Решение по делу № 2-226/2018 (2-5644/2017;) от 04.10.2017

дело № 2-226/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«11» января 2018 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зиминой А.Е.

при секретаре Коробовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Курышевой Аллы Валерьевны к Анашкину Дмитрию Владимировичу, КУИ Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, 3-лицам - Администрации Пушкинского муниципального района Московской области о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности, взыскании покупной стоимости спорного объекта недвижимости,

установил:

Истец Курышева А.В. обратилась в суд с требованиями о переводе на нее прав и обязанностей ответчика Анашкина Д.В. как покупателя 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2, с к.№, назначение жилое, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что истице принадлежит 36/100 долей в праве общей долевой собственности на часть указанного жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1,2, с к.№№ и 36/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 14,6 кв.м, этаж 1, с <адрес>:№. Другими участниками долевой собственности являются ответчик Анашкин Д.В. (37/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1,2, с к.№№, и 37/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 14,6 кв.м, этаж 1, с к.№) и третье лицо – Администрация Пушкинского муниципального района <адрес> (27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2, с к№, и 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 14,6 кв.м, этаж 1, с <адрес>:№), что подтверждается решением Пушкинского городского суда <адрес> от 26.08.2010 г. и определением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата>. Письмом № от <дата> Администрация известила истицу о намерении продать принадлежащие ей доли - 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2, с <адрес>№ и 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 14,6 кв.м, этаж 1, с <адрес>№ по цене 162 105 руб. Позже истице стало известно, что Администрация продала ответчику 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2, с к.№№, что подтверждается договором купли-продажи от <дата> Таким образом, ответчику стали принадлежать 64/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2 с <адрес>:13:0000000:80200. Основанием для заключения договора купли-продажи от <дата> явилось Постановление Администрации Пушкинского муниципального района <адрес> от <дата> № о продаже 27/100 долей в праве общей собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2 с <адрес>№, местонахождение: <адрес> Анашкину Д.В. Однако письменного извещения о продаже 27/100 долей в праве общей долевой собственности только на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2 с <адрес>№ истица не получала, в связи с чем от покупки указанной доли она не отказывалась. Таким образом, истец полагает, что сделка по продаже указанной доли была совершена с нарушением ее преимущественного права покупки. Истица не согласна с указанной сделкой и желает приобрести эти 27/100 долей, заключить договор купли-продажи доли по цене и на условиях, указанных в договоре купли-продажи от <дата>, заключенном между ответчиком и Администрацией. Денежные средства в необходимой сумме у истицы имеются.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Рудчик В.Л. исковые требования уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит перевести на истца Курышеву А.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на часть жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 51,1 кв.м, <адрес>:13:0000000:80200, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района <адрес> в качестве продавца и Анашкиным Д.В. в качестве покупателя по цене 18/100 долей в сумме 126 081 руб., признав Курышеву А.В. покупателем 18/100 долей указанной части жилого дома, взыскать с Курышевой А.В. в пользу Анашкина Д.В. покупную цену доли части жилого дома в сумме 126 081 руб., путем списания указанной суммы со счета Управления Судебного Департамента при Верховном Суде РФ в <адрес>, зачисленных Курышевой А.В. в счет обеспечения иска.

В обоснование уточненного иска представитель истца указала, что предметом договора купли-продажи, права покупателя по которому истица оспаривает в настоящем процессе, является часть жилого дома с к.№№, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 51,1 кв.м, этаж 1,2. Указанная часть дома - самостоятельный объект права, отдельная квартира, что подтверждено сведениями Технического паспорта, в котором в разделе 7 «Экспликация к поэтажному плану на жилой дом» часть жилого дома, зарегистрированная в ЕГРН под кадастровым №50:13:0000000:80200 инвентаризирована как квартира №4, поскольку имеет все признаки данного жилого помещения, определенные ч.3 ст. 16 ЖК РФ. Таким образом, правопредшественнику Курышевой А.В. – Ромодановскому В.М. при приватизации жилого помещения была передана в собственность комната площадью 14,4 кв.м на 2-ом этаже 2-этажного дома в квартире №4 дома №44 по ул. Лесная г. Пушкино, которая 28.11.2000 г. была предоставлена Ромодановскому В.М. по ордеру №501. Поскольку этот объект права состоит из двух жилых комнат – площадью 14,4 кв.м и 8,5 кв.м, то договором купли-продажи Анашкину Д.В. фактически продана вторая комната в квартире. Таким образом, истица имеет преимущественное право приобретения второй комнаты в квартире жилого <адрес>, а именно - в помещении с к.№№ общей площадью 51,1 кв.м, расположенной на 1 и 2 этажах жилого дома. Решением мирового судьи от <дата>, вступившим в законную силу <дата>, был удовлетворен иск Курышевой А.В. об определении порядка пользования, при его рассмотрении всем сособственникам было известно о претензиях истицы. Получив извещение Администрации от <дата> об отчуждении 27/100 долей в праве на два объекта – с к.№№ и <адрес>№ с общей ценой, истица не проявила к этому интереса. Однако истца обращался в Администрацию с заявлением о выкупе принадлежащих Администрации 0,27 долей в праве собственности на часть жилого дома, расположенной на 1 и 2 этажах 21.06.2017 г. либо в аренду 19.07.2017 г. Заключение Анашкиным Д.В. договора купли-продажи превратило квартиру истца в коммунальную, что, учитывая агрессивное поведение Анашкиных, порождает социальную и даже криминогенную напряженность, а также дальнейшие судебные споры.

Ответчик Анашкин Д.В. и его представитель по доверенности Илюхина С.Н. против иска в судебном заседании возражали, пояснили, что ответчику на праве общей долевой собственности принадлежало 18/100 долей жилого дома площадью 130,8 кв.м, инв.№ по адресу: <адрес> на основании договора дарения от <дата> Совладельцами дома являлись Лейниш-Соловьева И.А. – 0,23 доли, Ромодановский В.М. – 0,17 долей, Попов П.Н. – 0,29 долей, Пушкинское МПЖРЭП – 0,13 долей. На основании решения Пушкинского городского суда от <дата> был произведен выдел долей жилого дома Лейниш-Соловьевой И.А. и Попова П.Н., им выделены конкретные части жилого дома площадью 68,8 кв.м и 83,1 кв.м, остальным участникам общей долевой собственности долей выделена часть дома площадью 14,6 кв.м на первом этаже и 51,1 кв.м - на втором этаже жилого дома: Ромодановскому В.М. – 0,35 долей, Пушкинскому МПЖРЭП – 0,27 долей, Анашкину Д.В. – 0,37 долей. Данное решение суда исполнено всеми совладельцами дома, а именно части дома поставлены на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности, о чем имеются выписки из ЕГРН. Истица вступала в наследство в июле-августе 2015 года после смерти Ромодановского В.М. через суд (дело №2-182/2017), на 0,36 долей в праве долевой собственности на часть дома, выделенной Ромодановскому В.М. по решению Пушкинского городского суда от 26.08.2010 г. Фактически Ромодановский В.М. занимал помещения 14,1 кв.м в мезонине, в пользовании Администрации Пушкинского муниципального района было помещение 8,5 кв.м, помещение 14,6 кв.м было в пользовании Анашкина Д.В. Остальные помещения, выделенные сторонам по решению суда, находились в совместном пользовании сторон. Анашкин Д.В. имеет на иждивении восьмерых детей. Для улучшения жилищных условий Анашкины просили у Администрации продать им комнату 8,5 кв.м, переписка и переговоры длились более 7 лет. В 2017 году Администрацией Пушкинского муниципального района было принято решение продать ответчику 0,27 долей жилого дома с <адрес>:13:0000000:80200 площадью 51,1 кв.м и 0,27 долей части дома с <адрес>№. Была проведена рыночная оценка данного имущества. Так как комната 14,6 кв.м находится в пользовании Анашкина Д.В., то договор купли-продажи был составлен на 0,27 долей части жилого дома с <адрес>№ площадью 51,1 кв.м, на которую претендует истица, считая, что нарушено ее право по правилам ст. 250 ГК РФ, которая, по мнению ответчика на данные правоотношения не распространяется, ответчик является совладельцем части дома и поэтому преимущественного права у иных совладельцев дома не возникает. Вместе с тем, КУИ Администрации Пушкинского муниципального района по адресу прописки, указанному в исковом заявлении Курышевой А.В., было направлено уведомление от 03.03.2017 г. №596 о продаже муниципального имущества - доли дома в части жилого дома. В уведомлении было указано, что в случае не предоставления заявления о намерении по истечении месячного срока либо письменного отказа от покупки, это имущество будет продано Анашкину Д.В., при изъявлении со стороны истицы желания покупки имущество – будет выставлено на аукцион. Истица не подала заявления, так как не желала участвовать в аукционе, в связи с чем договор был заключен с Анашкиным Д.В. Данный жилой дом является единственным жилищем для семьи Анашкиных, состоящей из 10 человек. Им необходима данная доля дома для улучшения жилищных условий. На основании изложенного просят в иске отказать в полном объеме.

Представитель КУИ Администрации Пушкинского муниципального района Московской области по доверенности Кромской И.Н. против иска возражал, пояснив, что при продаже муниципального имущества были соблюдены все правила, установленные специальными законами, в том числе по извещению сособственника.

Выслушав стороны, исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами. Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных прав осуществляется судом.

Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Курышева А.В., Анашкин Д.В. и Администрация Пушкинского муниципального района являлись сособственниками части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выделенной указанным собственникам (в том числе правопредшественнику Курышевой А.В.) решением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата> с учетом определения об устранении описки от <дата> (соответственно - 0.36 долей, 0.18 долей, 0.36 долей). Указанным решением произведен выдел из права общей долевой собственности частей указанного жилого дома, принадлежащих иным сособственникам – Лейниш-Соловьевой И.А. и Попову П.Н. (л.д.9-12, 60, 61, 63).

Как следует из материалов дела, жилой дом по адресу: <адрес> представляет из себя двухэтажное строение, в котором выделенная сторонам часть жилого дома имеет помещения как на первом, так и на втором этаже (л.д.69).

В ЕГРН и ГКН имеются сведения о регистрации права общей долевой собственности сторон на часть указанного жилого дома, площадью 51,1 кв.м, этаж 1,2, с к.№№, и на часть жилого дома площадью 14,6 кв.м, этаж 1, с к.№, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> (л.д.7-8).

Анашкину Д.В. принадлежит так же 0.18 долей в праве собственности на земельные участки по указанному адресу площадью 191 кв.м и 313 кв.м (л.д.39-51).

На основании Постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 25.07.2017 г. №1746 о продаже доли в праве общей собственности на часть жилого дома Анашкину Д.В. 02.08.2017 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (продавец) и Анашкиным Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи принадлежащей <адрес> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом - 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2, с к.№№.

Договор удостоверен нотариусом нотариального округа <адрес> Теребковым В.М., реестровый номер №, переход права собственности зарегистрирован (л.д.14-17).

Истица заявляет о переводе прав и обязанностей покупателя по указанному договору по основаниям ст.250 ГК РФ, полагая, что она имеет преимущественное право перед иными лицами по нескольким основаниям - в связи со смежным расположением занимаемых ею помещений в доме с отчуждаемыми помещениями, в связи с фактическим пользованием отчужденных помещений правопредшественником истицы Ромодановским В.М., в связи с тем, что отчужденные Анашкину Д.В. помещения являются помещениями коммунальной квартиры, другая часть которой была предоставлена по ордеру правопредшественнику истицы Ромодановскому В.М. и в связи с нарушением порядка уведомления о продаже доли в праве общей долевой собственности, поскольку в нем был указан иной объект отчуждения.

В материалах дела имеется уведомление за №596 от 03.03.2017 г. об извещении истицы о намерении Администрации района продать принадлежащие ей 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 51,1 кв.м, этаж 1, 2, с <адрес>№, и 27/100 долей в праве общей долевой собственности на часть жилого дома площадью 14,6 кв.м, этаж 1, с к.№№ цене 162 105 руб. (л.д.13).

Оценивая доводы иска в совокупности с представленными сторонами доказательствами, суд приходит к выводу, что правила, установленные ст.250 ГК РФ, на которую в обоснование исковых требований ссылается истица, не распространяются на установленные по делу правоотношения сторон при отчуждении доли муниципального имущества сособственнику этого же жилого дома. Как следует из указанной нормы права, она регламентирует отношения сособственников при отчуждении доли в праве общей долевой собственности иному, постороннему к этому имущественному праву лицу.

В связи с этим оснований для перевода прав покупателя по заявленным истцом основаниям суд не усматривает.

Смежное расположение помещений, занимаемых истцом (или ее правопредшественником) при изложенных выше обстоятельствах не имеет правового значения.

Доводы о наличии в доме коммунальной квартиры, часть помещений которых отчуждено Администрацией района, судом так же отклоняются, поскольку материалами дела подтверждена регистрация права общей долевой собственности сторон на жилой дом по указанному адресу. Земельные участки, которые переданы в собственность сособственникам жилого дома, имеют назначение под ИЖС, что так же опровергает доводы истца о многоквартирном статуе жилого дома. Предоставление сособственникам конкретных помещений в доме может свидетельствовать об определенном порядке его использования, что в установленной правовой ситуации не имеет юридического значения для разрешения данного судебного спора.

Указание в уведомлении Администрации истцу о продаже муниципального имущества всего объема зарегистрированного права, имеющего два кадастровых номера (помещений на первом этаже и помещений на двух этажах) не влияет на изложенные выше выводы суда, поскольку из объяснений сторон, данных ими в ходе судебного рассмотрения, очевидно, что все они знают и понимают объем права Администрации в выделенной сторонам судебным решением части жилого дома.

Иных доводов, влияющих на изложенные выводы суда, истцом не заявлено, в связи с чем исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности удовлетворению не подлежат.

Поскольку требования иска о взыскании с истца в пользу ответчика покупной стоимости спорного объекта недвижимости являются производными, они так же судом отклоняются.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Курышевой Аллы Валерьевны к Анашкину Дмитрию Владимировичу, КУИ Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, 3-лицам - Администрации Пушкинского муниципального района Московской области о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности, взыскании покупной стоимости спорного объекта недвижимости оставить без удовлетворения.

Возвратить внесенную 25.10.2017 Курышевой Аллой Валерьевной на счет управления Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации по Московской области денежную сумму в размере 127 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 15.01.2018

Судья: