Решение по делу № 33-7829/2019 от 10.07.2019

Судья Еременко Д.А.

Докладчик Вегелина Е.П. Дело № 33-7829/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.

судей Вегелиной Е.П., Крейса В.Р.

при секретаре Тарасовой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 06 августа 2019 года гражданское дело по иску ГДАО Али оглы к ООО «АльянсСтрой» о признании права собственности,

поступившее с апелляционной жалобой мэрии <адрес> на решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Вегелиной Е.П., объяснения представителя мэрии <адрес> МДВ, ВУА, поддержавших доводы жалобы, объяснения ГДАО, представителя ООО «АльянсСтрой» МВС, САВ, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ГДАО обратился в суд с иском к ООО «АльянсСтрой» о признании права собственности на долю в размере 870/44111 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - здание со спортивным залом для муниципального образовательного лицея № «Надежда Сибири» и двухуровневой подземной автостоянкой с кадастровым номером № с месторасположением по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, доля соответствует парковочным местам XXXII, XXXIII, XXXIV, XXXV, XXXVI (по техническому плану) на минус первом уровне (этаже) на отметке - 4.100, каждое парковочное место площадью 17,4 кв.м., общая площадь 87 кв.м.

Исковое заявление мотивировано тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО «АльянсСтрой» приобрел у ООО Компания «Стройкомплекс» незавершенный строительством объект с кадастровым номером № с местоположением по адресу <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № Согласно п. 1.1. договора № объектом долевого строительства является расположенное на земельном участке с кадастровым номером № здание со спортивным залом для муниципального образовательного учреждения лицея № «Надежда Сибири» с двухуровневой подземной автостоянкой по <адрес>.

По соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел право требования к ответчику по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве здания со спортивным залом для муниципального образовательного учреждения лицея № «Надежда Сибири» с двухуровневой подземной автостоянкой по <адрес> и передаче в собственность пяти парковочных мест №, 76, 77, 78, 79, расположенных на отметке - 4.100 по генплану в осях В-Г; 6-9, за что уплатил 7 500 000 руб.

Соглашение об уступке права требования по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Ответчик уведомлен о состоявшейся уступке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (продление ранее выданного разрешения от ДД.ММ.ГГГГ) строительство здания со спортивным залом для муниципального образовательного лицея № «Надежда Сибири» и двухуровневой подземной автостоянкой разрешено ответчику. Срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ.

Срок передачи объекта (4-й квартал 2014 года) и срок действия разрешения на строительство истекли, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, обязательства по договору ответчиком не исполнены. Степень готовности объекта 95% по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что следует из технического плана объекта.

Доля истца составляет 870/44111.

На основании ст. 309, 310 ГК РФ, учитывая, что истцом обязательства по оплате исполнены в полном объеме, ГДАО просил суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены. Признано за ГДА Али оглы право собственности на долю в размере 870/44111 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - здание со спортивным залом для муниципального образовательного лицея № «Надежда Сибири» и двухуровневой подземной автостоянкой с кадастровым номером № с месторасположением по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № доля соответствует парковочным местам XXXII, XXXIII, XXXIV, XXXV, XXXVI (по техническому плану) на минус первом уровне (этаже) на отметке - 4.100, каждое парковочное место площадью 17,4 кв.м., общая площадь 87 кв.м.

В апелляционной жалобе мэрии <адрес> содержится просьба об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе изложены доводы о том, что между мэрией <адрес>, МБОУ <адрес> «Лицей № «Надежды Сибири» и ООО «СтройЭнергоАльянс» был заключен инвестиционный договор № по реализации проекта строительства здания спортивного зала для нужд лицея с подземной двухуровневой автостоянкой для ООО «СтройЭнергоАльянс». ООО «АльянсСтрой» приняло на себя обязательство по указанному инвестиционному договору и осуществляло строительство на основании разрешения на строительство, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектурно-строительной инспекции было отказано во внесении изменений и продлении разрешения на строительство в связи с тем, что в нарушение выданного разрешения на строительство застройщиком самовольно была выстроена 3-х этажная пристройка. В результате объект незавершенного строительства (здание с помещением и двухуровневой подземной автостоянкой) как созданный с отступлениями от проектной документации и выданного разрешения на строительство является самовольной постройкой.

В настоящее время на рассмотрении в Арбитражном суде <адрес> находится дело по иску ООО «АльянсСтрой» к мэрии <адрес> о признании права собственности на спорный объект в соответствии со ст. 222 ГК РФ, которое до настоящего времени не рассмотрено, решение не принято.

Апеллянт считает, что у истца возникло право требования в отношении объектов в здании (машино-мест), предусмотренных инвестиционным договором, проектной документацией и выданным разрешением на строительство, а не тех, которые были фактически возведены ответчиком. Судом необоснованно проигнорировано то обстоятельство, что объект, в отношении которого изготовлен технический план, представленный в материалы дела, является самовольной постройкой.

Поскольку до настоящего времени за ООО «АльянсСтрой» не признано право собственности на самовольной возведенный объект в рамках дела №, то какие-либо требования участников долевого строительства этого объекта являются преждевременными, т.к. определить размер доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, соответствующий пяти парковочным местам, не представляется возможным.

Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку его требования вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному договору, которое не может быть удовлетворено путем подачи иска о признании права собственности.

Представителем ООО «АльянсСтрой» - МВС, ГДА поданы возражения по доводам апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Компания «Стройкомплекс» и ООО «АльянсСтрой» заключен договор купли - продажи незавершенного строительством объекта, согласно которому продавец продает в собственность покупателю незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, назначение не определено, площадью 5382,5 кв.м., степень готовности 15%, расположенный по адресу: Новосибирск <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в пределах <адрес>, площадью 2729 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащих по праву аренды на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ

ООО «АльянсСтрой» с момента перехода к нему права собственности на данный объект осуществляло строительство на основании выданного в 2012 г. разрешения на строительство, степень готовности объекта в настоящее время составляет 95%, что следует из технического плана на объект. ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Объект незавершенного строительства был обременен правами требования, в том числе правами требования КАВ, который уплатил долевой взнос в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между КАВ и ГДА заключено соглашение об уступке права требования, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает право требования объекта долевого строительства, а именно : парковочные места №, 76, 77, 78, 79, расположенные на отметке -4.100 м здания по генплану в осях В-Г, 6-9, что составляет 5/49 части общей долевой собственности объекта, принадлежащих цеденту.

ГДА уступка оплачена в полном объеме.

На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АльянсСтрой» мэрией <адрес> передан земельный участок площадью 2729 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № для завершения строительства по <адрес>.

На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АльянсСтрой» мэрией <адрес> передан земельный участок площадью 4008 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № для завершения строительства по <адрес> аренды ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что строительство объекта в настоящее время не может быть завершено в виду отсутствия достаточных денежных средств.

Удовлетворяя исковые требования ГДАО, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 218, 219 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из того, что участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истец вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретного машиноместа. На момент обращения в суд и рассмотрения дела объект здание со спортивным залом для муниципального образовательного учреждения лицея № «Надежда Сибири» с двухуровневой подземной автостоянкой по<адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (95%) спорные объекты фактически могут быть переданы застройщиком истцу. При этом машиноместа (парковки) имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим учет объектов недвижимости, составлен технический план. Истец лишен возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, чем нарушаются его права. Срок строительства и передачи объекта по договору истек в конце квартала 4 2017 <адрес> между истцом и ответчиком о правах отсутствует.

Однако с выводами суда первой инстанции об обоснованности иска и его удовлетворении судебная коллегия не может согласиться, при этом исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

Из материалов дела следует, что на строительство объекта - здание со спортивным залом для муниципального образовательного лицея № «Надежда Сибири» и двухуровневой подземной автостоянкой с кадастровым номером № с месторасположением по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером №, мэрией <адрес> выдавалось разрешение от ДД.ММ.ГГГГ (первоначальное разрешение от ДД.ММ.ГГГГ), срок действия которого до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-32).

Согласно данному разрешению на строительство общая площадь объекта должна составлять 5 645,96 кв.м., количество этажей – 4, количество подземных этажей – 2.

Как следует из схемы технического паспорта (л.д. 46), в нарушение выданного разрешения на строительство застройщиком выстроена 3-х этажная пристройка.

Из пояснений представителя ООО «АльянсСтрой» САВ, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что общая площадь здания составляет 6840, 45 кв.м, согласно положительному заключению экспертизы ООО «Центр Экспертных Решений» от ДД.ММ.ГГГГ, которое обозревалось судом в судебном заседании, количество выстроенных этажей – 4-5, этажность – 2-3.

Доказательств тому, что застройщику выдавалось разрешение на строительство на спорное здание с параметрами этажей – 4-5, этажностью – 2-3, общей площадью здания в 6840, 45 кв.м, суду не представлено.

Вместе с тем, как пояснил в суде представитель мэрии <адрес>, Управлением архитектурно-строительной инспекции было отказано во внесении изменений и продлении разрешения на строительство в связи с тем, что в нарушение выданного разрешения на строительство застройщиком была самовольно выстроена 3-х этажная пристройка.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу ГДАО следует отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, так как указанный объект возведен (с превышением разрешенных параметров) без получения разрешения на строительство, с отступлениями от проектной документации и по смыслу ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой. При этом у истца возникло право требования в отношении машино-мест в здании, предусмотренных инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документацией и выданным разрешением на строительство, а фактически застройщиком возведен иной объект.

Таким образом, оснований, установленных статьей 222 ГК РФ, для признания за истцом право собственности на заявляемые им доли в спорном объекте незавершенного строительства как на самовольную постройку, не имеется. В связи с этим решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение, которым иск ГДАО Али оглы к ООО «АльянсСтрой» о признании права собственности оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи