Решение по делу № 33-1485/2024 от 22.05.2024

Судья Лебедева И.А.                                                        Дело № 33-1485/2024

(№ дела суда первой инстанции 2-411/2024)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

09 июля 2024 года                                                    г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Тхагапсовой Е.А.,

судей – Тачахова Р.З. и Бзегежевой Н.Ш.,

при ведении протокола судебного заседание помощником судьи – Химишевой З.Х.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                     № 2-411/2024 по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 13 марта 2024 года, которым постановлено:

    «В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении ответчика из числа собственников земельного участка и жилого дома, признании права собственности - отказать».

Заслушав доклад судьи Бзегежевой Н.Ш., объяснения представителя истца Карпенко В.Н. по доверенности ФИО5, поддержавшего доводы, апелляционной жалобы, ответчика Пронченко Е.Р. и его представителя по доверенности ФИО6, полагавших решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

    У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении ответчика из числа собственников земельного участка и жилого дома, признании права собственности, мотивировав свои требования тем, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи домовладения, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома с рассрочкой платежа от 20.06.2021, расположенного по адресу: <адрес>. Существенными условиями заключенного договора от 20.06.2021 со стороны Карпенко В.Н. являлись: передать жилой дом площадью 144,2 кв.м., этажностью: 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, назначение жилое, наименование: жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки), принадлежащий на праве собственности на основании соглашения о реальном разделе блокированного жилого дома от 01.03.2021 и технического плана здания от 01.03.2021; земельный участок, площадью 353 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для блокированной застройки (таунхаусы, коттеджи), для объектов жилой застройки, с кадастровым номером № за денежные средства в размере 2 010 рублей. Со стороны покупателя Пронченко Е.Р. существенными условиями заключенного договора являлось: принять объекты недвижимости за согласованную покупателем и продавцом стоимость в размере 2 010 000 рублей. Согласно пункту 6 договора оплата стоимости приобретаемого домовладения производится следующим образом: денежные средства в размере 350 000 рублей вносятся покупателем в момент подписания настоящего договора; оставшаяся часть денежных средств в размере 1 660 000 рублей вносятся ежемесячно в течение 132 месяцев не позднее 20 числа текущего месяца по 12 600 рублей ежемесячно безналичным расчетом на указанные в договоре банковские реквизиты продавца.

Карпенко В.Н. принятые обязательства в соответствии с договором от 20.06.2021 выполнил в полном объеме, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.10.2023 о прекращении права собственности и регистрации права собственности покупателя Пронченко Е.Р.

Как предусмотрено пунктом 11 договора покупатель не имеет право реконструировать, сносить указанное домовладение, делать перепланировку, а также строить объекты капитального/некапитального строительства на данном земельном участке без предварительного согласования продавца. Однако покупателем в нарушение указанного пункта договора от 20.06.2021 произведена реконструкция приобретенного в рассрочку домовладения без согласования с залогодержателем. Так, в соответствии с актом экспертизы № от 13.09.2023 на поставленный перед экспертом вопрос, имеются ли нарушения договора купли-продажи домовладения, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома с рассрочкой платежа от 20.06.2021, следует ответ о том, что в части реконструкции домовладения (выполнено технологическое отверстие под дымоход в наружных несущих стенах (армопояса) с нарушением их целостности; в части строительства объектов капитального/некапитального строительства на данном земельном участке без предварительного согласия продавца (возведено хозяйственное строение в тыльной части земельного участка, ограничивающее доступ к газопроводу низкого давления). Таким образом, Пронченко Е.Р. грубо нарушила пункт 11 договора от 20.06.2021, внесла конструктивные изменения в конструкцию дома, а также возвела новое строение без предварительного согласования с собственником объекта недвижимости. Такие действия, по мнению истца могут привести к разрушению дома и наступлению обстоятельств, при которых продавцу, являющемуся до исполнения обязательств полной оплаты стоимости залогодержателем, будут причинены убытки.

Более того, Карпенко В.Н. согласился на заключение договора купли- продажи домовладения в рассрочку из морально-нравственных побуждений, потому как Пронченко Е.Р. вместе с несовершеннолетними детьми прибыла на территорию Республики Адыгея вынужденно с <адрес> и не имела денежных средств и иной возможности, такой как получение банковского ипотечного займа на приобретение жилья.

Кроме того, Пронченко Е.Р. дала устные обещания Карпенко В.Н. о том, что обязуется при наличии финансовой возможности произвести оплату по договору от 20.06.2021 в более короткие сроки, зная о существенном удорожании объектов недвижимости на территории пребывания должника. Однако Пронченко Е.Р. приобретены в собственность два транспортных средства, при том, что задолженность по договору не оплачена.

Также, согласно отчету об оценке № № от 10.10.2023 стоимость жилого дома и земельного участка, переданного по договору от 20.06.2021, составляет 7 314 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 4 267 000 рублей, земельного участка - 3 047 000 рублей. Таким образом, произошло существенное удорожание объектов недвижимого имущества, настолько, что если бы Карпенко В.Н. это разумно мог предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

03.11.2023 Карпенко В.Н. в адрес Пронченко Е.Р. направлено предложение о добровольном расторжении заключенного договора, либо приведении объектов недвижимости в первоначальное состояние, в том числе осуществлении сноса самовольно возведенного объекта недвижимости, которое осталось без удовлетворения.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи домовладения, с рассрочкой платежа от 20.06.2021, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Карпенко В.Н. и Пронченко Е.Р.; исключить из числа собственников земельного участка и жилого дома Пронченко Е.Р.; признать за Карпенко В.Н. право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Карпенко В.Н. и его представитель по доверенности Кирпичников O.K. исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик Пронченко Е.Р. и ее представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Республике Адыгея в суд не явился, представил письменное ходатайство, в котором по заявленным требованиям полагался на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе истец Карпенко В.Н., просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования. Ссылается на то, что покупателем Пронченко Е.Р. в нарушение требований договора от 20.06.2021 произведена реконструкция приобретенного в рассрочку домовладения без согласования с залогодержателем, а именно организовано технологическое отверстие в фундаменте жилого дома для вывода дымохода твердотопливного котла, установленного в цокольном (подземном) этаже жилого дома и воздвигнуто здание на тыльной стороне земельного участка без согласования с залогодержателем (продавцом) Карпенко В.Н. При том, что при строительстве проданного в рассрочку дома Пронченко Е.Р., Карпенко В.Н. установлен газовый отопительный котел, расположенный на первом этаже жилого дома, с выводом вентиляционной трубы через стену первого этажа. Считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, сославшись на то обстоятельство, что истцом не доказано наличие в действиях Пронченко Е.Р. признаков нарушающих заключенный договор ссылаясь на статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части реконструкции. Полагает, что Пронченко Е.Р. без каких-либо согласований, фактически разрушила фундамент дома, который мало того находится в залоге продавца, но и является общим по отношении ко второй части дома, что может привести к разрушению залогового имущества, а также к порче иного имущества (оставшейся части дома, имеющего смежные стены и единый фундамент).

    На апелляционную жалобу поступили письменные возражения от ответчика Пронченко Е.Р. в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

    Проверив материалы дела с учетом требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав мнение лиц, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что Карпенко В.Н. и Пронченко Е.Р. 20.06.2021 заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продал ответчику домовладение, состоящее из земельного участка и жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>: жилой дом площадью 144,2 кв.м., этажность: 3 в том числе подземных 1, с кадастровым номером № назначение жилое, наименование: жилой дом. представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки), принадлежит продавцу на праве собственности, на основании соглашения о реальном разделе блокированного жилого дома от 01.03.2021 и технического плана здания от 01.03.2021; указанный земельный участок, площадью 353 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для блокированной застройки (таунхаусы. коттеджи), для объектов жилой застройки, с кадастровым номером №

Из содержания данного договора следует, что сторонами определена стоимость указанного домовладения в размере 2 010 000 рублей (пункт 4 договора).

В соответствии с пунктом 6 указанного договора по соглашению сторон оплата стоимости приобретаемого домовладения производится следующим образом: денежные средства в размере 350 000 рублей вносятся покупателем в момент подписания настоящего договора; оставшаяся часть денежных средств в размере 1 660 000 рублей вносятся ежемесячно в течение 132 месяцев не позднее 20 числа текущего месяца по 12 600 рублей ежемесячно безналичным расчетом на указанные в договоре банковские реквизиты продавца.

Согласно пункту 6 договора с момента государственной регистрации перехода права собственности на домовладение к покупателю и до момента перечисления денежных средств в сумме 2 010 000 рублей на расчетный счет продавца в полном объеме, домовладение находится в залоге у продавца в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства установлено и ответчиком по делу не оспаривалось, что Карпенко В.Н. принятые на себя обязательства в соответствии с договором от 20.06.2021 выполнил в полном объеме, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.10.2023, свидетельствующей о прекращении права собственности истца и регистрации права собственности покупателя Пронченко Е.Р. на спорное домовладение.

Пунктом 11 договора предусмотрено, что покупатель не имеет право реконструировать, сносить указанное домовладение, делать перепланировку, а также строить объекты капитального/некапитального строительства на данном земельном участке без предварительного согласования продавца (залогодержателя).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Карпенко В.Н., поскольку истец в полном объеме ежемесячно до 20 числа каждого месяца получает от ответчика денежные средства во исполнение условий договора купли-продажи от 20.06.2021, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств от 30.11.2022 и от 23.12.2023 (том № 1 л.д. 16-17, 113). Ссылка истца на факт организации технологического отверстия под дымоход как на доказательство нарушения ответчиком пункта 11 заключенного между сторонами договора от 20.06.2021, выразившегося в реконструкции без согласия залогодержателя спорного домовладения судом признана несостоятельной, поскольку договор заключен между сторонами уже после установки указанного дымохода.

Отказывая в расторжении договора купли-продажи от 20.06.2021, заявленного по основаниям существенного удорожания отчужденных по упомянутому договору объектов недвижимости, суд нижестоящей со ссылкой на статьи 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на то, что при подписании договора купли-продажи с ответчиком истец выразил свое согласие с условиями заключенного договора, вопросов по порядку исполнения обязательств по договору, в том числе относительно возможного подорожания в последующем спорных объектов недвижимости, не возникало.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных по делу обстоятельствах и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы истца Карпенко В.Н. о том, что о возведении ответчиком в нарушение условий договора на спорном земельном участке объектов капитального/некапитального строительства, а именно хозяйственного строения в тыльной части земельного участка суд первой инстанции, обоснованно признал несостоятельными, так как согласно акту № осмотра земельного участка от 18.01.2024, составленного по адресу: <адрес>, на земельном участке расположена в том числе хозяйственная постройка из кирпича, которая является смежной с соседним земельным участком, объединена одной крышей. При этом в акте отмечено, что годом ее постройки является 2019 год.

Довод истца о том, что покупателем Пронченко Е.Р. в нарушение требований договора от 20.06.2021 произведена реконструкция приобретенного в рассрочку домовладения без согласования с залогодержателем, а именно организовано технологическое отверстие в фундаменте жилого дома для вывода дымохода твердотопливного котла, установленного в цокольном (подземном) этаже жилого дома, судом первой инстанции верно отклонены, поскольку данное обстоятельство не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи, в связи с тем, что организация технологического отверстия под дымоход произведена до заключения договора купли-продажи от 20.06.2021 между сторонами. Указанное подтверждается представленным в материалы дела актом обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов от 27.11.2020, подготовленного ИП ФИО7

Более того, судебная коллегия учитывает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30 § 7 «Продажа недвижимости» статьи 549 - 558 Гражданском кодексе Российской Федерации) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объекты недвижимости в связи с реконструкцией либо перепланировкой в домовладении.

Таким образом, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они являются подробными, мотивированным, основаны на законе, регулирующем спорные правоотношения. Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, подробно изложены в решении суда.

Доводы истца уже являлись предметом проверки, сводятся к несогласию с выводами суда первой не инстанции, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.

Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального и материального законодательства, влекущих отмену или изменение решения, по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея                       от 13 марта 2024 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий        подпись            Е.А. Тхагапсова

Судьи                    подпись            Р.З. Тачахов

                        подпись            Н.Ш. Бзегежева