Решение по делу № 2-996/2023 от 07.06.2023

УИД 39RS0020-01-2023-000652-03

Дело № 2-996/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2023 г.                 гор. Светлогорск

    Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Севодиной О.В., при секретаре Крейниной С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Попелышко Н.В., Саркисян С.И., Михеевой Е.В. к администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» о расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

    Истцы Попелышко Н.В., Саркисян С.И., Михеева Е.В. обратились в суд с указанным иском, в котором просят расторгнуть договор аренды земельного участка от <Дата> <№> о предоставлении в аренду земельного участка с КН <№>, расположенного по адресу: <Адрес>, в районе <Адрес>, для использования в целях «под благоустройство территории многоквартирного жилого дома».

    В обоснование требований указано, что на основании договора аренды земельного участка от <Дата> <№> истцам предоставлен в аренду земельный участок с КН <№>, расположенный по адресу: <Адрес>, в районе <Адрес>, для использования в целях «под благоустройство территории многоквартирного жилого дома».

    Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен с <Дата> по <Дата>.

    Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец, руководствуясь ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), указывает, что при заключении договора аренды арендная плата с учётом ставки и кадастровой стоимости составляла около 5 000 руб. в год. После изменения кадастровой стоимости земельного участка более чем в 5 (пять) раз, соответственно, увеличился размер арендной платы, который стал составлять более 60 000 руб.

    Изначально на спорном земельном участке с КН <№> находились строения (недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке), которые предназначались для обслуживания, эксплуатации жилого дома и его благоустройства. Кадастровые номера недвижимого имущества: <№>.

    Истцы указывают, что при заключении договора аренды исходили из того, что арендная плата будет составлять около 6000 руб. ежегодно с небольшим изменением, но после резкого повышения кадастровой стоимости они не могут оплачивать арендные платежи.

    Информационным письмом от <Дата> истцам было отказано в расторжении договора аренды, так как, по мнению ответчика, это приведет к самовольному занятию земельного участка.

С указанным выводом ответчика истцы не согласны, поскольку они пользуются объектами недвижимости.

Земельный участок с КН <№> сформирован самим ответчиком. Размежёвывать земельный участок под каждый объект недвижимости администрация не желает.

    Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка под благоустройство территории жилого дома по законодательству не может являться препятствием для пользования объектами недвижимости.

    Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

    Истцы Попелышко Н.В., Саркисян С.И., Михеева Е.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

    Представитель истцов Положевец В.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным выше доводам.

    Представитель ответчика Макарчук Т.М., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее предоставила письменный отзыв, в котором исковые требования не признала, указав, что постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

    Согласно указанному порядку, размер арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: Ап=Кс х Кз, где Ап – годовая сумма арендной платы, Кс – кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости, Кз - коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Дата> <№>

    Коэффициент Кз в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области в соответствии с утвержденными ими нормативными правовыми актами, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3,4 настоящего пункта.

    Решением окружного Совета депутатов Янтарного городского округа от <Дата> <№> установлены расчетные коэффициенты по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, расположенных в границах муниципального образования «Янтарный городской округ» и предоставленных в аренду без торгов.

    Считает доводы истцов о существенном изменении условий договора аренды в части размера арендной платы необоснованными, поскольку условия договора в данной части не менялись.

    Изменения в арендной плате связаны с изменением кадастровой стоимости земельного участка, которая в 2022 г. составляла 3 604 578,56 руб. (размер годовой арендной платы=59 475,55 руб.).

    В настоящее время кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 7 674 205,44 руб. (размер годовой арендной платы= 126 624.38 руб.)     Обратила внимание, что по договору аренды имеется 5 арендаторов: <ФИО>7, <ФИО>8, Попелышко Н.В., <ФИО>9, Михеева Е.В. Порядок распределения расходов по арендной плате между арендаторами не установлен. То есть, арендная плата за спорный земельный участок может быть распределена между арендаторами в равных долях по их количеству. При изложенных обстоятельствах, учитывая сохранение фактического пользования земельным участком собственниками строений независимо от наличия договора аренды, принципа платности землепользования, заявленные исковые требования не свидетельствуют о нарушении каких-либо прав истцов и их удовлетворение не повлечет прекращения платы за пользование спорным земельным участком (л.д. 168).

    Суд, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), рассматривает дело при существующей явке участников процесса.

    Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

    Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

    Из материалов дела следует, постановлением главы МО «Янтарный городской округ» от <Дата> <№> из земельного участка государственной собственности с КН <№> сформирован земельный участок с условным КН <№> площадью 1408 кв.м. Участок относится к категории земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование: под благоустройство территории МКД, расположенного по адресу: <Адрес>, в районе <Адрес>.

<Дата> главой администрации МО «Янтарный городской округ» принято постановление <№> о предоставлении <ФИО>7, <ФИО>8, Попелышко Н.В., <ФИО>9, Михеевой Е.В. земельного участка, общей площадью 1408 кв.м. из категории земель – земли населенных пунктов с КН <№>, расположенного по адресу: <Адрес>, в районе <Адрес> с разрешенным использованием – под благоустройство территории МКД, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка в аренду на 49 лет с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 20).

    На основании вышеуказанного постановления <Дата> между администрацией МО «Янтарный городской округ» (арендодатель) и <ФИО>7, <ФИО>8, Попелышко Н.В., <ФИО>9, Михеевой Е.В. (арендаторы) заключён договор аренды земельного участка <№>, предметом которого является земельный участок общей площадью 1408 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов с КН <№>, расположенный по адресу: <Адрес>, в районе <Адрес> для использования в целях: под благоустройство территории МКД, предоставляемый в пользование на условиях аренды (л.д. 21).

    Срок аренды участка установлен с <Дата> по <Дата> (п. 2.1 договора).

    Согласно п. 1.6 договора арендаторы земельного участка вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования земельным участком для обслуживания существующего МКД, с учетом размера долей и прав собственности на существующий жилой дом.

    В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок исчисляется согласно решению Окружного Совета депутатов МО «Янтарный городской округ». Арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя. Ставка арендной платы на текущий год устанавливается согласно нормативному документу законодательного органа власти, в соответствии с действующим Федеральным законодательством.

    Согласно п. 4.4.4 договора арендаторы обязаны своевременно и в полном объёме вносить арендную плату.

    Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в случаях, указанных в п. 4.1.1, а также в случае отчуждения недвижимости, принадлежащей арендатору на праве собственности и находящейся на земельном участке, указанном в п. 1.1. Договор может быть досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон в случае совершения сделки купли-продажи, мены, дарения жилого дома или других, заключенных в установленном порядке, сделок по отчуждению недвижимости. Прекращение действия договора в отношении одного из арендаторов не является основанием для прекращения действия договора в отношении других арендаторов.

    Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с КН <№>, площадью 1408+/- 13 кв.м. (данные о правообладателе отсутствуют) <Дата> зарегистрировано право аренды за Михеевой Е.В., <ФИО>9, Леднёвым И.С. <ФИО>8, Попелышко Н.В. на срок с <Дата> по <Дата> (л.д. 56).

    В границах арендуемого земельного участка расположены девять объектов недвижимого имущества вспомогательного назначения с КН <№>.

    По информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, собственником нежилого помещения площадью 16,2 кв.м., расположение в здании по адресу: <Адрес>, <Адрес>, КН <№> с <Дата> является Михеева Е.В., нежилого помещения площадью 18,8 кв.м., КН <№> с <Дата> – <ФИО>7, нежилого помещения площадью 21,2 кв.м. КН <№> с <Дата> – Попелышко Н.В., нежилого помещения площадью 69,6 кв.м. КН <№> с <Дата> – <ФИО>7, нежилого помещения площадью 21,4 кв.м. КН <№> - с <Дата> – Михеева Е.В., нежилого помещения площадью 20.3 кв.м. КН <№> с <Дата> – Михеева Е.В., нежилого помещения площадью 12,9 кв.м. КН <№> – Попелышко Н.В., нежилого помещения площадью 13,5 кв.м., КН <№> с <Дата> – Попелышко Н.В., нежилого помещения площадью 66,3 кв.м. КН <№> – с <Дата> – <ФИО>7

<Дата> истцы обратились с заявлением в администрацию МО «Янтарный городской округ», в котором просили предоставить земельный участок площадью 1408 кв.м., КН 39:22:010019:432 в собственность за выкуп за установленный законом процент от кадастровой стоимости и в размере земельного налога. При этом возражали против размежёвывания (деления на более мелкие участки) единого спорного земельного участка.

    При этом также сообщили, что на момент обращения объекты недвижимости принадлежат четырем собственникам (<ФИО>8 и <ФИО>7 умерли) (л.д. 15).

Из ответа нотариуса Янтарного нотариального округа Калининградской области от <Дата> <№>, следует, что единственным наследником, принявшим наследство к имуществу <ФИО>7, является Саркисян С.И., к имуществу <ФИО>8 – Попелышко Н.В.

    Согласно ответу администрации МО «Светлогорский городской округ» на обращение Попелышко Н.В. от <Дата> <№>ф, спорный земельный участок с КН <№>, площадью 1408 кв.м., расположен в центральной части муниципального образования, в зоне малоэтажной жилой застройки, предназначенной для застройки преимущественно малоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами, долами блокированной жилой застройки и сопутствующими объектами культурно-бытового, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной и транспортной инфраструктурой. Учитывая площадь земельного участка в 1408 кв.м. и возможность её использования в соответствии с функциональной зоной утвержденного Генерального плана муниципального образования и видом разрешенного использования, установленного действующими ПЗЗ в МО «Янтарный городской округ» под малоэтажную жилую застройку, администрация не усмотрела оснований для раздела земельного участка.

    Основанием для обращения истцов в суд с настоящими требованиями, явилось изменение ответчиком арендной платы (увеличения в два раза годовой платы), что, по мнению истцов, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и, как следствие, основанием для расторжения договора.

    В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

    Постановлением Правительства Калининградской области от <Дата> <№> утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

    Расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по формуле: Ап=Кс х Кз, где Ап – годовая сумма арендной платы, Кс – кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости, Кз – коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от <Дата> № <№>

    Как следует из публичной кадастровой карты спорного земельного участка, до <Дата> кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 603 578,56 руб.

    Определением уполномоченного органа от <Дата> кадастровая стоимость спорного земельного участка с <Дата> составила 7 674 205,44 руб. (л.д. 170).

    Расчетный коэффициент Кз определяется по виду разрешенного использования земельного участка.

Решением окружного Совета депутатов Янтарного городского округа от <Дата> <№> установлены расчетные коэффициента по видам использования земельных участков.

    В соответствии с указанной формулой ответчиком произведен расчёт годовой арендной платы, которая в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в <№> году составила 59 475,55 руб., а в <№> году - 126 624,38 руб.

    С учётом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не является существенным обстоятельством, влекущим расторжение договора.

В рассматриваемом случае условия пользования земельным участком, предусмотренные договором аренды, не изменялись, физическое состояние объекта аренды и юридическая возможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договором аренды, сохранены.

Доказательств обратного, суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах доводы стороны истца о существенном нарушении ответчиком условий договора нельзя признать обоснованными, соответственно оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, суд не усматривает.

Отказ ответчика решить вопрос о расторжении договора в досудебном порядке, не свидетельствуют о наличии вышеуказанных предусмотренных законом оснований для расторжения договора, а именно о существенном нарушении условий договора ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковое заявление Попелышко Н.В., Саркисян С.И., Михеевой Е.В. к администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

    Решение суда в окончательной форме составлено <Дата>

    Судья:                 О.В. Севодина