Решение по делу № 33-4178/2024 от 18.07.2024

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0016-01-2024-001228-61                                                                         33-4178/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород                                                                                                13 августа 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего     Черных Н.Н.,

судей                 Герцева А.И., Горбач И.Ю.,

при секретаре             Лихачевой М.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Леонтьевой Л.А. к администрации г. Белгорода о признании доли в праве общей долевой собственности помещения на парковочные места

по апелляционной жалобе администрации г. Белгорода

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 10 апреля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Герцева А.И., объяснения представителя ответчика – Анохиной А.Ю., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

Леонтьева Л.А. обратилась в суд с указанным иском к администрации г. Белгорода.

Леонтьева Л.А., просила признать за ней право собственности на 2/200 доли в праве общей долевой собственности помещения с новым измененным кадастровым номером №, площадью 36 кв. м, взаимозависимые парковочные места за № 8,10, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование требований истец указал на то, что:

12.01.2015 между ООО «Строй-портал» в лице конкурсного управляющего Корнеева И.Н., действующего на основании решения арбитражного суда Белгородской области от 27.12.2013 по делу №А08-17/2/2013, и Леонтьевой Л.А., действующие на основании протокола об итогах торгов от 28.11.2014 №9301-ОАОФ/67, пункта 17 статьи 110, пункта 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (как указано в иске) был заключен договор купли-продажи № 4.

По указанному договору продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащую Продавцу на праве собственности 2/200 доли в праве общей долевой собственности помещения с кадастровым номером №, площадью 36 кв. м, взаимозависимые парковочные места № 8,10, расположенные по адресу: <адрес> (машиноместа).

Приобретенное им (истцом) право собственности на 2/200 доли дает право пользоваться парковочными местами под №8,10 ориентировочной площадью 36 кв. м, и местами общего пользования.

Покупателем Леонтьевой Л.А. (истцом) указанные в договоре суммы в общем размере 1 263 874,83 руб. были внесены на счет продавца в полном объеме, что подтверждается платежными банковскими документами (платежное поручение № 181 от 25.11.2014 на сумму 506 000 рублей и платежное поручение № 15 от 02.02.2015 на сумму 757874,83 рублей).

Покупатель (истец) в силу обстоятельств не осуществил государственную регистрацию права сразу после заключения договора, а обратился за регистрацией в 2023 году. Государственным регистратором приостановлена государственная регистрация права, со ссылкой на противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости.

Регистратор указал на то, что в нарушение ч.1 ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предоставлен договор, в котором указан иной объект недвижимости, запись о котором в едином государственном реестре недвижимости имеет статус «архивный».

Регистратор указал на то, что не представлено заявление на переход права собственности от продавца к покупателю.

Поскольку Леонтьева Л.А. лишена возможности зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке, она обратилась в суд с иском о признании права собственности на указанное нежилое помещение.

Леонтьева Л.А., своевременно и надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, обеспечила участие своего представителя Лазаревой Л.Э., поддержавшей заявленные требования с учетом ходатайства об исправлении описки в части указания в исковом заявлении кадастрового номера.

Ответчик – администрация г. Белгорода, своевременно и надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил. В поданном возражении представитель считал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку администрация г. Белгорода является ненадлежащим ответчиком по делу.

В возражениях указано и на то, что по указанному истцом договору приобретаемое им (истцом) право собственности на 2/200 доли предоставляло право пользования парковочными местами под №8,10 ориентировочной площадью 36 кв. м, и местами общего пользования в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес> с кадастровым номером №.

Между тем, в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером <адрес> входил автопаркинг, но с кадастровым номером №.

Паркинг с кадастровым номером № имеет площадь 7865, 6 кв.м., а не кадастровый номер №, как указывает истец в исковом заявлении, который относится к квартире, расположенной в МКД по <адрес>.

По выписке из ЕГРН от 28 марта 2024 паркинг с кадастровым номером № входит в состав МКД с кадастровым номером № и занимает подвальный этаж, зарегистрированный за правообладателями на праве общей долевой собственности, интересы которых непосредственно затрагиваются при разрешении заявленного истцом требования о признании права собственности на указанные ею объекты (машиноместа) в доме по <адрес>.

Представитель администрации г. Белгорода просил рассмотреть дело в его отсутствие.

От третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо полагалось на усмотрение суда при разрешении требований истца. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

При этом, данный участник процесса в возражениях указал:

На предоставление истцом неполного пакета документов в отношении спорного объекта, необходимых для регистрации права собственности на указанные истцом объекты, а также на наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем (истцом) документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости. Отражено и то, что в установленном порядке истец не оспорил указанные действия по приостановлению регистрационных действий, как и отказ в регистрации, при не устранении истцом указанных недостатков в установленный срок.

Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Признано за Леонтьевой Л.А. право собственности на 2/200 доли в праве общей долевой собственности помещения с кадастровым номером №, площадью 36 кв. м, взаимозависимые парковочные места № 8,10, расположенные по адресу: <адрес>

Удовлетворение иска обосновано судом первой инстанции тем, что право на 2/200 доли в праве общей долевой собственности помещения с кадастровым номером №, площадью 36 кв. м, взаимозависимые парковочные места № 8,10, расположенные по адресу: <адрес>, было передано по указанному договору только истцу, претензий от других участников строительства или каких-либо третьих лиц относительно прав на спорные машиноместа не имеется.

Администрация г. Белгорода исходя из положений ст. 225 ГК РФ является надлежащим ответчиком по делу, поскольку спорный объект недвижимости находится на территории муниципального образования, право собственности на спорное имущество зарегистрировано не было.

Избранный истцом способ защиты права не затрагивает права и законные интересы иных лиц, в частности, других владельцев парковочных мест.

Доводы представителя ответчика, о том, что исковые требования подлежат рассмотрению в ином судебном порядке, суд посчитал неубедительными, поскольку сам по себе факт использования истцом такого способа защиты как признание права, не может быть основанием для отказа ему в защите этого права.

При этом суд первой инстанции указал и на отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости в ином порядке, в связи с завершением конкурсного производства в отношении ООО «Строй-Портал», а также изменением кадастрового номера на указанный истцом объект паркинга.

Суд указал и на то, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Решение о признании права на недвижимое имущество является основанием для регистрации данного права и внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В апелляционной жалобе администрации г. Белгорода ставится вопрос об отмене решения как принятого с нарушением норм материального, процессуального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, принятии нового об отказе в иске.

В жалобе указано на то, что истец необоснованно указал в качестве ответчика администрацию г. Белгорода, у которого (истца) в ином порядке имеется право на разрешение данного требования, согласно ст.58, ст.551 и ст.ст.1110, 1112 ГК РФ либо согласно положениям главы 24 АПК РФ в связи с ликвидацией продавца – юридического лица.

Лица, участвующие в деле, извещались о времени и месте его рассмотрения посредством ЭЗП и электронной почты.

Третье лицо, извещенное о времени и месте рассмотрения дела 19.07.2024 г. в судебное заседание не явилось, причин не явки не сообщило, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявило.

Направленная в адрес истца судебная корреспонденция была возвращена суду по истечении срока ее хранения для вручения адресату.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса согласно ст.167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ.

Проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов, приведенных в апелляционной жалобе согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, материалы дела, обсудив доводы, приведенные в жалобе и возражениях на нее, в которых указано о правильности выводов суда в решении в обоснование удовлетворения иска, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно разъяснений, приведенных в п.п.61- 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 (в редакции от 12.12.2023) №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует:

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (п.61).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество (п.62).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п.63).

Глава 25 ГПК РФ утратила силу с 15 сентября 2015 г. в связи с принятием Федерального закона от 08 марта 2015 №23-ФЗ.

Федеральным законом от 08 марта 2015 №22-ФЗ с этой же даты введен в действие Кодекс административного судопроизводства РФ от 08 марта 2015 №21-ФЗ, в главе 22 которого установлены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия (п.56 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ №10/22).

Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машиноместа, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Пунктом 2 раздела 1 "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, определено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, в силу вышеуказанных норм права машиноместа (площадки для автотранспорта) входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, не оспаривается участниками процесса, однако были оставлены судом первой инстанции без внимания, обсуждения с участниками процесса и оценки, по сведениям ЕГРН в отношении нежилых помещений – паркинга (машиномест) без указания конкретных номеров парковочных мест, расположенного по ул. Садовая 3 а г. Белгорода, зарегистрировано право общей долевой собственности от 1/200, 2/200 и до 16/200 долей за 117 правообладателями, которые не были указаны истцом в исковом заявлении и не были привлечены к участию в деле при получении судом первой инстанции таковых сведений.

При принятии обжалуемого решения, которое является основанием для внесения записи в ЕГРП о признании права собственности на объект недвижимости, суд первой инстанции не учел, что согласно п.56 Постановления Пленума ВС РФ №10/22, решение о признании права собственности может быть основанием только в том случае, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Поскольку судебной коллегией установлено, что указанные выше требования законодательства при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции не были приняты во внимание, и указанные сособственники машиномест в указанном МКД не привлекалась к рассмотрению дела, и соответствующих требований им истцов не было заявлено, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и применении норм материального и процессуального права.

Поскольку в рамках данного дела указанные выше требования истцом фактически были заявлены к апеллянту (ответчику), которые удовлетворены судом к данному ответчику со ссылкой на положения ст.225 ГК РФ (бесхозяйные вещи), что также является неверным, необоснованным – при отсутствии принятия спорного имущества в муниципальную собственность с регистрацией на нее права собственности, судебная коллегия пришла к выводу в связи с отменой решения суда о принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, в том числе и с учетом их заявления к ненадлежащему ответчику.

Отказ в удовлетворении данных требований, заявленных в рамках данного дела не нарушает прав истца, который имеет право на обращение в суд за защитой предполагаемого нарушенного права на указанные объекты машиноместа, в ином судебном порядке с привлечением к рассмотрению иных собственников машиномест в указанном выше МКД.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.ст.328, 329, п.1 п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 10 апреля 2024 г. по делу по иску Леонтьевой Л.А. (СНИЛС №) к администрации г. Белгорода (ИНН 3123023081) о признании доли в праве общей долевой собственности помещения на парковочные места отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении вышеназванного иска Леонтьевой Л.А. к администрации г. Белгорода – отказать.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированный текст определения изготовлен 14 августа 2024 г.

Председательствующий

Судьи