Решение по делу № 33-6324/2021 от 28.05.2021

Судья – Лобастова О.Н.

Дело № 33 – 6324/2021 (2-1486/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Братчиковой М.П., Смирновой М.А.,

при секретаре Борисовой С.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 26 июля 2021 года дело по апелляционной жалобе Седельникова Олега Георгиевича на решение Свердловского районного суда г.Перми от 23 октября 2020 года, которым постановлено:

«Взыскать с Седельникова Олега Георгиевича в пользу индивидуального предпринимателя Софроновой Ирины Васильевны задолженность по арендной плате в размере 190 000 рублей за период с апреля по сентябрь 2020 года, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 894 рубля 10 копеек.

Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 года и не позднее 01.01.2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору.

В удовлетворении остальной части иска - отказать».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика по ордеру адвоката Макарова С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца по доверенности Воронкова А.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП Софронова И.В. обратилась с иском к Седельникову О.Г. о взыскании задолженности по договору аренды в размере 380 000 рублей, неустойки в сумме 264 650 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что 06.02.2019 между ИП Софроновой И.В. и ИП Седельниковым О.Г. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: **** в подвале 10-ти этажного кирпичного жилого дома для коммерческих целей; срок действия договора - с 06.02.2019 по 31.12.2019. Передача помещения подтверждается актом приема-передачи помещения. После окончания срока действия договора ответчик помещение не передал, обратился устно к арендодателю с предложением пролонгировать договор аренды. Ответчику был направлен договор аренды на новый срок, однако арендатор подписать его отказался, подписанный вариант договора не предоставил. С 01.04.2020 у ответчика возникла задолженность по арендной плате за пользование указанным в договоре помещением. Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбой погасить задолженность. 19.08.2020 ответчик направил требование об освобождении от оплаты арендных платежей за период с 26.03.2020 по 25.08.2020 в связи с Указом Губернатора Пермского края №23 от 29.03.2020 года о введении ограничительных мер. Не согласившись с условиями, предложенными ответчиком, истец предложил ответчику освободить помещение. 15.09.2020 ответчику вручено письмо-уведомление об ограничении доступа в помещение с требованием передать ключи от занимаемого помещения, акт сверки взаиморасчетов. 23.09.2020 ответчик направил письмо, в котором указал возможные сроки погашения задолженности. 01.10.2020 ответчику направлена претензия о погашении задолженности в размере 380 000 рублей в срок до 01.11.2020, которая оставлена без удовлетворения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласен ответчик Седельников О.Г. в части размера задолженности, определенного судом к взысканию. Указывает, что в связи с невозможностью использования вытяжки между сторонами было достигнуто соглашение по снижению арендной платы на 10 000 рублей, что подтверждается внесением арендных платежей, согласием сторон и законом (п.4 ст.614 ГК РФ). В связи с этим с ответчика необходимо было взыскать арендную плату в сумме 295 000 рублей (по 60 000 рублей за апрель, май, июнь, июль, август, 25 000 рублей (до 15 сентября), с учетом сниженного судом размера задолженность составит 147 500 рублей (50 % от расчетного размера). Из указанной суммы подлежит вычету гарантийный взнос в размере 70 000 рублей. Итоговая сумма задолженности по арендной плате составит 77 500 рублей. Обращает на злоупотребление правом со стороны арендодателя, который должен был проверить вид деятельности арендатора (код ОКВЭД) и уведомить о возможности предоставления отсрочки, обязан был заключить соглашение об отсрочке платежей.

Проверив законность решения суда в порядке ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Частью 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон N 98-ФЗ) установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 19 Закон N 98-ФЗ).

Из положений Закона N 98-ФЗ следует, что основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указом Губернатора Пермского края от 29.03.2020 N 23 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском крае» в связи с введением в Пермском крае режима повышенной готовности ввиду угрозы распространения новой коронавирусной инфекции временно приостановлена на территории Пермского края с 20 марта 2020 года, в том числе работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания независимо от их организационно-правовой формы.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 06.02.2019 между ИП Софроновой И.В. (истец, арендодатель) и ИП Седельниковым О.Г. (ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с объектами движимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 145 кв.м с объектами движимого имущества, перечень которого указан в акте приема-передачи, общей площадью 145 кв.м, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.****, в подвале 10-ти этажного дома для осуществления коммерческой деятельности, а именно для осуществления деятельности кафе.

В соответствии с п.1.2 договора с октября по май месяц арендная плата составляет 60 000 рублей и за арендуемые объекты движимого имущества 10 000 рублей; с июня по сентябрь месяц арендная плата за арендуемое нежилое помещение составляет 50 000 рублей и за движимое имущество 10 000 рублей.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 06.02.2019 по 31.12.2019.

Пунктом 2.1.2 предусмотрено, что за 1 месяц до истечения договора арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора.

Согласно п. 2.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если арендатор не внес арендную плату в течение одного месяца. Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 30 дней с момента письменного уведомления арендатора о расторжении договора.

В соответствии с п.5.2 в случае просрочки по уплате арендных платежей в срок, указанный в п.3.2 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

06.02.2019 по акту приема-передачи имущество передано в пользование ИП Седельникову О.Г.

19.08.2020 ИП Седельниковым О.Г. в адрес ИП Софроновой И.В. направлено дополнительное соглашение (л.д.25, 33) к договору аренды об уменьшении размера арендной платы до полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с невозможностью арендатора осуществлять предпринимательскую деятельность ввиду введенных ограничений Указом Губернатора Пермского края от 29.03.2020 года № 23 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19».

15.09.2020 года ИП Софронова И.В. письмом (л.д.30) сообщила об ограничении доступа ответчика в нежилое помещение в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате.

