Решение по делу № 66а-888/2021 от 30.06.2021

ВТОРОЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 66а-888/2021

Санкт-Петербург                                                                   21 июля 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего      Стаховой Т.М.

судей                                      Головкиной Л.А., Морозковой Е.Е.

при секретаре                        Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-180/2021 по апелляционной жалобе представителя административного истца ФИО1 на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года, принятое по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., выслушав объяснения административного истца Иванова А.В., судебная коллегия

установила:

Иванов А.В. на основании договора аренды № 2015-91 от 26 февраля 2015 года, заключенного с администрацией муниципального образования Надымский район сроком по 5 февраля 2024 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 610 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.

В результате государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа, установлена и утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года №3-О кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 882 779 рублей 80 копеек.

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости участка завышенным, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, Иванов А.В., действуя через представителя, обратился в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости, равной 445 794 рубля, представив в обоснование требований отчет об оценке №539-0820-ЗУ/1 от 26 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО «ПРАЙС ЭДВАЙС».

Обращению в суд с иском предшествовало обращение 23 сентября 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Комиссия по рассмотрению споров) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому заявителем прилагался вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Решением № 16/1 от 15 октября 2020 года Комиссией по рассмотрению споров Иванову А.В. отказано в удовлетворении заявления (т. 1 л.д.27-33).

    В процессе судебного разбирательства с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО7 В соответствии с заключением эксперта-оценщика №100-21 от 5 апреля 2021 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 726 000 рублей.

Признав заключение эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 28 апреля 2021 года установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости равной 726 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 23 сентября 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 50 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного истца Иванова А.В.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, выполненном оценщиком ООО «ПРАЙС ЭДВАЙС». Административный истец не согласен с рыночной стоимостью объекта, определенной по результатам судебной экспертизы; считает, что заключение эксперта ФИО6, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может признаваться надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. Также полагает необоснованным взыскание судебных расходов с административного истца.

Представителями Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Департамент имущественных отношений ЯНАО) и Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» (далее - ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка») представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение без изменения.

В суде апелляционной инстанции административный истец Иванов А.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица администрации Надымского района в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» представлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей административных ответчиков. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, выслушав объяснения административного истца, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав дополнительно представленные доказательства, не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке №539-0820-ЗУ/1 от 26 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО «ПРАЙС ЭДВАЙС», вызвал у стороны ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта-оценщика ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО6 № 100-21 от 5 апреля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 726 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, исследовав и оценив имеющиеся доказательства в совокупности по правилам статей 84, 168 КАС Российской Федерации, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объекта.

Судебная коллегия, исследовав заключение эксперта с учетом пояснений, представленных экспертом в письменном виде, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные административным истцом в апелляционной жалобе, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка.

Эксперт ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО7 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, существенно влияющих на их стоимость; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых участков на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки три объекта-аналога (таблица 9. на стр.44 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО № 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав передаваемых прав, условия рынка - дата сделки/предложения, скидка на торг; корректировки на местоположение (региональное, локальное), вид разрешенного использования, доступность объекта - расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций, наличие строений/сооружений под снос. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Приведенные в апелляционной жалобе административного истца замечания к заключению эксперта относительно недостоверности введенных экспертом корректировок на время продажи, местоположение, вид разрешенного использования; необоснованном внесении корректировок на инженерные коммуникации, а также некорректности поправки, введенной к цене объекта-аналога № 2 на расположение относительно автомагистралей, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, и цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

По замечанию административного истца об использовании экспертом при расчете корректировки на дату предложения/сделки инфляционных калькуляторов, отражающих изменение цен на потребительские товары, эксперт пояснил, что уровень инфляции отражает динамику цен, которые меняются в зависимости от совокупности факторов; изменение цен отражает уровень инфляции за период. При помощи инфляционных калькуляторов имеется возможность оценить влияние инфляции на ценность (покупательскую способность) денег и рост цен со временем, рассчитать уровень инфляции за произвольный промежуток времени. Экспертом применен показатель инфляции как нейтральный показатель изменения уровня цен. Методика исчисления корректировки на изменения уровня цен соответствует требованиям законодательства и данным рынка. Обоснование примененной корректировки приведено в заключении эксперта.

Корректировка на местоположение проведена экспертом с использованием метода ранжирования факторов местоположения, при котором учитывается не только удаленность от областного центра, но и численность населенного пункта, наличие градообразующих предприятий, уровень средней заработной платы в населенном пункте, развитость производственной и коммерческой инфраструктуры населенного пункта. Применение указанного метода не противоречит применению поправок, опубликованных в Справочнике оценщика недвижимости-2018, под ред. Л.А. Лейфера. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение, Нижний Новгород, 2018 г.

При корректировке на вид разрешенного использования экспертом учтено, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному классу земельных участков: офисно-торгового назначения, но различаются по виду разрешенного использования. С учетом фактического использования оцениваемого участка – под размещение объектов торговли, корректировка в отношении каждого из объектов-аналогов выполнена с применением средних показателей группы 4.0 «Предпринимательство», включающей коды 4.1-4.9.

Вопреки доводам жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта недвижимости, не имеется. В заключении эксперта приведены исчерпывающие и мотивированные обоснования примененных корректировок.

Оснований полагать недостоверными значения корректировок на расположение относительно первой линии, с учетом приведенных в заключении эксперта обоснований, у суда также не имеется. Корректировка на доступность произведена экспертом в связи с тем, что аналоги № 1 и 2, также как и объект оценки, не имеют прямого асфальтированного выхода на крупную автомагистраль (объект оценки расположен за первой линией застройки, объект-аналог № 1 – внутриквартально, а аналог № 2 – разделен от автодороги лесополосой и согласно данным публичной кадастровой карты съезд на автодорогу с указанного участка технически не обеспечен), в то время как аналог № 3 расположен на первой линии неактивных автодорог, что потребовало внесение корректировки на расположение относительно 1 линии лишь для аналога № 3.

Довод жалобы о необоснованном использовании корректировки на возможность подключения инженерных коммуникаций является ошибочным, противоречит пункту 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года № 226.

Проведение корректировки на инженерные коммуникации обусловлено тем, что объект оценки, в отличие от аналогов, обеспечен всеми коммуникациями (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация), кроме газоснабжения. Инженерные коммуникации для земельного участка являются важным ценообразующим фактором, повышающим стоимость объекта при их наличии. При этом, вопреки доводам жалобы, при корректировке на обеспеченность коммуникациями экспертом оценивается только возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры, а не стоимость участка вместе со стоимостью объектов инженерной инфраструктуры.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, вопреки доводам административного истца.

Учитывая, что доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка, и сведений о рыночной стоимости в ином размере участвующими в административном деле лицами не представлено, суд принял правильное решение об удовлетворении административного иска с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается апеллянтом сомнению, судебная коллегия не усматривает. Несогласие административного истца с рыночной стоимостью объекта, определенной по результатам судебной экспертизы, не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу суд, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»; правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года №20-П, принимая во внимание, что в настоящем случае расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки (882 779 рублей 80 копеек), с его установленной рыночной стоимостью (726 000 рублей) не достигает кратного значения – составило менее половины (18%), что укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод Иванова А.В., то судебные расходы обоснованно отнесены судом первой инстанции на административного истца, который не может быть признан стороной, выигравшей административный спор.

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно применены положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, всем юридически значимым обстоятельствам по делу дана правильная юридическая оценка, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: