Решение по делу № 2-2034/2022 от 06.05.2022

К делу №2-2034/2022

УИД:23RS0003-01-2022-002971-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2022 года Анапский городской суд, Краснодарского края в составе: председательствующего        Кравцовой Е.Н.,

при секретаре            Дубинной А.Р.,

с участием истцов Солонецкая В.Г., Гришина Т.Г. и их ФИО3 Казакова О.М., Голованева Е.С., действующих на основании доверенности от 04.04.2022г., ФИО3 истца Казачанская С.Г. – Гаврмкова И.А., действующей на основании доверенности от 21.03.2022г., ФИО3 ответчика Михъалищева Ю.С. – Донская Е.В., действующей на основании доверенности от 18.07.2022г., третьего лица Мелехов А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Солонецкая В.Г., Гришина Т.Г., Казачанская С.Г. к Михъалищева Ю.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Солонецкая В.Г., Гришина Т.Г., Казачанская С.Г. обратились в суд с иском к Михъалищева Ю.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора. В обоснование иска указывают, что в мае 2021 года истцы решили продать объекты недвижимости, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, расположенные по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>. С этой целью Гришина Т.Г. обратилась за помощью к риелтору Кривуля Е.Г., которая нашла покупателя и предложила продавцам ДД.ММ.ГГГГ явиться на сделку купли-продажи в Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по <адрес> по адресу: <адрес>, где и был подписан договор купли-продажи недвижимости. Указанный договор подписывался продавцами в одном из кабинетов Росреестра, на подписании договора покупатель не присутствовал. На вопрос о деньгах Кривуля Е.Г. поясняла, что денежные средства заложены в банковскую ячейку, к которой продавцы получат доступ после регистрации перехода права на покупателя. В последующем срок расчета с продавцами переносился по разным причинам и до настоящего времени расчет не был произведён.

Предметом Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, являются:

- Здание 1, кадастровый №, по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>, принадлежащее на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкая В.Г., 1/3 доля Казачанская С.Г..

- Здание 2: Кадастровый №, по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>; принадлежащее на праве общей долевой собственности: 3/4 доли Казачанская С.Г., 1/4 доля Гришина Т.Г.

- Земельный участок 1 с кадастровым номером: №, площадью 670 кв.м., по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкая В.Г., 1/3 доля Гришина Т.Г., 1/3 доля Казачанская С.Г.

- Земельный участок 2 с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкая В.Г., 1/3 доля Гришина Т.Г., 1/3 доля Казачанская С.Г.

Покупатель должен был оплатить в момент подписания вышеуказанного договора денежные средства в размере 17 220 000 рублей.

Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН, однако по настоящее время продавцы не передавали указанные объекты расчеты с продавцами не произведены, что влечет безденежность сделки. Так как покупатель свои обязательства по оплате вышеуказанных объектов недвижимости не исполнил, следовательно, он существенно нарушил условия договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем истцы обратились в суд..

Впоследствии истцы увеличили исковые требования требованиями компенсацию морального вреда в размере по 100 000 (сто тысяч) рублей в пользу каждого истца.

В судебном заседании истцы Солонецкая В.Г., Гришина Т.Г. и их ФИО3 Казакова О.М., Голованева Е.С. исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме. Пояснили, что в действительности осмотр спорной недвижимости покупателем не производился. Покупатель и ее ФИО3 Мелехов А.В. не присутствовали при государственной регистрации договора купли-продажи, все переговоры по оформлению данной сделки, ее регистрация производились только риэлтором Кривуля Е.Г. Истцы подтвердили, что писали расписки о получении денежных средств по указанному договору купли-продажи, но утверждают, что фактически их не получали, поскольку Кривуля Е.Г. обманула их, сообщив им, что деньги находятся в банковской ячейке, и они смогут получить их сразу после правомерности сделки регистратором и регистрации договора купли-продажи в ЕГРН. В связи с чем, ходатайствовали о приостановлении производства по делу до рассмотрения уголовного дела в отношении Кривуля Е.Г., по которому истцы признаны потерпевшими.

Истец Казачанская С.Г. в настоящее судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела рассмотреть в ее отсутствии.

ФИО3 Казачанская С.Г. – Гаврмкова И.А. поддержала заявленные требования и дала пояснения аналогичные исковому заявлению и пояснениям истцов Солонецкая В.Г., Гришина Т.Г.

Ответчик Михъалищева Ю.С. в судебное заседание не явилась, ввиду отсутствия технической возможности проведения судебного заседания с использованием видеоконференцсвязи. ЕЕ ФИО3 Донская Е.В. исковые требования не признала, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в представленном отзыве.

Третье лицо Мелехов А.В. суду показал, что на момент заключения спорной сделки он представлял интересы покупателя на основании доверенности, он осматривал указанное имущество перед заключением сделки, присутствовал при государственной регистрации сделки в ФИО3 Росреестра, а также передавал от имени покупателя денежные средства продавцам в машине согласно установленным долям, о чем они собственноручно писали расписки в получении денежных средств в ФИО3 Росреестра. Ни о каком риэлторе по фамилии Кривуля Е.Г. В связи с чем, считает, что оснований для удовлетворения иска нет.

ФИО3 по <адрес>, будучи надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил. Суд в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, обозрев видеозапись на USB-флеш-накопителе, суд находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ).

Как предусмотрено п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются параграфом 7 гл.30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) (п.1 ст.549 ГК РФ).

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами Казачанская С.Г., Гришина Т.Г., Солонецкая В.Г. и покупателем Михъалищева Ю.С., в лице ее ФИО3 Малехов А.В., действующего на основании доверенности, заключен договор купли-продажи недвижимости.

Суд приходит к выводу, что указание в договоре фамилии ФИО3 покупателя Малехов А.В., вместо Мелехов А.В., является опечаткой, поскольку договор подписан Мелехов А.В., и который в судебном заседании подтвердил, что представлял интересы Михъалищева Ю.С. по доверенности в рамках спорного договора. Более того, указанные в договоре паспортные данные Малехов А.В. идентичны паспортным данным Мелехов А.В., что подтверждается представленной в материалы дела копией паспорта гражданина РФ №, выданного 01.10.2018г. ГУ МВД России по <адрес>, код подразделения 740-046.

Согласно раздела 1 данного договора продавцы передают в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:

Здание 1: Кадастровый №, общей площадью 59,7 кв.м., Этажность:1, расположенное по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>, принадлежащее на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкая В.Г., 1/3 доля Казачанская С.Г..

Здание 2: Кадастровый №, общей площадью 239,3 кв.м., Этажность: 2; Подземная этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>; принадлежащее на праве общей долевой собственности: 3/4 доли Казачанская С.Г., 1/4 доля Гришина Т.Г.

Земельный участок 1 с кадастровым номером: №, площадью 670 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкая В.Г., 1/3 доля Гришина Т.Г., 1/3 доля Казачанская С.Г.

Земельный участок 2 с кадастровым номером: №, площадью 1210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкая В.Г., 1/3 доля Гришина Т.Г., 1/3 доля Казачанская С.Г.

Согласно разделу 3 договора цена недвижимости, передаваемой по настоящему договору, составляет:

Здание 1 – стороны оценивают в 720 000 рублей, из которых 240 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (Казачанская С.Г.), 240 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (Гришина Т.Г.), 240 000 рублей подлежат передаче продавцу 3 (Солонецкая В.Г.);

Здание 2 – продавец 1 и продавец 2 оценивают в 7 200 000 рублей, из которых 5 400 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (Казачанская С.Г.), 1 800 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (Гришина Т.Г.);

Земельный участок 1 – стороны оценивают в 3 300 000 рублей, из которых 1 100 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (Казачанская С.Г.), 1 100 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (Гришина Т.Г.), 1 100 000 рублей подлежат передаче продавцу 3 (Солонецкая В.Г.);

Земельный участок 2 – стороны оценивают в 6 000 000 рублей, из которых 2 000 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (Казачанская С.Г.), 2 000 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (Гришина Т.Г.), 2 000 000 рублей подлежат передаче продавцу 3 (Солонецкая В.Г.).

Общая цена настоящего договора составляет 17 220 000 рублей, из которых 8 740 000 рублей причитается продавцу 1, 5 140 000 рублей причитается продавцу 2, 3 340 000 рублей причитается продавцу 3.

Цена недвижимости на момент подписания настоящего договора покупателем оплачена полностью наличными денежными средствами.

Согласно п.3.1 договора на момент подписания настоящего договора продаваемая недвижимость осмотрена и принята покупателем. Недвижимость считается переданной покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема-передачи и составления иного дополнительного документа не требуется.

Право собственности не недвижимость в соответствии с п.3.4 возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость.

26.05.2021г. за Михъалищева Ю.С. в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанную недвижимость, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН от 04.04.2022г.

Таким образом Казачанская С.Г., Гришина Т.Г., Солонецкая В.Г. подписав указанный договор, содержащий пункт о выполнении покупателем обязательств по оплате спорной недвижимости, свидетельствует о надлежащем исполнении Михъалищева Ю.С. принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора. Более того, факт выполнения покупателем своих обязательств по оплате стоимости спорной недвижимости подтверждается расписками от 17.05.2021г. о получении продавцами от Малехов А.В., являющемся ФИО3 покупателя по договору денежных средств согласно условиям договора.

Претензий по оплате стоимости договора купли-продажи недвижимости б/н от 17.05.2021г. продавцы не имеют.

Вместе с тем, истцы оспаривали факт написания указанных расписок и передачи им денежных средств по ним.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной ответчика предоставлена видеозапись, из содержания которой следует, что истцы Казачанская С.Г., Гришина Т.Г., Солонецкая В.Г. действительно лично пишут расписки о получении ими от покупателя денежных средств по договору купли-продажи.

После обозрения видеозаписи, истцы не оспаривали факт написания указанных расписок в рамках спорных правоотношений.

Согласно ч.2 ст.408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, в силу ст. 71 ГПК РФ, факт исполнения условий заключенной сделки могут быть подтверждены только письменными доказательствами, которыми являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом.

Суд принимает в качества допустимого доказательства данную видеозапись.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключая вышеизложенный договор стороны действовали по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе (п.2 ст.1, п.1 ст.9, ст. 422 ГК РФ), в связи с чем, соглашались на заключение данного договора на предусмотренных в них условиях, поскольку между сторонами в момент подписания договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе об оплате цены недвижимости наличными денежными средствами в момент подписания договора. При этом доказательств, свидетельствующих о недобросовестности каждой из сторон, суду не представлено.

Доказательств того, что между сторонами была согласована иная форма расчета по договору путем передачи денежных средств с помощью банковской ячейки, суду не представлено.

Суд оценивает доводы истцов о том, что денежные средства по договору им должна была передать риэлтор Кривуля Е.Г., действующая в интересах покупателя Михъалищева Ю.С. критически, поскольку не представлены относимые и допустимые доказательства свидетельствующие о том, что Кривуля Е.Г. является стороной по спорному договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2021г. и может действовать в интересах одной из сторон сделки. Более того, стороны не воспользовались своим правом на вызов заинтересованных лиц в суд для дачи пояснений. Впоследствии, стороной истцов Кривуля Е.Г. была исключена из числа третьих лиц по настоящему делу.

Как установлено п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексов, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Оценивая доводы истцов, анализируя обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что доказательств ненадлежащего исполнения договора со стороны покупателя суду представлено не было.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2021г.

Истцы не привели других оснований для расторжения договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), поэтому суд отказывает в удовлетворении иска.

Суд не усматривает оснований к приостановлению производства по делу до рассмотрения уголовного дела, возбужденного в отношении Кривуля Е.Г., по которому истцы признаны потерпевшими, ввиду следующего.

Согласно ст. 215 п.4 ГПК РФ, судья обязан приостановить производство по делу в случае, невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.

Производство по делу в этом случае, согласно абз. 4 ст.217 ГПК РФ, приостанавливается до вступления в законную силу судебного постановления, решения суда, приговора, определения суда или до принятия постановления по делу об административном правонарушении.

Изложенные нормы процессуального права устанавливают обязанность суда приостановить производство по делу, однако, только в предусмотренных законом случаях, и направлены на вынесение законного и обоснованного судебного постановления и не предполагают его произвольного применения судом. Связь между двумя делами должна носить правовой характер.

Приостановление производства по гражданскому делу до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, уголовном или административном производстве, допустимо в том случае, если факты и правоотношения, которые подлежат установлению в порядке гражданского, уголовного или административного производства, имеют юридическое значение для данного дела. При этом обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела до принятия решения по другому делу или вопросу, рассматриваемому в гражданском, уголовном или административном производстве.

Между тем, в ходе рассмотрения гражданского дела не установлены правоотношения истцов с Кривуля Е.Г. в рамках действия спорного договора купли-продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд не установил оснований для приостановления производства по настоящему делу, а потому отказывает в ходатайстве.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования Солонецкая В.Г. (паспорт гражданина РФ №, код подразделения №), Гришина Т.Г. (паспорт гражданина РФ №, код подразделения №), Казачанская С.Г. (паспорт гражданина РФ №, код подразделения № к Михъалищева Ю.С. (паспорт гражданина РФ №, код подразделения №) о расторжении договора купли-продажи недвижимости оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде

- наложения ареста на следующие объекты недвижимости: здание № с кадастровым номером №, общей площадью 59,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г-к Анапа, <адрес>; здание № с кадастровым номером №, общей площадью 239,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 670 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: <адрес>, г-к Анапа, <адрес>; земельный участок 2 с кадастровым номером №, общей площадью 1210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: <адрес>, г-к Анапа, <адрес>;

- запрета ФИО3 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении следующих объектов недвижимости: здания № с кадастровым номером №, общей площадью 59,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г-к Анапа, <адрес>; здания № с кадастровым номером №, общей площадью 239,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г-к Анапа, <адрес>; земельного участка 1 с кадастровым номером №, общей площадью 670 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: <адрес>, г-к Анапа, <адрес>; земельного участка 2 с кадастровым номером №, общей площадью 1210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: <адрес>, г-к Анапа, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2022 года

документ распечатан из ПС ГАС «Правосудие» подлинник решения / определения / постановления находится в гражданском деле № 2-2034/2022 (УИД: 23RS0003-01-2022-002971-54) Анапского городского суда Краснодарского края.