, понесенные истцом расходы по оплате госпошлины должны быть отнесены на его счет, что соответствует принципу добросовестности лиц, участвующих в деле, и не нарушает баланс прав и интересов сторон (ст.ст. 12, 35 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ суд,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать договор № участия в долевом строительстве от 15 апреля 2008 года (запись о государственной регистрации <данные изъяты> от 08 мая 2008 года), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Краском -Инвест» и Крысановой Т.Г. прекратившим свое действие с 18 января 2012 года.

Признать обременение в Едином государственном реестре недвижимости в виде договора № участия в долевом строительстве от 15 апреля 2008 года, заключенного между Крысановой Т.Г. (запись о государственной регистрации № от 08 мая 2008 года) в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6280, 89 кв. м., по адресу: <данные изъяты>, предоставленного по договору земельного участка № от 15 февраля 2008 года, отсутствующим.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 31 мая 2021 года.