01.10.2020 года на имя ИП Седельникова О.Г. направлена досудебная претензия ИП Софроновой И.В. об оплате задолженности по арендной плате в размере 380 000 рублей.

При разрешении спора суд, руководствуясь ст.309, ст.310, ст.420, ст.606, ст.614, ст.621, ст.622 ГК РФ, пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований, заявленных Софроновой И.В.. При этом суд исходил из установленного факта ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по договору аренды в части своевременной оплаты арендных платежей.

С учетом положений Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», указа Губернатора Пермского края от 29.03.2020 N 23 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском крае», Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», принимая во внимание, что деятельность ИП Седельникова О.Г. включена в перечень отраслей, пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, факт обращения ответчика к арендодателю с дополнительным соглашением об уменьшении арендных платежей и отсрочке их уплаты, суд посчитал возможным снизить размер взыскиваемой арендной платы на 50 %, предоставить рассрочку по ее оплате, отказать во взыскании неустойки.

Выводы суда о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате коллегия признает правильными, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

При оценке доводов апелляционной жалобы коллегия считает необходимым указать следующее.

Представителями сторон в судебном заседании суда апелляционной инстанции признается и не оспаривается, что арендные правоотношения между сторонами прекращены 15.09.2020 года.

Условиями договора аренды от 06.02.2019 было предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств по договору арендатор в срок до 07.02.2019 на основании выставленного счета должен оплатить арендодателю сумму в размере 70 000 рублей (гарантийный взнос) (п.3.4). В период действия договора арендодатель имеет право удерживать из суммы гарантийного взноса обусловленные договором долги арендатора (п.3.5). По прекращении настоящего договора по любым основаниям гарантийный взнос (его остаток) засчитывается арендатору в оплату последнего платежа, предусмотренного договором, а в случае отсутствия задолженности по арендной плате возвращается арендатору (п.3.6).

Факт оплаты гарантийного взноса в размере 70 000 рублей подтвержден подписанным сторонами Приложением № 3 к договору, которое принято коллегией в качестве дополнительного доказательства по делу.

С учетом приведенных условий договора аренды и подтвержденного факта оплаты гарантийного взноса, прекращения между сторонами арендных отношений, коллегия полагает доводы жалобы в указанной части обоснованными, поэтому определенная судом сумма задолженности подлежит уменьшению на сумму гарантийного взноса и составит 120 000 рублей. В связи с уменьшением размера задолженности подлежит корректировке взысканная судом в пользу ответчика в возмещение судебных расходов сумма госпошлины.

При оценке доводов жалобы о достижении сторонами договоренности об уменьшении арендной платы на 10 000 рублей, коллегия считает необходимым указать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В качестве доказательств достижения договоренности о снижении арендной платы ответчиком представлены Акты об оплате арендной платы от 31.07.2019 на сумму 50 000 рублей (л.д.138), от 31.08.2019 (л.д.137), на сумму 60 000 рублей за октябрь 2019 (л.д.137), на которых арендодателем указано об отсутствии претензий по оплате арендной платы за соответствующий период платежа.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку изменение условий договора в части уменьшения арендной платы сторонами в соответствующей форме не совершено, истец (арендодатель) факт изменения не признает, оснований для вывода о том, что условия договора аренды в соответствующей части были изменены, коллегия не усматривает; представленные акты свидетельствуют лишь о согласовании арендодателем внесенной суммы арендной платы за конкретный период и не могут быть распространены на будущее время. Ссылка заявителя на то, что снижение арендной платы было обусловлено неработающей вытяжкой, не является достаточной для вывода об уменьшении определенного судом размера арендной платы на заявленный период, поскольку перечень движимого имущества, переданного по договору аренды, состоит из десятков наименований (л.д.21-23), а также отсутствия доказательств данному утверждению в юридически значимый период.

Кроме того, коллегия при оценке указанного довода принимает во внимание, что в соответствии с абз.3 п.1.2 договора аренды в сумму арендной платы входят услуги по отоплению и техническому обслуживанию ТСЖ (содержание помещений). Оснований для уменьшения данных платежей применительно к рассматриваемой ситуации нормативными актами не предусмотрено. В связи с этим коллегия полагает, что осуществленное судом снижение размера арендной платы является достаточным и в том случае, если сторонами было достигнуто соответствующее соглашение, оснований для дополнительного снижения размера арендной платы судебная коллегия не усматривает.

На основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме вне зависимости от доводов жалобы.

В п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений.

Коллегия полагает возможным выйти за пределов доводы жалобы в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Согласно подп. «е» пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Принимая во внимание, что условиями договора аренды в состав арендной платы предусмотрено включение услуг по отоплению и техническому обслуживанию, коллегией сторонам предложено представить доказательства стоимости указанных услуг за юридически значимый период. Согласно представленным счетам, стоимость содержания помещений за данный период составила 23 324,42 рублей (из представленного расчета исключена плата, указанная в строке «резерв»), следовательно, на указанную сумму рассрочка (отсрочка) уплаты арендной платы предоставлению не подлежит. Решение суда в данной части подлежит изменению.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г.Перми от 10 февраля 2021 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Взыскать с Седельникова Олега Георгиевича в пользу индивидуального предпринимателя Софроновой Ирины Васильевны задолженность по арендной плате в размере 120 000 рублей за период с апреля по 15 сентября 2020 года, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 794 рублей.

Предоставить отсрочку в части исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате за период с апреля по сентябрь 2020 в размере 96 675, 58 рублей, которая подлежит уплате не ранее 01.01.2021 года и не позднее 01.01.2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Председательствующий:

Судьи: