Решение по делу № 2-3202/2024 от 02.05.2024

УИД № 25RS0010-01-2024-003389-60

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № 2-3202/2024

«17» сентября 2024 года г. Находка Приморского края

Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Колмыковой Н.Е., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по <.........> о прекращении ограничения (обременения) права на жилое помещение в виде ипотеки в силу закона,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО12 обратился в суд с указанным иском, в обоснование которого указал, что он, в лице уполномоченного представителя ФИО4, по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ. приобрел у ФИО2, ДД.ММ.ГГ. года рождения, жилой дом, кадастровый № и земельный участок, кадастровый № по адресу: <.........>.

В полном объеме стоимость дома и земельного участка была оплачена им ДД.ММ.ГГ., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГ., согласно которой, он передал продавцу ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 рублей, в связи с чем его обязательство перед продавцом ФИО2 было исполнено в полном объеме.

В соответствии с п.2.2 договора купли-продажи недвижимости расчет между сторонами должен быть произведен не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок, с ним путем наличного платежа.

ДД.ММ.ГГ. была произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, о чем в ЕГРН от ДД.ММ.ГГ. сделаны записи: <.........> и <.........>

В связи с тем, что вышеуказанная расписка от ДД.ММ.ГГ. не была предоставлена при подаче заявления на государственную регистрацию объектов недвижимости, в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ купленные дом и земельный участок признаются находящимся в залоге у продавца до момента полного расчета. В соответствии с данным условием договора на дом и земельный участок зарегистрирована ипотека в силу закона и внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр об обременении в виде ипотеки (№,№).

Выписками из ЕГРН подтверждается регистрация в силу закона ипотеки в пользу ФИО2 О наличии ипотеки или иного обременения ему не было известно, так как заявление на государственную регистрацию было подано его уполномоченным лицом ФИО4, а на печати в договоре он не обращал внимание.

ФИО2 (залогодержатель) умер ДД.ММ.ГГ.г., в связи с чем, в настоящее время заявление о прекращении ипотеки не может быть подано в регистрирующий орган по причине смерти залогодержателя. Таким образом, прекращение ипотеки и погашение записи об ипотеке возможно только по решению суда. Данных об открытии наследственного дела в отношении имущества ФИО2 у него не имеется.

Считает, что поскольку обязательство по вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома исполнено им в полном объёме, запись об ипотеке, в силу закона, подлежит погашению. В связи с тем, что регистрационная запись об ограничении и обременении объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГ. в виде ипотеки нарушает его права, как собственника объектов недвижимости, данная запись подлежит погашению.

На основании изложенного, истец просил суд прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении: жилого дома, общей площадью 163,6 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <.........>, запись об ипотеки от ДД.ММ.ГГ. № и земельного участка, площадью <.........>., кадастровый №, расположенного по адресу: <.........>, запись об ипотеки от ДД.ММ.ГГ. №.

