Решение по делу № 3а-2305/2021 от 08.11.2021

***

***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2021 года                                                                             г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Сазыкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Созидатель плюс» обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права арендатора, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Созидатель плюс» просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по управлению имуществом г.Белокурихи.

В судебном заседании представитель административного истца Дрозд Н.В. поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края Фефелова О.А. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленного отчета об оценке.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю Макарова Я.В. в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении административного дела на основании договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ, дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ, дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ, дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ, соглашения о порядке пользования общим земельным участком от ДД.ММ.ГГ, судом установлено, что ООО «Созидатель плюс» является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.12-13, 14, 15, 16, 17, 18). Из дополнительного соглашения №2 усматривается, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Следовательно, установление в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в пользовании административного истца земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов в размере 7 181 478 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ датой определения кадастровой стоимости находящегося в пользовании административного истца земельного участка является ДД.ММ.ГГ, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.11).

Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен оценке отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ИП С, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 3 707 983 руб. 90 коп. (л.д.20-91).

    Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

    Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

    Из отчета об оценке следует, что объектом оценки являлся земельный участок из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – магазины, гостиничное обслуживание (для объектов общественно – делового значения), с фактическим использованием – для размещения объектов торговли, площадью 1800 кв.м.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».

В качестве аналогов для оценки земельного участка сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка. Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), вопреки доводам административного ответчика мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки помещений согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7.

    В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Доводы административного ответчика об отсутствии диплома о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности не обоснованы, поскольку наличие специального образования подтверждается членством оценщика в СРО, поэтому оснований не доверять указанной в отчете информации об образовании нет. Приложение копии диплома об образовании необходимо в силу п.8 ФСО №3 только для привлеченных оценочной организации специалистов.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик С выводы отчета об оценке подтвердила.

С отметила, что вид разрешенного использования у аналога №1 – для размещения объектов здравоохранения (для размещения госпиталя Бийского гарнизона) не нарушило требования законодательства об оценочной деятельности, так как при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости данное обстоятельство не влияет на стоимость, так как согласно Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.), в таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Таблица 5) к земельным участкам под офисно-торговую застройку отнесены участки под объектами здравоохранения (страница 24-25 отчета).

Также полагала необоснованным довод административного ответчика, изложенный в письменном отзыве, о реализации объекта аналога №1 в рамках процедуры банкротства, пояснив, что по данным открытых источников, которые приводит Алтайкрайимущество, в 2016 году объекты реализовывались в рамках процедуры банкротства как имущественный комплекс. В объявлении о продаже объекта аналога №1 (<адрес>) в феврале 2017 года к продаже выставлен один земельный участок, свободный от улучшений, соответственно никакого отношения к реализации на торгах этот земельный участок не имеет.

Использование в качестве аналога №2 земельного участка по <адрес> обусловлено тем, что данный участок предназначен под общественно-деловую застройку, что подтверждается его расположением расположен вдоль федеральной трассы М-52 в территориальной зоне общественно-деловой застройки, где невозможно размещение промышленных предприятий. Кроме того, стоимость 1 кв.м. этого участка 2 899 руб. свидетельствует об отнесении его именно к торговой застройке.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению, а размер такой стоимости следует указать в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 3 707 983 руб. 90 коп.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                   О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 03 декабря 2021 года.

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***