Истец ФИО12 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности - ФИО5, которая поддержала в суде заявленные исковые требования в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, просила суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика Управления Росреестра по <.........>, в судебное заседании не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие и при вынесении решения просил учесть, что, в силу действующего законодательства, для прекращения залога требуется обращение двух сторон, а в случае удовлетворения требования – решение будет являться основанием для погашения соответствующей записи об ограничениях (обременениях).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 пояснил суду, что ФИО2 он знал больше 20 лет, у них были хорошие дружеские отношения. Примерно 2-3 года назад ФИО2 умер. Ему известно, что незадолго до смерти ФИО2 продал свой дом по адресу: <.........>, в <.........> ФИО12, насколько он помнит - за один миллион рублей. Он и ФИО7 присутствовали при составлении ФИО2 расписки в получении от ФИО1 суммы в счет оплаты указанного дома и при самой передаче денег. Расписка была написана и деньги были переданы в один день. Также свидетель пояснил, что он никогда не слышал про какие-либо споры или претензии по этому дому. Насколько ему известно у ФИО2 семьи не было. У него был брат, но он умер примерно лет за пять до смерти ФИО2 Также свидетель пояснил, что немногим ранее ФИО2 оформлял на его имя завещание в отношении вышеуказанного дома, но потом возникла нужда и он продал его, поэтому завещание у него не сохранилось. После продажи вышеуказанного дома ФИО2 из дома выехал, и в дом заселился ФИО12 вместе со своей семьей. Какие-либо друзья или родственники ФИО2 в этом доме никогда не проживали.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7, пояснил суду, что ФИО2 он знал с 1991 года. Зимой 2022 года ФИО2 умер. Зарегистрирован ФИО2 был в принадлежащей ему (свидетелю ФИО7) жилом помещении, расположенном по адресу: <.........>. Его вызывали туда, когда ФИО2 умер. Похоронами ФИО2 занимался он, так как у него не было родственников. Старший брат ФИО2 умер за несколько лет до смерти самого ФИО2 Также свидетель пояснил, что ФИО1 он видел только тогда, когда он передавал ФИО2 деньги за приобретенный им дом по <.........>. Насколько он помнит, указанный дом ФИО2 продал ФИО12 за 1 000 000 руб. Деньги передавались при нем и при нем же ФИО2 писал ФИО12 расписку в этом, причем под его (свидетеля) диктовку, чтобы был соблюден полный формуляр расписки и он (свидетель) настоял на том, чтобы расписка была составлена при двух свидетелях: при нем и ФИО8 Почему эта расписка не была представлена в Росреестр он не знает. Видел, как после продажи дома ФИО9 сделал в нём ремонт и заселился в него со своей семьёй.

Суд, выслушав представителя истца, допросив свидетелей, после чего исследовав материалы дела, а также оценив юридически значимые по делу обстоятельства, считает, что требования истца заявлены законно и обосновано, а потому подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГ. между ФИО2 (продавец) и ФИО10 в лице ФИО4, действующей по нотариальной доверенности (покупатель), был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: ведение садоводства, общей площадью <.........> с кадастровым №, расположенный по адресу: <.........>, принадлежащий продавцу на праве собственности по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ. №, о чем в Едином государственном реестре сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГ. и расположенный на вышеуказанном земельном участке жилой дом, назначение: жилое, 2- этажный, общей площадью 163,6 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <.........>, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора аренды земельного участка от 02.03.2018г. № свидетельства о собственности, запись государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ., технический план от 13.05.2018г.

Разделом 2 «Цена договора и порядок расчетов» названного договора купли-продажи недвижимости сторонами были согласованы продажная цена земельного участка в размере 200 000 рублей и продажная цена жилого дома в размере 800 000 рублей. Здесь же указано, что передача денежных средств продавцу в счет оплаты за указанные объекты недвижимости осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем наличного расчета.

ДД.ММ.ГГ. в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО1 на вышеуказанные земельный участок и жилой дом с записью об ограничении прав и обременение объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2, что подтверждается копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ..

Также в судебном заседании судом было установлено, что покупатель ФИО12 свои обязательства по договору купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома выполнил перед продавцом ФИО2 в полном объеме: оговоренная сторонами стоимость земельного участка и жилого дома в общем размере 1 000 000 рублей была выплачена им продавцу в полном объеме, что подтверждается распиской ФИО2, оформленной ДД.ММ.ГГ., о получении им от ФИО1 денежных средств в размере 1 000 000 рублей.

Обстоятельства оформления ФИО2 расписки в получении денежных средств от ФИО1 в счет оплаты стоимости вышеуказанных земельного участка и жилого дома подтвердили в суде свидетели ФИО8 и ФИО7 При этом свидетели также пояснили в суде, что никаких споров между ФИО1 и ФИО2 или кем-то ещё относительно проданных жилого дома и земельного участка не было; после их продажи ФИО2 выехал из жилого дома и по день своей смерти проживал в жилом помещении, принадлежащем свидетелю ФИО7, а покупатель ФИО12, сделав в этом жилом доме ремонт, въехал в него со своей семьёй.

ДД.ММ.ГГ. ФИО2 умер, что подтверждается свидетельством о его смерти, копия которого представлена в материалы дела. При этом на момент смерти ФИО2 в браке не состоял и детей у него не имеется, что подтверждается поступившим на запрос суда ответом Управления ЗАГС администрации НГО от ДД.ММ.ГГ..

Из общедоступных сведений, содержащихся в Реестре наследственных дел, формируемом Нотариальной палатой Российской Федерации, усматривается, что информации о заведении наследственного дела после смерти ФИО2, ДД.ММ.ГГ. года рождения, умершего ДД.ММ.ГГ.г., не имеется.

В ходе рассмотрения дела наследственное имущество, оставшееся после смерти ФИО2, которое могло бы составить наследственную массу, также не найдено, что подтверждается многочисленными ответами, поступившими на запросы суда из Отделения № МОРАС ГИБДД УМВД России по <.........>, КГКУ «Управление землями и имуществом на территории <.........>», Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и банковских организаций, а также из Банков.

Рассматривая заявленное истцом требование, а также анализируя находящиеся в материалах дела документы и положения действующего в рассматриваемой области законодательства, суд учитывает следующее.

В силу п.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который, в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Пунктом 1 ст. 407 ГК РФ определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании п.2 ст.352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 53 ФЗ от ДД.ММ.ГГ. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 53 названного закона установлено, что государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Пунктом 11 ст. 53 ФЗ от ДД.ММ.ГГ. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ст. 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГ. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3-х рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав:

- в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

- в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя;

А также регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

По смыслу сказанного, для погашения регистрационной записи об ипотеке в рассматриваемом случае необходимо было бы совместное заявление залогодателя (покупателя) и залогодержателя (продавца) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, однако в рассматриваемом случае сделать это не представляется возможным по причине смерти продавца, т.е. залогодержателя.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГ. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Руководствуясь положениями вышеприведённых норм права и разъяснений Верховного Суда РФ, суд учитывает, что в рассматриваемом случае обязательства по полному расчету за приобретённые жилой дом и земельный участок покупателем ФИО1 (истцом по делу) были исполнены перед продавцом ФИО2 в полном объёме, т.е. обязательства по оплате в рамках договора продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ. были исполнены истцом в полном объёме, что нашло своё полное подтверждение в судебном заседании как распиской продавца ФИО2, так и свидетельскими показаниями, также суд учитывает, что каких-либо споров между сторонами договора или между другими лицами относительно вышеуказанных спорных объектов недвижимости судом в ходе рассмотрения дела выявлено не было, кроме того, суд принимает во внимание, что во внесудебном порядке прекратить запись о залоге спорных объектов недвижимости, зарегистрированного в пользу продавца ФИО2, не представляется возможным, поскольку продавец умер и не может представить соответствующее заявление в регистрирующий орган, в связи с чем, суд приходит к выводу, что имеются основания для прекращения ограничения прав и обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении вышеуказанных спорных объектов недвижимости, а потому требование истца об этом подлежит удовлетворению.

Процессуальный статус Управления Росреестра по ПК в качестве ответчика по рассматриваемому делу носит вынужденный характер, т.е. возник не в связи с нарушением прав истца неправомерными действиями со стороны регистрирующего органа, а в связи с характером заявленного истцом искового требования (ввиду смерти продавца недвижимого имущества и, как следствие этого, отсутствия возможности снять обременение с жилого помещения и земельного участка в ином (внесудебном) порядке).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Прекратить ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГ. года рождения в отношении жилого дома, общей площадью <.........>., кадастровый №, расположенного по адресу: <.........> (запись регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГ. №).

Прекратить ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГ. года рождения в отношении земельного участка, площадью <.........>., кадастровый №, расположенного по адресу: <.........> (запись регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГ. №).

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд г. Находка путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

         Судья:                  Н.Е. Колмыкова

Решение изготовлено в мотивированном виде

«23» сентября 2024 года